Лекции по "Экономике"

 

3. Экономикалық конъюнктураның жекелеген параметрлері жылжымайтын мүлік рыногындағы жағдайға өз әсерін тигізеді. Ол әсерлерге мыналар жатады:

— ипотекалық заемдар бойынша процент ставкасының құлдырауы, тәуекелдің төмендеуі, амортизация нормасының өсуі (салық салуда ескерілетін) тұрғын үй бағасын қымбаттатады, жаңа кұрылыс көлемін ұлғайтады, таза инвестицияларды өсіреді;

— құрылысқа қажет қысқа мерзімді кредиттер бойынша ставканың   өсуі   құрылыс   шығындарының   артуына жетелейді, таза инвестицияларды кемітеді, жалдау ақысын жоғарылатады, жылжымайтын мүлік рыногындағы бағаларды көтереді;

_ мемлекеттік бағалы қағаздар  табыстылығынық өсуі жылжымайтын  мүлікке тартылған инвестициялардың табыстылығын салыстырмалы түрде төмендетеді, одан жылжымайтын мүлік бағасы құлдырайды, құрылыс көлемі кемиді, таза инвестициялар азаяды да, жалдау ақысы жоғарылайды.

Рыноктағы жағдайға мемлекеттің жылжымайтын мүлікке байланысты жүргізіп отырған саясаты едәуір әсер етеді. Жалдау (пәтер) ақысын дотациялау (мемлекеттік жәрдем қаржы) оның (пәтерақысының) жасанды түрде жоғарылауына апарып соғады, сөйтіп рыноктық ақпарат бұрмаланады да рыноктық баға негізсіз өсіп кетеді.

Бұдан бұрын айтып кеткеніміздей, жылжымайтын мүлік әр түрлі қызметтер (функциялар) атқара алатын мүмкіндіктері бар объекті болып табылады. Олар — тұтыну заты және нақты активтердің құрамдас бөлігі ретіндегі қызметтерді жүзеге асыра береді. Жылжымайтын мүлік объектілерінің барлығы өздерінің функционалдық міндетіне сөйкес негізгі екі топқа: тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік болып екіге бөлінеді. Өз кезегінде коммерциялық жылжымайтын мүлік: табыс әкелетін жылжымайтын мүлік (коммерциялық жылжымайтын мүліктің өзі) және шаруашылық қызметі үшін жағдай жасайтын жылжымайтын мүлік (индустриалдық жылжымайтын мүлік) болып жіктеледі. Осының өзінде де бір объектінің өзі әр түрлі қызмет атқаруға мүмкіндігі бар болып есептеледі. Мысалы, кәсіпорындардағы кеңсе бөлмелері — индустриалдық жылжымайтын мүліктің бір бөлігі. Осы кеңселік бөлмелер жалға берілсе коммерциялық жылжымайтын мүлік болып шыға келеді. Жылжымайтын мүлікті тұрғын үй, коммерциялық, индустриалдық және басқа да типтерге жіктеу олардың инвестициялық тартымдылығын, тәуекел қаупін, салық салу ерекшеліктерін, бағасына әсер ететін т.б. факторларды білуге көмектеседі.

Индустриалдық және коммерциялық жылжымайтын мүліктер арасында айырмашылықтар бар екендігі даусыз. Мысалы, пайдаланудың бір түрінен екінші түріне өту мүмкіншіліктері: мұнда индустриалдық жылжымайтын мүлікпен салыстырғанда коммерциялық объектілердің мүмкіншіліктері артық.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Экономикалық жүйедегі  жылжымайтын  мүлік нарығы
2. Жылжымайтын мүлік нарығындағы капиталдар  нарығы
3. Жылжымайтын мүлік нарығындағы тауарлар  нарығы
4. Жылжымайтын мүлік нарығындағы капиталдар мен тауарлар  нарықтарының өзара әрекеті.
5. Нарықтың құрылымы.
6. Нарықтың жалпы жағдайы

 

Лекция 4. Жылжымайтын мүлік нарығындағы  кәсіпкерлер мен брокерлер

Жоспар: 1.  Нарықтың ерекшеліктері және кәсіпкерлердің рөлі.

                 2. Брокерлік фирма және оның қызметтері.

                 3. Брокерлік қызмет және оны  ұйымдастыру

                 4. Еңбекақы төлеу және қызмет  тиімділігін бағалау

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Кәсіпкер дегеніміз — негізгі қызметі экономикада жаңа комбинацияларды жүзеге асыруға арналған шаруашылық жүргізуші субъект. Жаңа комбинациялар ұғымы жаңа өнімдер өндіру, жаңа рыноктарды игеру, жаңа технологияларды ендіру, өндіріс процесін ұйымдастыруда жаңа әдістерді қолдану сияқты мәселелерді қамтиды.

Өзінің жаңашылдық табиғатына сәйкес кәсіпкерлік дербес өндіріс факторы ретінде қарастырылады. Менеджмент бойынша белгілі маман П.Друкер, кәсіпкерлер үшін жаңалықтар ерекше құрал болып табылады, олар оны бизнес пен қызмет көрсету өрісіндегі өз ойланымдарын жүзеге асыру мақсатында пайдаланады деп айтқан екен.

Американдық экономист Б. Карлофф бұл сипаттамаларға кәсіпкер тұтыну құрылымын түсінетін және тұтыну мен өндірістік ресурстардың біте қайнасуын қамтамасыз ету іс-әрекеттерін шығармашылықпен шешу мүмкіндіктері бар экономикалық тұлғалар, деп жазды. Кәсіпкерлік проблемасы заңнамада да қамтылған. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 10-бабында "кәсіпкерлік-меншік түрлеріне қарамастан, азаматтар мен занды тұлғалардың тауарларға (жұмысқа, қызметке) сұранымды қанағаттандыру арқылы таза табыс табуға бағытталған, жеке меншікке (жеке кәсіпкерлік) не мемлекеттік кәсіпорынды шаруашылық басқару құқығына (мемлекеттік кәсіпкерлік) негізделген ынталы қызметі. Кәсіпкерлік кызмет кәсіпкерлердің атынан, оның тәуекел етуімен және мүліктік жауапкершілігімен жүзеге асырылады" — деп жазылған.

Жоғарыда келтірілген айғақтар кәсіпкердің экономикадағы қозғаушы күштердің бірі ретінде танылатындығын көрсетеді. Ал, бұндай жоғары сипаттамаға қол жеткізу үшін кәсіпкер төмендегі талаптарға сай болуы тиіс:

— алға қойған мақсатқа жету үшін табандылық жігерлілік таныту;

— табысты болу үшін тұрақты түрде жаңа мүмкіндіктерді іздестіру;

— негізделіп, ойластырылған тәуекелге дайын болу;

— жұмыстың тиімділігі мен сапалылығына бағыт қстау;

— мақсаткерлік және мақсатты дәл анықтау;

— жоспарлау мен бақылауға икемделу;

— ақпараттың мейлінше мол көзіне ұмтылу;

— адамдармен қарым-қатынасты, жеке байланыстарды. дамыту;

— тәуелсіздік және дербестік.

Көріп отырғанымыздай кәсіпкерге қойылатын талаптар көптүрлі және оның үдесінен шығу үшін көп еңбектенуді және қажыр-қайжартты талап етеді екен. Сондықтан, кәсіпкерлікке қабілеттілік — жаңа мүмкіндіктерді талмай іздеуге қабілеттілік болып табылады (әрине, пайда, табыс  мақсатында).

Жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктері қандай. Бизнестің бұл өрісі кәсіпкерге қандай талаптар қояды?

Ең алдымен, кәсіпкерлік қызмет қанағаттандырылмаған қажеттілікті зерттеп, табудан басталады. Оны қанағаттандыру, әдістерін іздестіру табыс табудың жолы. Жылжымайтын мүлік тұрғындар мен фирмалардың ең маңызды қажеттіліктерін қанағаттандыру объектісі болып табылады, себебі өмір сүру, ортасын қалыптастыру және шаруашылық қызметін жүзеге асыру бағытында жылжымайтын мүліктің атқаратын рөлі ерекше екендігі белгілі. Осы жағдайларды қамтамасыз ететін, игіліктерді өндіру және бөлу жылжымайтын мүлік рыногіндағы кәсіпкерлік іс-әрекеттердің негізін қалайды. Сондықтаң жылжымайтын мүлік өрісіндегі кәсіпкерлікке ерекше талаптар жүктеледі:

1) Капитал сыйымдылығы жоғары  болғандықган жылжыгмайтын мүлік объектілерін кәсіпкер тек жеке қаражаты есебінен тұрғыза алмайды, сондықган қаржының негізгі көзі — инвестордың қаражаты. Кәсіпкердің міндеті жылжымайтын мүлікті инвестициялау қажеттігі мен пайдалылығына инвестордың көзін жеткізу, жылжымайтын мүлікті инвестиция объектісіне айналдырудың артықшылықтарын көрсете болып табылады.  Инвестордың көзін жеткізу деген тек психологиялық қысыммен иландыру емес.     Кәсіпке

инвесторға түсінікті "тілде" — тәуекелдік пен табыстылық категорияларындағы ортақ мүдделерге ұмтылуы тиіс. Инвесторға, олар банктер бола ма, инвестициялық қорлар бола ма, жоқ әлде жеке инвестордың өздері ме — әрқай-імсына жылжымайтын мүлік объектісін салып, пайдаланудың лртықшылықтарын жеткізе білу кәсіпкердің икемді  саясатының жемісі болса керек.

2) Жылжымайтын мүлікті дамыту  процесі едәуір уақыт мерзімін  талап етеді. Жылжымайтын мүлік  өрісіндегі инвестициялық жобаларды  жүзеге асыру айлар, тіпті жылдарды  қажет етеді.  Мұның езі кәсіпкерлердің  алдына болашақты  бағдарлау,   рыноктың  конъюнктурасын   емес,   келешектегі ахуалын моделдеу қажеттігін тартады, яғни кәсіпкер тек жылжымайтын  мүлік рыногы  шеңберінде  қалып  қоймай, экономика мен әлеуметтік сфера үрдістерін таразылай білуі тиіс.

3) Жылжымайтын мүлік дамуы процесінің  ұзақтығы мен көп кезеңдігі кәсіпкерден жобаны жүзеге асырудың жекелеген кезеңдерін ғана назарда ұстамай, оларды толығымен қамтуды талап етеді.

Рыноктағы ерекше рөл брокерлерге (маклерлерге) тиесілі. Олар тікелей мәмілеге қатыспаса да рыноктың өзіне де, мәмілеге қатысушыларға да маңызды қызметтер көрсетеді. Ол қызметтер:

— жылжымайтын мүлікпен операциялар кезіндегі шығындарды азайту;

— жылжымайтын мүлік объектілерінің өтімділігі деңгейін жоғарылату;

—  рыноктың   жағдайы   мен   тенденциялары   туралы ақпараттың   жетімсіздігінен   туындайтын   тәуекелді кеміту;

—  сатушылар мен сатып алушыларды бір-біріне жолықтыру;

— осы   негіздерде   рыноктың   динамикалық  дамуын, сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңцілігін, жылжымайтын мүлік рыногының жалпы экономикалық ахуалға сәйкестігін кдмтамасыз ету.

Көріп отырғанымыздай, брокердің қызметі ұғымның кең мағынасында жылжымайтын мүлік рыногының жетілмеген тұстарын "жабу" болса, тар мағынасында жылжымайтын мүлікпен мәмілелер кезінде шығындар мен тәуекелді кемітуге бағытталады. Брокер мақсатының өзі де клиентке рыноктағы оған қажетті жылжымайтын мүлік объектісін табуға көмектесіп, оның проблемаларын оптималды шешу варианттарың қарастыру, яғни мәміле мазмұны мен жасау шарттарын және оның салдарын болжау, бағаның ықтимал деңгейі туралы кеңес беру төңірегіндегі іс-өрекеттер. Сонымен қатар брокер жылжымайтын мүлік рыногына да, клиентпен жұмыс істеу барысына да әсері бар бірқатар мәселелерді тұрақтьі бақылауда ұстап тұруы тиіс.

Олар, біріншіден, "орташа баға" түсінігіне байланысты. Олай дейтініміз жылжымайтын мүлік рыногы үшін орташа бағаның шартты түрде ғана әсері бар. Орташа көрсеткіштер де жылжымайтын мүлік рыногындағы жалпы тенденцияны анықтауға жарамды көрсеткіштер, бірақ нақты объектімен жұмыс жүргізу үшін олар мүлдем жеткіліксіз. Кәсіпкер баға калыптастыру ісіне қандай факторлардың әсері күшті, қайсьі факторлардың есері әлсіз екендігін бағамдап, клиентке ең қолайлы баға саясаты жөніндегі ұсыныстарын жеткізіп отыруы тиіс.

Екіншіден, жылжымайтын мүлік рыногында жемісті қызмет атқару үшін тек макроэкономикалық немесе салалық үрдістерді біліп қана қоймай, ең алдымен, объектілер орналасқан ауданның, жер телімінің ахуалы мен ерекшеліктерің анық сараптай білгені абзал.

Үшіншіден, рыноктағы бағалардың дербес қалыптасуы, яғни олардың мамандардан тәуелсіздігіне байланысты кәсіпқойлардың клиентпен жұмыс жүргізу мөдениетінің зор маңызы бар. Жылжымайтын мүлік объектісінің соған ғана тәц сипаттамасын көрсете білу, сатып алушының назарын дәл осы объектіге аудару, ұсыньшған жылжымайтын мүлікке онды көзкдрас қалыптастыру кәсіпкер қызметінің тиімділігің арттырары сөзсіз.

Төртіншіден, жьшжымайтын мүлікпен мәмілені жүзеге асыру шығындары деңгейінің жоғары болуына байланысты комиссиялық алымдар деңгейін төмендете білу де бәсекелік күрестегі жеңіс кепілі болып саналады.

Бесіншіден, жылжымайтын мүлік рыногындағы объектілердің жекелеген типтерінің баға деңгейі туралы мәлімет сатып алушыларға әсері бар фактор, сондай-ақ, бизнестің даму тенденциялары туралы ақпараттар да сауда субъектілері үшін ерекше маңызды болып табьшады.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпкерлер жоғары сапалы объектілермен операциялар жүргізетіндіктен, мол қаржы көздері ағынымен байланысты болады және бұл қаражаттар тіпті де кәсіпкерлердің өздеріне тиесілі емес.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы операциялар оған қатысушылардың тіршілік мүдделеріне тікелей әсер етеді және бұндай мәмілелер күнде жасалып жатқан жоқ, сондықтан бұл рыноктағы шешім қабылдау процесі бағалы қағаздар рыногындағыдай жедел жүзеге асыруды талап етпесе де, экономикалық, зандық, әкімшілік, әлеуметтік т.с.с. түпкі нәтижеге әсері мол факторлармен тұрақгы түрде санасуды қажет етеді.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы кез келген операция шектеулі кеңістік жағдайында өтеді және оның экономикалық, құқықтық және әлеуметтік-психологиялық ерекшеліктері әрдайым сақталады. Осы ерекшеліктерді түсінбей, сікермей атқарылған жұмыс жылжымайтын мүлік рыногында табысты бола алмайды. Бұларға қосатын тағы бір ерекшелік жылжымайтын мүлікпен операциялар рыноктық экономикадағы мемлекеттік реттеу деңгейі жоғары сектор болып табылатындығында. Сондықтан, осы рынокта мүддесі бар кәсіпкер жергілікті экономикалық, әлеуметтік және әкімшілік саясат үрдістерін жіті бақылап, біліп отырғаны абзал.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы бизнестің интеллектуалдық бизнес болуы кәсіпкерден көптеген жалпы және арнаулы білім-білікті талап етеді. Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпкерлік қызметке рынокқа шығарылып, сатьшатын өнімнің ерекшеліктері де едәуір өсер етеді. Көптеген жағдайларда ондай өнімді зерттеп, сараптай білу кәсіпкердің жылжымайтын мүлік операциясына тікелей қатысушыларға — сатушыларға, сатып алушыларға, меншік иелеріне, инвесторға көрсеткен қызметі болып саналады. Бұны түсіну — бизнестің идеологиясы мен ұйымдастырылуын түсіну деген сөз.

Брокердің басты мақсаты — ол жылжымайтын мүлікті сату деген әңгімені көп естіп жүрміз. Шын мәнінде мүлікті сату сатушының мақсаты. Ал, брокердің мақсаты саудаласушьшарға сапалы және оптималды қызмет көрсету арқылы табыс табу. Брокердің клиенттер мақсаты мен өзінің мақсаты арасындағы айырмашылықты білуі әрқайсысының өз орнында тиімді жұмыс істеуінің алғышарты екендігі сөзсіз. Аталған  айырмашылықтарды қызметті  сату және  қызмет көрсету деп екіге бөліп қарастырған жөн болады. Мысалы, жылжымайтын мүлікке байланысты жарнаманы алып қарайық. Бұл жарнама екі бөліктен тұрады — бір бөлігі брокерлік фирманың өзін жарнамалайды, сөйтіп клиенттердің назарын фирма көрсететін қызметтер тізбегіне аудару арқылы өздерінің оңды образын (бейнесін) жасауға ұмтылады, екіншісі — клиенттердің назарын сатылатын объектіге аударады; бұл болса қызмет көрсету процесіне тікелей қатысты жұмыс, іс-әрекет.