Оценка объектов недвижимости

 

Стоимость земли не учитывается  при определении рыночной стоимости, т. к. земельный участок находится в безвозмездном пользовании.

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным  подходом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

Вывод 1

Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу:

Россия, Кемеровская область, г. Прокопьевск, Рудничный район, пр. Строителей, 7-а, рассчитанная затратным подходом, на дату оценки

15 февраля 2012 года составляет: 6 180 276

(шесть миллионов сто восемьдесят тысяч двести семьдесят шесть)

рублей без НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11.2. Определение  стоимости объекта сравнительным  подходом

При применении этого подхода  стоимость объекта оценки определяется оценщиком сравнением с ценами продажи  аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот  факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой  продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В  цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существующие различия между ними.

В результате исследования рынка оценщиком были собраны  данные по трем сделкам с объектами, сопоставимыми с объектом оценки. Информация о сделках приобретена  на специализированных сайтах о недвижимости http://expohome2000.com и http://kemerovo.retarka.ru (приложение 2), а также посредством телефонных звонков на номера, указанные в объявлениях.

Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов, приведены в таблице 7.

 

Таблица 7

Сравнительные характеристики объекта оценки и аналогов

Наименование	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение помещения	Административное	Административное	Административное	Административное
Цена, руб.		20 000 000	25 000 000	35 000 000
Общая площадь, м2	3501,1	1900,0	2020,5	2840,0
Местоположение	Прокопьевск, Рудничный р-н, пр. Строителей, 7-а	Кемерово, Центральный р-н, Красная, 21	Новокузнецк, Центральный р-н, ул. Фрунзе, 5	Новокузнецк, Центральный район, Ленина, 32
Дата продажи	15.02.2012	17.02.2012	03.12.2011	29.10.2011
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Расстояние до остановки  общественного транспорта, м.	40	150	180	250
Материал наружных стен	Кирпичные	Кирпичные	Монолитный железобетон	Кирпичные
Состояние ремонта	Есть отделка	Самоотделка	Самоотделка	Самоотделка
Состояние (износ)	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Этажность	3/3	1/4	1/3	2/4
Материал окон	Двухслойный стеклопакет	Двухслойный стеклопакет	Двухслойный стеклопакет	Двухслойный стеклопакет
Наличие охранной системы	Есть	Есть	Нет	Есть
Наличие противопожарной  системы	Есть	Есть	Есть	Есть
Особенности архитектурного строения	Внутри здания	Внутри  здания	Внутри здания	Внутри  здания
Водоснабжение	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
Электроснабжение	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
Теплоснабжение	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
Паркинг	Перед зданием	Перед зданием	Перед зданием	Перед зданием
Наличие отдельного входа	Есть	Нет	Нет	Нет
Высота потолков, м	4,0	3,2	3,4	3,5
Планировка	Имеется	Имеется	Свободная	Имеется
Количество санитарных узлов	3	3	3	3
Парковочная зона	45 мест	10 мест	15 мест	25 мест
Объявление		http://kemerovo.retarka.ru	http://expohome2000.com	http://sibestate.ru/search/commerce.html

 

Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым  и сравниваемыми объектами приведены  в таблице 8 (таблица включает корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся  различий между оцениваемым и  сравниваемым объектом).

Таблица 8

Таблица корректировок по сравниваемым продажам

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена, руб.	20 000 000	25 000 000	35 000 000
Площадь, м2	1900,0	2020,5	2840,0
Цена 1 м2, руб.	10 526	12 373	12 324
Корректировка на общую площадь	0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб.	9 999	11 754	11 707
Корректировка на назначение   помещения	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	9 999	11 754	11 707
Корректировка на местоположение	0,7	0,7	0,7
Скорректированная цена, руб.	6 999	8 228	8 195
Корректировка на дату продажи	1,0	1,02	1,04
Скорректированная цена, руб.	6 999	8 392	8 523
Корректировка на транспортную доступность	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	6 999	8 392	8 523
Корректировка на расстояние до остановки общественного транспорта	1,02	1,04	1,06
Скорректированная цена, руб.	7 139	8 728	9 034
Корректировка на материал наружных стен	1,0	1,04	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 139	9 077	9 034
Корректировка на состояние  ремонта	1,02	1,02	1,02
Скорректированная цена, руб.	7 282	9 258	9 215
Корректировка на состояние (износ)	1,02	1,02	1,02
Скорректированная цена, руб.	7 428	9 444	9 399
Корректировка на этажность	1,04	1,04	1,02
Скорректированная цена, руб.	7 725	9 821	9 587
Корректировка на материал окон	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 725	9 821	9 587
Корректировка на наличие  охранной системы	1,0	1,02	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 725	10 018	9 587
Корректировка на наличие  противопожарной системы	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 725	10 018	9 587
Корректировка на особенности  архитектурного строения	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 725	10 018	9 587
Корректировка на водоснабжение	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 725	10 018	9 587
Корректировка на электроснабжение	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 725	10 018	9 587
Корректировка на теплоснабжение	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 725	10 018	9 587
Корректировка на паркинг	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 725	10 018	9 587
Корректировка на наличие  отдельного входа	1,02	1,02	1,02
Скорректированная цена, руб.	7 879	10 218	9 779
Корректировка на высоту потолков	0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена, руб.	7 091	9 196	8 801
Корректировка на планировку	1,0	1,02	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 091	9 380	8 801
Корректировка на количество санитарных узлов	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	7 091	9 380	8 801
Корректировка на парковочную  зону	0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена, руб.	6 381	8 448	7 920
Среднеарифметическая цена за 1 м2, руб.	8 583
Площадь объекта оценки, м2	3 501,1
Стоимость объекта оценки, руб.	30 049 941

 

При введении поправок оценщик  руководствовался следующим принципом: если сопоставимый аналог лучше оцениваемого объекта, то к аналогу вводится понижающий коэффициент, если же аналог хуже, то повышающий. Корректирующие коэффициенты, равные 1, введены при условии, что характеристики оцениваемого объекта и аналогов совпадают.

Корректировки на площадь  проведены на основании анализа  и расчетов. Стоимость небольших  помещений почти всегда выше, чем  стоимость больших помещений. Введен понижающий коэффициент для аналогов № 1, №2, №3, потому что их площадь меньше, чем площадь оцениваемого объекта. Таким образом, корректировка для аналогов № 1, №2, №3 составила 0,95.

Корректировки на местоположение аналогов проведены из-за несоответствия с местоположением оцениваемого объекта. Стоимость аналогов №1, № 2, №3 будут выше, т.к. объекты-аналоги расположены в г. Кемерово, г. Новокузнецк, где стоимость арендной платы в 1,5 раза больше стоимости арендной платы г. Прокопьевска.

Корректировка на дату продажи  для аналога № 1 составила 1,0 , так как различие сроков продажи объекта-аналога с оцениваемым объектом составляет всего несколько дней, а для аналога № 2, №3 – 1,02 и 1,04 соответственно, так как дата их продажи отличается от даты продажи оцениваемого объекта на несколько месяцев.

Корректировку на транспортную доступность для всех объектов – аналогов делаем 1,0, так как она равна транспортной доступности оцениваемого объекта.

Корректировка на расстояние до остановки общественного транспорта. Введены повышающие коэффициенты, так  как автобусная остановка располагается  достаточно близко к оцениваемому объекту, чем к объектам-аналогам. Таким образом, корректировка для аналогов № 1 – 1,02, № 2 – 1,04, № 3 - 1,06.

Корректировка на парковочную  зону. Введены повышающие коэффициенты, так как у оцениваемого объекта  больше стояночных мест. Таким образом, для аналога № 1 корректировка  составляет 1,02, для аналога № 2 - 1,04, а для аналога № 3 - 1,06. 

Корректировка на материал наружных стен введена повышающая для 2 аналога, так как применение кирпича при строительстве лучше, чем применение монолитного железобетона. Корректировка составила 1,02.

Корректировка на состояние  ремонта для всех аналогов введена  повышающая, так как оцениваемый  объект продается уже с полной отделкой помещений и затрат на ее осуществление уже не требуется, тогда как аналоги продаются под самоотделку. Корректировка составила 1,02.

Корректировка на этажность. Для всех объектов-аналогов введен повышающий коэффициент, так как они занимают первые этажи зданий, что не является перспективой для банков, тогда как оцениваемый объект занимает все 3 этажа трехэтажного здания.

Корректировка на наличие  охранной системы. Для аналога № 3 вводим повышающую корректировку, потому что неохраняемый объект стоит дешевле охраняемого. Корректировка составила 1,02.

Корректировка на особенности  архитектурного строения. Все объекты расположены непосредственно в здании, как и сам оцениваемый объект, поэтому корректировка составила – 1,0.

Корректировка на паркинг. У всех объектов – аналогов парковка расположена перед зданием, корректировка – 1,0.

Корректировка на наличие  отдельного входа. Для всех аналогов введен повышающий коэффициент 1,02, так как у этих объектов-аналогов не имеется отдельных входов, а у оцениваемого объекта он есть, а наличие отдельного входа является положительным фактором для офисных помещений.

Корректировка на высоту потолков. Для всех объектов-аналогов введен понижающий коэффициент, так как их высота меньше, чем у оцениваемого объекта, следовательно будет меньше затрат на освещение, отопление, вентиляцию данного помещения. Корректировка составила 0,9.

Корректировка планировку. Для аналога № 2 введена повышающая корректировка, так как оцениваемый  объект продается уже с планировкой  помещений и затрат на ее осуществление  уже не требуется, тогда как аналог № 2 продается со свободной планировкой. Корректировка составила 1,02.

Корректировка на парковочную  зону. Для всех объектов-аналогов введен понижающий коэффициент – 0,9, так как возле этих аналогов располагается парковочная зона на меньшее количество стояночных мест, что приводит к меньшим затратам на уборку этих площадок, поддержании их в надлежащем состоянии.

 

На основании вышеприведенных  расчетов, рыночная стоимость объекта  нежилого помещения (офисного) равна:

30 049 941

(тридцать  миллионов сорок девять тысяч

девятьсот сорок один) рублей без НДС.

 

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным  подходом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

Вывод 2

Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу:

Россия, Кемеровская область, г. Прокопьевск, Рудничный район, пр-т Строителей, 7-а, рассчитанная сравнительным подходом, на дату оценки

15 февраля 2012 года составляет:

 

30 049 941

(тридцать  миллионов   сорок девять тысяч

девятьсот сорок один) рублей без НДС.

 

11.3. Определение  стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход, наряду с затратным и сравнительным  подходами применяется для оценки недвижимости. До недавнего времени  он не имел широкого применения, однако со временем актуальность его возрастает.

В основе доходного подхода  к оценке зданий лежит методология  оценки бизнеса.

Применение доходного  подхода требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования  объекта, в соответствии с которым  его стоимость определяется для  такого варианта эксплуатации, когда  отдача от него максимальная. Только в  этом случае и можно ожидать его  наибольшей стоимости.

В рамках данного подхода  возможно применение двух методов: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков.

11.3.1. Метод прямой  капитализации

Метод прямой капитализации  доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой  значительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации чистого  дохода определяет поток дохода и  преобразует его в текущую  стоимость путём применения нормы  капитализации. Основной формулой для  этого метода является формула (6):

100 ,                (6)

где С - стоимость объекта недвижимости, руб.; ЧОД - чистый операционный доход, руб.; К_кап - коэффициент капитализации, %.

Коэффициент капитализации  К_кап представляет собой коэффициент, учитывающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Она используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных доходов.

Понятие коэффициента капитализации  используемого применительно к  недвижимости включает три составляющих:

1. безрисковый доход от  недвижимости;

2. премия за общий риск  инвестиций в недвижимость;

3. специальная премия на ликвидность (неликвидность) конкретного объекта.

Для определения доходов  от сдачи в аренду площадей используются ставки арендной платы для нежилых  помещений, полученные после анализа  рыночной ситуации района объекта оценки.

В таблице 9 представлены данные, характеризующие объект оценки с  точки зрения доходности.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 9

Данные, характеризующие  объект оценки с очки зрения

его доходности

№ п.п.	Показатели	Значение
	Доходы:
1	Арендная плата за 1 м2 полезной площади оцениваемого объекта в месяц, руб.	700
2	Площадь оцениваемого объекта, сдаваемая в аренду, м2	3501,1
3	Итого потенциальный валовой  доход от аренды в месяц, руб.	2 450 770
4	Годовой потенциальный валовой  доход, руб.	29 409 240
5	Чистый операционный доход  в год, руб.	1 960 616