Оценка объектов недвижимости

Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех постоянных и операционных расходов, а также резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Норма прибыли – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода к сумме инвестиций, потребовавших для его получения.

Дисконтирование – преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемый или выплачиваемой в будущем. В случае оценки объекта недвижимости эта ставка равна норме прибыли, достижения которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения, и должна быть достаточной для привлечения  инвестиций.

Коэффициент (ставка) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета расходов в рыночную стоимость объектов.

Строительный  объем здания. Для расчета восстановительной стоимости по УПВС расчетный объем здания с чердачным перекрытием определяется произведением его площади (определенной по внешнему контуру наружных стен), на высоту здания, причем высоту следует считать от уровня чистых полов первого (цокольного) этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

Право собственности – право по своему усмотрению владеть, пользователя и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право использования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать).

Прибыль застройщика. Поиск и приобретение земельного участка, обеспечение создания на нем улучшений для последующей продажи или эксплуатации – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Прибыль девелопера экономически выражает его вклад, определяемый затратами на управлении и организацию строительства, общий надзор за ним и экспертизу выполненных работ, а также связанный с девелопментом риск. Однако, т.к. не все застройщики получают одинаковую прибыль, этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль девелопера.

Реверсия (выручка от перепродажи до вычета налога) – сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за долгосрочное погашение кредита.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить рентный доход в будущем.

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на принципе замещения.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки –  наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателей.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Сервитут – юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.

Срок экономической  жизни – временный отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль.

Стоимость замещения – денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для создания объекта, имеющего ту же или эквивалентную функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна.

Улучшения – все изменения, отличающие свободный и освоенный земельный участок, являющийся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Эффективный возраст – возраст здания, определяемый его физическим состоянием, дизайном и экономическими факторами, влияющими на его стоимость.

 

6. Принципы, связанные с рыночной средой

В основе позиции, отражающей точку зрения рынка, лежат следующие  принципы: зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип замещения: максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.

Оцениваемый объект: нежилое  административное здание Сбербанка РФ расположено по адресу: г. Прокопьевск, проспект Строителей, 7-а. Его стоимость будет соответствовать минимальной цене объекта – аналога с одинаковой полезностью, то есть любого другого банка, расположенного в этом районе.

 

Принцип полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Оцениваемый объект: административное здание. Данный объект не является полезным для инвестора, так как он может приносить доход от сдаваемой в аренду площади, а так же от рекламы.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Эти факторы – в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект – подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Во всех случаях местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т.е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Оцениваемый объект: нежилое  административное здание Сбербанка РФ, расположенное по адресу: г. Прокопьевск, проспект Строителей, 7-а. Объект находится в центре города. Застройка данного района выполнена жилыми и нежилыми объектами. Подъезд для автомобилей к объекту оценки заасфальтирован, имеется стоянка для транспортных средств.

На основании вышеизложенного  оценщик считает, что данный объект оценки находится в доходном месте, поэтому сочетание фактора местоположения и связь объекта оценки с рынком пользователей влияют на рыночную стоимость.

Принцип соответствия гласит: максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств и характера использования собственности отвечает потребностями и ожиданиям рынка недвижимости.

Таким образом, принцип соответствия реализуется в виде двух принципов  – регрессии и прогрессии. Принцип  регрессии определяет уменьшение стоимости  собственности при ее пере улучшении  относительно рыночных условий. Принцип  прогрессии заключается в том, что  стоимость недоулучшенной собственности  увеличивается благодаря окружающей застройки.

Проект, по которому было построено  нежилое здание, выполнен в соответствии со всеми нормами и правилами  на территории РФ. Фасад здания запроектирован и построен без каких-либо излишеств. Здание расположено с учетом удобного подъезда автомобилей. Вышеперечисленные факторы воздействуют на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Принцип спроса и  предложения. Спрос на основные фонды – это реальная потребность на них. Предложение – это количество объектов, имеющихся на соответствующем секторе рынка и предлагаемых по определенным ценам.

Суть принципа спроса и  предложения заключается в выявлении  взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью  его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью –  способностью удовлетворять потребности  потребителей – и доступностью. Чем ниже спрос и выше предложения, тем ниже стоимость объекта, и наоборот.

В данном случае, при определении  рыночной стоимости объекта оценки необходимо учитывать то, что спрос на данный объект не превышает предложение и, следовательно, рыночная стоимость не имеет тенденцию к росту.

 

Принцип конкуренции утверждает, что когда прибыль на рынке превышает уровень затрат, необходимых для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

Этот принцип также  хорошо разработан в микроэкономике. Когда на рынке появляется избыточная прибыль, это ведет за собой разрушительную конкуренцию. В то время разумная конкуренция способствует развитию рынка. Отсутствие конкуренции (при  монополизме) должно учитываться при  оценке как факт, находящийся за пределами рыночной стоимости.

Этот принцип особенно важен при рассмотрении дохода, превышающего рыночную норму. Если доход не обеспечен  долгосрочной арендой, то вероятность  его поступления гораздо ниже среднерыночной, а риск – выше.

В данном случае принцип  конкуренции в определенной рыночной стоимости не участвует.

 

Принцип изменения отражает фактор непостоянства стоимости недвижимости во времени.

Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой  недвижимости (например, физическое устаревание  строительных конструкций, реконструкция), так и в результате изменения  внешних условий. Для прогнозирования  будущих выгод отслеживания тенденций  внешних и внутренних условий  имеет существенное значение.

Принципом изменения объясняется  профессиональный стандарт оценки –  определение конкретной даты оценки.

Оценка нежилого административного здания Сбербанка РФ производится на 15 февраля 2012 года с учетом уровня цен на данную дату и экономической ситуации в Кемеровской области.

 

 

7. Краткий обзор социально - экономической ситуации в Кемеровской области

История Кемеровской  области:

Кемеровская область образована Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.01.43г. "Об образовании Кемеровской  области в составе РСФСР". Однако освоение природных богатств земли  Кузнецкой началось гораздо раньше - в начале 17 века, когда были основаны города Томск (1604 г.) и Кузнецк (1618 г.).

В 1698 году Петр I, узнав о  найденных у реки Китат серебряных рудах, дал предписание Томскому воеводе "содействовать со всяческим  прилежанием и усердным радением рудо искательскому и рудо плавному делу на притоках реки Кии". Так были открыты серебряные руды Салаира, железные руды в Горной Шории, золото в Кузнецком Алатау. В 1721 году казачий сын Михайло Волков обнаружил на берегу реки Томь "горелую гору", став первооткрывателем кузнецких углей.

Промышленное освоение земли  Кузнецкой началось в конце XVIII века. Первым интерес к разработке кузнецкого угля проявил уральский промышленник А.Н.Демидов. Позже Колыванско-Воскресенские  заводы Демидова с прилегающими к  ним недрами перешли в собственность  императорской фамилии. С этого  времени большая часть Кузбасса, вошедшая в Алтайский горный округ  находилась в ведении Кабинета его императорского величества.

Появляются промышленные предприятия: Томский железоделательный, Гавриловский и Гурьевской сереброплавильные  заводы, Сухаринский и Салаирский горные рудники. Но поскольку долгое время промышленность России развивалась  преимущественно в европейской  части страны, Кузбасс не имел достойного развития и освоения. Только через  столетие, когда в экономической  стратегии России усилилась ориентация на использование ресурсных потенциалов  восточных районов, была построена  Транссибирская железнодорожная магистраль и Кузбасс получил толчок в  промышленном использовании железных руд, цветных металлов, каменного  угля и древесины.