Лекции по "Экономике"

Көрсетілген орташа сандардың сыртында жекелеген аудандар бойынша мәліметтер бой тасалап түр. Айталық, Францияда жеке меншік үйлердің үлесіне 54% тиісті болса, Парижде бүл көрсеткіш небәрі 30%-ды қүрайды. Бүл жағдай, бірінші кезекте астаналық аумақгардағы түрғын үй қүнының жоғарылығымен түсіндіріледі. Соңғы уақытгарда тұрғын үй рыногының толып кетуіне байланысты, бағалардың төмендеуі байқалуда 90-шы жылдары түрғын үйдің орташа бағасы Үлыбританияда 2%-ға, соның ішінде Лондонда — 25%-ға төмендеген, ал бүған керісінше елдің солтүстік-шығысында түрғын үй бағасы 40%-ға дейін шарықтап кеткен.

Батыс елдеріндегі түрғын үй бағаларының бір-бірінен айырмашылығы едөуір, сондықган кейбір сарапшылардың айтуы бойынша Еуропада біртұтас түрғын үй рыногын кдлыптастырудың ауылы әлі алыс көрінеді. Майндағы Франкфурт (Германия) қаласы маңындағы бес бөлмелі жеке түрғын үй 765 мың долл. түрады екен, немесе Лондонның маңындағы сондай үйден екі есе қымбат, ал Мадрид маңындағы үйден үш еседен артық қымбат екен. Қүрылысы жаңа аяқгалған жөне ескі үйлер арасында да бағалық алшактықгар бар: Францияда жаңа салынған жеке тұрғын үйдін бағасы — 823 мың франк болса, ертеректе салынған сондай үйдің (особняк) бағасы 460 мың франкті қүрайды.

Батыс еддерінде кабылданған, жекелеген елдердегі түрғын үйлер қүнын салыстыру тәсілі үйлердің бағаларын жүмысқа жарамды түрғындардың нақты жылдық орта табыстарымен салыстыру төсілі болып табылады. Мадридте орташа түрғын үй бағасы орта жылдық табыстан 2,6 есе артық, Майндағы франкфуртте бүл көрсеткіш — 6—8 есені қүрайды екен. ІСөптеген елдерде жылдық жалдау ақысы түрғын үй қүнының 4—5%-ын қүраса, бүл көрсеткіш Лондонда — 7% жөне Брюссельде — 9% екен.

Түрғын үйлерді сату және сатып алу, әдетте, жылжы-майтын мүлік бойынша арнайы агенттіктер арқылы жүзеге асады. Олар өз қызметі үшін мәміле қүнының Италияда — 3—6%-ын, Германияда — 5—6%-ын, Францияда — 5%-ын, Үлыбритания мен Бельгияда — 2—3%-ын комиссиялық төлем ретінде алады. Одан баскд мүндай мәмілелерді тіркеу үшін алымдар төленеді. Олар, Бельгияда мәміле қүнының — 17%, Италия мен Францияда — 10, Германияда — 4, және Үлыбри-танияда — 1% қүрайды.

Табыс деңгейі төмен сатып алушьшар үшін аталған елдерде көптеген жеңілдіктер жүйесі калыптаскдн. Герма-нияда, түрғын үй сатып алушының жылдық табысы салықтарды төлегеннен кейін 120 мың маркадан кем болған жағдайда салық салынатын табыстан түрғын үй бағасының 5%-ын шегеруге мүмкіндік алады (бірақ, 300 мың маркадан артық емес). Францияда салық салынатын табыстан түрғын үй займдары бойынша жылына 7,6 мың долл. шегеруге мүмкіндік туғызылған.

Батыс елдерінің барлығында түрғын үй сатып алушылар банктерден, басқа да қаржылық мекемелерден мақсатты займдар ала алады. Бүл займдардың мөлшері Белгияда түрғын үй қүнының 85—90%-ын, Италияда — 50—60%-ын, Фран-цияда — 60—80%-ын, Испания мен Германияда — 80%-ын құрайды.

Германияда тұрғын үй сатып алу сомасын әр түрлі типтегі займдар қаржыландырады. Займның негізгі сомасын белгіленген процент бойынша ипотекалық банк бере алады (оның сомасы сатып алу қүнының 60%-нан аспауы тиіс). Қалықтау проценті бойынша ондай займдарды депозиттік банк немесе сақгық кассасы беруі мүмкін. Займ алушылар, әдетте займды белгіленген процент бойынша алуды қалайды, ал, бірақ оның әрекет мерзімі 25—30 жылға емес, 5—10 жылға ғана созылады. Үлыбританияда түрғын үй займдарын алушылар, керісінше ставкасы калықгайтын займдарды алуға

мүдцелі,   тек  займның   негізгі   сомасын   қайтару   мерзш-ұзағырақ болуына ынталылық білдіреді.  Бұндай жағдайда' карыз алушы алдымен займ үшін проценттерді төлейді де негізгі соманы келісім  әрекеті мерзімінің соңына қарай қайтарады.

Займның мөлшері, әдетте сатып алынатын тұрғын үй құнының 75—80%-ын қүрайды.

Көптеген елдерде түрғын үй жинақгары деп аталатьің жүйе жұмыс істейді. Бұл жүйе бойынша банктерде және басқа да қаржылық мекемелерде тұрғын үй алу үшін немесе тұрғьщ үй жағдайын жақсарту үшін максатты қаражатгар жинақталады. Мұндай есепшоттар ашылуын ынталандыру мақса-тында Германия мен Францияда салымшыға сыйақы төле-неді, оның өзі банктен алынатын сома мөлшерін арттыра беруге ықпал етеді. Францияда тұрғын үй салымдары бойынша алынатын проценттерге табыс салығы салынбайды. Аталған елдердегі мұндай салым иелері кредиттер мен займдар үшін жылжымайтын мүлікке арналған кәдуілгі займ алушылармен салыстырғанда проценттерді кемірек төлейді. Табысы төмен отбасылардың үй салу немесе сатып алу әрекеттеріне ерекше назар аударылады. Бельгая, Германия, Греция, Италия, Испания және Португалия сияқгы елдерде табысы төмен отбасылардың түрғын үйге арналған сома-ларына салықгы кеміту жүйесі тиімді жүмыс істейді. Бүндай кеміту Германияда отбасы табысы деңгейіне байланыстырылады, Бельгаяда салықты кеміту балалардың санына байланысты 3—4 балалы отбасына салық (34 мың бельгиялық франкке төмендетіледі, 5—6 балалы отбасыға салық мөлшері 38 мыңға кемітіледі т.с.с). Өткен ғасырдың соңғы онжылдығында жалпы түрғын үйлер ішіндегі жеке меншік үйлерді жалға алу үлесі 18%-дан (Испания, Нидерланды) 40—42%-ға (Германия, Франция және Ирландия) дейін болады.

Әлеуметтік түрғын үй жалға алу нысанында беріледі, бірақ мүндай жалдаудың ерекше шарттары болғандықган оларды арнайы қарастырады.

Көптеген еддерде түрғын үйді жалға алу туралы арнайы заңдар кабылданып, әрекет етеді. Олардың мақсаты "әлсіз" жақгы қорғау болып табылады. Ал "әлсіз" жақ пәтер жалдаушы ма жоқ, әлде тұрғын үйді жалға алушы ма оны жалдау келісімдері, тараптардың қүкықгары мен міндеттері туралы заңдық процедуралар шешеді.

францияда, 1990 жылы кдбылданған Бессон Заңы бойынша бірде-бір пәтер жалдаушы өзінің пөтерақысы қарызы бойынша қаржылық көмек алмай пәтерден шығарылмайды. Бүндай істерді қарайтын соттар пәтерді босату мерзімін үш жылға дейін соза алады. Бүл процедура пәтер жалдаушы өзіне ыңғайлы басқа пәтер таба алмаған жағдайда қолданылады.

Біркатар елдерде жалдау ақысы тұрғын үй иесі мен пәтер жалд^ушы арасындағы келіссөздер нәтижесінде анықталады. Германияда пәтер ақысы жыл сайын қайта кдралуы мүмкін, бірақ пөтерақы сол аудандағы үқсас пәтерлер үшін төлемдерден артып кетпеуі тиіс. Үш жыл уақыт ішінде пәтерақының 30%-дан артық өсуіне жол берілмейді. Егер үй иесі жалға берілетін үйді жөндеу немесе жаңғырту үшін шығынданса, сондыісган пөтерақысын жоғарылатуға мүдделілік танытатын болса, онда ол өз шешімін дәлелдеуі тиіс. Дәлел-демеде үқсас түрғын үйлер үшін пәтерақы жоғарылауының кем дегенде үш мысалы келтірілуі қажет.

Данияда жылжымайтын мүлік рыногы толып кеткен аудандарда пәтерақы мөлшері сол пөтердің өзіндік қүнының 8%-нан артылуы тиіс, Испанияда бүл көрсеткіш — 6%-дан жоғарьшамауы кддағаланады. Францияда жалдау ақысын анықгау кезіндегі түрғын үй иелері мен жалға алушылар арасында жасалатын келісімдерге үлкен мән беріледі. Олар үлттық деңгейде де, жергілікті деңгейде де жасала береді. Бүл келісімдерде түрғын үйге шығындардың өзгерулерін бакзылау, тараптардың түрғын үй жағдайын жақсартуға кдтысуы, түрғын үйді пайдалану ережелері мәселелеріне зер салынады.

Бірқатар еддерде табысы төмен отбасылар жалдау аюысын төлеу үшін субсидиялар алады. Францияда мүндай субси-диялар (қайтарымсыз төлемдер) жеке меншік сектордан пәтер жалдаушылардың 37% алады. Нидерландыда пәтерақы ретіндегі субсидияларды салық салынатын табыс мөлшері 49 мың гульденнен кем отбасылық жүптар (тіркелген, тіркелмегеніне қарамастан) алады. Грецияда үй иесі, егер ол үйді балалары бар отбасыға жалға беретін болса белгілі бір салықгық жеділдіктермен пайдаланады: екі баласы бар отбасыға жалға берілсе, одан түскен табысқа салық 5%-ға азайтылады, үш балалы отбасыға берілсе — 10% -ға және одан көп балалы отбасы болатын болса, әр балаға 10%-дан кемітіліп отырады.

Әлеуметтік деп аталатын түрғын үй бағдарламасын мемлекет үлттық және ең бастысы жергілікті (ондай түрғын үйлердің муниципалдық деп аталуы кездейсоқгық емес) деңгейде субсидиялар арқьшы қаржыландырады. 80-жылдары бұл сектор елдегі тұрғын үйлер санының Ирландияда 50%-ын, Германияда — 18%-ын, Данияда — 22%-ын, Францияда — 11%-ын, Бельгияда — 5%-ын қүрады.

Әлеуметтік тұрғын үй табысы төмен отбасыларға беріледі, бүл үйлерге пәтерақы жеке меншік сектормен салыстырғанда төменгі деңгейде тағайындалады.

Муниципалдық тұрғын үй күнын анықгау кезінде оның қүрылысына, ұстауына және басқаруына бөлінген шығындар есептеледі. Пәтерақы пәтерлер көлеміне, абаттандыру деңгейіне, тұрған орнына қарай жіктеледі.

Әлеуметтік тұрғын үйден пәтер жалдаушылар әр тұрлі жеңілдіктер мен жәрдемақыларды пайдаланады. Олардың деңгейі, өдетте пәтер жалдаушьшардың табыс мөлшерімен анықталады. Францияда мұндай пәтер жалдаушылардың 45% түрғын үйлік жәрдемақылар алады. Бельгияда өлеуметтік түрғын үйдің пәтерақысы отбасы санына байланыстырылған: үш балалы отбасы үшін пәтерақы 20%-ға, алты балалы отбасы үшін — 50%-ға төмендетіледі. Үлыбританияда жеткілікті жабдықталған муниципалдық пәтер оны жалдаушылар үшін жеке меншік үйлермен салыстырғанда 3—4 есе арзанға түседі. Дегенмен, муниципалдық үйлердің сапасы қазіргі талаптарға сай келе бермейді. Қаржының түрақгы түрде жетіспеушілігі, сонымен қатар мемлекеттік және жергілікті бюджеттердің тапшылығы билік органдарын түрғын үй қүрылысына арналған каражаттарды үнемдеуге итермелейді.

Батыс елдері бүл мәселені әрқалай шешуге үмтылуда. Айталық, 90-шы жылдардың бас кезінде Үлыбританиядағы тұрғын үй ассоциациясы жеке меншік үй иелерінен жылжымайтын мүлік рыногында қалыптасқан қолайсыз конъюнктураға байланысты бос түрған үйлерді сатып алу туралы шешім қабылдады. Сатып алынған үйлерге муниципалитетте кезекте түрған азаматтар қоныстандырылады.

Жалпы, батыс елдерінде субсидия берілетін пөтерлерді жалға алушылар уақыт өте келе түрған пәтерлері бағасын бөлшектеп төлеп, нәтижесінде оны өзіндік қүны бойынша сатып алулары үшін кажетті жағдайлар жасалуда.

Еуропалық елдердегі жылжымайтын түрғын үй мүліктеріне катысты басты саясат — әлеуметтік түрғын үйлер үлесін түракты кеміту есебінен жеке меншік түрғын үй үлесін мейлінше арттыра түсу болып отыр.

4. Әрбір сатып алушы, оның үстіне егер ол риэлтерлік фирманың маманы болса жылжымайтын мүлік объектісінің барлық артыкдпылықгары мен кемшіліктерін сараптай білуі қажет. Сонымен қатар жылжымайтын мүліктің қүнын анықтайтын факторлардың көп бағыттылығы мен әрқилылығы қажетті көрсеткіштерді салыстыру мүмкіндіктерін қиындататындығы да белгілі. Дегенмен, шетелдік жылжымайтын мүліктің тартымдылығын мейлінше объективті анықгайтын факторлар шеңберін жасауға болады. Олар:

• бағалық ситуацияны сипаттау;
• сатып алу шарттары;
• иемдену шарттары;
• пайдалану шарттары.

Франция

Париж. Кдла маңындағы үйлердегі пәтерлердің 1 м2 2,5 мың долл. түрады. 11, 12, 20 округтарда, Бастилия алаңында Пер-Лашез қорымы аумағында — 3,5—5,5 мың долл. Сор-бонна, Булон орманы, Эйфель мүнарасына жақын аумақгарда — 6,5—9 мың долл. Парижде жақсы пәтер метроға жақын, жоғары қабат, таза подъезд, автотүрақ, төбесінің биіктігі — 3,5—4 м болады. Орта есеппен алғанда Париж маңындағы пәтер — 100—200 мың долл. түрады. Ал, қала ішіндегі пәтер одан 2 есе қымбат. Париждегі үй-жай, мекен (особняк) 10 млн долл.. Бүл үй-жайлардың бірнеше қабаты 800 м2 аланды қүрайды, 6 шаршы метрден кем емес жері бар. Парижден 10— 15 км қашыктықта салынған үй егер 600 м2 алаңы болса, 2,5 м2 бауы және бассейні болса 6 млн долл. түрады. Түрғын үй қүны бойынша Париж — Токио, Гонконг, Лондоннан кейінгі 4-орында түр. Франциядағы ең кщмбат қала — Канн, онда түрғын үйдің 1 м2 12—25 мың долл. түрады.

Франциядан жылжымайтын мүлік сатып алу, елде түру (өмір сүру) күқығын бермейді, виза алу қажет болады.

Испания

Түрғын үйдың орташа бағасы: үлкен кдлаларда (Мадрид, Барселона) 1 м2 жалпы алаңы 1000—1500 долл. аралығында калықгайды, шағын қалаларда — 15%-ға кем. Мадрид Барсе-лона қалаларымен салыстырғанда Сан-Себастьян қаласын дағы жылжымайтын мүлік күны кілмбатырақ себебі бұл қала Францияға жащлн және мұхит жағасына орналасқаң аристократтар демалатын қала болып есептеледі. Испанияның оңтүстігінде жылжымайтын мүлік бағасы арзандау: бір жататын бөлмесі, қонақ бөлмесі және ас үйі бар апартаменттерді 20 мың долл., бунгалоны (бір-біріне жапсарлас салынған үйлер) екі-үш жататын бөлмелерімен 100 мың долл. сатып алуға болады.

Жаңа салынған тұрғын үйлердің шамалап алғандағы бағасы: алаңы 30—35 м2 бір бөлмелі пәтер — 22—35 мың долл., екі бөлмелі 56—65 м2 алаңы бар пәтер — 35—45 мың долл., үш бөлмелі 72—75 м2 — 45—60 мың долл., төрт бөлмелі алаңы 80—85 м2 болатын пәтер — 60—70 мың долл. Шама-сында, 3—4 отбасына арналған коттедждерден тұратын, 40—100 м2 алаңы бар бунгало — 40—70 мың долл., шалеттер (кдзіргі заманғы шағын үй) екі жататын бөлмесі, туалеті, ас үйі, гаражы бар, алаңы 75 м2 — 60 мыңнан бастап, виллалар (тапсырыс бойынша) — 90 мың долл. бастап тұрады. Алды теңізге қаратылған пәтерлер 20%-ға артық бағаланады. Бірақ жергілікті тұрғындар теңізден алыстау тұрғанды қалайды, себебі үнемі жел соғады, дымқыл жөне тұзды ауа үйді бүлдіреді т.с.с.

Артықшылықтары:

1. Түрғын үй үшін төлем схемасының жеңілдігі, дайын үй (пәтер) үшін акщаны бірден төлеуге де, үй қршның 20%-дайы  мөлшерінде  кепілдік  беріп,  кейінге  калдыруға  да мүмкіндік бар. Түрғын үй қүнының жартысын төлеп, қалған 
   сомаға 15 жылға дейінгі ипотекалық кредит (9—11%) алуға болады.
2. Қауіпсіз ел, мафиялық құрылымдары жоқ. Қылмыска қарсы күреске арналған қуатты мемлекеттік ақпарат жасақталған.

3.Климаты қолайлы, ауа-райы жұмсақ.

4.Негізгі   қүрылыс   материалдары   —   кірпіш,   өрлеу 
материалы — ағаш.

5.Пәтерді жалға беру  ісі жеңілдетілген. Жалға берген жағдайда пәтер құны 10—15 жылда ақталады.

6.Үйден  (пәтерден)  баска  шетеддіктердің  кез-келген жылжымайтын мүлікті сатып алуға мүмкіндігі бар, мысалы, бензоколонкалар, қонақ үйлер, супермаркеттер, аралдар, кез келген жер телімін, гольф-клубтарды сатып алып, игілікке жарата беруге болады.

7.Пайдалануға алынатын жылжымайтын мүлік объектінін санына ешкандай шектеулер қойылмайды.

8. Жылжымайтын мүлікті коммерциялық бағытта пайдалану мәселесінде шетелдіктерге ешкандай шектеулер қойылмайды.

Кемшіліктері

1. Жылжымайтын мүлікті сатып  алу түрақгы өмір сүру қуқыгын  бермейді. Ол үшін жергілікті банкте 150 мың долл.-дан кем емес есепшотыңыз, меншікті бизнесіңіз, жүмыс істеуге үзақ мерзімді келісім-шартыңыз болуы тиіс. Жылжымайтын мүлікке иелік кағаз елге кіру визасы мен резидент еместің картасын барлық отбасы мүшелеріне алуға қүқық береді, бірақ жұмыс істеуге, қызмет атқаруға қүқық бермейді.