Лекции по "Экономике"

Нақты экономикалық тәжірибеде аталған тәуекелдіктер тобы өзара байланысты және бір бірімен араласа көбейіп, мультипикативтік әсерді қоздыра түсуі мүмкін. Айталық, төлем қабілеті бар сұраныстың едәуір шектелуі кезінде экономикалық және қаржылық жоспарлаудың болмауы оның тұрақтылығы жағдайындағынан да күрделі, өрі қауіпті шектерге итермелеуі мүмкін. Тәуекелдіктерді толығымен жоюға болмайтындықтан олардың қайсы біріне төтеп беру қажет болады. Дегенмен, тәуекелдіктерді икемді басқара білу олардың деңгейін мейлінше төмендетуге мүмкіндік береді. Олардың бірқатары мыналар:

—жылжымайтын мүлікпен операциялар жасаған кезде ықгимал төуекелдіктерді анықгау;

—тәуекелдіктерді    сандық   және    сапалық   жағынан сараптау;

—тәуекелдіктерді жою үшін қажетті шығындар көлемін мейлінше азайту мүмкіндіктерін қарастыру;

• тәуекелдіктерді болдырмау шараларын жүзеге асыру;
• қажетті шаралар жүйесін қолдануды қадағалау, олардың мазмұны мен атқару механизмдеріне дер кезінде өзгертулер енгізу.

 

4. Жылжымайтын мүліктің бастапқы рыногы дегеніміз — құрылысы аяқталған сондай-ақ құрылысы жүріп жатқан жылжымайтын мүлік объектілерімен жасалатын мәмілелер жиынтығы.

Қайталама рынок дегеніміз құрылысы аяқталып, пайдалануға берілгеніне, біраз уақыт болған жылжымайтын мүлік объектілерімен мәмілелер жасау. Жылжымайтын мүлік рыногын бастапқы, қайталама деп бөлуде кереметтей дейтін ерекшеліктер жоқ. Бағалы қағаздар рыногы, тұтыну тауарлары рыногы т.б. рыноктар да дәл осылай бөліне береді. Бірақ өзге рыноктарда пайдалану мерзімі айрықша, экономикалық кеңістікте қозғалу мүмкіндіктері бөлек тауарлар айналымда болады. Мәселе, осы екі рыноктың өзара ерекеті мен қатар жүзеге асуының экономикалық салдары қандай екендігінде болса керек. Біртұтас рыноктың екі құрамдас бөлігі бола тұра жылжымайтын мүліктің бастапқы және қайталама рыноктары бір-біріне әсер етеді және ол әсер ең алдымен, баға жасау өрісінде көрініс табады. Қайталама рыноктың бағасы қалыптасқан шығын деңгейіндегі жаңа құрылыс қаншалықты тиімді екендігіне көз жеткізеді. Егер баға жұмсалған қаражаттың қайтарымын қамтамасыз етіп, қажетті пайда әкелмесе, онда мұндай объектілердің құрылысы жүзеге асырылмайды.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныс деңгейі нақты ауданға, қалаға тіпті нақты шағын ауданға байланысты болып келеді. Бүндай жағдайларда кайталама рынокқа қосымша ұсынысты итермелеу, мысалы қолайсыз экологиялық ахуалға байланысты, рыноктағы бағаның жедел төмендеуіне әкеліп соғады. Ал, мұның өзі бастапқы рыноктағы ахуалды да кері кетіреді. Қайталама рынок, өз кезегінде бастапқы рыноктың әсерін сезінеді. Егер, құрылыс шығыны арта түссе оның өзі бастапқы рыноктағы бағаны өсіріп, ұсынысты төмендететіндігі белгілі жәйт. Қайталама рыноктағы жағдайдың бастапқы рынокқа әсерін әлсірету үшін бастапқы рынок объектілерінің қайталама рынокта бар объектілермен салыстырғандағы сапалық артықшылықтары болуы өте маңызды мәселе. Ондай артықшылықтар санамалай бастасақ жетерліктей болады. Мысалы, инженерлік конструкциялардағы жаңашылдықтар, өрлеу артықшылықтары т.с.с. жаңа салынған ғимараттарды тартымды көрсетері анық. Объектінің пайдалану мерзіміне шаққандағы жаңа және пайдаланудағы ғимараттар үшін жиынтық шығындарды есептеп коюдың өзі бастапқы рыноктың артықшылықтарын көрсетіп тұратын болса, мұның өзі сатып алушыларды қызықтыратын фактор болуға әбден жарайды.

Жылжымайтын мүлік рыногына ұлттық және жергілікті деңгейдегі экономикалық ахуалдың әсері болатындығын да тәжірибе көрсетіп жүр.

Сұраныс төмендеген кезде қайталама рыноктың ұсынысты немесе бағаны кеміту жолымен жауап беруге мүмкіндігі бар. Олардың төменгі шегі негізінен үш фактормен: жылжымайтын мүлікті сатып алу бағасымен, сатушының қаржылық жағдайымен және оның табыстары деңгейімен, жылжымайтын мүлікті ұстап тұруға арналған ағымдағы шығындар ара қатысымен анықталады.

Ал, бастапқы рыноктағы жағдай өзгеше болып келеді. Мұнда бағаның төменгі шегі құрылыс шығыны деңгейімен анықталады: бұл деңгейден төмендеп кеткен жағдайда объектіні салушы тікелей шығынға ұшырайды. Екінші жағынан, мұнда ұсынысты көбейту де, азайту да шешуі күрделі мәселеге айналады. Құрылыс процесіне өздерінің қуаты мен ресурстарын тиімді пайдалануға мүдделі ұйымдар қатысады да, қарқын алған құрылыс процесін лезде тоқтату мүмкін болмай қалады. Сондықтан ұсынысты дереу ұлғайту қиындықка тап келеді, себебі жылжымайтын мүлікті тұрғызу процесі айлап, тіпті жылдап жүретіні белгілі ғой. Осыған байланысты бастапқы рыноктағы ұсыныс қысқа уақыт ішінде икемділігі төмен категория болып шыға келеді.

Сатып алушының мүддесіне сай бастапқы рыноктың қайталама рынокпен табысты бәсекеге түсе алу мүмкіндіктерін асыра бағалауға тіпті де болмайды. Сонымен, жылжымайтын мүлік рыногы ерекшеліктерін жинақтап, қорытындылайтын болсақ, онда мынадай ерекшеліктерді келтіруге болады:

1)жылжымайтын мүлік айналымының  өзіндік сипаты бар;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      

2)сатушылар мен сатып алушылардың  шектеулі сандарының өзара әрекеті  нәтижесінде бағаның қалыптасуы  жүзеге асады;

3)баға  механизмі  арқылы  рыноктың  өзін-өзі реттеуі мүмкіншіліктері  шектеулі болады;

4)жылжымайтын мүлікпен мәмілелер  шығындары жоғары деңгейде орналасады;

5)басқа тауарлармен салыстырғанда  жылжымайтын мүлік өтімділігі  төмендеу көрінеді;

6)жылжымайтын  мүлік рыногындағы  ахуалды  анықтайтын жергілікті  факторлардың атқаратын рөлінің  маңыздылығы артады;

7)тәуекелдіктің көптеген түрлерінің  шиеленісуі мен әр алуандығы орын алады.

Жоғарыда келтірген өзгешеліктер жылжымайтын мүлік рыногының басты ерекшелігін айқындауға мүмкіндік береді. Рыноктық экономиканың басқа секторларымен салыстырғанда жылжымайтын мүлік рыногы жетілмеген рынок болып есептелсді. Аталған рыноктың жетілмеген рынок екендігі себебі, онда кәсіпқой, маман қатысушылардың болуы қажеттігін далелдей түсетін фактор.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы бағалар туралы ақпараттың жабықтығы, рыноктағы ұсыныс икемділігі деңгейінің төмендігі, мәміле шығындары деңгейінің жоғарылығы, жылжымайтын мүлік объектілері өтімділігінің төмендігі — бұның барлығы баға механизміне әсер етіп, жылжымайтын мүлік рыногының өзін-өзі реттеу мүмкіндіктерін едәуір шектейді. Рыноктық экономиканың басқа секторларында тиімді қызмет атқаратын бұл механизм жылжымайтын мүлік рыногында жүрісінен айнып, жаңылып қала береді. Баға механизмінің басты элементі — сұраныс — баға — ұсыныс тізбегі жылжымайтын мүлік рыногын тепе-теңдік жағдайға келтірудегі өзінің әлсіздігін байқата береді.

Дүниежүзілік тәжірибе көрсеткеніндей, жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігі сирек кездесетін құбылыс болып табылады. Оның есесіне рыноктың тепе-тендігі тұрақты бұзылған жағдайлар үйреншікті үрдіске айналып отырады.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс пен ұсыныс тепе-теңдігінің бұзылуы, ақпараттық жүйе ретіндегі баға механизмінің толықканды жұмыс істемеуі себептері жылжымайтын мүлік рыногында кәсіпкерлік қызметтің пайда болуының басты себебіне айналған түрі бар.

Макроэкономикалық көзқарас деңгейі биігінен шолу жасасақ бұл қызметтің негізгі бағыттарының бірі — рыноктағы сұраныс пен ұсыныс сәйкестігін қалыптастыру, ал, микроэкономикалық тұрғыдан — рынокқа қатысушылардың экономикалық ұнамды, ұтымды шешімдер қабылдауын қам-тамасыз ету болып шығады.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс, ұсыныс, баға туралы ақпараттарды жинау, өндеу және сараптау, ең бастысы оларға әсер ететін факторларды анықгау — жылжымайтын мүлік рыногы тиімділігін арттырудың қажетті алғышарттары, сонымен қатар осы рыноктағы кәсіпкерлік жетістіктердің бастауы екені даусыз.

Жылжымайтын мүлік рыногы және оның даму деңгейі ұлттық экономиканы жетілу,  өркендеу дәрежесін сипаттайды. Қазакстандық жағдайларда жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы рыноктық экономика жағдайында өмір сүру   белгісін   айғақтап,   халық   шаруашылығының   басқа салаларын ынталандырушы фактор ретінде саналады. Қазақстанда орын алған жедел жекешелендіру процесі қысқа мерзім ішінде  көптүрлі  меншік  иелері  шоғырын  экономикалық аренаға шығарды. Сондықған да қазақстандық жылжымайтын мүлік рыногы қазіргі кезде бұрынғыдан өркениетті және ұйымдастырылған қалыпқа түсіп келеді. Рынок қайраткерлері жылжымайтын мүлік сферасындағы бай шетелдік тәжірибені белсенді түрде қабылдай бастады. Мұның өзі тек кәсіпқой риэлтерлерге ғана қатысты емес, сонымен қатар жеке меншік жылжымайтын мүлкі бар кез келген кәсіпорындар мен азаматтарға тән құбылыс болып отыр.

 

 

Бақылау сұрақтары:

1. Жылжымайтын мүліктің нарығындағы  сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті.
2. Жылжымайтын мүлік нарығындағы мәміле шығындары
3. Жылжымайтын мүлік нарығындағы өтімділік мәселелері.
4. Жылжымайтын мүлік нарығындағы тәуекелдер
5. Жылжымайтын мүлік нарығындағы тәуекелдердің түрлері.
6. Бастапқы жылжымайтын мүлік нарығы
7. Қайталама жылжымайтын мүлік нарығы
8. Бастапқы және қайталама жылжымайтын мүлік нарықтарының өзара әрекеті.
9. Экономикалық жүйедегі  жылжымайтын  мүлік нарығы

 

Лекция 3. Нарықтық экономика және жылжымайтын мүлік экономикасы

Жоспар: 1. Экономикалық жүйедегі  жылжымайтын  мүлік нарығы

        2. Жылжымайтын  мүлік нарығындағы капиталдар мен тауарлар  нарықтарының 

        өзара әрекеті.

        3. Нарықтың  құрылымы.

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Жылжымайтын мүлік рыногының жағдайы мен динамикасын анықтайтын экономикалық және әлеуметтік факторларды табу — зерттеушілердің де, жылжымайтын мүлік рыногына қатысушылардың да маңызды проблемаларының бірі. Қоғам мен жеке тұлғалардың жылжымайтын мүлікті тұтынуы, инвестициялардың табыстылығы, рыноктағы айналымның жылдамдығы, жылжымайтын мүлікпен операциялар жүргізетін кәсіпкерлер қызметінің тиімділігі — осылардың барлығын анықтап көрсететін жоғарыдағы факторлар.

Жылжымайтын мүліктің физикалық және экономикалық активтер ретіндегі ерекшеліктерін ескере отырып, жылжымайтын мүлікке әсер ететін сыртқы факторларды мынадай негізде топтастыруға болады:

— факторлардың қалыптасу деңгейі (ұлттық, жергілікті);

—факторлардың қалыптасу сферасы (нақты экономика, қаржылық рынок).

Ұлттық деңгейдегі факторлар жылжымайтын мүлік рыногын дамытудың жалпы мүмкіндіктерін, оның халықаралық аспектідегі өзіне тән ерекшеліктерін анықтайды.

Ұлттық деңгейдегі экономикалық, қаржылық және әлеуметтік факторлар қатарында мыналар бар:

— ел экономикасының даму деңгейі;

— жылжымайтын мүлік рыногы қалыптасуының тарихи ерекшеліктері;

— елдегі үстемдік етуші экономикалық идеология мен саясат;

— ел экономикасы дамуының тарихи кезеңдерінің өзгешеліктері;

— ағымдағы экономикалық саясаттың ерекшеліктері;

— елдегі қалыптасқан қаржы жүйесінің жағдайы мен ерекшеліктері.

Ел экономикасы даму деңгейі қоғамның жылжымайтын мүлікті сатып алуы мен ұстап тұруы мүмкіндіктерін анықтайтын маңызды фактор болып есептеледі.

Жылжымайтын мүлік рыногы калыптасуының тарихи ерекшеліктерін жылжымайтын мүлік сферасындағы меншік құрылымы, тұрғын үйді тұтынудың жеке және қоғамдық шығындары арасындағы арақатыс, жылжымайтын мүлікті қаржыландыру жүйелері мен салық салу ерекшеліктері сияқты сипаттамалары анықтайды. Аталған фаторлардың ішінде басымдық әрине, экономикалық факторлар үлесіне тиеді. Бірқатар еуропалық елдерде тұрғын үй саласындағы қоғамдық (негізінен муниципалдық) меншіктің басым болуы қоғамдық тұрғын үй құрылысын белсенді жүргізудің нәтижесі. Елдегі тарихи-құқықтық дәстүрлердің де әсері болмай қоймайтынын да шетелдік тәжірибеден байқаймыз. Мысалы, Ұлыбританиядағы жер салығы жүйесі, оның ерекшеліктері негізінен осы елге тән жерге меншік құқығы және сол құқықты қоғамда қолдану дәстүрлеріне сәйкес анықталады.

Елдегі үстемдік етуші экономикалық идеология мен саясат тұрғын үй сферасындағы меншіктің әр түрлі нысандарын ынталандыруға немесе олардың тоқырауға ұшырауына тікелей әсер етеді. Айталық, АҚШ пен Ұлыбританиядағы тұрғын үй сферасында жеке меншік үлесінің мол болуы осы елдердегі құндылықтар жүйесі мен экономикалық саясатқа байланысты болып отыр.

Жекеменшік үй — ағылшындар мен американдықтардың ең қажетті өмір құндылықтары. Тәуелсіздік туралы түсініктерінің мызғымас бір бөлігі. Бұл түсініктің мызғымастығы соншалық, "Менің үйім — менің тас қамалым", "Жекеменшік үй — америқандық қиялдың бір бөлігі", деген афоризмдерге айналып кеткен.

Жылжымайтын мүлік рыногына, сондай-ақ ел дамуының нақты тарихи кезеңінің ерекшеліктері де әсер етеді (мысалы, қазіргі Қазақстан экономикасында жүріп жатқан макроэкономикалық өзгерістер).

Қаржылық жүйенің даму дәрежесі мен жағдайының ерекшеліктері қаржы институттарының жылжымайтын мүлікті қаржыландыруға қатысу деңгейін анықтап, көрсетеді. Мысалы, жылжымайтын мүлікті ипотекалық кредиттеуді. Мұның өзі жылжымайтын мүлік рыногындағы айналымдарды кеңейту мүмкіндіктерін айғақтайды.

Ағымдағы экономикалық саясаттың ерекшеліктері жылжымайтын мүлікке инвестициялар тарту мәселесіне де өз әсерін тигізбей қоймайды.

Макроэкономикалық факторлар жылжымайтын мүлік рыногы дамуының басты бағыттарын анықтай отырып, жергілікті денгейде нақтыланады. Мұның өзі аумақтың геосаяси юнына, экономикасының салалық құрылымы ерекшеліктеріне, демографиялық факторларға тәуелді болып келеді.

Нәтижесінде жергілікті деңгейдегі факторлар жүйесі қалыптасады. Олар жылжымайтын мүлік рыногының жағдайы мен динамикасын рыноктағы ұсыныс пен сұранысты зерттеу арқылы анықтайды. Бұлардың ішіндегі экономикалық факторларға жататындары:

— тұрғындар табысының деңгейі мен динамикасы;

—тұрғындарды олардың табыстары және оның динамикасы бойынша жіктеу;

—кәсіпкерліктің   даму   деңгейі   және   динамикасы;

(іскерліктің өсуі немесе төмендеуі, кәсіпкерлік құрылымы мен табыстылығындағы өзгерістер);

—қаржы  ресурстарын  алу  оңайлығы,   соның  ішінде кредитке қол жеткізу мүмкіндігі;

— баламалы және ұқсас рыноктардың жағдайы;

—жылжымайтын   мүлікке   тартылатын   инвестициялар тәуекелдігі;

— құрылыс құны;

—коммуналдық    қызметтер    мен    энергоресурстарға тағайындалатын бағалар мен тарифтер.

Әлеуметтік факторлар:

—тұрғындар санының өзгеруі деңгейі мен үдерістері және оның жас шамасы құрылымы;