Основные методы оценки стоимости недвижимости

Текущая стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом:

ТС = ТС (ППД) + ТС (Р),

где ППД - периодичность потоков  доходов;

С - реверсия;

ТС - текущая стоимость.

Стоимость объекта, рассчитанная с  помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Методика расчета стоимость  по предложенному методу состоит  в следующем.

1 этап. Прогноз потока будущих  доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:

- определение величины прогнозного  периода;

- определение периодичности поступления  доходов.

В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД).

- Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.

2 этап. Расчет ставки дисконта.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность  вложений капитала с учетом риска  получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем насколько высоко средний  инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.

Следовательно, чем выше уровень  риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов  меньше и меньше текущая стоимость недвижимости.

3 этап. Приведение будущей стоимости  денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.

СР = ТС ± Д = ТС (1 +j),

где Д - увеличение или уменьшение стоимости объекта;

СР - стоимость реверсии;

J - доля изменения стоимости  объекта за отчетный период (0,4).

Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

ТС=ЧОД/(1+i)+ ЧОД/(1+i)²+…+ ЧОД/(1+i)ⁿ

Чистый операционный доход был  рассчитан выше методом прямой капитализации  и составил по оцениваемому объекту недвижимости 114200 руб.

Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1225665,6 руб.:

 

ТС = 114200 / (1+ 0,15) + 114200/ (1 + 0,15)² + 114200 / (1+ 0,15)³ +

+ 114200 / (1+ 0,15)⁴ + 114200 / (1+ 0,15)⁵ + ТС * (1+0,4) / (1+0,15)⁵ =

= 99304 + 86515 + 75131,5 + 72416 + 65632,2 + 1209745,7 * 0,696

ТС = 1225665,6 руб.

В ходе оценки можно оценить и  будущую стоимость денежных потоков  от объекта недвижимости.

СР = 1225665,6 * (1+0,4) = 1715931,85 руб.,

Таким образом, через 5 лет оцениваемая  квартира может быть реализована за 1715931,85 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы