Лекции по "Экономике"

Тұрақтылықтың елеулі салдарына объектінің бір меншік иесінен екінші меншік иесіне өту кажеттігінен туындайтын объектіге құқықтарды біреуден басқаға өткізу туралы заңдық жұмыстар да жатады.

Бірегейлік, немесе жылжымайтын мүлік объектілерінің бір біріне ұқсамайтындығы рыноктағы мәмілелердің де бір бірінен айрықша болуына алып келеді. Объектіні сату бағасы да ол жөніндегі мәміле сияқты бірегей, ерекше сипатта болары анық. Сондықтан, жылыжмайтын мүлік рыногындағы орташа көрсеткіштерге — Пәтердің орташа бағасы, бір шаршы метрдің орташа бағасы сияқты көрсеткіштерге, абайлап қараған жөн. Олардың арғы жағында нақты объектілерге шынайы бағалары деңгейінің едәуір өзгешеліктері көрінері даусыз. Жылжымайтын мүлік объектілерінің бірегейлігі, ең алдымен олардың тұтыну сапасының біргейлігімен анықталады, яғни жылжымайтын мүлік объектісінің артықшылықтары мен табыстылығы оның бірегейлігінің нақты көрсеткіштері болып табылады.

Жылжымайтын мүліктің ұзақ мерзімділігі бір объектінің өзі оны пайдалану шектерінде бірқатар экономикалық жоғарылау мен төмендеулерді бастан кешіретіндігінде, ал оның өзі болса жылжымайтын мүлікке деген сұраныс деңгейіне тікелей әсер етіп отырады. Сонымен катар, бір уақыттарда салынған жылжымайтын мүлік ұсыныстың кұрамдас бөлігі ретінде рынокта ұзақ уақыт кала береді. Бұл  ұсыныс, егер жылжымайтын мүлік пайдаланыста болса жасырын сипатта болады да, кдндай бір себептермен пайдаланудан шығып рынокта қайтара ұсыныла бастаса баға жағдайына едәуір өсер етеді. Мұндай жағдайдың қазақстандық мысалын көптеп келтіруге болады. Өткен ғасырдың 90-шы жылдары каланы ұстап тұрған өндірістердің жабылуы салдарынан орын алған жаппай көші-қон еліміздің жекелеген аудандарында жылжымайтын мүлік бағасының күрт төмендеуіне өкеліп соқты, тіпті тастап кеткен үйлер де көптеп саналғанын көзіміз көрді ғой. Мұндай деректер жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін инвестициялау ісіне сақтықпен қарауға шақырады. "Қайталама" рыноктың экспертизасы, сараптауы қажет болатын уақыт дәл осы тұс деп айтар едік.

Жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастырғанда оның бір мезгілде әр түрлі экономикалық сапада көрінетіндігін баса айтуымыз қажет. Жылжымайтын мүліктің бір ғана объектісін пайдалану үшін де, жалға беру үшін де, белгілі бір уақыттан соң қайта сату үшін де сатып алуға болады ғой.

Экономикалық теорияда барлық активтерді (заттарды, қундылықтарды) ірі екі сыныпкд (класқа) бөлу үрдісі орын алған: реадды активтер (ғимараттар, құрылғылар, жабдықтар, тауарлар) және қаржылық активтер (қолма-қол ақша, банктегі есепшоттар, бағалы кдғаздар). Біріншілері өндірістік процеске

тікелей тартылғандықған оларды өндірісте пайдалану әрекеті табыс көзіне айналады. Екіншілері өндірістік процеске салым ретінде қатысып өндірістегі әрекеті көзге көрінбегенімен олар да табыс келтіреді. Қаржылық активтерді кейбір жағдайларда жалған (фиктивный) актив деп атайтынымыз да содан шығар. Соңғы кездері реалды активтер құрамынан материалдық емес активтерді бөліп қарастыру орын алып жүр. Олар да өндірістік процеске қатысады, бірақ заттық табиғаттан ада.

Жылжымайтын мүлік әр түрлі тұлғалар үшін бір мезгілде қаржылық активтің бір түрі және жеке немесе өндірісте пайдаланылатын реалды активтер ретінде қарастырылып жүр. Ресейлік дерек көздерін алып қарасақ мұндай кереғар көзқарастарды іздеп табуға болады екен.

Мысалы, И.Т.Балабанов: "Жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып табылады" (Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996, с. 13) деп жазса, Н.Г.Волочков "Жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жатады" (Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17) деп көрсетеді.

Экономикалық ресурс ретіндегі жылжымайтын мүліктің екі жақтылығы оны сатып алу себептері мен оған әсер етуші факторлардың да көптүрлілігін алға тартады. Егер жылжымайтын мүлік жалға немесе сенімді басқаруға беру арқылы табыс табу үшін сатып алынса қаржылық активтің бір түрі ретінде қарастырылады, ал егер ол өндірістік немесе жеке тұтыну үшін сатып алынса реалды активтердің бір түрі ретінде қарастырылады.  Сондықтан, жылжымайтын мүлікті кәсіпорынның қызметі үшін пайдаланған жағдайда "операциялық" жылжымайтын  мүлік түсінігі қолданылады да,  өнідірстік қызметтен тыс пайда табу үшін алынған жылжымалы мүлікті "инвестициялық" жылжымалы мүлік деп атайды.  Әрине, жылжымайтын мүліктің бір объектісінің әр түрлі экономикалық көзқарас тарапынан пайдаланылуы әр түрлі бағалылықта болуына итермелейтіні де рас.  Сонымен, жылжымайтын мүлік: инвестициялық жылжымайтын мүлік (қаржылық активтің бір түрі) және операциялық жылжымайтын мүлік (өндірістік немесе жеке пайдалану) түрлерінде сатып алынады немесе жалға беріледі екен.

Жылжымайтын мүліктен түсетін табыстар:

 — қолма-қол ақшаның болашақтағы  сомасынан;

 — жылжымайтын  мүлік құнының  өсе  түсуінен,  яғни

меншік иесінің байлығының көбеюімен;

 —жылжымайтын   мүлікті   болашақта  сатудан   түсетін

табыстар нысандарында мүмкін болатын түсімдер болып табылады.

Енді жылжымайтын мүліктен түсетін табыстар ерекшелікгеріне тоқталайық.

1. Табыстың тұрақтылығы.

Көптеген жағдайларда жылжымайтын мүліктен түсетін табыс жалдау ақысы нысанында пайда болады. Жалдау шарты әдетте орта мерзімді және ұзақ мерзім аралығын қамтиды. Мұның өзі акциялармен салыстырғанда алынатын табысты тұрактандыра түседі. Дивидендтер мөлшері пайдаға тәуелді ал, пайда — сату көлеміне тәуелді, сату көлемі болса динамикалық көрсеткіш екендігі баршаға белгілі. Бұлардың қатарына алыпсатарлықтың әурелерін қоссаңыз, онда жалдау ақысының әлдеқайда тұрақты табыс көзіне айналатындығы шындыққа жақындау тұрады.

2. Инвестициялар   көлемі   мен   деңгейінің   мейлінше жоғары болуы қажеттілігі.

Инвестордың қалауына сай жылжымайтын мүліктерді сатып алу біркдтар қиындықтар тудыратыны анық. Себебі, жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін едәуір көлемдегі каражат қажет болатындығы белгілі. Ол қаражатты басқа активтерді азайту арқылы ғана табуға мүмкіндік туады. Екіншіден, жеткілікті қаражат қажет кезінде инвесторда болмауы да ықтимал нәрсе.

3. Басқару қажеттілігі.

Жылжымайтын мүліктің табыс көзіне айналуы үшін басқа активтермен салыстырғанда басқару машақаттарын молынан қажетсінеді. Басқару тиімділігіне табыс деңгейі тікелей байланысты екендігін ескерсек, онда инвесторлардың көпшілігі үшін жылжымайтын мүлік инвестиция объектісі ретінде белгілі бір мөлшерде күрделі актив болып саналады. Екінші жағынан, жылжымайтын мүлікті баскару туралы жеткілікті білімі бар инвестор үшін жылжымайтын мүлік ұнамды инвестициялық объект болуы да таң қаларлық жағдай емес.

4. Әр тектілігі (неоднородный).

Жылжымайтын мүлік — әр тектілі актив. Егер біз жобалық-техникалық сипаттамасы бойынша бірдей екі ғимаратты алып қарастыратын болсак, соның өзінде олардың ең аз дегенде орналасуы әр түрлі болып шығады да жылжымайтын мұліктердің арасындағы баға алшақтығына жол беретін фактор болып саналады. Осы жағдай бір аудан шектерінде де жиі кездесетін құбылыс ретінде белгілі.

5.Табыстардың инфляциядан қорғалуы. Жылжымайтын мүлік басқа мүліктермен  салыстырғанда инфляциядан қорғану  мүмкіндігі жоғары актив. Жалдау  ақысы немесе баға арқылы инфляция  табысқа жалғасып, екеуі қатар  өседі.

6. Жоғары трансакциялық шығындар — жылжымайтын мүлік саудасына байланысты шығындар.

Жылжымайтын мүлік — жоғары трансакциялық шығындарды қажетсінетін актив. Коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін бұл шығындар жылжымайтын мүлік бағасының шамамен 1%-ын құраса, тұрғын үйлер үшін аталған шығындар объекті бағасының 10% мелшерінде болады.

7. Өтімділігінің төмендігі.

Жылжымайтын мүлік өтімділігі төмен актив болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сату мерзімі, бағаға келіскен күннің өзінде 2—3 айға, ол көтеріңкі бағамен сату әрекеті кезінде одан да көп уақыт алуы мүмкін. Өтімділік мәселесі дұрыс баға саясатын жүргізу арқылы шешілуі мүмкін. Дұрыс баға саясатына бағаның деңгейі және саудаласу уақыты да кіреді.

Жалпы баға деңгейі жоғары болған кездің өзінде, егер рыноктың даму белсенділігі байкдлса бағаның сәл ғана төмендеуі жылжымайтын мүлікті өткізу процесін жеделдетеді де, белсенділігі төмен рынокта бағаның едәуір төмендеуінің өзі күткендегідей оңды әсер тудыра алмайды.

8. Баға жасау ерекшеліктері.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы баға жасау — жылжымайтын мүлікті бағалау мен мәмілеге қатысушылар арасындағы келіссөздер нәтижесі болып есептеледі.

9.Инвестицияланатын қаражаттардың  сақталуы. Жылжымайтын мүлік инвесторларға  олардың инвестициялық қаражаттарының  сақталуына едәуір кепілдік береді. Жер жойылмайды. Ғимараттар мен кұрылғылар ұзақ мерзімді конструкциялар болып табылады. Сонымен қатар мүліктердің сақталуын қамтамасыз ету үшін қосымша қаражаттар да қажет болады (мысалы, сақтандыру ісі үшін).

10. Қаржы ағындарьщың күрделілігі.

Жылжымайтын мүліктің бастапқы (құрылыс) циклында инвестициялар шығындалады, табыс әлі жоқ. Кейінірек ғимаратты жалға беруге байланысты табыс көзі ашылады. Жылжымайтын мүлікті сату да жаңа акция ағынын туындатады.

Активтердің өзге түрлерімен салыстырғанда жылжы-майтын мүліктің бірқатар ерекшеліктері бар болғанымен оны жалпы инвестициялық портфельдің бір бөлігі деп қарастыру керек. Ол тәуекелдікті ең аз қажетсінетін, нақты экономикамен тікелей байланысты табыс көзі болып табылатын дербес активтер қатарынан орын алатындығы даусыз шындық.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Меншік құқығы
2. Меншіктің заттық құқықтары.
3. Жылжымайтын мүлік түсінігі
4. Жылжымайтын мүліктің құрамы
5. Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамасы

 

Лекция 2. Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы

Жоспар: 1. Жылжымайтын мүлік нарығы және ондағы  сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті.

                2. Жылжымайтын мүлік нарығындағы  мәміле шығындары мен өтімділік  мәселелері.

      3. Жылжымайтын мүлік  нарығындағы тәуекелдер

                4. Бастапқы және қайталама нарықтар  және олардың өзара әрекеті.

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Шаруашылық қызметінің кез келген өрісі, оған жылжымайтын мүлік сферасы да қосылады, өзіне тән ерекшеліктермен айқындалады. Рыноктық қатынастар жағдайында бұл өзгешеліктердің көрінісін жылжымайтын мүлік рыногы ерекшеліктерінен табамыз.

Жылжымайтын мүлік рыногы дегеніміз — жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және қаржыландыруды қамтамасыз ететін рыноктық механизмдердің өзара байланысты жүйесі.

Жылжымайтын мүлік рыногы жүйесінің қызметі жағдайында мынадай қатынастар туындайды:

— жылжьшайтын мүлік объектілерін жасау барысында — инвесторлар, құрьшысшылар, мердігерлер және жылжымайтын мүлікті пайдаланушылар арасында;

-  жылжымайтын мүлікке құқық  айналымы процесінде 

— сатушылар мен сатып алушылар, жалға берушілер мен жалға алушылар арасында;

— жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде

— меншік иелері мен басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар арасында. Бұл қатынастар, әрине өздерінің мазмұны бойынша бір-бірінен едәуір ерекшеленеді, дегенмен оларды жалғап, біріктіретін негіз — ол жылжымайтын мүлік объектісі.

Дәл осы объектіге тән өзгешеліктер жылжымайтьш мүлік рыногы ерекшеліктерін анықтайтын  басты фактор  болып табылады. Бірінші тарауда көрсетілген жылжымайтын мүлік рыногы  белгілері  мен  ерекшеліктеріне  тағы да  бірқатар сипттарды қоспасақ, онда жылжымайтын мүлік рыногының өзгешеліктері туралы түсінігіміз кемшіндеу болар еді. Қосымша өзгешеліктерге мыналар жатады:

— сұраныс және ұсыныс арасындағы өзара әрекеттердің ерекше сипаты;

— трансакциялық шығындардың жоғары деңгейі;

— бастапқы және қайталама жылжымайтын мүлік рыноктарының бір-біріне әсері;

_  жылжымайтын мүлік объектілері  өтімділігінің төмен деңгейі;

_ тәуекелдің көптүрлілігі.

Енді осыларды талдап көрейік.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс пен ұсыныстың жағдайы мен үрдістерін зерттеу көптеген басьшымдардың елеулі бағыттарының бірі екендігі белгілі. Бұл түсінікті де, себебі сұраныс пен ұсыныс арақатынасынан баға, табыстылық, тәуекелдік сияқты маңызды экономикалық параметрлер тәуелділігі анықталады.

Жоғарыда айтып кеткеніміздей, жылжымайтын мүліктің кез келген объектісі жер, капитал және еңбек тәрізді өндіріс факторларының өзара әрекеті нәтижесі. Бұлардың екеуі динамикалық қозғалыста болса, үшіншісі — жер — қозғалыссыз және шектеулі. Дегенмен, тұрғын үй қоры көлемін пайдаланудағы жер аумағының өзгермейтіндігіне қарамастан, ұлғайтуға бірқатар мүмкіншілік бар. Мысалы, қолда бар жердің өзіне қосымша капиталдар тартып тұрғын үйлердің қабаттылығын көбейту арқылы тұрғын үй қорын арттыруға болады ғой.

Бұл арада мынандай мәселе туындайды. Жылжымайтын мүлік рыногында ұсыныс көлемін арттыру мақсатында құрылысшы әр түрлі варианттар ішінен біреуін тандау проблемасына кезігеді. Жаңа жер учаскесін алу керек пе, жоқ, елде бар жердің өзін интенсивті пайдалану дүрыс па? Тандауды қандай факторлар анықтайды? Басты мәселе жер бағасы мен қосымша капитал салымының бағасының арасында болса керек. Егер қосымша жер учаскесінің бағасы қымбат конструкциялар, материалдар пайдаланудан қымбатырақ болса онда жерді капитал алмастырады, қарама-қарсы жағдайда жер учаскесін сатып алуға шешім қабылдау керек. Екі вариантың да негізінде жылжымайтын мүлікті бағалауда кеңінен қолданылатын орнын толтыру идеясы (идея замещения) жатыр. Варианттардың екеуі де жылжымайтын мүлікке арналған шығындарға да мүліктің бағасына да әсер етеді. Дегенмен, шығындар мен бағалардың жылжымайын мүліктің әрбір түріне әсері әр қалай болып келеді.