Оценка объектов недвижимости

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается  в его экспертизе с точки зрения, во – первых, действующего законодательства; во – вторых, градостроительных  нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления  и пр.); в – третьих, перспективных  решений порайонной планировки участка  и, в – четвертых, ограничений  местной администрации  и требований местного населения.

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования  земельного участка являются его  физические, грунтовые и ландшафтные  возможности.

Рельеф рассматриваемого участка ровный, спокойный. Территория освоена в отношении инженерного обеспечения, так как район расположения объекта оценки находится в центре жилых и нежилых строений. Имеет коммуникации и подъездную дорогу к объекту.

 Оценку объекта оценщик  производит с учетом того, что  земельный участок рассматривается  как участок с имеющимися улучшениями.

Разумным и возможным  использованием оцениваемого объекта  недвижимости является использование  его как  помещение для детского сада. Здание, в котором находится оцениваемый объект, расположено среди жилой и нежилой застройки. Так как на территории этой застройки присутствуют жилые дома, но отсутствуют другие детские сады, что обуславливает его эффективное использование, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта будет именно детский сад.

Вывод: на основании вышеприведенных проанализированных факторов, оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием данного земельного участка, является его использование под здание текущего назначения – Детский сад.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

1. Осмотр объекта;

2)   Интервью с руководителем,  бухгалтером организации и другими  специалистами;

3)   Работа с технической  и финансовой документацией;

4)   Маркетинговые исследования;

5)   Обоснование методов  определения рыночной стоимости;

6)   Работа специалиста  по определению рыночной стоимости  оцениваемых объектов;

7)   Составление развернутого  письменного отчета.

 

Обычно используются три  подхода к оценке, предусмотренные  Стандартами оценки, обязательными  применению субъектами оценочной деятельности:

• Затратный подход;
• Доходный подход;
• Рыночный подход.

Далее полученные по каждому  подходу значения рыночной стоимости  объекта согласовываются методом  анализа иерархий.

 

10.1. Затратный подход

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся  оценке этим подходом. При затратном  подходе в качестве меры стоимости  принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Затраты на изготовление объекта  и его последующую реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода  предполагают обязательную оценку возможной  полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые  несет изготовитель и продавец. Эти  методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются  на открытом рынке и изготовляются  по индивидуальным заказам, к их числу  относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным  подходом как бы моделируется процесс  формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой  всех произведен ных издержек и получения  достаточной прибыли. Поскольку  методы затратного подхода исходят  часто не из реальных цен на аналогичные  объекты, а из рассчитанных нормативных  затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто  рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

Процедура затратного подхода  начинается с того, что собирается и анализируется информация о  внутреннем строении объекта, его структуре  и составе основных элементов. При  этом одной технической характеристики недостаточно, требуется подробное  описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также  тщательный осмотр объекта.

В методах затратного подхода  важную роль играет также оценка степени  износа оцениваемого объекта, это объясняется  тем, что получаемая вначале стоимость  воспроизводства или стоимость  замещения объекта не учитывает  износа и только на следующем этапе  полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

К достоинствам затратного подхода можно отнести:

1.  Исключительная универсальность. Для всех видов специальной и уникальной техники затратный подход часто оказывается единственно возможным.

2.  Благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным единицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ. Получить оценки имущества, удобные при его разделе.

3.  При достаточности исходных данных результаты расчётов стоимости поддаются надёжному обоснованию.

В то же время у методов  затратного подхода имеется и  ряд недостатков:

1.  Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов.

2. Расчёты стоимости воспроизводства затратным подходом, из-за их детализированности оказываются весьма трудоёмкими и оправданы в крупных и дорогостоящих объектах.

3.  Исходная информация  из сферы производства может  быть не всегда надёжной и  достоверной. 

Надежность оценки стоимости  затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.

 

 

 

 

 

10.2. Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

При оценке с позиции доходного  подхода во главу угла ставятся будущие  доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного  использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование  денежных потоков) опираются на такие  отмеченные выше принципы, как принцип  ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно  оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный  комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного  подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции  или конечных услуг или в большей  степени имеет социальное, чем  экономическое значение.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость  всей системы и из неё тем или  иным образом выделяют стоимость  машинного комплекса, либо сначала  вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно  создаётся машинным комплексом, а  уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного  комплекса.

Доходный подход — реализуется  в методах:

•    Дисконтирование  чистых доходов;

•    Прямая капитализация  дохода;

•    Равно эффективный функциональный аналог;

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно  оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный  комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

Доходный подход исходит  из того принципа, что потенциальный  инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с  точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор  активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую  стоимость: метод капитализации  прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод     дисконтированных     будущих     денежных     потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В зависимости от характера  оцениваемого оборудования, Оценщик  может в качестве ожидаемых доходов  рассматривать чистый денежный поток  или различные формы прибыли.

Метод прямой капитализации  дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

 

10.3. Рыночный (сравнительный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.  Объект не должен  быть уникальным.

2.  Информация должна  быть исчерпывающей, включающей  условия совершения сделок.

3.  Факторы, влияющие  на стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости, должны  быть сопоставимы.

 

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

 

Преимущества сравнительного подхода:

1)  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2)  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3)  Статически обоснован.

4)  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5)  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

 

Недостатки сравнительного подхода:

1)  Различия продаж.

2)  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3)  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4)  Зависимость от активности рынка.

5)  Зависимость от стабильности рынка.

6)  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

 

 

11. Определение стоимости объекта недвижимости

Для выполнения оценочных  работ предоставлен технический  паспорт, который предоставлен в  Приложении 1.

Определение физического  износа объекта произведено экспертным методом согласно результатам осмотра  объекта оценки.

Оценка объекта недвижимого  имущества проводилась на основании  осмотра. Осмотр нежилого помещения  проведен специалистом по оценке совместно  с представителями заказчика. Определение  физического износа объекта произведено  экспертным методом согласно результатам  осмотра объекта оценки.