Лекции по "Экономике"

-мүліктік кешендерді басқару;

-қаланың аумақгық-мүліктік кешенін толығымен баскару

    Осы баскару  баспалдақтарымен жоғары көтерілген  сайын «жылжымайтын мүлікті басқару күрделене және көп түрлене түседі. Айталық, жекелеген объекті деңгейінде бір ғана критериймен (мысалы, объектіден түсетін табыстың ең жоғары деңгейімен) шектелуге болады. Мүліктік кешен деңгейіндемәселе күрделене түсіп, кешеннің жекелеген элементтерін үйлестіре дамыту қажеттілігі туындайды.  Ең ақыры, қала деңгейінде жылжьшайтын мүлікті басқару процесінде шешімін күтіп түрған мөселелер кебейе бастайды. 0лар:                                                                                                                           -кала   тіршілігін   әлеуметтік-экономикалық   біртүтас жүйе ретінде қарастырып, оның калыпты қызметі үшін үйымдар мен кәсіпорындар іс-әрекетін тиімді үйлестіру;

-қаланың кешенді дамуы қажеттігін  ескере отырып, 
жекелеген аудандарды дамытуды қамтамасыз ету;

-қала бюджетінің кіріс  бөлігін  қалыптастыру және 
жылжымайтын мүлікті үстауға арналған шығындарды 
кеміту;

-қала аумағында іскерлік белсенділікті  қоддау, сонымен катар әлеуметтік  мәселелерді шешуді естен шығармау.

Біз, негізінен бүл тарауда жылжымайтын мүліктің жекелеген объекгілерін басқару мәселелерін қарастыратын боламыз. Жылжымайтын мүліктің атқаратын рөліне меншік иесінің көзқарасына сөйкес барлық жылжымайтын меншік екі топқа бөлінеді:

1. Белгілі бір қызмет (ендірістік, әкімдік, оку т.б.) атқару 
   мақсатында меншік иесінің өзі орналасқан ғимарат (опера- 
   циялық жылжымайтын мүлік);
2. Жалдау ақысы және қүн өсімі (инвестициялық жылжы- 
   майтын мүлік) түріндегі табыс табу үшін пайдаланылатын 
   жылжымайтын мүлік.

Әр топтағы жылжымайтын мүлікті басқарудың өз ерекшеліктері бар.

Операциялық жылжымайтын мүлік көсіпорынның нақгы активі болып табылады және оны пайдалану кәсіпорынның (үйымның) жалпы мақсаттарына бағындырылады. Жылжымайтын мүлік үйым қызметі процесінде пайдаланылатьің ресурстардың бірі болғандықган оны басқару кәсіпорынды баскдру бағыттарының бір тармағы болып саналады. Жылжымайтын мүлікті басқарудың бастапіды пункті жылжымайтьің мүлік объектілеріне деген кажеттіктердің саны мен сапасың анықгау. Бұған жер телімдері, ғимараттар, кұрылғылар, үйлер, яғни жоспарлар мен мақсаттарды жүзеге асыруға қажетті жылжымайтын мүлік объекгілері кіреді.

Аталған мәселеде шешімін күтетін біркатар сүрақгар жинақгалған, оларға мыналар жатады:

- үйымның қызметін қамтамасыз ету үшін қажетті әр 
типтегі жьшжымайтын мүліктің санын анықтау;

- қажетті жылжымайтын мүлік сапасына қойылатын 
талаптарды анықтау;

- жылжымайтын мүліктің орналасқан жеріне катысты 
талаптарды анықгау.

Осы сүрақтарды шешу барысында жылжымайтын мүлікті сатып алу және пайдалану шығындарын есептеуге болады. Айта кететін бір жайт, шығындардың ең төменгі деңгейі барлық жағдайларда ең тиімді деңгей бола бермейді. Оны білу үшін шығындардың барлық тіршілік циклын сараптауға тура келеді. Жылжымайтын мүлікті баскарудың шетелдік тәжірибесі көрсеткеніндей пайдаланудағы тиімділігін арттыру үшін қолданылатын бірқатар әдістер бар көрінеді. Солардың қатарында:

а)жылжымайтын мүлік аудиті;

Жылжымайтын мүлік аудиті дегеніміз — жылжымайтын мүліктің атқаратын қызметі мен сол мүлікті нақты пайдалану бағыттары туралы ақпаратты түрақты жинақтау және сараптау.

Жылжымайтын мүлік аудиті объектіні үстауға жүмсалған шығындар мен пайдаланудан түскен табыстардың мүліктік тепе-тендігін калыптастырады. Аудит негізінде қолда бар мүлікті қайта бөлу немесе оны пайдалану өрісін кеңейту шараларының қолданылуы мәлім болады да жаңа перспективалар көк жиегі анық көріне бастайды.

б)рыноктық бақылау;

Ғимараттар мен үйлер, әдетте үйымның өз күшімен баскарылады. Өздеріне қарасты басқару бөлімінің болуы, әрине кәсіпорын үшін қолайлы, ең бастысы сенімді.

Бірақ олар бәсекелесі жоқ монополистер болып табылады,сондықтан жылжымайтын мүлікті тиімді басқару қызметі  мәселеге айналады. Сөйтіп, олар үйымның емес, көбінісе        өздерінің жеке мүдделерін күйттейтін топ болып шыға келеді.

Рыноктық бақылау осы проблеманы шешу шараларының бір түрі болып табылады. Ішкі бөлімнің басқаруындағы обьектілердің барлығын немесе бір бөлігін бәсекелес фирмаға беру арқылы өз бөлімдері мен сыртқы бәсекелестерді келісім-шарт үшін күреске жігерлендіруге болатын сияқгы. Мүның өзі әрқайсысын тиімдірек жүмыс істеуге және бәсекелік мүмкіндігін арттыруға итермелейді және ынталандырады.

в)қызмет көрсету туралы келісім;

Келісім тараптарына көсіпорын және оның бөлімшелері жатады. Келісім кәсіпорынды меншік иесі ретінде, бөлімшені пайдалану бағыттарын анықгаушы ретінде кэрастырады. Объектіге орналасқан тараптардың клиент ретіндегі талап-тілектерін мониторинг көмегімен тексеріледі.

г) ішкі жалға беру;

Жалдау механизмдерін пайдалану объекті кеңістігін үнемді де ұқыпты үстауға жүмылдырады. Жалдау ақысы әр деңгейлі болуы мүмкін. Мысалы, ғимаратты жүмыс бабында үстау шығындары мөлшерінде немесе жалдау ақысын рыноктық бағалар деңгейінде қалыптастыру дәрежесінде болуы мүмкін.

Аталған тәсілдердің принципті жаңалықтары жоқ, дегенмен олар жьшжымайтын мүлікті пайдалану процесін реттеуге көмектеседі. Жылжымайтын мүлікті тиімді басқару ең жоғары көрсеткіштерге қол жеткізетін вариантты тандап, оларды қолдану шараларын үқыпты үйымдастыра білуде болса керек.

2. Инвестициялық жылжымайтын мүлік табыс табу мақсатында басқаруды қажетсінетін дербес актив. Инвестициялық жылжымайтын объектісін басқарудың негізгі мақсаттарына мыналар жатады:

-пайданың ең жоғары мөлшеріне қол жеткізу;

-жылжымайтын мүлік объектісі  құнын жоғарылату.

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті басқарудың қаша мазмұны мен тізбегі мынадай болып келеді. қолданылатын шаралар жүйесі жөне оның нәтижелері:

1.   Объектіні және  оны  қоршаған  ортаны  сараптау  сондай-ақ, оны рыноктың даму үрдістеріне  сай пайдаланудың ең тиімді мүмкіндіктерін анықтау. Нәтижесі: жылжымайты мүлік объектісін басқару бойынша бағдарлама жасап, объектінің кірістері мен шығыстары динамикасы туралы алдын-ала болжау қисындары табылады. Басқару командасын калыптастыру;   объектіні   ұстап,   пайдаланатын   қызметкерлерді қабылдап, жұмыстарын үйлестіру; нәтижесі: объектіні жұмысқа жарамды қалыпты ұстауға қол жеткізіледі.

Жалдаушыларды тарту (келтіру), олармен келіссөздер жүргізіп, келісімге қол қою; нәтижесі: объектінің іс-әрекетке жарамды алаңын толық қамту мәселесі шешіледі. Қызмет көрсететін мердігерлерді іздеп табу, оларды объектіні пайдалану мен жөндеу, әрлеу ісіне тарту; нәтижесі: жылжымайтьщ мүлікті үстауға кететін шығындарды мейлінше кемітуге жол ашылады.

Жалға алушылардан жалдау ақысын жинау, келісімді қайтара жасау, жаңа жалдаушыларды тарту; нөтижесі: объектінің іске жарамдылығы деңгейін төмендетпеу және табыстың қажетті деңгейіне қол жеткізу ұмтылыстары шынайыланады. Объектіні ұстау жүмыстары мен жалдаушыларға қызмет көрсету деңгейін сараптау; нәтижесі: жоғары сапалы қызмет көрсету, қызмет көрсету ауқымын кеңейтуге мүмкіндіктері туады. Объектіні пайдалану кірістері мен шығыстарын сараптау, кірістер мен шығыстар жоспарына қажетті өзгертулер енгізу; нәтижесі: жылжымайтын мүлікті мейлінше тиімді пайдалануды қамтамасыз ету шаралары жүзеге асады.

Іс-тәжірибеде, әрине, жылжымайтын мүлікті басқару қызметі айтылғаннан күрделі де көп түрлі болып келеді. Мысалы, жоғарыда келтірілген тізбектің бірінші позициясын ғана  алып  қарастырсақ,   оның  өзі   бірқатар   бағыттарды камтиды екен. Олар:

-объектіні сараптау, оның  техникалық және экономикалық талдаудан (түйіндемесі  мен  қорытындысын қоса) өткізу;

-рыноктағы сүраныс пен ұсынысты сараптау;

-объектіні пайдаланудың  ең тиімді вариантын анықтау;

-мақсатқа сай рынокты  сараптау;

-жалдау ақысы деңгейін  анықтау;

-пайдалану шығындары мөлшерін анықтау;                                                                             -объектіні рынокқа шығару жоспарын жасау;

-қызметкерлермен жұмыс жоспарын пысықтау;                                                                           -жалдаушылармен жүмыс жоспарын талдап жасау;

- объектінің бюджеті жобасын  даярлау.

Өз кезегінде көрсетілген позициялардың әрқайсысы шеңберінде нақты шаралар жиынтығы бар екенін  ескерсек, басқарушы мен мамандар үшін жүмыстар жетіп, артылады екен. Жылжымайтын мүлікті басқарушының іс-әрекеті төменде көрсетілген субъектілермен тиімді өзара қатынастарды

кездейді:

-жылжымайтын мүлік  иелері;

-үйлерді пайдаланушылар (жалға алушылар);

- мердігерлер;

-жалдамалы жүмысшьшар.

Басқарушы мен меншік иесінің қатнастарын басқару әрекеттерінің негізін қалайды, оларға бағыт-бағдар береді, басымдықтарды белгілейді.

Бүл қарама-қатынастардың негізгі бағыттарына мыналар жатады:

1. жылжымайтын мүлікті басқару мақсаттарын анықтау (пайда табу, жылжымайтын мүлік объектісінің күндылығын жоғарылату, мүлікті бүлінуден сақтау, шығындарды азайту т.с.с.) ;
2. жылжымайтын мүлікті басқару жөніндегі меншік иесі мен басқарушының қүқықгарын анықгап, оларды бөліп беру;
3. жылжымайтын мүліктен түскен табыстарды бөлудің бағыттары мен тәртібін талдап жасау.

Кәсіпқой басқарушы үшін меншік иесінің оны жүмысқа шақырып қабылдау сәтінен бастап, объектіні немесе объектілер кешенін басқаруға беруінің түпкі мақсатын түйсініп-білу өте маңызды. Жылжымайтын мүлік объектілеріне басқару қызметтерін көрсетулер әр түрлі қүқықтық негізде жүзеге асады. Теорияға сәйкес оның мейлінше дамыған нысаны — сенімді басқару келісім-шарты негізінде қызмет көрсету болып табылады. Бірақ, басқарудың бүл нысаны басқарушы Үшін де, меншік иесі үшін де басқарудың ең тиімді жолы емес. Себебі, сенімді басқаруды қүқықгық реттеудегі заңнамалық шектеулер, сондай-ақ салықтық кодекстің соған катысты кейбір түстары басқаруды толық мәнінде жүзеге асыру әрекеттеріне кедергілер келтіреді. Сондыктан, практика Жүзінде басқару жөніндегі қызмет көрсетулер көбінесе жалдау келісім-шарты негізінде жүргізіледі.

Баскарушы   мен   жалға   алушылардың   (пайдаланушылардың) қатынастары мына мәселелерді камтиды:

-жалдаушыларды іздеп, табу;

-келісім-шарттарын жасап, қол қою;

-жалдаушыларға  көрсетілген   қызметтер  жиынтығын анықгау; 

-жалдау ақысын жинау;

-жалдаушыға қызмет көрсету бойынша  жұмыстарды ұйымдастыру. 

Басқарушы мен мердігерлер арасындағы қатынастарға мыналар кіреді:

-мердігерлік ұйымдар атқаратын  жұмыстар құрамын анықтау;

-мердігерлерді тарту, келіссөздер жүргізу,  тендерлер 
өткізу, келісім-шартқа қол қою;

-мердігерлер жүмысын қаржыландыру, оның орындалуын бақылау, жұмыстарды  қабылдау.

                                                                                                                                                    Басқарушы мен жалдамалы кызметкерлер арасындағы катынастар:

-жаддамалы кызметкерлерді  іріктеп алу;

-олардың міндеттері  шеңберін анықгау; 
-жұмысты үйымдастыру;

-жалдамалы қызметкерлер жұмысына  бақылау орнату.

3. Жылжымайтын мүлікті басқарушының қызметі оны пайдаланудың ең жоғары тиімділігіне қол жеткізуге бағытталған. Мұның өзі объектіні басқару кезінде туындайтын табыстар мен шығындар мөлшерінің қалыптасуын басқаруды қажетсінеді. Жылжымайтын мүлік объектісін басқару кезіндегі табыстар мен шығындар мөлшері қалыптасуын айғақтайтын негізгі көрсеткіштерге мыналар жатады:

а) ықтимал жиынтық табыс; 
ә) тиімді жиынтық табыс;

б) операциялық шығындар;

в) таза операциялық табыс.

 Ықтимал жиынтық табыс дегеніміз  — жылжымайтын мүлік объектісін тұрақты және толық жалға бергендегі мүмкін болар жалдау ақысының сомасы. Мысалы, офистік орталықтың пайдалы алаңы 1000 м2 жалдау ақысы жылына $200 м2. Ыктимал жылдық жиынтық табыс 1000 х 200 = 200 мың $. Бұл арада пайдалы алаңның сыртында қосалқы алаң да ескерсек, онда қосалқы алаң төмендетілген төленетіні айтпаса да түсінікті. Зерттеулер көрсеткеніндей бизнес-орталықгардың жалпы алаңының пайдалы алаңның көлемі шамамен 65%-ды құрайтын көрінеді.

Ықгимал жиынтық табысты төмендететін және жоғарылататын факторлар бар.

Төмендететін факторларға мыналар жатады:                                                                   

- объект уақытша бос түратын уақыт кезеңдері (мысалы, жалдаушылардың ауысуы);

         - жеңілдікпен    берілетін    алаң    көлемінің    үлағаюы (мысалы, 10%-дан 20%-ға дейін);

         - ниеті түзу емес кейбір жалдаушылардың қарызын өтеуден жалтаруы; статистикаға сүйенсек - бүл көрсеткіш жалдау ақысының 1%-дайын қүрайды екен.

Жоғарылататын факторлар:

• автотұрақ қызметтері;

         - байланыс қызметтері; 

         - жиһаз, офистік техника прокаты; 

-  ғимаратка күзет қою т.б.  
Тиімді (нақты) жиыңтық табыс дегеніміз — ықтимал

жиынтық табыстан пайдалы алаңның" уақытша бос болуы, жалдау ақысынан жалтару, жалдауға жасалатын жеңілдіктер т.с.с. алып тастағандағы табыс мөлшері.