Лекции по "Экономике"

Сонымен, сегменттеу критерийі басынан белгілі және содан ешбір айнымайтын көрсеткіштер емес екен. Ең бастысы сегмент агенттері өздерінің мақсаттары мен талаптары бойынша біртектес қоғамдастық болуы қажет. Мұның өзі олардың мүдделері зандылықгарын анықтап, оны зерттеуге мүмкіндік береді.

Рынокты сегменттеу, оны зерттеудің келесі кезеңінің негізі болып табылады. Бұл кезең — рыноктың бағыттадарын, позициясын анықтау. Позициясын анықтау дегеніміз кандай да бір болмасын өнім түрін рыноктың белгілі бір (сегментіне жатқызу, сондай-ақ сол сегмент шеңберіндегі оның орнын іздестіру, табу және анықтау. Мұнда өнім ролінде жылжымайтын мүлік объектісі, клиенттерге ұсынылатын қызмет және фирманың өзі де болуы ықтимал. Өнімнің иозициясын анықтау арқылы кәсіпкер оның рыноктағы алатын орнын көрсете білуі тиіс (сегменттеуі тиіс), сонымен қатар осы өнімнің рыноктағы басқа тауарлардан ерекшелігін, өзіндік қасиеттерін анықтауы қажет. Сегменттеу сияқты тауардың позициясын анықтау да екі жақты мағынада болады. Біріншіден, өнімнің рыноктағы алатын орнын анықтау, оны өткізудің  концепциясын  жасауға   көмектеседі.   Екіншіден,

өнімнің позициясын анықтау клиентке өнімнің сипаттамасын жеткізіп, тауарға деген көзқарасын анықтауға көмектеседі.

Әрине, рынокты сегменттеу және өнімнің позициясын анықтаудың басты мақсаты — кәсіпкерге максималды табыс әкелу бағытында оптималды экономикалық шешім қабылдауға алғышарттар жасау. Олардың маңыздылығы өндірілетін (сатылатын) объектілердің физикалық сипаттамасы олардың экономикалық сипаттамасына (баға, табыс) және тұтынушылардың талап-тілектеріне сәйкес болуын қамтамасыз етуде шығар деп түсінген абзал.

Сегменттеуді кәсіпкердің ұтымды жұмыс істеуіне көмектесетін құрал ретінде пайдалану экономикалық жинақылықты қалыптастырады, нәтижесінде кәсіпкерді артық шығындардан арылтып, өз өнімін рынокта табысты өткізуіне бағыт сілтейді.

Рыноктың, сыйымдылығы дегеніміз — белгілі бір уақыт кезеңінде рынокта тұтынылатын жылжымайтын мүлік түрлері объектілерінің саны (мөлшері). Рынок сыйымдылығын мейлінше дәл анықтайтын түсінік, көрсеткіштерге рыноктың әлеуеті (потенциалы), рыноктың көлемі және рыноктың үлесі жатады. Рыноктың әлеуеті дегеніміз — рынокта тұтынылуы ықимал өнімдер көлемі. Тұрғын үй рыногы әлеуетін анықтайтын маңызды керсеткішке тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі жатады.

Еуропа елдерінде жан басына шаққанда 35 м2 тұрғын үй көлемі келеді екен. ТМД елдеріндегі бұл көрсеткіш — 15 м2.

Рыноктың әлеуеті тұтыну мүмкіндіктерінің жалпы масштабын көрсетеді. Ал, рынок көлемі көрсеткішінің күнделікті практикалық мәні бар. Сонда, рынок көлемі дегеніміз — белгілі бір уақыт кезеңі ішінде рынокта өткізуге болатын өнімдер саны (мөлшері).

Егер, сұраныс әлеуеті тегін өнімге деген қажеттілік құрайтын болса, рынок көлемі негізінде төлем қабілеті бар сұраныс жатыр. Төлем қабілеті бар сұраныс дегеніміз — уақыттың белгілі бір кезеңінде тұтынушылардың, сатып алушылардың, жалға алушылардың сатып алуға тек ықыласы ғана емес, ең бастысы мүмкіңдігі бар объектілердің саны (мөлшері).

Сұраныс мөлшері — төлем кабілеті бар тұтынушылардың өнімге қажеттілігі көлемімен және табысы мөлшерімен анықталады. Тұрғындардың табысы мөлшерін анықтау қазақстандық жағдайларда өте күрделі мәселе, себебі белгілі — ол көлеңкелі экономиканың зор көлемімен және табысты декларациялаудан жаппай жалтарумен байланысты мәселе.

Рыноктың көлемін анықтау, бағалау кезінде мынадай фикторлармен санасу қажет, олар:

— жұмыспен қамту динамикасы;

— отбасының құрылуы мен ажырасуы динамикасы; тұрғын үйді иемдену үшін кредит алудың   мүмкіндіктері мен қаржылық шарттары;

— тұрғын үйге баға деңгейі;

— тұрғын үйді ұстау шығындарының деңгейі;

— тұрғындардың   бағалар,   салықтар,   инфляция   т.б. жөніндегі күтулері.

Рынок көлемін анықтау ұсыныс көлемін анықтауға жол салды. Ұсыныс дегеніміз — уақыттың белгілі бір кезеңінде, сату, сондай-ақ жалға беру үшін рынокқа шығарылуы ықтимал объектілер саны. Жылжымайтын мүлік рыногындағы жиынтық ұсыныс екі кезден — бастапқы және қайталама рыноктардан туындайды. Аталған рыноктардағы сатушылар белсенділігінің бір-бірінен едәуір айырмашылығы бар.

Бастапқы рыноктағы белсенділік — келесі факторлармен анықталады:

— құрылыс салатын жер теліміне қол жеткізу;

— мердігерлік жұмыстардың бағасы;

—қолданылатын құрылыс технологияларының тиімділігі;

—бастапқы рыноктағы бәсекелік деңгейі;

—қаржы көздеріне қол жеткізу;

—рыноктағы сұраныс, ұсыныс, бәсеке жөніндегі құрылысшылардың дәмесі, күтулері.

Қайталама рыноктағы ұсынысқа (мысалы, тұрғын үй рыногында) да бірқатар факторлар әсер етеді:

— әлеуметтік жағдай, отбасылық жағдай, жас шамасы;

— табыстар, тұрғыңдардың жұмыспен қамтылуы;

— экологиялық   ахуалдың   деңгейі   мен   өзгерістері, инфрақұрылым дәрежесі;

—  қайталама рыноктағы ұсыныс көлемі;

— өздерінің  табыстары,   жұмыс   бастылығы  жөніндегі тұрғындардың дәмесі (күтулері) т.б.

Жоғарыда келтірілген факторларды анықтап, сараптау жүргізу негізінде рыноктағы сұраныс туралы болжам жасауға мүмкіндіктер туады. Тұрғын үй рыногы үшін бұл жағдайда мынадай сұрақгарға жауап алудың елеулі практикалық маңызы бар:

— Тұрғын үй қорының көлемі қандай? Соңғы жылдары ол қалайша өзгерді?

— Өткен кезеңдерде рынокта сатылған тұрғын үйлер саны   қанша   (соның   ішінде   бастапқы   қайталама рыноктарда)?

— Қазіргі кезде кайталама рынокта сатуға шығарылған тұрғын үй саны қанша?

— Құрылысы әрбір сатыдағы тұрғын үй саны қанша? Бұл тұрғын үйлердің құрылымы қандай?

— Бастапқы және қайталама рыноктардағы тұрғын үй сату үрдістері мен перспективалары қандай?

Тұрғын үй саудасынық бастапқы рыногындағы ұсыныстың қазіргі және болжамды мөлшерін сипаттайтын көрсеткіштер ретінде сатуға шығарылған объектілер саны және оның динамикасы сиякты көрсеткіштерді пайдалануға болады.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсынысты сараптау үшін келесі сұрақгарға жауап беру керек:

— Офистік рыноктағы қазіргі сұраныс деңгейі қандай?

— Рынокқа шығарылған офистік көлемдердің құрылымы қандай?

— Қолданыстағы офистік ғимараттардың бос алаңының үлесі қанша?

— Бос көлемдердің өзгеру динамикасы қандай?

—Рынокта  (қазіргі)  бәсекелес  болатын тағы кандай жобалар бар?

Рынок көлемін анықтау, яғни қазіргі және болжамды ұсынысты сараптау фирманың рыноктағы ықтимал үлесін анықтайтын бастапқы көрсеткіштер болып табылады. Солардың негізінде фирма өзінің рыноктағы орнын — рынок сетаентін таңцайды да, табады және сол тандалған сегменттегі белсенділік карқыны компанияны өзінің сату көлемін ұлғайту, пайда табу т.с.с. жетістіктерге жетелейді.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Жылжымайтын мүлік нарығының даму үрдістерін зерттеу.
2. Жылжымайтын мүлік нарығын сегменттеу
3. Жылжымайтын мүлік нарығының  сыйымдылығын анықтау.
4. Жылжымайтын мүлікті бағалау түсінігі
5. Жылжымайтын мүлік нарығын бағалау  принциптері.
6. Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері.
7. Нарықтың ерекшеліктері

 

Лекция 7. Жылжымайтын мүлікті бағалау

Жоспар: 1. Жылжымайтын мүлікті бағалау түсінігі және принциптері.

                 2. Жылжымайтын мүлікті бағалау  әдістері.

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Түсініктің жалпы мәнінде жылжымайтын мүлікті бағыттау  дегеніміз — жылжымайтын мүліктің нақты объектісін терең сараптау арқылы нарықгы зерттеу. Бағалаудың мақсаты — озгермелі рыноктағы жылжымайтын мүліктің құндылығын шықтау болып табылады. Ал, бағалаудың нәтижесінде жылжымайтын мүлікпен операциялардың экономикалық дәлелді Шешім негізінде жүргізілуіне жол ашылады. Жылжымайтын мүлікпен кандай да бір болмасын операциялар жүргізгенде, ол жылжымайтын мүлікті серіктестіктің жарғылық капиталына қосу ма, жоқ, әлде жылжымайтын мүлікті кепілдікке салу немесе жалға беру ме — барлық аталған жағдайларда бағалаулардың алдында: арзан немесе тым жоғары баға белгілегеніміз жоқ па? Қандай бір болмасын коммерциялық бастамаға салған үлесімізді қалай бағалауға болады? Жылжымайтын мүлікті кепілдікке бергенде біз кредиттің қанша  сомасына үміттене аламыз деген сұрақтар ақталап тұрады. Бұл жақтардың барлығы жылжымайтын мүліктің бағасы қандай қонуы керек? — деген негізгі мәселе төңірегіндегі сұрақтар.

Жылжымайтын мүлік рыногына ақпараттың жабықгығы, мәмілелер санының шектеулігі, рыноктың шағындығы, оның кергілікгі (аймақтық) экономикадан тәуелділігі сияқты белгілер тән.

Егер жоғарыдағы қойылған сұрақтарға жауап іздейтін болсақ, онда жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз жылжымайтын мүлік объектісі құнының дәлелді ақшалай эквивалентін табу және орнықтыру процесі.

Жылжымайтын мүлікті бағалау процесі:

— атаулы процесс:  бағалауға құрамы  мен  құқықтары анық, белгілі бір ортада орналасқан объект жатады;

— бағаланатын объектіні белгіленген операция типіне байланыстыра қарастыратын процесс (сату, жалдау, кепілдік, салық салу т.с.с);

— белгілі бір қатысушыларға (тапсырыс беруші және бағалаушы) байланыстырылған процесс;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

—  уақыттың   белгілі   бір    сәтіне    байланыстырылған процесс (бағалау нәтижесі шектеулі кезең ішінде ғана жарамды).

Айтылғандарға қарасақ, жылжымайтын мүліктің құндылығы мыналарға тәуелді екен:

— жылжымайтын мүліктін физикалық дене (зат) ретіндегі сипаттамасына (орналасқан жері, техникалық сипаттары);

— берілетін құқықтардың құрамы мен сапасына;

—   мүліктен жүргізілетін операциялар мөлшеріне;

—  мәмілеге қатысушылардың дәлелдеріне;

— мәмілені жасау және қаржыландыру шарттарына.

Жылжымайтын мүлік құнына өсер ететін факторлардың көп түрлілігі, оның құнының да көп түрлілігін анықтайды. Ал құн мөлшері болса бағалау процесінде айқындалуы мүмкін. Сонымен қатар, құнды анықтаушы факторларды үш топқа бөліп қарастыруға болады. Топтардың әркайсысын бағаланатын объектінің өткеніне, қазіргісіне және болашағына қарап жіктеген жөн деп есептеледі.

1. Өткендегі шығындар есебіне  жататын құндар түрлері:

— қалпына   келтіру   құны   (толық   калпына   келтіру шығындары) — жылжымайтын мүлік объектісін қалпына келтіру үшін қажетті ағымдағы баға бойынша шығындар;

— орнын басу (орнын толтыру) құны — осы объектімен пайдалылық   эквиваленті   бірдей   объектіні   жаңа материалдар мен технологияны қолдана отырып, ал шығындарын   ағымдағы   бағалармен   есептей   келе құрылысын бастау.

Көріп отырғанымыздай кұнның бұл түрлері жъшжымайтын мүліктің физикалық сипаттамаларымен анықталады екен, сондықган да олар кез келген бағалау процесінің негізі болып саналады.

— Сақтандыру құны — жылжымайтын мүлік жойылып кеткен жағдайда оның құны негізінде сактандыру сомасын анықтау үшін жоғарыда келтірілген құндардын біреуінің негізінде есептеледі.

2. Жылжымайтын мүлік объектісін  пайдаланудан түсетін табыстар  аркьілы анықталатын күн түрлері:

пайдаланудағы құн — нақты меншік иесінің пайдалануындағы нақгы жылжымайтын мүлік объектісінің бағалылығы.

Пайдаланудағы   құн  мөлшерін  анықтауда  екі  мәселе маңызды:

1) құн мөлшерінің жылжымайтын мүліктің нақты түрінің вариантына байланыстылығы;

2) құн мөлшерінің нақты меншік иесіне (пайдаланушыға) байланыстылығы;

Сатылатын (жалға берілетін) объектінің сатушы үшін пайдаланудағы құны әр түрлі болатыны шындық:

инвестициялық құны — мүліктен пайда табу (қайта сату, жалға беру т.б.) мақсатында оны неше түрлі нысанда (формада) пайдаланатын инвестор үшін жылжымайтын мүлік құнының ақшалай эквивалентінің мөлшері.

3. Жылжымайтын мүлікті рыноктағы казіргі нарық бойынша бағалауға негізделген құн түрлері.

Рыноктық құн дегеніміз — мәміле бағасына оған қатысы факторлар әсер етпейтін ашық және бәсекелі рыноктағы сатушы мен сатып алушы арасындағы әділетті мәміле арқылы қол жеткізілетін ең ыктимал баға.

Рынокта бір бірінен тәуелсіз тұлғалар кездескен сәтте мәміленің ортақ негіздерін анықтау проблемасы туындайды. Мұндай негіз — ол рыноктық құн. Рыноктық бағаның рыноктық құнды дөл бейнелеуі үшін бірқатар шарттардың орындалуы тиіс. Олар:

• рынок ашық және бәсекелі, яғни бір бірінен тәуелсіз сатушьшар    мен    сатып    алушылардың   жеткілікті санының еркін өзара әрекеті;

 — мәмілеге қатысушылардың дөлелдері осы рыноктың сипатына   сай,   яғни   сатушы   мен   сатып   алушы экономикалық тиімділікті қажетсінеді;

 — тараптар  рынокгағы  жағдайлардан   хабардар,   яғни қажетті деңгейде ақыл-кеңес алған;

-  рынокқа    шығарылған    мүлікті   тараптар    зерттеп  үлгерген, басқа объектілермен салыстыра  қарастырған, яғни шешім қабылдауға  дайын;

-  төлем операциялары рынокта қалыптасқан жағдайлар мен мәміле шарттарына сай жүзеге асырылады;

-  бағаға оған катысы жоқ  факторлар өсер етпейді.

Осы факторлардың барлығы бар болған жағдайда ғана жылжымайтын мүліктің рыноктық бағасы оның рыноктық құнын дәл көрсетеді, бірақ шынайы (реалды) өмірде бүндай үйлесім, сәйкестікке жету мүмкін емес, себебі рынокта біз рыноктық құнмен емес, рыноктық бағамен жұмыс істейміз. Сондықтан да жылжымайтын мүлікті бағалау ерекше процедура, оның рыноктық құны туралы пікірлер мен байламдар рыноктық ақпаратты сараптау негізінде жүзеге асады.