Лекции по "Экономике"

—тұрғындардың білім деңгейі өзгеруінің деңгейі мен үдерістері;

—тұрғындардың әлеуметтік құрылымы өзгеруінің деңгейі мен үдерістері;

—қылмыс деңгейі мен үдерістері.

Әкімшілік факторлар:

—салықтық  тәртіп   (режим)   (тұрғындар   мен   занды тұлғаларға   салынатын   нақты   салық   ставкасының деңгейі — мүлікке, пайдаға салық, жер салығы т.б.);

—аймақтық шектеулер  (бары  немесе жоғы,  бақылау қаталдығы);

—үй салуға немесе жаңғыртуға құқық алудың құқықтық және экономикалық шарттары (қабылданған процедуралар, берілетін құқыктар, инженерлік жүйелерге қосу үшін төлем деңгейі, инфрақұрылымды дамыту үшін төлемдер т.б,);

—мәмле   жасаудың   құқықтық  және   экономикалық шарттары (тіркеу үшін төлем, мемлекет тарапынан кепілдік, процедура мерзімі);

Қоршаған орта жағдайы факторлары:

— инфрақұрылымның даму деңгейі;

— транспорт желілерімен қамтамасыз етілуі;

— экологиялық жағдай.

Жоғарыда келтірілген факторлар қатарында экономиканың нақты секторы жағдайын сипаттайтын (мысалы, кәсіпкерліктің салалық құрылымы), сондай-ақ қаржылық рынок сферасына қатысты (мысалы, баламалы рыноктар жағдайы) факторлар да бар.

Жылжымайтын мүлік рыногының экономиканың нақты секторына тәуелділігі рыноктағы сұраныстың қалыптасуынан көрінеді. Бұндағы ең маңызды деген факторларға экономиканың салалық құрылымы, әр түрлі салалардағы кәсіпкерліктің табыстылығы, тұрғындардың табыс деңгейі, т.с.с. факторлар жатады.

Өз кезегінде, жылжымайтын мүлік рыногының дамуы экономикадағы кұрылыс жұмыстарын, құрылыс материалдарын, жиһаз басқа да қолданыста ұзақ мерзім болатын заттарды өндіретін еншілес салалары өнімдеріне ұсыныстың ұлғаюын қамтамасыз ететін фактор болып табылады. Жылжымайтын мүлікке тартылған инвестициялардың мультипликативтік әсері тұрғын үйлер өндірісінің өсуі мен өндірістің жалпы көлемінің артуына әкелетіндігімен белгілі болып отыр. Мысалы, рыногы дамыған елдерде тұрғын үй құрылысына тартылған инвестицияның бірлігіне шаққандағы жиынтық өнім көлемінің артуы 2,5 есе болып көрінеді.

Жылжымайтын мүлік рыногы мен нақты экономика байланысының оңды жақтарымен қатар теріс салдары да болатыны белгілі. Жылжымайтын мүлікке тартылған инвестициялардың табыстылығының өсуі қаражаттың нақты экономикадан кетуіне ықпал етіп, нақты экономиканың өсу карқынын баяулатуы мүмкін. Қарап отырсақ, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың өсуі оның жақтастары мен қарсыластары тарапынан екі ұпай пайымдауларға жетелейді екен.

Жылжымайтын мүлікке инвестициялар тарту жасастары: "Жылжымайтын мүлікке инвестициялар тарту, жылжымайтын мүлік рыногындағы белсенділіктің артуы экономиканың дамуын ынталандырады". Қарсыластары: "Жылжымайтын мүлікке инвестициялар тарту дегеніміз — қаржылық ресурстардың экономиканың басқа секторларынан кетуі деген сөз,

мұнын өзі экономиканың өсу қарқынын төмендетеді, яғни экономикалық құлдырауға итермелейді" дейді. Бұл арада екі жақтың да өз шындықтары бар. Практика көрсетіп отырғанындай, жылжымайтын мүлік дамуы циклы өзінің мерзімі бойынша экономиканың басқа салалары циклымен бір мерзімін емес екен. Жылжымайтын мүлік рыногындағы тоқырау, жалпы экономикалық бәсеңсудің алдын алады екен де, даму кезеңі экономиканың даму кезеңінен ертерек басталады екен. Мұны былайша түсіндіруге болады. Жылжымайтын мүлік рыногы басқа рыноктарға қарағанда ақша құнының өзгерістерін ертерек сезінеді. Ақша құнының өсуі (процент ставкасының өсуі) және ақша массасыныц кемуі тұтынушыларды бірінші кезекте күрделі шығындардан бас тартуға итермелейді де жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс деңгейін төмендетіп жібереді. Сонымен қатар қаражаттың едәуір бөлігі жылжымайтын мүлік сферасында қала береді, себебі инвестициялық-құрылыс циклының ұзақтығында болса керек, сондықтан мұндағы қаражаттар мен ресурстарды экономиканың басқа секторларында пайдалану мүмкіндігі шектеулі сипат алады.

Жылжымайтын мүлік объектілерін салу мерзімінің ұзақтығына байланысты жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныстың жедел азаюының ықтималдығы төмен. Нәтижесінде, ұсыныстың сұраныстан артуы туындайды, мүның өзі шектес салалардағы (құрылыс материалдарын өндіру, жабдықтарды дайындау, т.с.с.) ситуацияға әсер етеді. Ұсыныстың сұраныстан арту толқыны экономиканың бірқатар салаларын басып кетеді. Жылжымайтын мүлік рыногы циклының төменгі нүктесінде "қайта құру" жүре бастайды: технология өзгеріске ұшырайды, жылжымайтын мүлік дамитын аудан-аумақтар да өзгерістерді басынан кешеді.

Соңыра, табыстардың, айналымдағы ақша массасының көбеюі жылжымайтын мүлік рыногындағы сұранысты арттыра түседі, бұл жалпы экономикалық жағдайға онды әсер ете бастайды. Дәл осы кезде жылжымайтын мүлік рыногы экономикалық өсудің, "локомотиві" рөлін атқаруды өзіне жүктейді, демек тектес рыноктардағы сұраныстың өсуін ынталандырады, яғни мердігерлік жұмыстар, құрылыс материалдары өндірісі, коммуналдық қызмет көрсетулер т.б. жандана түседі.

Жылжымайтын мүлік рыногы жалпы экономикалық жағдайға тәуелді. сонымен қатар, ол осы жағдайдың көрсеткіші де болып табылады. Егер жылжымайтын мүлік рыногындағы ситуация нашарлай бастаса, жалпы экономикалық жағдай да төмендейді, ал қарама-қарсы ситуацияда нақты экономиканың өсе бастауына жол ашылады деген сенім өзін толығымен ақтайтындығын тәжірибе көрсетіп жүр.

Жылжымайтын рынок жағдайының өзгеруін байқататын ең сенімді көрсеткіш — рыноктағы мәмілелер санының өзгеруі мен рыноктағы объектілер "көрмесінің" мерзімі ұзақтығы болып есептеледі. Көрме уақытының тым созылып кетуі, содан мәмілелер санының кемуі жылжымайтын мүлік рыногына тақаған тоқыраудың анық белгілері екендігі даусыз шындық.

Жылжымайтын мүлік сферасына экономиканың нақты секторының ғана әсері емес, сонымен қатар оған қаржылық рыноктың да ықпалы зор.

Жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу немесе сатып алу жөніндегі жобаларды жүзеге асыруға қажетті қаражаттың жалпы көлеміндегі сыртқы қаржылар үлесінің жоғарылығы жылжымайтын мүлік рыногы дамуы қарқынының каржылық рыноктан тәуелді екендігін көрсетеді. Өз кезегінде бұлардың арасындағы байланыс тығыздығы активтердің басқа түрлерімен салыстырғанда жылжымайтын мүліктің айқын тартымдылығына және жылжымайтын мүлікпен мәмілелерге катысушылар үшін каржылық ресурстарға қол жеткізу оңайлығына байланысты болып келеді.

Жылжымайтын мүлік рыногы мен нақты экономика байланысына тән қайшылықтар жылжымайтын мүлік рыногы мен каржылық рынок қатынастарын да сипаттайды. Олардың байланысы тығызданған сайын жылжымайтын рынокта жүріп жатқан процестердің қаржылық рынок ахуалынан тәуелділігі арта түседі. Қаржылық рыноктың ахуалы дегенде біз бағалы қағаздар бағамының тербелісін, банк жүйесінің орнақтылығын, проценттік ставкалар деңгейін т.с.с. еске салып отырмыз. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік рыногы мен каржылық жүйе арасындағы байланыс әлсіздігі де кездейсоқ оңды нәтижелер беретіндігін өткен ғасырдың 90-шы жылдары соңында орын алған қаржылық дағдарыстың жылжымайтын мүлік рыногына әсерінің салыстырмалы түрде аз болғандығын байқадық. Сол кезде жылжымайтын мүлік рыногы күйреген жоқ, себебі ол қаржылық рыноктан салыстырмалы дербес, автономды қызмет атқарған еді.

 

2. Аталған   әрекеттердің   алғышарттары   болып   мыналар есептеледі:

- жылжымайтын мүлік рыногына  экономиканың нақты секторы мен  қаржылық рынок күшті әсер  етеді;

- жылжымайтын мүлік рыногы бір  мезгілде капитал рыногы және  тұтынушылар пайдаланатын ресурстар рыногы ретінде сипатталады;

- жылжымайтын мүлік рыногы бастапқы  және қайталама рыноктарға бөліне  алады.

Мәселен, әр түрлі факторлардың өзгеруі рыноктың осы сегменттерінің өзара байланысына тигізетін әсерінде болып отыр. Олар әрине, ешқашан бірдей болмайды.

Рыноктық экономика ережелерінің бірі күрделі игіліктерге деген сұраныс, тұтыну игіліктеріне сұраныспен анықталады деген тұжырым. Сондықтан, сараптаудың бастапқы пункті — адамның тұрған үйге қажеттілігін қанағаттан-дыратын элеметтері тауар"рөлін атқаратын және соның өзі болып табылатын — тұрғын үй қызметтері рыногы. Бұл қызметтің бағасы — сұраныс пен ұсыныс анықгайтын — жалдау (пәтер) ақысы. Тұрғын үй, оған деген қажеттілікті қанағаттандыру үшін жалға алынып қана қоймайды, сонымен қатар сатып алынады. Жұртшылықтың тұрғын үйге деген сұранысы көбінесе жаңа отбасыларының шаңырақ көтеруі қарқыны, елдегі көші-қон деңгейі, күрделі (бірнеше отбасынан құралған) үй иелері т.с.с. демографиялық көрсеткіштер бойынша анықталады.

Қазақстанда бала туу жалпы коэффициентінің төмендеуі, өлімнің жалпы коэффициентінің өсуі және соған сәйкес табиғи өсімнің жалпы коэффициентінің кемуі тенденциялары байқалады. Бала туу көрсеткішінің төмендеуі қазіргі кездегі және болашақгағы отбасылар санын кемітеді өз-өзінен түсінікті болса керек, яғни перспективадағы отбасылар құрылымы және саны қазіргідегіден едәуір алшақ болады деген соз. Мұның өзі, әрине тұрғын үйге деген сұранысты өзгертеді. Соңғы екі-үш жыл ішінде Қазақстанда жеке (жер) үйлерге сұраныс артты (қала сыртындағы мекен-жайлар).

Сонымен қатар табысы төмен отбасылар, коммуналдық төлемдердің едәуір жоғарылауына байланысты, кіші габаритті, жайлылық деңгейі ең аз қажеттіліктерді өтейтін пәтерлерге сұранысты көбейтіп отыр.

Тұрғын үй ұсынысы туралы айтатын болсақ, онда бүкіл республика аумағында шамамен бірдей көрініс байқалады. Тұрғын үйлердің басым бөлігі қайталама рынокта ұсынылып, жаңа үй құрылысы үрдісі тым бәсеңсіп кеткен. Құрылыс секторындағы жағдай, тұрғындардың төлем қабілеті бар сұраныс деңгейінің күрт төмендеуіне байланысты едәуір нашарлаған. Бастапқы рыноктағы ұсыныстың тіптен қысқарып кетуі жаңа кұрылыс көлемдерінің азаюымен тікелей байланысты болып тұр.

Сонымен, құрылыс секторындағы жалпы жағымсыз көріністер жағдайында статистикалық мәліметтер оңды деп атауға болатындай екі үрдісті байқатып тұр. Оның біріншісі, мемлекеттік емес секторда салынып жатқан тұрғын үйлердің үлес салмағының артуы, яғни жеке меншік сектордың мән-маңызының жоғарылауы. Екінші оңды тенденция, бұның біріншімен салыстырғандағы маңызы төменірек болғанымен айтуға тұрарлық — салынып жатқан үйлердегі пәтерлердің орташа көлемінің (пайдалы алаңының) өсуі. Сонымен тұрғын үй қызметіне сұраныс жалдау ақысының деңгейіне, тұтынушылар санына, олардың табысы деңгейіне тәуелді екен. Өз кезегінде, тұтынушылар саны мен олардың табыстары ұлттық экономика жағдайына тәуелді. Сондықтан, сұраныс екі негізгі фактордың — жалдау ақысының деңгейі және экономика жағдайының функциясы болып табылады.

Рыноктағы ұсыныс уақыттың әр сәті үшін белгілі мөлшерде болады, себебі ұсыныстың деңгейі қолда бар тұрғын үй қорымен (жылжымайтын мүлік қорымен) анықталатыны белгілі ғой. Егер дәл осы сәтте рынокта тепе-тендік орнаған болса, онда сұраныс ұсынысқа тең болуы тиіс екендігі баршаға мәлім құбылыс. Сонда, бұл тепе-теңдікке жалдау ақысының белгілі бір деңгейі сай келеді және ол деңгей инвестор үшін жылжымайтын мүліктен алынатын табыс көзі болып табылады, яғни капиталдар рыногындағы жылжымайтын мүліктің тартымдылығы дәрежесіне әсер етеді.

Жылжымайтын мүлікті табыс әкелетін актив ретінде қарастырып, инвестор осы екі активтің табыстылығына үміт артады (басқа активтермен салыстырғанда) және соған жетуге

күш салады.

Жылжымайтын мүлік табыстылығы (кез келген басқа актив сияқты) капиталдандыру ставкасымен, яғни дәл қазіргі жалдау ақысының жылжымайтын мүлік бағасына қатынасымен анықталады.

Жылжымайтын мүлікті басқа активтер қатарында қарастыра отырып, инвестор капиталдандыру ставкасын инвестициялау туралы оңды шешім қабылдау үшін қажетті бірқатар факторларды ескеруі тиіс. Олар:

— жылжымайтын  мүліктің  актив  ретіндегі  ерекшелігі (табыс  тұрақтылығы,  табыстылықтың  инфляциядан салыстырмалы түрде тәуелсіздігі т.б.);

— баламалы   инвестициялар   бойынша   табыс   деңгейі (бағалы қағаздар т.с.с);

—  жалдау ақысының болашақ динамикасы;

— ұзақ мерзімді заемдар бойынша процент ставкасы (егер заем қаражаттарын пайдаланғысы келсе);

—  мүлікке салық деңгейі;

— жылжымайтын мүлікті иеленуіне байланысты тәуекелдер (сақтандыру қажеттілігі).

Сонымен, капиталдандыру (табыстылық) ставкасының қажетті мөлшері жылжымайтын мүлік рыногына қатысты факторлармен де, онымен байланысты емес факторлардың ықпалымен де анықталады. Жылжымайтын мүлік рыногын тұтастай алып қарастырсақ, оған корпоративтік бағалы қағаздар рыногымен салыстырғанда төмен табыстылық тән (бірақ, сенімді тұрақтылығы қызықтырады) екен. Дамыған елдерде капиталдаидыру нормасы 10— 12%-ке жетеді, яғни баға мен жылдық жалдау ақысының арақатысы 8—10:1 шамасында. Ұлыбританияда жылжымайтын мүліктің жылдық орта табыстылығы 90-шы жылдардың соңында 11,8%, акциялар бойынша табыстылық — 11,9%, мемлекеттік облигациялар бойынша — 11,9% мөлшерін көрсеткен.

Егер, жалдау ақысы деңгейі мен капиталдандыру ставкасы деңгейі белгілі болса, онда жылжымайтын мүлік рыногындағы соларға сай баға деңгейін де анықтаудың қиындығы көп болмайды. Ол жалдау ақысының капиталдандыру ставкасына қатынасымен анықталатынын айта кетсек артық болмас. Жылжымайтын мүлік рыногында қалыптасқан баға деңгейі жаңа кұрылыстың мақсатқа сәйкестігі мен көлемінің көрсеткіші болып саналады. Құрылыс шығындары рынокта қалыптаскдн бағалардан төмен болған жағдайда ғана объектіні салу жұмыстары басталуы мүмкін.

Жаңа тұрғын үйдің бағасы шығындар функциясымен анықталады. Құрылыс шығындары жылжымайтын мүлік рыногында қалыптаскан бағалардан төмен болып тұрған жағдайда ғана объектіні тұрғызу ісі жалғаса береді. Құрылыс көлемі ұлғайған сайын шығындардың да өсетіні белгілі. Құрылыс шығындары жылжымайтын мүлік рыногында қалыптасқан баға деңгейіне жеткенде кұрылыс жеке салушылар үшін тиімсіз бола бастайды да, тоқтап қалуы әбден ықтимал. Тұрғызылған жылжымайтын мүлік (жиынтық инвестициялар) бұрыннан бар жылжымайтын мүлік қорына қосыла береді. Сонымен қатар, бұрын салынған қордың бір бөлігінің тозуына байланысты олар пайдалануға жарамсыз болып қалады. Істен шыққан (жарамсыз) объектілердің көлемі жылжымайтын мүлік қорының мерзімдік құрылымы мен амортизация нормасына тәуелді. Әрбір кезеңдегі кұрылыс көлемі әр түрлі болатындықған істен шыққан қордың да абсолютті көлемі әрбір кезең бойынша әр түрлі болып келеді. Сондықтан, жылжымайтын мүлік қоры көлемінің өзгеруі жаңа тұрғызылған және істен шыққан қордың айырмасы арқылы анықталады. Бұл айырма (таза инвестциялар) оңды, нөлдік немесе теріс мағынада болуы мүмкін. Бірінші жағдайда тұрғын үй қызметі рыногындағы ұсыныс көлемі артады, екінші мағынада өзгеріссіз қалады, үшінші ситуацияда кемиді (жалдау ақысының деңгейі жоғарылайды).