Оценка объектов недвижимости

A. Тип, качество, обширность  данных, на основе которых проводится  анализ;

Б. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

B. Способность учитывать  специфические особенности объекта,  влияющие на его стоимость  (местонахождение, размер, потенциальная  доходность);

Г. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора или продавца.

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления  в виде иерархии выполняется следующая  последовательность действий:

1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется

следующая шкала отношений.

 

 

 

 

 

Таблица 12

Шкала отношений важности

Важность параметра  оценки	"1-9"
Одинаковая важность	1
Незначительное преимущество	3
Значительное преимущество	5
Явное преимущество	7
Абсолютное преимущество	9
2, 4, 6, 8 — промежуточные  значения.

2. Далее для каждого  критерия определяется вес.

3. Полученные веса нормируются.

Полученные таким образом  величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

4. Проводится реализация  описанной процедуры выявления  приоритетов для каждой альтернативы  по каждому критерию. Таким образом,  определяются значения весов  каждой альтернативы.

5. Производится расчет  итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений  весов ценообразующих факторов  и соответствующих им весов  альтернатив по каждому фактору.

Результаты расчетов приведены  в таблицах 14-19.

Для проверки расчетов необходимо посчитать: максимальное собственное число матрицы, индекс согласованности и отношение согласованности.

,                                        (10)                  

,                                     (11)

 

где ИС - индекс согласованности; λ_max - максимальное собственное число матрицы; S_Кi - сумма интенсивностей проявления критериев по отношению к критерию К_i; В_Кi - вес критерия К_i; n – количество элементов в матрице; К_i - критерий из n элементов.

Для наших матриц всегда должно быть λ_max ≥ n.

Далее сравнивают эту величину индекса согласованности с той, кото-рая получилась бы при случайном  выборе количественных суждений из нашей  шкалы, и образовании обратно  симметричной матрицы.

Таблица 13

Средние согласованности  для случайных матриц разного  порядка

Размер матрицы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Случайная согласованность	0	0	0,58	0,90	1,12	1,24	1,32	1,41	1,45	1,49

 

 

 

 

 

Отношение согласованности  определяется по формуле:

,                                           (12)

где ОС - отношение согласованности; СС - случайная согласованность матрицы n-го порядка; ИС – индекс согласованности.

Таблица 14

Определение веса критерия

	А		Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1,00		0,50	0,50	2,00	1,28	0,2474
Б	4,00		1,00	2,00	0,50	0,40	0,0770
В	2,00		3,00	1,00	4,00	2,78	0,5388
Г	0,50		2,00	0,25	1,00	0,71	0,1369
Cумма		7,50	6,50	3,75	7,50	5,17	1,0000

 

λ_max = 4,0862, ИС = 0,0287, ОС = 3,19 %

Величина отношения согласованности  должна быть порядка 10 % или менее, чтобы  быть приемлемой. В некоторых случаях  допускается отношение согласованности  до 20 %, но не более, иначе надо проверить  свои суждения.

Сравниваем результаты, полученные с применением различных подходов по каждому критерию согласования:

Таблица 15

А. Тип, качество, обширность данных, на основе которых 

проводится анализ

Подходы к оценке	Затратный	Доходный	Сравнительный	Расчет	Вес подхода по критерию А
Затратный	1,00	3,00	0,50	1,14	0,30
Доходный	0,33	1,00	0,17	0,38	0,10
Сравнительный	2,00	6,00	1,00	2,29	0,60
Сумма:	3,33	10,00	1,67	3,82	1,00

 

λ_max = 3,00, ИС = 0, ОС = 0 %

 

Таблица 16

Б. Способность параметров используемых методов учитывать 

конъюнктурные колебания  рынка

 

Подходы к оценке	Затратный	Доходный	Сравнительный	Расчет	Вес подхода по критерию Б
Затратный	1,00	0,14	0,50	0,41	0,1025
Доходный	7,00	1,00	3,00	2,76	0,6817
Сравнительный	2,00	0,33	1,00	0,87	0,2158
Сумма:	10,00	1,48	4,50	4,05	1,0000

 

λ_max = 3,0026, ИС = 0,0013, ОС = 0,23 %

 

 

 

Таблица 17

В. Способность учитывать  специфические особенности объекта,

влияющие на его стоимость

Подходы к оценке	Затратный	Доходный	Сравнительный	Расчет	Вес подхода по критерию В
Затратный	1,00	3,00	0,50	1,14	0,3090
Доходный	0,33	1,00	0,20	0,41	0,1095
Сравнительный	2,00	5,00	1,00	2,15	0,5816
Сумма:	3,33	9,00	1,70	3,70	1,0000

λ_max = 3,0037, ИС = 0,0018, ОС = 0,32 %

Таблица 18

Г. Способность отражать действительные намерения 

потенциального инвестора

Подходы к оценке	Затратный	Доходный	Сравнительный	Расчет	Вес подхода по критерию Г
Затратный	1,00	0,25	0,50	0,50	0,1365
Доходный	4,00	1,00	3,00	2,29	0,6250
Сравнительный	2,00	0,33	1,00	0,87	0,2385
Сумма:	7,00	1,58	4,50	3,66	1,0000

 

λ_max = 3,0183, ИС = 0,0091, ОС = 1,58 %

 

По полученным результатам рассчитываем итоговое значение весов каждого подхода  и определяем средневзвешенную цену оцениваемого объекта.

 

Таблица 19

 

Показатели	А	Б	В	Г	Итоговый вес подхода	Расчеты по подходам	Взвешенный результат
Вес критерия	0,25	0,08	0,54	0,14	-	-	-
Затратный	0,30	0,10	0,31	0,14	0,4673	6 180 275	3 651 987,5
Доходный	0,10	0,68	0,11	0,63	0,5110	30 049 941	15 355 519,9
Сравнительный	0,60	0,22	0,58	0,24	0,4217	11 417 275	8 534 227
Сумма:					1,0000		27 541 734

 

В соответствии с вышеизложенным, рыночная стоимость оцениваемого помещения (офисного), без учета стоимости  земельного участка, составляет:

27 541 734

(двадцать семь миллионов пятьсот сорок одна тысяча

семьсот тридцать четыре) рублей без НДС.

 

Вывод 4

Рыночная стоимость нежилого помещения (административного),

расположенного по адресу:

г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, 7 – а,

рассчитанная доходным подходом, на дату оценки

15 февраля 2012 года составляет:

 

27 541 734

(двадцать семь миллионов пятьсот сорок одна тысяча

семьсот тридцать четыре) рублей без НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12. Сертификат  качества оценки

 

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащийся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому

Оценщику и действительны  строго в пределах ограничительных  условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждений по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой стоимости оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
5. Оценка проведена, и отчет составлен в соответствии со «Стандартами Российского общества оценщиков».
6. Представитель Заказчика проинформирован о его праве безвозмездного ознакомления с официальными документами, поименованными в Декларации.
7. Представитель Заказчика получил все разъяснения относительно целей оценки, своих прав, обязанностей и возможностей Оценщика, ознакомлен  со значением используемых терминов.
8. Статус Оценщика определяется как независимый оценщик, т.е. внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке.
9. Оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества.