Оценка объектов недвижимости

Стоимость в пользовании  – это стоимость оцениваемого объекта, определенная в предположении  того, что данный объект не будет  продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых  альтернативных целей использовании  ни полностью, ни путем распродажи по частям. Другими словами, предполагается  его дальнейшее продолжительное использование в тех же целях, на том же месте, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки. Поскольку данный тип стоимости определяется субъективными предпочтениями того или иного владельца оцениваемого имущества относительно возможностей его дальнейшего использования. Этот тип стоимости иногда называют субъективной стоимостью.

Стоимость в обмене –  это стоимость оцениваемого объекта, определенная предположением его возможной  продажи на свободном, открытом и  конкурентом рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами  спроса и предположения. При этом предполагается альтернативное существующее дальнейшее использование этого объекта. Поскольку, как это следует из приведенного определения, стоимость в обмене определяется с учетом более широкого круга экономических факторов. Этот тип стоимости, в отличие от стоимости пользования, называют объективной стоимостью.

На основании  вышесказанного специалисты и оценщики считают, что стоимость пользования является в данном случае рыночной стоимостью.

Данный отчет является полным повествовательным отчетом  по оценке, отвечающим требованиям  стандартов с применением всех существующих подходов к оценке. В процессе работы были собраны все необходимые  данные, включая данные о величине арендной платы по помещениям различного функционального назначения.

 

 

5. Определения и понятия

Под оценочной деятельностью понимается:

1. деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (в соответствии с ФЗ " Об оценочной деятельности в РФ" ФЗ № 135 от 29 июля 1998г.) (Далее ФЗ № 135);

2. научно обоснованное суждение эксперта - оценщика о стоимости оцениваемого объекта, а также процесс ее определения.

Т.е. оценка - это процесс и результат. Целью оценки (с позиции оценщика) является определение необходимого стандарта стоимости. У заказчика (клиента) могут быть различные цели, исходя из которых он может столкнуться с необходимостью проведения оценки.

 

К объектам оценки (в соответствии с ФЗ № 135) относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей (имущество);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи;

• права требования, обязательства (долги);

• услуги, работы, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

В оценочной практике принято  делить все объекты на группы (блоки) по принципу идентичности применяемых  методов. Таким образом, выделяют следующие  блоки оценки:

• недвижимость, в т. ч. земля;

• машины и оборудования;

• нематериальные активы;

• бизнес;

• прочие объекты.

Процесс оценки осуществляется между субъектами оценочной деятельности. Основанием для проведения оценки является договор на оказание услуг по оценке какого-либо объекта.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, такие как: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Стоимость – денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой – либо предмет или объект.

Условия возникновения стоимости:

1. Спрос - количество товаров и услуг, которое может быть куплено за определенный промежуток времени.

2. Полезность - способность удовлетворять человеческие потребности

3. Дефицитность - нехватка чего-либо

4. Возможность передачи права собственности

 

Цена - это фактический показатель. Это денежная сумма, требуемая или уплаченная за определенный товар или услугу. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный ОО в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Цена - свершившийся факт, отражающий цены покупок аналогичных объектов. Она относится к определенному месту и времени, к определенным условиям.

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость  недвижимости подразделяется на следующие  виды:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• остаточная стоимость;

     •     восстановительная стоимость.

 

 

 

 

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки, располагая всей необходимой информацией, разумно действуют и при этом на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства:

1) Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2) Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4) Цель сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения в совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны  не было;

5) Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Рыночная стоимость определятся  оценщиком в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;

• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

• при определении стоимости не денежных вкладов уставный (складочный) капитал;

• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

 

Инвестиционная  стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного покупателя, типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Расчет инвестиционной стоимости производится, исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Ликвидационная  стоимость - определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

 

 Данная стоимость определяется  в случаях:

• выдачи кредитов под залог (банк интересуется именно ликвидационной стоимостью объектов залога, так как в случае невозврата кредитов, объекты залога должны быть реализованы в очень сжатые сроки);

• реализации активов ликвидируемых предприятий, в том числе и предприятий-банкротов;

• реализация актива после окончания срока его полезной эксплуатации (эта стоимость должна учитывать затраты на выбытие реализуемого актива, с частичной компенсации затрат на его приобретение в прошлом).

 

Восстановительная стоимость – денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для точного воспроизводства оцениваемого объекта, с применением тех же материалов и конструкций, по тем же проекту и спецификациям, с использованием такой же квалификации рабочей силы, которые применялись во время возведения объекта оценки. Она выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта.

Износ – потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценивание, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Физический износ – потеря стоимости конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом в результате утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия на них природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (ВСН 53 – 86 (р), 1990 г.).

Физический износ измеряется стоимостными соотношениями необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения, и восстановительной стоимостью каждой из оцениваемых конструкций, элементов, систем или здания в целом. Меру физического износа устанавливают сравнением наблюдаемого состояния с данными специальных нормативных таблиц физического износа.

Физический износ сложных объектов (составных или слоистых конструкций, систем) вычисляется как взвешенная сумма износа составляющих его компонентов.

Функциональный  износ – потеря стоимости объекта вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) ниже вклада в суммарную стоимость объекта или, по крайней мере, равны ему, то такой износ считается устранимым, в противном случае износ считается неустранимым.

Внешний износ – убытки, возникающие в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.

Косвенные издержки. В показатели восстановительной стоимости в  сборниках УПВС включены учитывавшиеся  в системе ценообразования 1969 года все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные  расходы, которые составляют в среднем  примерно 15 – 17 % от стоимости строительно-монтажных  работ:

• расходы по отводу и освоению строительных участков;
• стоимость проектно-изыскательных работ;
• затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
• затраты по сдельно-премиальной оплате труда;
• стоимость содержания дирекции строящегося предприятия;
• расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта.

 

В зависимости от цели оценки и конкретной рыночной ситуации при  необходимости к восстановительной  стоимости, включающей выше перечисленные  издержки, могут добавляться дополнительные затраты на возведение улучшений, характерные  для современных условий.

К этим дополнительным косвенным  издержкам относятся:

• проценты по кредитам;
• рекламные выплаты в течение строительства;
• арендная плата за временные помещения в период строительства;
• страховки.

Налог на добавленную  стоимость. Начиная с 1992 года, в состав затрат на строительство, в том числе в балансовую стоимость строительных объектов, включается налог на добавленную стоимость, рассчитанный как процент от суммы всех строительных затрат и перечисленный заказчиком подрядчику (не путать с НДС, уплачиваемым подрядчику заказчиком при покрытии расходов на материалы или за работы и учитываемым в состав непосредственных строительных затрат). Налог на добавленную стоимость установлен Законом РФ от  6.12.91 «О налоге на добавленную стоимость» и введен со 02.01.92.