Лекции по "Экономике"

—жобалауға  тапсырма   ішінде   келесі   құжаттар   мен материалдар болуы тиіс: инвестициялық негіздемесі, объектінің орнын тиісті органдармен келісіп, тағайындау, объектіні инженерлік желілер мен коммуникацияларға қосудың техникалық шарттарын жасау т.с.с;

—жобаны жан-жақты техникалық-экономикалық негіздеу; онда жобаны алдын-ала экономикалық бағалау, инженерлік-конструкторлық дәлдеу,   жұмыс   көлемдерін жоспарлау, технологиялық және құрылыс жөніндегі шешімдерді тиянақтау;

— қаржыландыру көздері, жоба масштабы,  бюджеттік қаражаттарды тарту туралы жобалау ұйымымен келі-сілген шараларды жүзеге асыру;

- жобалау тек қана технологиялық емес, сонымен қатар экономикалық мәселе. Жоба қала құрылысы нормаларын канағаттандырып қана қоймай, рынок талаптарына да сай болуы тиіс. Жобалау кезеңіне арналған шығындар, әдетте жалпы шығындардың    5—7% шектерінде жоспарланады.

5. Жобаның мемлекеттік бақылау  және реттеу орган-дарымен келісілуі.

Келісім процедурасы тапсырыс берушінің бекітуіне дейін жобаның мемлекеттік тексеруден өтуін қарастырады. Эксперттердің оңды шешімі (санитарлық, өртке қарсы, экология-лық, қала құрылысы т.б. талаптар тексеріледі), жобалау құжаттарын бекітуге және құылыс-құрастыру жұмыстарын бастауға негіз болады.

6. Жобаны атқарушылар арасында келісім міндеттемелері

жүйесін жасау.

Келісім міндеттемелері жүйесі барлық қатысушыларды қамтиды және мынадай сфераларды реттейді:

—жобаны қаржыландыру;

—мердігерлік жұмыстарды атқару;

— салынған объектіщ өткізу.

Жобаға катысушылардың барлығын байланыстыратын келісімдер жүйесін калыптастыру жобаны табысты жүзеге асырудың маңызды шарты. Дамытушының міндеті — осы кезеңнің өзінде құрылыстың барлық сатыларын қаржы ресурстарымен мейлінше кэмтамасыз ету, өбден маманданған және жауапты мердігерлерді тауып, тарту, жобаның рыноккд шығатын негізгі бағыттарын карастырып оларды келісім-шарт қатынастарымен қамтамасыз ету.

7. Даму жобасын жүзеге асыру.

Бұл кезеңнің басты мақсаты жылжымайтын мүлікті дамыту бойынша аткарылатын жұмыстарда қажетті жылдамдықпен, сапааден және қаражатпен камтамасыз ету. Сондай-ақ, ықгимал сыртқы әсерлерден туындайтын тәуекелді мей-лінше төмендетуте бағытталған шаралар жүйесін жасау (ауа райы, техногендік теріс құбылыстар, ереуілдер т.с.с. әлеуметтік-экономикалық сипаттағы кездейсоқтықгар).

8.Даму  нәтижелерін  пайдалану  (объектіні  басқаруға беру, жалға  өткізу, сату).

Даму нәтижесі болып жүзеге асқан жоба есептеледі, мұның өзі күрылысы немесе жаңғыртылуы аяқгалған тұрғын немесе әкімшілік ғимараттар, жаңартылған кәсіпорын, кайта жабдыкгалған сауда орталығы т.с.с. болып табылады.

Даму нәтижесін пайдалану дегеніміз — жылжымайтын мүлікті жаңа меншік иесіне сату немесе өз меншігінде калдыру, сөйтіп оның жаңа пайдалану өрісін анықтау. Даму нәтижесін оңды және жедел шешу қолға алынған бизнестің қорытындысын шығарып, жоба тиімділігін көрсетеді.

Даму процесі, көргеніміздей, бірнеше кезендерді қамтиды екен, сондықган оған қатысушылар легі де бірқатар тұлғалардан тұрады. Олар:

—даму объектісінің меншік иесі;

—даму процесіне басшылық жасау мен камтамасыз етуді өз жауапкершілігіне алған жеке немесе заңды тұлға;

— жылжымайтын мүлік дамуын реттейтін мемлекеттік органдар;

— даму жобасын қаржыландыратын инвесторлар;

—  жобалау, құрылыс-құрастыру жұмыстарын атқаратын жобалау және құрылыс-мердігерлік ұйымдар;

—  кәсіпқой кеңесшілер: жоспарлау, экономика бойынша кеңесшілер, жылжымайтын мүлік бойынша агенттер, бағалаушылар, салық және бухгалтерлік есеп бойынша кеңесшілер, құрылыс және сөулет бойынша кеңес-шілер, смета жасаушы инженер-жобалаушылар, жоба және жалға беру бойынша менеджерлер басқа да мамандар;

—әсер етуші объектілер, оппоненттер, яғни көршілес орналасқан меншік иелері, қоршаған ортаны қорғаушылар, ескерткіштерді қорғау белсенділері т.с.с;

—тізімдегі соңғылары,  бірақ маңыздылығы бойынша біріншілері — тұтышушылар (сатып алушылар, жалдаушылар), шын мәңінде табиғи бағаны өздерінің қаражатымен "ия" немесе "жоқ" деп дауыс беру арқылы сатып алу-алмау туралы шешім кзбылдап объектінің тағдырын анықтайтын тұлғалар.

 

2. Дамытушы жобаға қатысушылардың бірі ғана болғанымен процесті жүзеге асыруда жетекші рөл аткарады. Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқой қызметінің ерекше бір түрі ретіндегі дамытудың жылжымайтын мүлік сферасындағы инвестициялық жобаны ұйымдастыру мен басқаруда болса керек.

Дамытушының қызметтеріне мыналар жатады:

• экономикалық тиімді жобаны тандау;

— жобаны жүзеге асыру үшін билік органдарынан барлық қажетті рұқсаттарды алу;

—инвестицияларды тарту (келтіру) шарттарын анықтау және оларды қайтару (төлеу) механизмін жасау;

• инвесторларды іздеу, табу және жоба болашағына сендіру;

— мердігерлерді таңдау,  олардың қызметін қаржыландыру және жұмыстарын қадағалау;

—   құрылысы аяқталған жылжымайтын мүлік объектісін өткізу (сату, жалға беру).

Дамытушының жылжымайтын мүлікті өркендету процесін жүзеге асырудағы іс-әрекетінің маңыздылығы мен рөлі оның дамуға қатысушылар қызметін үйлестіру, өзіне тәуекелдік жүктеу, және жекелеген қатысушылар алдында жауапкер-шілікті болуды камтамасыз етуінде болса керек.

Кез келген жобаны жүзеге асыру кезінде дамытушы жұмыстардың үш кезеңінен өтеді:

1. Жылжымайтын мүлікті дамыту  жобасын жүзеге асыру мүмкіндіктерін  анықтау. Олар:

—экономикалық дамудың ұзақ мерзімді үрдістері (халық санының динамикасы, экономика дамуының перспективалары т.с.с); салықтық және қаржылық жүйелердің жағдайы және жоба тиімділігі мүмкіндіктері;

• тұрғын коммерциялық және индустриалдық жылжымайтын мүлікке сұраныс пен ұсыныс;

—жобаны жүзеге асыруда ғимаратты салуда ең ұтымды орынды тандап алу.

2. Жобаны жүзеге асыру шарттарын  анықтау жене оны жүзеге асыру үшін бизнес-жоспар жасау. Олар:

—жобаны   жүзеге асыруға қажетті физикалық мүмкіндіктерді анықтау (жер теліміне қажеттілікті анықтау, инфрақұрылым, қосымша шаралар, т.б. белгілеу);

—шығындарды есептеу, жылжымайтын мүлік рыногын сараптау, кдржы рыногын талдау, мердігерлік жұмыс-тарды таразылау, жеке және тартылатын қаражат көздерін іздестіріп, табу т.б;

—жобаны жүзеге асыру бойынша мемлекеттік органдардың рұқсатын алу, қогамдық оңды пікір қалыптастыру;

—жер телімін алу туралы меншік иесімен келіссөздер жүргізу,   құрылыс   орнын   беру  туралы   шарттарды анықтау;

3. Жобаны жүзеге асыру:

—  қаржы ресурстарын тарту (инвестициялық институттар қаражаты, болашақ пайдаланушылар қаржысы, банк кредиттері);

— мердігерлік-жобалау және құрылыс ұйымдарын тарту;

—  құрылысты қаржьиандыруды ұйымдастыру және оның барысын қадағалау;

—  объектіні пайдалануға өткізу (сату), салынған (игерілген) қаржыны қайтару.

Жылжымайтын мүлікті еркендетуде дамытушы басты тұлға болып есептеледі. Ол тікелей инвесторлар алдында цнардың қаражатын тиімді пайдалану туралы есеп береді, алдында кредит ресурстарының кдйтарымдылығы, мемлекеттік органдар алдында жоба сапасы, мердігерлер алдында жұмыстарды уақытылы қаржыландыру жөнінде жауап береді.

Дамытушының қызметіне қойылатын негізгі талаптар ммналар болып саналады:

Біріншіден, аймақтың жағдайы мен даму перспектипаларын жақсы білу. Тек осындай біліктілік қажетті жобаны таңдауға мүмкіндік береді. Аймақтық экономиканың тұтас млғандағы ахуалы, аймақтық басқару органдарының стратегиялық және ағымдағы мақсаттары, салықтық тағы баскд да жеңілдіктер алу мүмкіншіліктері, баламалы және қатар рыноктардың жағдайы — міне, осы бастапқы мәліметтерді зерттеу жылжымайтын мүлікті дамытушының ең алдымен атқаратын іс-өрекеттері болып табылады.

Екіншіден, дамытушының жеке қаражаты, әдетте жобаны жүзеге асыру шығындарының аз бөлігін (шамамен 20—30%) жабады, сондықтан "келтірілген" каражатсыз жобаны қолға алу мүмкін емес. Жобаны қаржыландыру дамытушының пегізгі бір мақсаты болса, онда ол мына мәселелерді шешу жақгарын қарастыруы тиіс:

— қаржыландырудың мүмкін болар көздері (банк кредиттері,   инвестициялық,  зейнет қорларының қаражаттары, жеке инвесторлардың, болашақ пайдаланушылардың қаржылары т.с.с);

—  қаржы ресурстарын келтіру (тарту) құралдары (кредит-тік келісмдер, инвестициялық келісім-шарттар, үлестік катысу шарттары, бағалы қағаздар шығару);

—тартылған және карыз ресурстарын кдйтару варианттары.

Бұл арада жасалатын келісімдердің зандық дайындалуы үлкен мәнге ие болады. Жасалған келісімдер мен шарттар даулар мен әрқилы пайымдауларды жокқа шығаруға ұмтылуы қажет.

Жылжымайтын мүліктің дамуына инвесторлардың қаражатын тарту жылжымайтын мүліктің типіне, жобаны қаржы-ландыру формасы мен механизміне, қолданыстағы және саяси ахуалдан төуелді болып келеді. Дамытушы инвестиция тарту мөселесін шешу барысында осы факторлармен де санасуы тиіс.

Үшіншіден, жылжымайтын мүліктің дамуы бірқатар тәуекелдіктермен байланысты болғандықган ыктимал кедергілер алдын ала ескеріліп, одан өту жолдары қарастырьшғаны ғанибет. Жылжымайты»мүлікті дамыту сферасына көптеген факторлар әсер етеді. Мысалы, рынок конъюнктурасы, оның ішінде қаржы рыногының, қайталама рыноктың, мердігерлік жұмыстар рыногының, халықтың орналасуы мен жұмыспен қамту тенденциясынын, құрылыс технологияларыньщ ахуалы және аймақтық нормативтер шығармашылығының өсерлері болмай қоймайды. Осы айтылған факторлардың әр түрлі бағыттардағы әрекеті жылжымайтын мүлік даму сферасындағы төуекел деңгейін жоғарылатады. Тәуекел проблемасы жылжымайтын мүліктің дамуы үшін ерекше маңызды болып саналады. Жылжымайтын мүлік рыногана бетпе-бет келетін тәуекелдіктерді: заңдық, кдла құрылысына байланысты, технологиялық, экономикалық, экологиялық деп жіктеуге болады. Осы төуекелдіктер жылжымайтын мүлікпен кез келген операциялардың тап келетін табиғи ортасы болып табылады.

Жылжымайтын мүлікті дамытуда тәуекелдердің келесі түрлерінің әсері мол:

1)   Жылжымайтын   мүлік   рыногындағы   сұраныс   пен  ұсыныс жағдайы мен тенденцияларын  дұрыс бағаламау.

2)  Жобалау тәуекелі. Бұл арада  әңгіме "технологиялық" емес жобалаудағы  тәуекелдің рыноктық аспектісі туралы болып отыр, яғни жобалау шешімдері мен сатып алушылар үмітінің арасындағы кайшылықгар туындауы тәуекелдігі.

3) Қаржыландыру тәуекелдігі.  Кәсіпорындардың, жеке азаматтардың, банктердің орнықсыздығы  жоспарланған уақыт бойынша жоба графигі қарқынына төтеп бере алмайтын сәттері аз емес. Мұндай қауіптер экономикасы тұрақты даму жолына түсе қоймаған Қазақстанға ғана тән емес, тәуекел экномикасы бірқалыпты, орнықкан дамыған елдерге де тим құбылыс.

4) Мердігерлік   тәуекелдер.    Инвестициялық   жобаны жүзеге асыруда дамытушы жобаны жүзеге асыру мерзімінің артып кетуі, атқарылған жұмыстардың саны төмендегі, нақгы шығындардың жобадағыдан асып кетуі сияқты керіністерге жиі тап болады.  Бұл факторлар бір-біріне қосыла келіп әрқайсысының кері әсерін күшейте түседі, яғни құрылыс мерзімінің ұлғаюы шығындарды күрт өсіреді, ол өз кезегінде жоба кестесін бұзады да жалпы тиімділік деңгейі ең төменгі сатыға құлдырайды.

5) Өткізу тәуекеддіктері. Дұрыс  таңдалмаған баға саясаты, объектіні  рынокқа шығарудағы жайбасарлық объектіге салынған каражаттарды қозғалыссыз калдырады да жылжымайтын мүлік сатылғанға дейіннің өзінде тікелей шығындарға ұшыратады.

Тәуекелдіктерді басқаруда әр түрлі елдерде белгілі бір іс-төжірибе жинақталған. Оларды (төуекелді) кемітудің кейбір жолдары мынадай:

—  қаржыландырудың  әр  түрлі  көздері  мен  әдістерін үйлестіре қолдану;

— мердігерлерді сауда, тендер, конкурс арқылы таңдау;

—  құрылыс материалдарын жеткізушілермен тікелей ұзақ мерзімді келісімдер жасау;

—  құрылыс келісім-шарттарын сақтандыру;

— қолға алынған жобаларды өткізу үшін маманданған брокерлік фирмалардың қызметіне жүгіну т.с.с.

Даму процесін баскдру кезінде дамытушы өзінің назарын ең маңызды деген мәселелерге жұмылдыруы тиіс. Сондай проблемалардың кейбіреуіне тоқталып, оларды шешудің ықгимал варианттарын қарастырайық.

1. Құрылысты салу құқығын алу. Жер теліміне рұқсат беретін  құжаттарды алу, инвестициялық келісім  жасау, жерді жалға алу шарттарын  ұқсатуға бірталай уақыт кетеді. Бұл кезеңде дамытушы келісім-шарттардың билік органдарына да потенциалды инвесторға да қолайлы болуын көздеуі тиіс. Қазіргі кезде мұндай шарттардың негізін инвестициялық өрекетті жүзеге асыру құқығының рыноктық құнын бағалау қалайды. Ал, оның мөлшері жобаның тиімділігіне тікелей өсер ететіні белгілі.

Жобалау ушін  қаланың  инженерлік мекемелерінен техникалық шарттарды алу. Бүның өзі екі түрлі шара бол-ғанымен, іштей бір-бірімен байланысты, себебі ойда бар архитектуралық   жобаны   нақты   техникалық   шарттармен (жылу, су т.б. жөніндегі) салыстыру қажет. Қызметін жаңа бастаған дамытушы-брокер ұшін бұл кезең түгелдей жаңалық боп көрінуі ғажап емес. Инженерлік қызметтердің архитек-туралық "артықшылықхармен" күресі жылжымайтын мулік дамуы кайшылықгарының бірі болып саналады.