Оценка объектов недвижимости

 

Сумма потенциального валового дохода рассчитана в соответствии со среднерыночным показателем арендной платы офисных площадей в Рудничном районе г. Прокопьевск. Она составляет 700 руб./м². Чистый операционный доход рассчитан из условия ЧОД = 0,8 ПВД, приведенного в задании.

Чистый операционный доход  составит 1 960 616 (один миллион девятьсот шестьдесят тысяч шестьсот шестнадцать) рублей.

Расчет коэффициента капитализации  приведен в таблице 10.

 

Таблица 10

Расчет коэффициента капитализации

№ п. п.	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Безрисковая ставка	6,5
2	Поправка на риск	7,0
3	Поправка на низкую ликвидность  оцениваемого объекта	0,0
	Итого:	13,5

 

Ведущим принципом в работе организации является стремление к  получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести  убытки. Здесь появляется и формируется  понятие риск.

Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка капитализации превышает безрисковую ставку и обеспечивает премию за все виды рисков.

Безрисковое вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данный объект. Безрисковая  ставка принята оценщиком по рублевым депозитам Сбербанка РФ  на срок 1 год в размере 6,5 % (приложение 3).

Премия на ликвидность  оцениваемого объекта определена согласно следующему принципу:

0 % годовых для высоколиквидных  объектов, у которых ожидаемый  срок реализации для получения  полной рыночной стоимости в  пределах  6 месяцев;

5,0 % годовых для среднеликвидных  объектов, у которых ожидаемый  риск реализации для получения  полной рыночной стоимости от 6 до 12 месяцев;

10,0 % годовых для низколиквидных  объектов, у которых ожидаемый  срок реализации для получения  полной рыночной стоимости свыше  12 месяцев.

Согласно проведенным  исследованиям рынка недвижимости в 2011 г. Прокопьевска получена информация, что на реализацию нежилых помещений, подобных оцениваемому объекту, требуется около 6 месяцев. Таким образом, оцениваемый объект относится к высоколиквидным объектам, поэтому величина поправки на среднюю ликвидность оцениваемого объекта равна 0 %.

Премия за общий риск инвестиций в недвижимость определена на основании  рисков, связанных с управлением  собственностью, риском урегулирования расчетов и финансовых рисков. Расчет поправки на риск приведен в таблице 11.

Таблица 11

Расчет поправки на риск

№ п.п.	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Риск, связанный  с управлением собственностью	2
2	Риск урегулирования расчетов	2
3	Финансовый риск	3
	Итого:	7

Риски, связанные с управлением  собственностью и урегулированием  расчетов отражаются на всех сторонах существования предприятия, то есть текущее состояние предприятия  и перспективы его развития во многом определены качеством управления. Если учитывать градацию этих рисков от 0 до 5 %, то, учитывая местоположение и потенциал оцениваемого объекта в совокупности с назначением, применяется величина, равная 2.

К финансовым рискам можно  отнести риски, связанные с управлением  финансами и взаимоотношений  партнеров в процессе сделки: неисполнение договорных обязательств по сделке, не возврат кредита и прочие непредвиденные расходы. При тех же градациях, принимаем  коэффициент 3,0 %.

Определение стоимости методом  прямой капитализации доходов оцениваемого объекта:

 

Вывод: рыночная стоимость  объекта, расположенного по адресу г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, 7 – а, рассчитанная в рамках доходного подхода, методом прямой капитализации, на дату оценки 15.02.2012 г., составляет: 14 523 081  (четырнадцать миллионов пятьсот двадцать три тысячи восемьдесят один) рубль без НДС.

11.3.2. Метод дисконтированных  денежных потоков

При использовании метода дисконтированных денежных потоков  в стоимость недвижимости преобразуется  доход от ее предполагаемого использования  за ряд прогнозных лет, и также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод дисконтированных денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Определение прогнозного периода  зависит от объема информации, достаточной  для долгосрочных прогнозов. На мировом рынке средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. Для данного объекта оценки прогнозный период равен 5 годам.

Стоимость реверсии определяется путем капитализации дохода за год, следующий за годом окончания  прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Ставка дисконтирования  - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования рассчитывается следующими методами:

1. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

2. Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

3. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

В данном отчете для определения  ставки капитализации используется метод кумулятивного построения, а ставка дисконтирования рассчитывается по модели Гордона по формуле (7):

                                                                                                        (7)

где R - коэффициент капитализации; i - ставка дисконтирования; g - условно-постоянный темп прироста доходов за каждый прогнозируемый год. По данным минэкономразвития , в соответствии с новым прогнозом, инфляция в 2011 году составит 6 %, в 2012 году - 6 %, в 2013 году - 5,5 %, в 2014 году – 5 %  [7]. Принимаем g = 3 %.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом дисконтированных денежных потоков для оцениваемого объекта производится по формуле (8):

                                        ,                       (8)

где PV - текущая стоимость, рублей; C_t - денежный поток периода t, рублей; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость, рублей; n - количество периодов; i_t - ставка дисконтирования денежного потока периода t.

Расчет потока доходов для прогнозного периода:

Первый год: i₁ = R₁ + g = 13,5 + 3 = 16,5 %;

Второй год: i₂ = 16,5 + 3 = 19,5 %;

Третий год: i₃ = 19,5 + 3 = 22,5 %;

Четвертый год: i₄ = 22,5 + 3 = 25,5 %;

Пятый год: i₅ = 25,5 + 3 = 28,5 %.

 

Соответственно в долях:

Первый год: i₁ = 0,165

С₁ = 1 960 616

Второй год: i₂ = 0,195 

С₂ = 1 960 616 ∙ 1,03 ∙ 1,06 = 2 140 600 руб.

Третий год: i₃ = 0,225 

С₃ = 2 140 600 ∙ 1,03 ∙ 1,06 = 2 337 107 руб.

Четвертый год: i₄ = 0,255

С₄ = 2 337 107 ∙ 1,03 ∙ 1,055 = 2 539 617 руб.

Пятый год: i₅ = 0,285

С₅ = 2 539 617 ∙ 1,03 ∙ 1,05 = 2 746 595 руб.

 

Стоимость реверсии в данном случае определяется по формуле (9):

                                                       (9)

 

Для данного прогнозного  периода формула расчета стоимости  объекта недвижимости методом дисконтирования  денежных потоков будет выглядеть  следующим образом:

 

 

 

Вывод: рыночная стоимость  объекта, расположенного по адресу г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, 7 – а, рассчитанная в рамках доходного подхода, методом дисконтированных денежных потоков, на дату оценки 15.02.2012 г., составляет:

8 311 470 (восемь миллионов триста одиннадцать тысяч четыреста семьдесят) рублей без НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Согласование результатов

На этапе согласования производится:

1. Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
2. Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
3. Проверка правильности всех математических расчетов;
4. Синтез оценочной стоимости, полученный по трем подходам оценки и формируется единое заключение об оценочной стоимости объекта.

Способы согласования результатов  оценки:

• Субъективное взвешивание (заключается в интуитивном взвешивании использовании методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, путем придания определенных весов результатом оценки, полученных различными методами и путем выбора на этой основе окончательной величины стоимости).

Точность и достоверность  результатов оценки этим методом  зависит от квалификации и опыта  оценщиков.

• Математическое взвешивание:

- медиана (значение, которое  делит упорядоченную группу значений  на две равные по числу элементов  части. При этом значение первой  группы меньше медианы, а значение  второй группы больше медианы.);

- мода (то значение, которое  встречается наиболее часто);

- метод анализа иерархий.

• Определение средне – арифметической величины.

В рамках доходного подхода  получено 2 значения рыночной стоимости оцениваемого объекта, а именно по методу прямой капитализации – 14 523 081рублей, по методу дисконтирования денежных потоков – 8 311 470 рублей. Окончательную рыночную стоимость определим как среднее арифметическое.

Стоимость, рассчитанная данным подходом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

 

На основании вышеприведенных  расчетов рыночная стоимость нежилого помещения равна:

11 417 275

(Одиннадцать миллионов четыреста семнадцать тысяч

двести семьдесят пять) рублей без НДС.

 

 

Вывод 3

Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

Россия, Кемеровская область, г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, 7-а, рассчитанная доходным подходом, на дату оценки 

15 февраля 2012 года составляет:

11 417 275

(Одиннадцать миллионов  четыреста семнадцать тысяч

двести семьдесят пять)

рублей без  НДС.

 

 

 

11.4. Согласование  результатов

Путем расчетов, получено три  значения рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения (офисного), а именно:

1. По затратному подходу:

6 180 276

(шесть миллионов сто восемьдесят тысяч

двести семьдесят шесть) рублей без НДС.

2. По сравнительному подходу:

30 049 941

(тридцать миллионов сорок девять тысяч

Девятьсот сорок один) рубль без НДС.

3. По доходному подходу: 

11 417 275

 (одиннадцать миллионов четыреста семнадцать тысяч

двести семьдесят пять) рубля без НДС.

 

Проанализировав, расчетные  данные определения рыночной стоимости  тремя подходами, оценщик пришел к выводу, что каждая полученная стоимость из этих расчетов, является рыночной стоимостью. Для определения  окончательной рыночной стоимости  предлагается согласование подходов.

Согласование результатов, полученных в настоящей оценке при  помощи затратного, сравнительного и  доходного подходов, производится с  использованием метода анализа иерархий.

Метод анализа иерархий –  представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления  в виде иерархии.

Для целей согласования результатов  используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

верхний уровень – цель – оценка рыночной стоимости объекта;

промежуточный уровень –  критерии согласования;

нижний уровень – альтернативы – результаты оценки, полученные различными методами.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования: