Лекции по "Экономике"

Бұл схема кредитор үшін пайдалы, себебі оны кездейсоқ (күшеген) инфляциядан қорғайды. Ал несие алушы үшін қызығарлығы — проценттік ставканың төмендеуі.

Кредитор операциялық табыстың бір бөлігіне ие болатың жағдайдағы ипотека, әдетте табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыру кезінде пайдалануға бағдарланғандағы ипотека. Несие алушы үшін бұл схеманың қызығарлық түсы кредиттің проценттік ставкасы деңгейінің кемуінде жатса керек.

 

3. Қазақстан Республикасындағы ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттеудің мақсаты — орта табысты азаматтарды жеке қаражаттары есебінен түрғын үймен қамтамасыз етудің рыноктық принциптерге негізделген тиімді жүйесін талдап жасау. Осындай жүйе жасау арқылы мынадай шараларды жүзеге асыруға болады:

— тұрғындардың жинақгары және басқа да бюджеттен тыс ресурстар түріндегі қажетті қаржы-қаражаттарды тұрғын үй сферасына тарту;

— тұрғын үй рыногын мейлінше жандандыру. 
Діттеген   мақсатқа   сәйкес   қалыптасатын   ипотекалық кредиттеу жүйесі мынадай талаптарға жауап беруі тиіс:

1. қазақстандық заңнамалық базаға және нақты экономикалық жағдайларға сәйкес болуы;
2. азаматтардың, банктердің, инвесторлардың қаржылык ресурстары, зейнетақы қорлары, сактандыру компаниялары және басқа да каржы көздері негізінде жасалуы.

Ипотекалық кредиттеудің ұзақ мерзімді жүйесінің орнығуы мен дамуы үшін өзекті дейтін келесі негізгі мәселелерді жан-жақты қарастырып, шешу қажеттігі туындайды:

-заңнамалық жөне нормативтік базаларды жетілдіру,зейнетақы активтерін орналастыру іс-әрекеттеріне езгертулер енгізуді ипотекалық кредиттеуге қосымша каржыларды тарту мақсатын көздеп жүргізу;

-ипотекалық кредиттер беру қызметіне мүдделі екінші деңгейлі банктерді ынталандыруға қажетті критерийлерді анықтау;

-зейнетақы   активтерін   басқарушы   компаниялардың ипотекалық   облигацияларды   сатып   алу   ережесін талдап жасау;

- екінші деңгейлі банктердің ипотекалық облигациялар шығару ережесін талдап жасау;

-ипотекалық кредиттер  алатын азаматтарды, кредиторларды, инвесторларды салықтық ынталандыру;

-несие алушыларды әлеуметтік қорғау механизмдерін талдап жасау;

-жеке және мүліктік  сақтандыру рыногын мейлінше дамыту.

Ипотекалық кредиттеуді кең көлемде жүргізе алатын ірі мемлекеттік емес ұйымдардың қазіргі кездегі тапшылығына байланысты Қазақстан үшін ипотекалық кредиттеу жүйесін дамытудың малайзиялық моделі қолайлы болып отыр. Аталған модель тұрғын үй рыногы дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық компания кұру арқылы жүзеге асады. Ал, банктер ипотекалық пулдар аріфілы қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар шығарып компания есебінен кайта қаржыландыруға қол жеткізеді. Уақыт өте келе еуропалық немесе американдық моделдерді қолдану мүмкіндіктері де туындап, олардың ережелерін пайдалану жақгары да қарастырылуы ашық мәселе.

Үзақ мерзімді кредиттік ресурстарды тартатын кредиттік үйымдар моделдерінің негізгі түрлері мыналар:

1. кредиторлар   ипотекалық   облигациялар   шығарып, оларды қаржы рыноктарында өткізеді (сатады);
2. қарыз  берушілер  ужымдық  инвестициялар  жүйесі арқылы қайта кэржыландырылады;
3. қарыз берушілер ипотекалық кредиттердің қайталама рыноктары операторлары арқылы қайта қаржыландырылады.

Рыноктың дамуы барысында кредиттік рестурстарды ұзақ мерзімге тартудың басқа да моделдері пайдаланылуы мүмкін:

1. ипотекалық кредиттеуге ұзақ мерзімді ресурстарды тарту негізгі көздеріне кредиттік желілер ашып, займдарды беруге ынталы банктер, сондай-ақ басқа да үйымдар (қорлар) тартылады;
2. екінші деңгейлі банктер шығаратын ипотекалық облигацияларды институционалдық және басқа да инвесторлар арасында орналастыру қолға алынады;
3. мақсатты облигациялық займдарды орналастырудан түскен қаражаттар есебінен қаржыландыру орын алады;
4. кепілдікке салынған мүлікті қайталама рынокта сату есебінен қаржы көздері ашылады.

Казақстан Республикасы Үкіметінің 28.11.2000 ж. қаулысымен бекітілген "Тұрғын үй қүрылысын ұзақ мерзімді каржыландыру және ипотекалық кредиттеу жүйесін дамыту Бағдарламасында" осы мөселені жүзеге асырудың іс-шаралар жоспары жасалған.

Бағдарламада көрсетілген негізгі шаралар тізбегі мынадай:

1. Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық кредиттеуді жүзеге   асыруын   реттейтін   нормативтік-қүқықгық   актіні талдап жасау.
2. Тұрғын үй қүрылысы саласында ипотекалық кредиттеу жүйесін дамытудың нормативтік-қүқықтық базасын жетілдіру.
3. Казақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар "Жылжымайтын   мүлік   ипотекасы   туралы"   жарлығына өзгертулер мен қосымшалар енгізу.
4. Кдзақстан Республикасының "Түрғын үй қатынастары туралы" Заңына өзгертулер мен қосымшалар енгізу.
5. Қазақстандық екінші деңгейлі банкгердің ипотекалық облигациялар шығаруы туралы ережені талдап жасау.
6. Зейнетакді   активтерін   басқарушы   компанияларды зейнетақы және меншікті активтері есебінен екінші деңгейлі банктердің ипотекалық облигацияларын сатып алуы туралы ережені дайындап, бекіту.
7. Кдзақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар "Қазақстан Республикасындағы банктер және банктік қызмет туралы" және "Банкроттық туралы" Қазақстан Республикасының Заңына өзгертулер мен қосымшалар енгізу.

Үзақ мерзімді ипотекалық кредиггеудің біртұтас жүйесін жасау ипотекалық кредиттердің бастапқы және қайталама рыноктарының өзара әрекеті негізінде қүрылады. Қазақстандық тәжірибеде қолданылатын бұл жүйенің жалпы қарағандағы жобасы мынадай болып келеді:

Ипотекалық кредиттердің бастапқы рыногында кредиторлар тұрғындарға ипотекалық кредиттер береді. Кредиттік ресурстардың жедел қайтарымын қамтамасыз ету үшін және сояың негізінде өтімділік проблемасын шешу мақсатында кредиторлар қайталама рынокта арнайы кұрылған оператор-ұйымдарға талап ету күқықтарын береді. Бұл жағдайда бастапқы кредитор мен талап ету қүқығы берілген агенттік арасында келісім жасалады, сондай-ақ кредитті сенімді басқару үшін бастапқы кредитормен келісім-шартқа қол қойылады. Мұның өзі кредитордың қарыз алушыны қадаға-лауына мүмкіндік береді және кредиттік кдометі үшін комиссиялық төлемдерді алуына және агенттіктен алынған қаражатқа өзінің кредиттік операцияларын кеңейтуге жол ашады.

Агенттіктің біліктілік туралы талаптарына сай келетін кредиторлар ғана оның серіктесі бола алады. Кредитор тартылатын іфедиттердің немесе кепілдіктердің бекітілген талаптар мен стандарттарға сай екендігі туралы агенттікке мәліметтер беруі қажет, сондай-ақ агенттікке түракты түрде керекті қаржылық акдаратты, басқа да өзара катынастарға байланысты қүжаттарды жеткізуді қамтамасыз етуі тиіс.

Агенттік оқтын-оқтын ипотекалық кредиттердің белгілі бір бөлігін тексерістен өткізеді. Егер тексеріс барысында сапасыз немесе стандартқа сай емес кредиттер табылған болса, онда кредитор кателікті түзеуі тиіс немесе кредитті сатып алуы (кдйтаруы) қажет. Кредитор тарапынан сапасыз қызмет көрсету фактілері анықталған жағдайда агенттік кредитормен арадағы келісім-шартты бүзуға қүқығы бар.

Агенттік кредит қайтару ықгамалдығын бағалайтын критерийлерді талдап жасайды. Критерийлер арқылы қарыз алушының төлем қабілеттілігі, кредитгік тарихы мен жеке қаражаты, кепілдікке беретін мүлкінің қүны мен ағымдағы жағдайы (карыз алушының андеррайтингі) бағаланып, сарап-талады. Ипотекалық кредиттер бойынша күжаттардың зандық күші бар. Онда көрсетілген күқықгарды жүзеге асыру жауапкершіліктері кредиторға жүктеледі.

Кредиттерді сенімді басқаруға алу келісім-шарты шең-берінде кредитор бақытсыз жағдайлардан сақгандыру, өмірі мен еңбекке жарамдылығын, сондай-ақ ипотекалық объек-тілерді де сақтандыру жөніндегі бақьшауды өз қүзырына алады. Сенімді басқару механизмі кредитор банкроттықкд ұшырайтын болса кредит "иесінің" қүқықгарын қорғайды.

Сенімді басқару есепшоттарын кредиттерге қызмет көрсету үшін пайдалану әрбір ай сайын есеп беруді міндеттейді. Мұның өзі агенттіктер мен кредиторлар операцияларын ҚР-сы Үлттық Банк тарапынан бақылау меха-низмінің іс-әрекеттері арқылы қамтамасыз етуге мүмкіндік береді.

Ипотекалық кредиттердің қайталама рыногының маман-дандырылған институтының қызметі бастапқы кредитор-лардың тәуекелдігін азайтып, жалпы ипотекалық кредиттеудің төуекелдіктерін қайта бөлуге мүмкіндік туғызады. Бұл арада әңгіме өтімділік төуекел мен проценттік тәуекелді кеміту туралы болып отыр, себебі бастапқы кредиторлардың активтері мен пассивтері құрылымының сәйкессіздіктері орын алатын кездері аз емес екендігін тәжірибе көрсетіп жүр.

Агенттік мемлекеттік құрылым ретінде банктердің кепіддіктерін сатып алумен шұғылданады. Басқаша айткднда, банктер тұрғын үй сатып алу ұшін немесе оның құрылысы үшін кредиттер береді, бірақ бұдан кейін кредиттерді қайтару және басқа да ипотекалық міндеттемелер агенттіктердің құзырына беріледі, ал агенттіктер, өз кезегінде банкке алған ақшаларын қайтарады. Осы сәттен бастап карыз алушы кредитті процентімен қоса банкке емес агенттіктің өзіне қайтаратын болады. Банктер өз тарапынан кредитке қызмет көрсетеді және өзіндік табыс көздерін сол қызмет көрсетулерден ғана іздеп табады.

Агенттік өз каражатын толықгыру мақсатында бағалы кағаздар, ипотекалық облигациялар шығарады және банктерден басқа да кдражат құралдарын сатып алады. Нәтижесінде тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі капиталдар рыногы арқылы жұмыс істейтін болады да банктердегі тұрғын үйді кредиттеу ресурстарының көлемі ұлғаяды, ал агенттіктер банктердің облигацияларын бағалы қағаздар рыногында сату арқылы жанданып, мемлекет тарапынан каржылық көмекке мұтаждығын жояды.

Казіргі кезде отандық инвесторлар (әсіресе институционалдық инвесторлар) мемлекеттік емес бағалы қағаздар рыногында қаржылық күралдарды таңдау ісінде едәуір шектеулерді бастан кешіріп отыр. Сондықган, ипотекалық облигациялардың пайда болуы өтімділігі бар мемлекеттік емес бағалы кағаздар рыногын қалыптастыруға алғашқы кадам-дардың бірі болатындығына сендіреді. Мұның өзі кұрылыс экономикасының нақгы секторына кұражаттар тартуға көмектесетін факторға айналады.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Кредиттік жөне проценттік тәуекелдер
2. Ипотекалық кредиттердің қайталама рыногы
3. Сенімді басқару
4. Тәуекелді басқару проблемасы
5. Ипотекалық кредиттеуді дамытудың негізгі принциптері

 

Лекция 11. Шетелдік жылжымайтын мүлік нарығын маркетингтік зерттеу

Жоспар: 1. . Жылжымайтын мүлік нарығын маркетингттік зерттеудің мәні мен мақсаттары.

                  2. Шетелдік нарықтардағы жылжымайтын  мүлік объектілерін жіктеу.

                  3. Шетелдік тұрғын-үй нарықтарын  сараптау.

                  4. Шетелдік тұрғын жылжымайтын  мүліктің тартымдылығын анықтайтын факторлар..

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Жылжымайтын мүлік рыногы және оның даму деңгейі ұлттық экономиканың жетілу дәрежесін сипаттайды.

Қазақстандық жағдайларда жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы рыноктық экономиканың факторларының бірінен саналады. Мүлікті мемлекет иелігінен алып, жекешелендіру рыноктық қатынастарға белсенді түрде араласа бастаған меншік иелерін өмірге алып келді. Рыноктың қайраткерлері жылжымайтын мүлік рыногы сферасына сай шетелдік жұмыс тәжірибесін белсенді түрде қабылдай бастады. Бүл айтылған пікір тек кдна кәсіпқой риэлтерлер туралы емес кез келген кәсіпорындар, азаматтар, жалпы меншігінде жылжымайтын мүлкі бар және солармен кепілдік операциялар, сатып алу-сату, сыйлау т.с.с. әрекеттерге қатысатын жеке және занды түлғалардың барлығы туралы пікір.

Маркетинг — бүл фирманың рыноктық жағдайда бүкіл өнідірстік-өткізу әрекетін нақгы түтынушылардың сүранысы мен мүқгаждығын қанағаттандыруға бейімдейтін басқару концепциясы. Жылжымайтын мүлік рыногындағы маркетингтің өзіне төн функциялары, мақсаттары және міндеттері бар.

Маркетингтің мақсаты — тұтынушылардың талап-тілектерін қанағаттандыру мүмкіндіктерін іздестіру. Осыдан, маркетингтің жылжымайтын мүлік рыногындағы негізгі мін-деттері анықгалады. Маркетингтік зерттеу функциясы аса жауапты, қымбат, күш-жігерді көп талап ететін функция. Маркетингті басқарудағы өзге шешімдердің барлығы зерттеу жүргізу нәтижесінде жинақталған ақпаратка негізделеді. Ал, осы жинақгалған ақпараттың сапасы фирма әрекетінің түпкі тиімділігі мен нәтижесін анықгайды.

Жылжымайтын мүлік рыногын маркетингтік зерттеу шеңберіне мыналар кіреді:

1) риэлтерлік фирманың өз әлеуетін, сондай-ақ өзін қоршаған бәсекелестер, жеткізіп берушілер, делдалдар өлеуе-тін сараптауы;

    2) елдегі демографиялық, ғылыми-техникалық, экономикалық, күқықтық жағдай туралы ақпаратты жинау, өндеу  топтастыру.

  Маркетингтік іс-әрекеттегі  басты мөселе тұтынушылар қарым-қатынас мәселесі. Сатып алушылар (жеке және занды түлғалар) көп түрлі, сондықтан, маркетингтің олардың бәріне бірдей стандартты бағдарламасы болмайды. Түтынушылар қажеттіліктерін зерттеп, жіктейтін маркетингтік әдісті сегменттеу деп атайды. Сегменттеуді қоддану түтынушылар топтарын, олардың мүдцелерін сипаттау арқылы бөліп жіктеп көрсетуге мүмкіндік береді. Сегменттеу критерилеріне мыналар жатады: жынысы, жасы, отбасылық жағдайы, кәсібі, табысы, төртібі мен психологиялық сипаттары.

Әрбір топ үшін тауарлар мен қызмет керсетулер типі, жарнама мен сату формалары анықгалады.