Оценка объектов недвижимости

С начала 1922 года прокопьевский  уголь стали отправлять на Гурьевский металлургический завод и для  первой домны Нижнетагильского металлургического  завода.

За счет прибывающих  горнорабочих село Прокопьевское было преобразовано в рабочий поселок. 1923 год – население 6 тыс. человек.

1923 год: создан  первый пионерский отряд.

Лето 1923 года: «Кузбасстрест» впервые получил государственный кредит на жилищно-коммунальное строительство. На одного рабочего приходилось 1,02 кв.саженей или около 4,5 кв. метров жилья.

1924 год: типовых  бараков – 53, глинобитных – 21, саманных полуземлянок – 9, землянок – 197, собственных домов – 39.

Открыты 4 избы-читальни. Школ первой ступени – 11, семилетки – 2, пунктов ликвидации неграмотности – 9. Работает 37 учителей.

1925 год: начато  строительство дворца культуры  имени Артёма.Из Томска направлена  первый врач-терапевт с высшим  университетским образованием Фокина  Лидия Алексеевна.

1926 год: начато  прохождение крупнейшей в то  время Центральной штольни, родоначальницы  шахты.

30 июня 1931 года: Решением  ВЦИК Прокопьевску присвоен статус  города.

Август 1931 года: Прокопьевск посетил народный комиссар К.Е.Ворошилов. Спустился в лаву, где работала бригада Ивана Акимовича Борисова, впоследствии первого кузбассовского стахановца. Ворошилов с восхищением отметил: « …на таких угольных пластах, как у вас, да с такими ударниками – не работа, а большое удовольствие!»

В 1948 году был проведен первый праздник День шахтера, награды  и почетные звания получили первые прокопьевские Герои Социалистического  труда.

В эксплуатацию были введены шахты: «Северный Маганак» (1947г.), «Зенковские уклоны» (1948г.), «Красногорская» (1949г.), «Зиминка 3-4» (сейчас «Тырганская) (1953г.), «Прокопьевская» (1956г.).

Внедрялись передовые  технологии гидравлического и открытого  способов добычи угля, устанавливались  мировые рекорды среди проходческих и очистных бригад.

 

Социально-экономическая  ситуация в городе Прокопьевске

 

Город Прокопьевск  расположен на юге Кемеровской области, на расстоянии 203 км. От областного центра.

 В соответствии с ОКАТО и Законом Кемеровской области об административно-территориальном устройстве, город Прокопьевск состоит из трех районов: Зенковского, Рудничного и Центрального. В Прокопьевске функционируют федеральные районные суды (Зенковский, Рудничный, Центральный), районные отделения пенсионного фонда и некоторые другие организации образованы по районному принципу. Отсутствие районных администраций не означает отсутствия районного деления.

 

 

Оборот крупных  и  средних  организаций  за  2010 год составил 30959,1 млн. руб.  (134,8 % к  2009 году).  По обороту организаций  город Прокопьевск на 6 месте среди 16 городов и на 8 месте среди 34 муниципальных образований Кемеровской  области. 

На крупных и  средних предприятиях города по всем видам экономической деятельности отгружено товаров собственного производства за  2010 год на сумму 24730,5 млн. руб. (рост к  2009 году на 40,5 %), в том числе промышленной продукции  – 19228,0 млн. руб. (рост на 53,8 %), доля  объема промышленного производства составила 77,8 % (увеличение на 6,7 пунктов).

Основным видом  экономической деятельности на крупных  и средних предприятиях является добыча полезных ископаемых (59,7 % от общего объема отгруженных товаров и 76,8 % от объема промышленности). С ростом цен на уголь объем отгрузки угля вырос на 57 % к 2009 году. За  2010 год  крупными и средними предприятиями  отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и  услуг собственными силами на сумму 14772,8 млн. руб.

Добыча угля по данным предприятий за отчетный период снизилась  на 6,4 % к прошлому года и составила 3488,3 тыс. тонн, из них 97,2 % на шахтах и 2,8 % на разрезах.

Возрос объем  отгруженных товаров собственного производства обрабатывающих производств  на 55,8 % и составил за  2010 год 2395,7 млн. руб. Доля обрабатывающих производств  в структуре промышленности за отчетный период составила 12,1 % (за  2009 год  – 11,9 %).

Наибольший удельный вес среди обрабатывающих производств  занимают производство продукции машиностроения – 85,1 % и производство пищевых продуктов  – 9,2 %.

Продукцию машиностроения выпускают предприятия, осуществляющие следующие виды экономической деятельности: производство готовых металлических  изделий, производство машин и оборудования, производство электрических машин  и электрооборудования, производство транспортных средств. Большинство  предприятий машиностроения города производят продукцию для угольной отрасли. Объемы отгрузки продукции машиностроения выросли  с 886,5 млн. руб. за 2009 год до 1679,8  млн. руб. за 2010 год или на 89,5 %, их доля в объеме отгруженных товаров обрабатывающих производств увеличилась с 74,8 % до 85,1 %

В полном объеме реализуются все  социальные программы, в том числе  по жилищному строительству. За 2010 год  введено в эксплуатацию 70,058 тыс. м2 жилья, что на 15% больше чем за 2009г. Среди  территорий области город  по вводу жилого фонда на 3 месте  после г. Кемерово и г. Новокузнецка и занимает 8% от общего объема веденного  жилья по области.

 

 

 

Таблица 2

Виды экономической  деятельности	Объем отгруженных  товаров,		%
	2009 г.	2010 г.
Добыча полезных ископаемых	9420,4	14783,5	156,9
в т.ч. на крупных  и средних предприятиях	9409,7	14772,8	157,0
Обрабатывающие  производства	1537,8	2395,7	155,8
в т.ч. на крупных  и средних предприятиях	1185,0	1972,7	166,5
Производство и  распределение электроэнергии, газа и воды	1969,9	2550,3	129,5
в т.ч. на крупных  и средних предприятиях	1910,4	2482,4	129,9
Итого промышленное производство	12928,0	19729,5	152,6
в т.ч. на крупных и средних предприятиях	12505,0	19228,0	153,8

 

Основным видом  экономической деятельности на крупных  и средних предприятиях является добыча полезных ископаемых (59,7 % от общего объема отгруженных товаров и 76,8 % от объема промышленности). С ростом цен на уголь объем отгрузки угля возрос на 57 % к 2009 году. За отчетный период крупными и средними предприятиями  отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и  услуг собственными силами на сумму 14772,8 млн. руб.

Добыча угля по данным предприятий за отчетный период снизилась  на 6,4 % к прошлому года и составила 3488,3 тыс. тонн, из них 97,2 % на шахтах и 2,8 % на разрезах (ООО  «Разрез Прокопьевский» осуществлял свою деятельность с  января по июль 2010 г. В апреле 2010 г. образовано  ЗАО «Прокопьевский угольный разрез», велись вскрышные работы).

Добыча угля на шахтах снизилась к  2009 году на 48,5 тысяч  тонн или на 1,4 % и составила за 2010 год  3389 тыс. тонн, в том числе  для коксования – 2640,6 тыс.тонн, что  составляет 77,9  % от всей добычи, к 2009 году добыча угля для коксования снизилась  на 1,4 %.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объем отгруженных  товаров собственного производства, выполненных работ и услуг  собственными силами с учетом предварительной  экспертной оценки деятельности субъектов  малого предпринимательства и других официально неучитываемых структур по обрабатывающим производствам (по данным Кемеровостата) возрос к 2009 году на 55,8 % и составил за 2010 год 2395,7 млн. руб. Доля обрабатывающих производств в структуре  промышленности за отчетный год составила 12,1 % (за 2009 год – 11,9 %).

 

 

В структуре отгруженной  продукции (услуг) на крупных и средних  предприятиях города обрабатывающие производства составляют 10 % (за 2009 года – 10,9%). За 2010 год отгружено товаров на сумму 1972,7 млн. руб., что на 66,5 % больше 2009 года.

 

Наибольший удельный вес среди обрабатывающих производств  занимает производство продукции машиностроения – 85,1 %.

Продукцию машиностроения выпускают предприятия, осуществляющие следующие виды экономической деятельности: производство готовых металлических  изделий, производство машин и оборудования, производство электрических машин  и электрооборудования, производство транспортных средств. Большинство  предприятий машиностроения города производят продукцию для угольной отрасли. Объемы отгрузки продукции  машиностроения выросли  с 886,3 млн. руб. за 2009 год до 1679,8  млн. руб. за 2010 год  или в 1,9 раза, их доля в объеме отгруженных  товаров обрабатывающих производств  увеличилась с 74,8 % до 85,1 %.

Общая сумма денежных доходов населения города возросла к уровню 2009 года на 112,3 % и составила  за 2010 год 30675,6 млн.руб.

С древних времен в этих местах жили кочевые племена: телеуты, шорцы и другие народы. В XVI–XVII веках в Западную Сибирь стали  проникать русские беглые крестьяне, представители Церкви.

Демографическое развитие города в последние годы имеет  позитивный характер. Стабилизация в  развитии экономики,  социальные гарантии позволили изменить ситуацию в демографическом  развитии города. За 2010 год в городе родилось 2613 детей (данные органа ЗАГС), что на 86 детей меньше, чем за прошлый  год.  Снижение рождаемости сопровождается различными причинами, в том числе  сокращением численности женщин детородного возраста на 150-200 человек  ежегодно и будет продолжать снижаться  в течение 5-7 лет, так как в 90-х  годах наблюдалось резкое снижение рождаемости. Число умерших возросло   на 48  чел.  Смертность превышает  рождаемость в 1,47 раза (2009г. – 1,41 раз). Естественная убыль возросла с 1108 чел. до 1242 чел. в 2010 году. На 1000 человек населения естественная убыль возросла с -5,2 (2009г.) до -5,9 в 2010 году.

Постоянное население  города  на 01.01.2011г., учитывая естественную убыль составило  209,73 тыс.чел., среднегодовая  численность – 210,35 тыс.чел., это 7,6% от населения области. Средний возраст  населения – 39,5 лет, по области – 38,3 лет.

 

9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Выбор оптимального варианта использования земельного участка  зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять  данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка  с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической  и финансовой обоснованности.

Потенциал местоположения земельного участка – основной фактор, влияющий на его стоимость. Оцениваемый объект: нежилое здание, расположенное в центре города. Окружение объекта: жилые и нежилые объекты. На прилегающей территории к зданию, где расположен оцениваемый объект, имеется подъездная дорога, стоянка для автомобилей, озелененная территория.

Эти факторы позволяют  данному участку вписываться  в характер спроса и предложения  на рынке.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  – это разумное и возможное  использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую текущую  стоимость объекта на эффективную  дату оценки.

Анализ осуществляется в  два этапа:

1. На первом этапе анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
2. На втором этапе анализируется наилучшее и наиболее эффективное здание, которое находится на этом участке.

На первом этапе в практической оценочной деятельности может возникнуть следующие инвестиционные ситуации:

• Необходимость приобрести свободный земельный участок;
• Пользователь ищет определенный вид земли;
• Инвестор ищет оптимальное сочетание земли и пользователя;
• Инвестор-спекулянт подбирает участок земли, обладающий потенциальной повышенной стоимости, чтобы затем его продать.

Решение первых двух ситуаций может осуществить рыночный подход к оценке, решение двух последних  возможно лишь при определении наилучшего, наиболее эффективного использования  земельного участка.

В этом случае оценщик анализирует  различные варианты освоения, застройки  земли, чтобы выбрать тот, который  обеспечит наибольшую текущую стоимость.

При анализе выбранного варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства и негативные факторы:

1. Потенциальные места положения земельного участка – основной фактор, влияющий на стоимость. При анализе выбранного использования участка необходимо учесть негативные факторы и неудобства и отменить их на карте.
2. Фактор анализа возможности рынка позволяет определить на сколько тот или иной вариант использования земельного участка разумен с точки зрения спроса – предложения.
3. Правовая обоснованность застройки земельного участка. Заключение в экспертизе с точки зрения действительного законодательства, нормативов зонирования охраны окружающей среды, энергопотребления и прочее, с точки зрения перспективных решений развития района и с учетом ограничений и требований местной администрации.
4. Фактор технологической обоснованности застройки земельного участка заключается в возможности осуществления планирования строительства в заданные сроки с соблюдением графика финансирования, соблюдение обеспеченности рабочими кадрами и т.д.
5. Фактор финансирования обоснованности инвестиционного проекта.

Информацию о земельном  участке можно получить в городских  и районных земельных комитетах  и комиссиях, в проектных институтах, а также в Бюро технической инвентаризации  и оценочных фирмах.

Анализ возможностей рынка  принять данный вариант использования  земельного участка позволяет определить, насколько тот или иной вариант  использования участка «разумно вписывается» в характер спроса и  предложения на данном рынке. В ходе анализа рассматриваются инфраструктура  самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.); демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность); возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т.д. Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.