Оценка объектов недвижимости

Техническое состояние. Здание, в котором размещено оцениваемое, нежилое помещение, представляет собой одноэтажное административное здание Детский сад. Состояние здания хорошее.

Техническое состояние одноэтажного нежилого здания хорошее.

Назначение помещения  – административное здание Детский сад.

Местоположение – г. Кемерово, Заводский р-он, пр. Шахтёров.

Год ввода в эксплуатацию – 1990 год.

Общая площадь – 946,1 м².

Строительный объем здания – 1139,3 м³.

Общая площадь нежилого помещения  – 946,1 м2.

Полезная площадь нежилого помещения – 933,1 м².

Строительный объем, общая  и полезная площади подсчитаны самостоятельно Оценщиком.

Технические данные (согласно предоставленному техническому паспорту и осмотру оценщика):

Таблица 3

Наименование конструктивного  элемента	Описание
Фундамент	Ленточный из ж/б плит и бетонных блоков
Стены	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Рулонная плоская из 4-х  слоёв рубероида с защитным слоем  гравия на битумной мастике
Полы	Паркетные,из керамической плитки, мазаичные, бетонные
Проёмы	Деревянные и остеклённые
Внутренняя отделка	Простая
Отопление	Центральное
Канализация	Сброс в центральную сеть
Водопровод	От центральной сети
Электроосвещение	Скрытая проводка
Прочие работы	Отмостка, крыльца

 

 

11.1. Определение  стоимости объекта оценки затратным  подходом

 

11.1.1. Расчет восстановительной стоимости объекта методом сравнительной единицы

 

Метод сравнительной единицы  предполагает расчет стоимости строительства  сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной  единицы аналога должна быть скорректирована  на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права  собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости  оцениваемого объекта скорректированная  стоимость единицы сравнения  умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения  величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные  материалы. В данном отчете оценщиком  использованы УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости).

В данном случае для определения  стоимости нежилого помещения используется сборник № 33 «Укрупненных показателей  восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий  для переоценки основных фондов» [2].

В качестве аналога оцениваемого здания принят банк административного назначения по данным сборника УПВС № 33, отдел I, таблица 3. Сравнительные характеристики оцениваемого здания и аналога приведены в таблице 4.

Сравнительные характеристики оцениваемого здания и аналога

Таблица 4

Сравниваемые  характеристики	Оцениваемое здание	Аналог
Группа капитальности	I	I
Назначение	Административное	Административное
Фундаменты	Ленточный из ж/б плит и  бетонных блоков	Железобетонный
Стены	Кирпичные	Оштукатуренные
Перекрытия	Железобетонные	Железобетонные
Перегородки	Гипсокартонные	Кирпичные, шлакобетонные
Полы	Паркетные,из керамической плитки, мазаичные, бетонные	Плиточные, цементные
Кровля	Рулонная плоская из 4-х  слоёв рубероида с защитным слоем  гравия на битумной мастике	Рулонная по ж/б плитам
Внутренняя отделка	Окраска	Штукатурка, окраска
Санитарно-технические и  электротехнические устройства	Водопровод, канализация, электроснабжение, отопление, вентиляция, электроосвещение	Водопровод, канализация, вентиляция, электро-освещение, отопление
Строительный объем надземной части, м3	17 384	До 20 000

 

Основная формула (1) для  расчета полной восстановительной  стоимости

ПВС = О· Иб· Кн· Ир , (1)

где О – строительный объем, м³; И_б – стоимость строительства 1 м в базисных ценах 1969 года, руб. Согласно таблице 90 сборника УПВС № 28 определяем восстановительную стоимость 1 м объекта – аналога. Территориальный пояс для г. Прокопьевска – 2-ой, климатический район г. Прокопьевска – 1, внутренняя отделка простая, поэтому И_б = 26,4 руб.; К_н – коэффициент, учитывающий несоответствие характеристик оцениваемого объекта и объекта – аналога. Рассчитывается по формуле (2)

К_н  = К₁· К₂,  (2)

где К₁ – коэффициент на несоответствие оцениваемого объекта и объекта-аналога. В данном случае коэффициент, учитывающий несоответствие материала стен оцениваемого объекта и объекта – аналога равен 0,93. К₂ – коэффициент, учитывающий то, что укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий рассчитаны на 1 м³ объема для условий второго климатического района, а оцениваемый объект расположен в первом климатическом районе, поэтому согласно технической части отдела I сборника УПВС № 28 принимаем коэффициент 1,08;

К_н = 0,93 ∙ 1,08 = 1,004,

И_р – индекс пересчета стоимости строительства из базисных цен в цены на дату оценки. Рассчитывается по формуле (3)

И_р  = И_р1 ∙ И_р2 ∙ И_р3,  (3)

где И_р1 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ из уровня цен 1969 года в уровень цен 1984 года. Согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.83 г. принимаем в соответствии с приложением 1 для предприятий коммунально – бытового назначения И_р1 = 1,17; И_р2 – территориальный коэффициент к индексу изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ. Согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.83 г. принимаем в соответствии с приложением 2 для Кемеровской области И_р2 = 1,19; И_р3 – коэффициент пересчета стоимости из уровня цен 1984 года в уровень цен 01.02.2011 года [3]. По данным сборника «Цены в строительстве» (185) февраль 2011 г. для внебюджетных организаций коэффициент пересчета сметной стоимости из уровня цен 1984 г. в уровень цен 01.02.2011 г. составляет 125,684 [4].

И_р = 1,17 ∙ 1,19 ∙ 125,684= 174,99

Согласно консультациям  по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, если в таблице сборника, по которой производится переоценка каменных зданий, указано "с подвалом" или "с техническим подпольем", это значит, что стоимость подвалов или технических подполий учтена в восстановительной стоимости 1 м³. В этих случаях восстановительная стоимость здания определяется умножением стоимости 1 м³ здания, принятой по таблице сборника, на надземный объем здания (объем подвала или технического подполья к надземному объему здания не добавляется) [2].

Таким образом, полная восстановительная  стоимость составляет:

ПВС = 12757,0 ∙ 26,4 ∙ 1,004 ∙ 174,99 = 5 916 970,8 руб.

(пятьдесят девять тысяч сто шестьдесят девять) рублей без НДС.

 

11.1.2. Определение  износа

Физический износ –  постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека.

Физический износ можно  определить нормативным методом, методом  срока жизни и стоимостным  методом.

Нормативный метод расчета  физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. Например, Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53 – 86р) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания определяют по формуле (4)

,                                                (4)

где  F_ф – физический износ здания, %; F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %; L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания (в процентах) принимаем по укрупненным  показателям восстановительной  стоимости нежилых зданий (УПВС), утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

По результатам осмотра  оцениваемого объекта были выявлены некоторые дефекты конструктивных элементов. В соответствии с этими  дефектами определен процент  их износа. Расчет физического износа нормативным методом представлен  в таблице 5.

 

Расчет физического износа нормативным методом

Таблица 5

№	Наименование	Удельный вес  конструкций элемента	Износ, %	Физический износ  конструкций элемента, %
1	Фундаменты	0,06	0	0
2	Стены и перегородки	0,26	5	1,3
3	Перекрытия	0,08	10	0,8
4	Кровля	0,11	40	4,4
5	Полы	0,09	5	0,45
6	Проемы	0,10	5	0,5
7	Отделочные работы	0,06	20	1,2
8	Внутренние сантехнические и электротехнические работы	0,19	10	1,9
9	Прочие работы	0,05	0	0
	Итого:	1,00		10,55
Физический износ объекта = 10,55 %

Функциональный износ  – снижение стоимости объекта  недвижимости, обусловленное несоответствием  конструктивных или планировочных  решений, оборудования, качества выполненных  работ требованиям современных  стандартов.

Функциональный износ  данного объекта составляет 0 %, так  как функционирование здания и его  конструкций не нарушено и соответствует  всем существующим стандартам.

Внешний (экономический) износ  – обесценение объекта, обусловленное  негативным по отношению к объекту  оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в  области налогообложения и т.п.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его  причин в большинстве случаев  является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев  может «самоустраниться» из-за позитивного  изменения окружающей рыночной среды.

За последние два года не было выявлено изменения воздействия  внешней среды на объект, на основании  этого принимаем внешний износ 0 %.

Накопленный износ объекта  складывается из физического, функционального  и внешнего износов.

Накопленный износ рассчитывается по формуле (5)

 

И = 1 – (1 – И_физ)(1 – И_функ)(1 – И_внешн),                          (5)

 

где И_физ – физический износ в долях от восстановительной стоимости; И_функ – функциональный износ в долях от восстановительной стоимости; И_внеш – внешний износ в долях от восстановительной стоимости.

 

И = 1 – (1 – 0,1055)(1 – 0,00)(1 – 0,00) = 0,1055 или 10,55 %.

 

11.1.3. Определение  рыночной стоимости по затратному  подходу

Рыночная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа и прибыли  застройщика (исходя из задания на оценку объекта недвижимости, процент прибыли  застройщика равен 15 %) рассчитана в таблице 6.

Таблица 6

Определение рыночной стоимости  по затратному подходу

Наименование	Сумма
Восстановительная стоимость, руб.	5 916 970,8
Накопленный износ, %	10,55
Обесценение, руб.	624 240
Прибыль застройщика, руб.	887 545
Стоимость земельного участка, руб.	0
Рыночная стоимость, руб.	6 180 276