Оценка объектов недвижимости

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Кузбасский Государственный 

Технический  Университет  имени Т.Ф. Горбачева»

 

 

«Кафедра строительного  производства и экспертизы недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

РАСЧЕТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ  ЗАПИСКА

к курсовому проекту по дисциплине

«Оценка объектов недвижимости и бизнеса»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент группы ЭН-081

Королёва Александра Сергеевна

 

 

 

Проверил руководитель

 Гладких Людмила Николаевна

«   » марта 2012 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кемерово 2012

Содержание

 

Содержание 2

1. Задание на оценку 3

2. Применяемые стандарты  оценки 4

3. Ограничительные условия и предположения 6

4. Порядок оценки объектов нежилого фонда 8

5. Определения и понятия 10

6. Принципы, связанные с рыночной средой 17

7. Краткий обзор социально-экономической ситуации в Кемеровской области 20

8. Краткий обзор социально-экономической  ситуации в г. Прокопьевске 25

9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 32

10. Процедура оценки 35

10.1. Затратный подход 35

10.2. Доходный подход 37

10.3. Рыночный подход 38

11. Определение стоимости объекта недвижимости 40

11.1. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом 41

11.1.1. Расчет восстановительной стоимости объекта методом сравнительной единицы 41

11.1.2. Определение износа 43

11.1.3. Определение рыночной стоимости по затратному подходу 45

11. 2. Определение стоимости объекта сравнительным подходом 46

11.3. Определение стоимости объекта доходным подходом 51

11.3.1. Метод прямой капитализации 51

11.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков 53

11.3.3. Согласование результатов 56

11.1.2. Согласование результатов 57

11.1.2. Сертификат качества оценки 62

 

Список используемой литературы 63

 

1. Задание на  оценку

 

  Заказчик поручает, а оценщик принимает на себя обязательства определить рыночную стоимость здания, расположенного по адресу: г. Прокопьевск, Рудничный район, пр. Строителей, 7–а по состоянию на 15 февраля 2012 г.

Имя оценщика: Королёва Александра Сергеевна

  Имя клиента: Вуалин Фёдор Максимович

Цель оценки: определение  рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: г. Прокопьевск, Рудничный район, пр. Строителей, 7–а

Дата, на которую проводится оценка: 15 февраля 2012 г.

Оцениваемое объект: нежилое административное здание Сбербанка РФ

Дата составления отчета: 15 февраля 2012 г.

Форма отчета: письменная

 

 

2. Применяемые стандарты оценки

Роль государства в  регулировании оценочной деятельности определяется соответствующим законодательством, которое включает:

•  Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

• принимаемые в соответствии с ним законы и иные нормативные акты федерального уровня и уровня субъектов федерации;

•   международные договоры Российской Федерации.

Основы стандартизации оценочной  деятельности в Российской Федерации  заложены в законодательной базе (ФЗО) и в первую очередь в Федеральном  законе об оценочной деятельности.

Именно в ФЗО последовательно  формулируются такие "стандартообразующие" положения, как:

•  договорные начала оценочной  деятельности;

•  права и обязанности  оценщика, определяющие, в том числе, понятие независимого оценщика, требования к профессиональному образовательному уровню, профессиональной компетентности, ответственности, обязательному страхованию, права на доступ к информации, взаимодействие с коллегами смежных профессий, арбитражные аспекты и т.д.;

•  объекты и области  использования результатов оценки, в том числе области обязательного  проведения оценки;

•  содержание отчета об оценке;

•  организация высшего  профессионального образования  оценщиков;

•  функции саморегулируемых организаций оценщиков;

•  организация и контроль оценочной деятельности;

•  лицензирование оценочной  деятельности.

Центральное место в этом списке занимает принятый в июле 1998 г. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ.

   Оценка объектов, указанных в настоящем отчете выполнена в полном соответствии с требованиями:

•        Гражданского кодекса Российской Федерации. Частей I и II.
• Федерального закона Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. № 178 – ФЗ от 21.12.01; № 31 – ФЗ от 21.03.02; № 143 – ФЗ от 14.11.02; № 15 – ФЗ от 10.01.03; № 29 – ФЗ от 27.02.03; №122 – ФЗ от 22.08.04; № 7 – ФЗ от 05.01.06; № 157 – ФЗ от 27.07.06; № 13 – ФЗ от 05.02.07; № 129 – ФЗ от 13.07.07; № 220 – ФЗ от 24.07.07 и № 108 – ФЗ от 30.06.08; № 135 – ФЗ от 28.12.10 и № 167 – ФЗ от 22.07.10

   В соответствии с ФЗ об оценке (ст. 1) он является специальным по отношению к иным актам, регулирующим вопросы оценочной деятельности в гражданских правоотношениях. Это означает, что федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные акты в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности, не должны противоречить закону об оценке. Если такие противоречия возникают, то соответствующие положения иных законов и нормативных актов применению не подлежат.

• Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 № 254, № 255, № 256.

   Требования стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

• Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков от 07.03.2002 г. № 568.
• «Закона об организации страхового дела в Российской Федерации» в ред. Федеральных Законов от 31.12.1997 г. № 147 – ФЗ, от 20.11.99 № 204 – ФЗ.

    Согласно ст. 10 данного закона при страховании имущества страховая сумма не может превышать его действительной стоимости на момент заключения договора (страховой стоимости). Стороны не могут оспаривать страховую стоимость имущества, определенную в договоре страхования, за исключением случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в заблуждение страхователем.

    Если страховая  сумма, определенная договором  страхования, превышает страховую  стоимость имущества, он является  недействительным в силу закона  в той части страховой суммы,  которая превышает действительную  стоимость имущества на момент  заключения договора.

Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления. Основные регулирующие функции в конечном счете были делегированы уполномоченному представителю федеральной исполнительной власти, в настоящее время — Министерству имущественных отношений Российской Федерации.

При этом в главе III ФЗО  определены основные управленческие функции  этого представительного органа:

•   контроль за осуществлением оценочной деятельности,

•  регулирование оценочной деятельности,

• взаимодействие с другими органами государственной власти (других отраслей, связанных с недвижимостью) по вопросам оценки и координация их деятельности,

•   согласование проектов стандартов оценки,

•  согласование требований к образовательным учреждениям и программам, связанным с профессиональной подготовкой оценщиков.

Кроме того, необходимо подчеркнуть, что создание и развитие стандартов оценочной деятельности в Российской Федерации, безусловно, должно следовать действующему федеральному законодательству по вопросам стандартизации, ориентирующемуся в своей основе на систему государственных стандартов — ГОСТов. В эту систему входят стандарты, обязательные к всеобщему применению и, таким образом, унифицирующие как профессиональную деятельность в различных отраслях хозяйства, так и согласованное взаимодействие отраслей в общегосударственном масштабе. То есть в систему ГОСТов входят, образно говоря, наиболее общие, объективно необходимые, системообразующие стандарты.

 

3. Ограничительные условия и предположения

 

Необходимо ознакомить заказчика  с основными ограничительными условиями  и предположениями, которые сопровождают процесс оценки стоимости объекта  недвижимости. Ограничительные условия  и предположения формулируются  и согласовываются с заказчиком с целью защиты интересов заказчика  и оценщика. При необходимости  некоторые из них следует отражать в отчете об оценке. Это делается для того, чтобы избежать в будущем  конфликтных ситуаций в отношении  между заказчиком и оценщиком.

Основные ограничительные  условия и предположения в  оценке стоимости  объектов недвижимости:

1. При подготовке отчета к оценке объекта используются прогнозные  данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
2. Финансовые и технико-экономические характеристики эксплуатируемого объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки и для функций, указанных в данном отчете.
6. Заказчик гарантирует, что любая информация, а также суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с функциями задания на оценку.
7. Оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
8. Отчет об оценке должен рассматриваться как полное исследование, в котором оценщик соблюдал все требования к оценке, предусмотренных Стандартами по оценки.
9. Заключение и отчет об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения оценщика без каких – либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.
10. Оценщик не дает никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства в рассматриваемых правилах и бухгалтерских документах.
11. Заказчик обеспечивает оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчеты и отчеты о результатах деятельности за последние 4 года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.

Оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно  в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том  числе от третьих лиц, оценщик  должен отразить это в своем отчете.

Оценщик не несет ответственности  за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные  сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление оценщика с объектов недвижимости  и возможность осуществления анкетирования администрации.

 

4. Порядок оценки объектов нежилого фонда

Согласно закону «Об оценочной  деятельности» в РФ под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости.

Для иллюстрации механизма  влияния на величину оценочной стоимости  объема имущественных прав рассмотрим процедуру определения стоимости имущества, сдаваемого в аренду.

С точки зрения двух контрагентов соответствующего процесса арендодатели и арендаторы – величина оценочной  стоимости будет различной в  силу различия их прав на него.

Это обстоятельство особенно модулируются при оценке указанной  стоимости методом капитализации  дохода. В частности той модификации  этого метода, которая основана на преобразовании дисконтированного  потока доходов, приносимых имуществом за расчетный период владения им в  его стоимость.

Для арендодателя расчетный  период владения – это весь срок жизни рассматриваемого объекта. Для  арендатора – это лишь период аренды. В силу этих различий результат расчета  оценочной стоимости одного и  того же объекта будет для них  разным. Исключением из этого общего (в рамках данного примера) правила  составляет лишь аренда имущества с  правом его выкупа. В этом случае расчетный период одинаков для обоих  контрагентов и различие в величине оценочной стоимости объекта  аренды будет определяться лишь возможным  различием в направлении его  использовании арендодателем и  арендатором.

В зависимости от предполагаемого  характера дальнейшего использования  оцениваемого объекта (по местам, целям  и способам его эксплуатации) рекомендуется  выделить два типа оценочной стоимости:

1. Стоимость при существующем использовании (стоимость в пользовании);
2. Стоимость в предполагаемом альтернативном использовании, возникающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, например, в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке (стоимость в обмене).