Лекции по "Экономике"

Таза табыс — жиынтық табыс — операциялық шығындар.

Фирманың таза табыстары мен жиынтық табысы негізінде оның іс-әрекеті тиімділігі (пайдалылығы, рентабелділігі) деңгейін анықтауға болады. Фирма қызметінің пайдалылығы таза табыстың жиынтық табысқа қатынасымен анықталады. Фирма қызметін жалпылама бағалайтын көрсеткіштермен қатар, оның іс-әрекеті тиімділігін сипаттайтын меншікті (салыстырмалы) көрсеткіштерге мыналар жатады: бір агентке шаққандағы жиынтық табыс, бір агентке есептегендегі таза габыс, бір қызметкерге шаққандағы таза табыс.

Фирма кірісін оның шығындары деңгейімен салыстыра сипаттайтын көрсеткіштерді қолдану едәуір тиімді болуы ықтимал. Мысалы, бұндай көрсеткіш ретінде бір қызметкерге шақкандағы жиынтық табыстың бір қызметкерді ұстауға кеткен шығындарға қатынасы жатады, яғни бір қызметкерге шакқандағы жиынтық табыстың бір қызметкерге шаққандағы операциялық шығындарға катынасы фирма кірісі деңгейінің көрсеткіші. Әрине, бұл катынас мөлшері "бір"-ден кем болмауы тиіс. Одан төмен болған жағдайда фирма тікелей шығындарға ұшырай бастайды.

Фирма іс-әрекетінің жекелеген жақтарын сипаттайтын көрсеткіштің қатарына сондай-ақ бір тапсырыстың құны көрсеткіші жатады, яғни бір тапсырыстың күны жарнамалау шығындары тапсырыстар санына қатынасымен анықталады. Осы көрсеткіштің негізінде агенттер мен диспетчерлердің жұмыстары тиімділігін сипаттайтын сандық белгілерді табуға болады. Олар:

—  клиенттермен көзбе-көз кездесулер санының тапсырыстар санына қатынасы;

—  жасалған  (қол қойылған) келісім-шарттар санының клиенттермен кездесулер санына қатынасы.

Келісім-шарттар жасау тиімділігін сипаттайтын көрсеткіштерден клиенттер тапсырысын канағаттандыру бойынша агенттіктің жұмысы тиімділігін анықтайтын көрсеткіштерге өтуге болады. Оларға,

— тапсырыстарды канағаттандыру коэффициенті;

— тапсырыстарды жаңалау коэффициенті сияқгы көрсеткіштер жатады.

Қанағаттандырылған тапсырыстардың жалпы көрсеткіші меншікті (салыстырмалы) керсеткішпен толыға түседі, яғни бір агентке шаққандағы қанағаттандырылған тапсырыстар санымен анықталады.

Құндық және натуралды көрсеткіштерді қатар қолдану жекелеген мәміленің тиімділігін бағалауға мүмкіндік береді. Мысалы, бір мәмілеге шаққандағы жиынтық табыс пен операциялық шығындарды салыстыру фирманың шығынсыз іс-әрекеті деңгейін анықтайды, яғни бір мәміленің жиынтық табысының бір мәмілеге жұмсалған операциялық шығындарға қатынасы фирманың шығынсыз іс-әрекетінің көрсеткіші болып табылады.

Фирма қызметін тұрақты сараптау, меншікті көрсеткіштер жүйесін жасап, басқару практикасында қолдану — брокерлік фирмалардын әлсіз буындарын ашып, олардың іс-қимылдары тиімділігін арттыруға көмектесері анық. Бұл арада кейбір агенттіктер мен риэлтерлік фирмаларда орын алған шамшыл "коммерциялық құпия" деген тосқауыл мен кедергілер зерттеуші-сараптаушылар ұшін бірқатар қиындықтар да туғызбай қоймайды. Дегенмен, соңғы уақыттарда қазақстандық жылжымайтын мүлік рыногында бір жүйелілік пен бір ізділікке ұмтылыстар жоқ емес. Қазірдің өзінде қазақстандық "Риэлтерлер ассоциациясы" құрылып үкіметке "Риэлтерлік қызмет туралы" заң жобасының вариантын ұсынып отыр. Сонымен қатар, өзіне төн "кәсіпқойлық абырой" кодексі қабылданған. Ондағы баптарды ассоциацияның барлық мүшелері мүлтіксіз орындауы кдрастырылған. Бұдан басқа қызмет көрсету құқығын беретін сертификаттар даярланып, тауар белгісін қоса тапсыру қолға алына бастаған.

Алматылық риэлтерлер ассоциациясы жылжымайтын мүлік рыногында қызмет атқарып жатқан компанияларды сертификаттап қана қоймай, олардың алдағы (болашақтағы) қызметтерін де бақьшауды қолға алмақшы. Нәтижесінде кәсіпқой емес агенттер мен жекелеген маклерлердің әрекетіне тосқауыл қойылмақ. Мұның өзі арнайы жасалған біліктілік стандарттары арқылы жүзеге асырылатын болады.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Жылжымайтын мүлік нарығында кәсіпкерлердің рөлі.
2. Жылжымайтын мүлік нарығында брокерлік фирма
3. Жылжымайтын мүлік нарығында брокерлік фирмалардың қызметтері.
4. Брокерлік қызметтердің ерекшеліктері.
5. Жылжымайтын мүлік нарығында брокерлік қызметтерді ұйымдастыру

 

Лекция 5. Жылжымайтын мүлік кәсіпкерлігінің дамуы

Жоспар: 1. Даму түсінігі. Даму процессінің кезеңдері мен қатысушылары.

                  2. Жылжымайтын мүлікті дамытушының (деволопер) рөлі және қызметі.

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Жылжымайтын мүлік рыногы дамыған елдерде "Деволопмент" түсінігі кеңінен тараған. Деволопмент (даму) құбылысын екі мағынада қарастыруға болады:

—   материалдық процесс ретінде;

—  рыноктағы кәсіпқой қызметтің ерекше түрі ретінде.

Деволопментгің материалдық процесс ретіндегі анықтамасына келсек, онда; Деволопмент дегеніміз — ғимараттарды немесе жер телімін пайдалану мақсатында жердің үстінде немесе астында құрылыс, инженерлік қазу немесе басқадай материалдық өзгерістерді жүзеге асыруға байланысты атқарылатын жұмыстар. Деволопмент түсінігіне, ғимараттардың ішкі интерьерін жақсарту немесе сыртқы келбетін әрлеу жұмыстары кірмейді. Көріп отырғанымыздай жылжымайтын мүліктің дамуы дегеніміз — түпкі нәтижесінде жылжымайтын мүлік объектісіне жаңа сапалық белгілер мен сипаттар беретін мақсатты өзгертулер жасау болып шығады.

Деволопмент рыноктағы кәсіпқой қызметтің ерекше түрі ретінде рыноктық экономика жағдайында жылжымайтын мүлік дамуы процесін ұйымдастыру деп анықталады.

Деволопменттің сатыларына мыналар жатады:

1.Жылжымайтын   мүлік   дамуы   жобасына   бастама. Жобаға ынталы  тұлға рөлінде меншік иесі  де, жеке капиталын салу объектісін  іздестіруші деволопер (дамытуды) де  болуы мүмкін.

2. Бастаманы бағалау.

Жобаға ынталы кім екендігіне қарамастан осы кезеңде жобаны жүзеге асырудың мүмкіндігі мен мақсаткерлігі анықталуы тиіс. Әңгіме жобаны оның экономикалық мақсаткерлігі, физикалық жүзеге асуы, құқықтық ықтималдығы тұрғысынан бағалауда болып отыр. Бұл кезенде жобаны алдын-ала бағалау жүзеге асады.

Экономикалық мақсаткерлікті бағалау кезеңін екіге бөліп қарастыруға болады:

1) жобаның мақсатқа сәйкестілігін  рыноктық ағымдағы жағдайы мен  перспективасы тұрғысынан зерттеу;

2) алдын ала экономикалық есептеулер  жүргізу;

 Жобаның мақсатқа сәйкестілігі рынок әлеуетін (потенциалын) және объекті әлеуетін бағалауды қажетсінеді Объекті әлеуетін есептей келе, оның ыктимал табыстылығы мен жүзеге асырудың экономикалық мақсаткерлігін де айқындауға болады. Жобаны жүзеге асырудың экономикалық мақсаткерлігі былайша анықталады:

1) жобалау процесі аяқталған соң жылжымайтын мүлік объектісінің   ықтимал рыноктық бағасы анықталады

Бұл мөлшерді рыноктағы бағаны болжау арқылы немесе пайданы капиталдандыру механизмін пайдалану арқылы есептеуге болады. Мысалы, объектіні болашақта жалға беруден түсетін табыстарды есептеу негізінде шығарылуы мүмкін;

2) объектіні дамыту шығындары  есептеледі. Бұған объектіні салуға  дайындық, жобалау, құрылыс немесе  жанғырту шығындары кіреді;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

3) жер телімін сатып алу шығындары  есептеледі

4) есептелген шығындар жобаның  экономикалық максатқа сәйкестілігін  көрсетеді.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

Жобаның экономикалық мақсатқа сәйкестілігін алдын ала бағалаудың маңыздылығын ескере отырып инвестициялар бойынша мамандар жобаның өміршеңдігіне төндіретін ықтимал қателіктерді атап көрсетеді.

- нақты негізделген сараптамалар  мен қорытындыларға қол   жеткізбеи   тұрып   жобаның   тиімділігі  болжамдар жасау;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            

—түйіндер мен қорытындылар дерексіздігі

—болып жатқан және  ықтимал  өзгерістерді каперге алмау;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

-   жобаны жүзеге асыру  үшін қажетті шығындар деңгейін  кеміту;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

— жобаның   ықтимал   табыстылығы   туралы   болжам жасағанда рынокты тиісті дәрежеде сараптау

— ұқсас объектінің қазіргі немесе ертеректе орын алған бағалары арасындағы едәуір алшақтықты пайымдамау байқамау;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

—қолданыстағы жалдау туралы келісімдерді жан-жақты сараптамау;

— рынок конъюнктурасын (ағымдағы жағдайын) терең зерттемеу, нақты мәмілелерді талдап, сараптамау.

Жобаның физикалық жүзеге асырылуы мүмкіндігін бағалау мен сараптау кезінде объектінің құрылысы мерзімдері мгм болжамды шығындарды дәлдеуге қол жеткізіледі.

3. Жобаны жүзеге асыру үшін оны құқықтық қорғау жшіе қаржыландыру кестесін пысык^ау әрекеті екі кезеңнен гурады:

1)даму объекті құрылысына құқық  алу (жер телімін алу, пміім иесімен  шарт жасау, жергілікті органдармен  келісу)

2)жобаны  қаржыландыру кестесін  алдын  ала таңдау жоне оны сараптау. Мысалы, қысқа мерзімді немесе ұзақ мсрзімді кредиттеу жағдайлары, бағалы кағаз шығару есебінен кпржыландыру, жеке қаражаттар, бюджет қаражаттары т.с.с.

4.Техникалық-экономикалық негіздеме  және жобалау. Жобалау кезеңін  осы салада қызмет атқаратын мамандар жобаны басқару ең маңызды процесс деп бағалайды және тыңғылықгы жобалау едәуір ресурстарды үнемдеуге (кейбір сараптауларға карағанда 70%-ға дейін) жол ашады деп ссептейді. Жобалау бойынша жұмыстарды ұйымдастыру ксзінде мына мөселелерге назар аудару қажет: