Лекции по "Экономике"

Шетелдік рыноктарға маманданғысы келетін фирмалар ондағы ықгимал түтынушылар мен елдің әлеуметтік-экономикалық жағдайын сараптауға мүқгаж болып келеді. Ал, енді мүндай сараптаудың өзі екі кезеңнен түрады. Бірінші кезеңде қызығушьшық туғызған елдердің экономикалық тартымдылығы мен саяси тұрақтылығы сараптаудан өтеді. Екінші кезең барысында шетелдік және отандық рыноктардың "алыс-жақындығы" сипатталады. Осы сараптау-сипаттау негізінде кандидат-мемлекет сол елге қызығушы клиенттерге өздерінің іс-әрекеттерін жүргізу үшін үсыньшады. Жақындатылған "тандау нәтижесінде кәсіпкер" нақты ситуацияны талдау арқылы өз шешімдерін кдбылдайды.

Сараптау кезінде аса мүқият болатын мөселе елдің әлеуметтік-мәдени жағдайына көңіл бөлу қажеттілігі. Діни таңдаулары мен дәстүрлері, тіл айырмашылықгары, қоғамдық қүрылым ерекшеліктері — мүның барлығы кәсіпкер үшін, оның өз бизнесін өркендетуі үшін зерттеп, талдауды қажетсінетін мәселелер. Сонда шетелдік рыноктардағы маркетингтік зерттеулер маркетингтің жалпы принциптеріне негізделгенімен, риэлтерлік фирмалар ескеретін бірқатар ерекшеліктері де бар болып шығады.

Шетелдерде сүраныс деңгейі өте жоғары тауар — ол жыл-жымайтын мүлік. Түрғын үй, оны басқа туарлардан ерекшелейтін бес сипатқа иелік етеді деп есептейді сол елдердің сарапшылары. Олар:

Біріншіден, тұрғын үй қоры біртекті, бір сипатты емес сондықган олар көлемі, орналасқан жері, салынған уакдаы' ішкі қүрылымы, әрленуі және коммуналдық ыңғайлылығьі жағынан жіктеледі.

Екіншіден, тұрғын үй — жылжымайтын мүлік: түрғьің үйді бір орнынан екінші орынға қозғап, жылжытууа болмайды.

Үшіншіден, түрғын үй пайдалануы үзақ мерзімді мүліқ; егер оны жөндеп үстаса, көптеген жыддарға жарайды.

Төртіншіден, түрғын үй щлмбат тауар, оны сатып алу үшін, орта дөулетті адамның өзі бірталай карызданады.

Бесіншіден, көшіп, қону шығындары да аз емес, көшіп-қонудың ақшалай қүнымен бірге психологиялық та шығындары бар: үйреншікті орта — мектеп, дүкен, достардан алшақтау ешкімге оңайға түспесі анық.

Түрғын үйдің екі түрлі сипаттамасы ажыратады: түрғьщ үйдің өзіне тән сипаты және орналасқан жерінің сипаты.

Бірінші сипаты бойынша, түрғын үй өзінің көлемімен (түрғын үй алаңы м2) бөлмелердің орналасуымен, асүйлік жабдыктардың сапасы және өнімділігімен, коммуналдық қызмет көрсету жүйесімен (жылу, су құбыры мен канализация, электр қуатымен қамтамасыз ету) ерекшеленеді. Түрғын үй қозғалмайтын болгандықган оның түрған орнына да ерекше мән беріледі. Олай болса, тұрғын үйді сатып алушы үйді ғана емес, үй салынған жердің сипаттары жиынтығын қоса алады.

Түрғын үй қорының бірыңғай еместігі қалалық рыноктың біркдтар субрыноктардан түратындығын және үй аумағына, орналасқан жеріне және сапасына қарай жіктелетіндігін көрсетеді. Егер түрғын үйге кажетті жөндеу, әрлеу қызметтері көрсетілсе оның пайдалану мерзімі барынша үзақ уақыт аралығын қамтиды.

Түрғын үй рыногы үшін оны пайдаланудың үзақ мерзімділігі мынадай үш салдарға жетелейді:

Біріншіден, түрғын үй иесі үйдің физикалық тозу қарқынын кадағалап, жөндеу мен техникалық қызмет көрсетуге қаражат бөліп жүмсайды.

Екіншіден, жьш сайын рынокка "ескірген" үйлер үсы-нылады. Мысалы, АКШ-та жыл сайынғы жаңа қүрыльіс жалпы түрғын үй қорының 2—3%-ын қүрайды, мүның өзі бір онжылдык ішінде жаңа түрғын үйлер, жалпы түрғын үйлер

қорының 20—30%-нан аспайды деген сөз, немесе пайдалану щерзімі 10 жыддан асқан үйлерде түракты түрде 70-тен 80%-ға дейінгі отбасылар өмір сүреді.

Үшіншіден, түрғын үй үсынысы салыстырмалы икемді емес: рынокта "ескі" үйлер басым, сондықган сатуға шығарылған үйлердегі аз ғана өзгерістердің өзі бағаға әсер етеді. Әрине, түрғын үй қожайыны оның физикалық тозу қарқынын кддағалай алады. Ол бұл әрекетке ынталы да болады, себебі уйді жөндеп үстау оның қызмет көрсету деңгейін көтереді, сапасын жоғарьшатады, нәтижесінде сатьш алушы әрленген үй үшін көбірек төлеуге дайын түрады.

Түрғын үй күнының жоғары болуының екі салдары бар: біріншіден, үйдің қымбаттығы сатып алушыларды меншік иесі болғаннан гөрі жалға алушы болуға итермелейді. АҚШ-та, мысалы, отбасылардың 1/3 жалдаушылар санатында екен. Екіншіден, АҚШ-та орта табысты отбасылардың көпшілігі үй иемденуді қаражат жинақгау көзі деп түсінеді және солай жасайды. Басқаша айтқанда олардың ақша жинақтары түрғын үйге салынған. Түрғын үй алу үшін кепілдік, бүрынғы уйін беру, ипотекалардың әр түрі сиякгы қаржылық схемалар қодданылады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің жер телімімен қоршаған ортамен тығыз байланысты екендігі және олардың үй бағасына шешуші әсері болатындықган маркетинггік құралдарды қолдану өрісі де шектеулі. Мысалы, объектіні сатып алушы оны өз көзімен керуді қалайды, объектінің түсірілген суреті оны қоршаған ортаны, түрған жерінің сүлулықгарын қажет деңгейде көрсете бермейді.

Түрғын үйді пайдаланудың үзақ мерзімділігі түрғын үй рыногана екі түрлі әсер етеді. Ол сүранысқа сатып алушының өз мүмкіндіктерін сараптауы арқылы әсер етсе, үсынысқа рынокта үзақ уақыт бойына түрып қалуымен өсер етеді.

Түрғын үй қымбат тауар болғаңдықган жылжымайтын мүлік рыногында күрделі қаржылық схемалар пайдаланылады. Оған қоса мәмілелерді жасау күрделі қүқықгық сипагга жүзеге асады, себебі, меншік қүқығын берумен байланысты актілердің барлығы да күрделі және қиын процестер.

Сонымен, инвесторлар үшін шетелдік жылжымайтын мүлік рыногының тартымдылығын анықгау барысында техникалық-экономикалық негіздеме жасауға тура келеді.

Бұның өзі, жүйелі маркетингтік зерттеулерді қажет етеді. Ол зерттеулерге:

• жылжымайтын мүлік объектілерін жіктеу;
• жылжымайтын   мүлік   тартымдылғын   сипаттайтын факторларды ашып, көрсету;
• ел, мемлекет рейтингін логикалық жолдармен негіздеу мәселелері кіреді.

 

2. Жылжымайтын мүліктің шетелдік рыногын сараптау үшін, ең алдымен оларды жіктеу керек, сөйтіп инвесторлар үшін тартымды объектілерді анықтау қажет. Жіктеудің мақсаты әр түрлі елдердегі ғимараттардың жалпы сипаттамалары мен типтерін анықтау нәтижесінде олардың тартымдылығын салыстырмалы түрде бағалау болып табылады.

Жіктеу негізін мынадай белгілер құрайды:

• функционалдық қызметі (тұрғын үй, офис, өнеркәсіптік объект, сауда объектісі т.б.);
• тұрған  орны  (мөртебелі  аудан,  астаналық рынок, мөртебесі төмен аудан, курорттық аймақ, оффшорлық аймақт.с.с);
• әр түрлі қажеттіліктерді қанағаттандыратын белгілері (жеке үйлер, пәтерлер, бунгало, дөңгелектегі үйлер, виллалар, сөулетті сарайлар т.б.).

Жылжымайтын мүлікті жіктеудің мысалдары:

                                           Америка Қурама Штаттары

1. Синглхаус — бір немесе екі қабатты үй. Алдында ұқыпты қайшыланған газон, екі машинеге арналған тұрақ, ағаш орнатылған аула (грек жаңғағы, апельсин ағашы, өрік 
   ағашы т.б.). Үй иесі жердің де иесі.
2. Таунхаус — қала ішіндегі үй. Мұндай үйлер оншақты үйлерден тұратын біртұтас орамды алып жатады, өрбір үйдің алдында екі машинаға арналған тұрақ, үй мен автотұрақгың арасында кішігірім аула, басқа жағында бау-бақшалық жер телімі  бар.  Жеке  иеліктегі  мүліктерден  басқа,  қоғамдық (жалпыға бірдей) бассейн, джакузи, гриль, теннистік корт бар. Бүл екі кдбатты үй болуы мүмкін. Оның 120 м2 алаңында жабдықталған ас үй, тамақганатын бөлме, қонақ үй — бірінші кабаты. Екінші қабатында екі жататын бөлме, ванна бар. қашықтан басқарылады. Жылу беру мен ауа тазартуды

бір қондырғы атқарады.

3. Кондоминимум — бүл үйде тұру бағасы барлық ыңғайлылықтарды есептегенде үйдің типі мен сапасына байланысты болып келеді. Әдетте, бүндай үйлерде жер асты гараж, кір жуғыш, кептіргіш машиналар, спортзал болады.
4. Мобилхаус (дөңгелекке орнатылған үй) — жекеменшік үй, жалға алынған жерге орналасқан. Мүндай үйлер, әдетте, зауытта жасалады. Түрғын үйдің өзі арзанға түседі. Үй блоктардан түрады, олардын, әрқайсысында ыңғайльшық жүйесі элементтерінің бөрі бар.
5. Салтанатты виллалар, жеке үйлер, тау бөктерлерінде салынады, үйдің төбесінде автотүрақгар, бассейндер болады. Бұндай үйлер жеке жобалау жағдайында салынып, ауқаттылардың үлесіне тиеді.

Франция

Мәртебелі жылжымайтын мүлік, әсіресе оңтүстік жағалауда көбірек орналасқан.

Мүндай объектілерге жалпы талаптар мыналар:

1. ғимараттар мен жер телімдері едәуір көлемде болуы тиіс;
2. кең алаңқайлар теңізге қаратылып жабдықгалады;
3. сыртқы көріністері есте қаларлықгай әдемі, бейстандартты болып келуі қажет;
4. қүрылыс үшін пайдаланылатын материалдардың жоғары сапалы болуы;
5. аумақгағы ғимараттар ансамблінің көңілге қонымды орналасуы;
6. халықаралық әуежайдың болуы;
7. өмір сүруді қамтамасыз ететін жүйелердің жоғары талаптарға сай дамуы.

Вилла — казіргі стильдегі үй-жай, мекен: түрғын алаңы 220—420 м2, қонақтар үшін бөлек, дербес кішкене үй; Жер телімі — 2000—3000 м2; Бассейн 15,5 х 8; шешінетін орны, душы бар. Автотұрақ машиналарды қабыддауға дайын. Үйде кіре беріс бөлме, қонақ қабылдайтын үлкен бөлме, камині бар, ас үй, жабдықгалған тамақ даярлайтын бөлме, ваннасы бар бес бөлме, жазш ас үй, автоіүрак, бассейн 6 х 12 м.

Үй-жай, мекен (усадьба) — өткен ғасырларда салынған, 90-жылдары толық қайта жөндеуден өтіп, жарақтандырылған, вестибюль, еденіне мрамор төселген қонақ ұй, ас үй, бар, жабдықталған ас даярлайтын үлкен бөлме, жұмыс кабинеті, 4 бөлме, 3 ванналы бөлме, мрамормен капталған сауна, вино сақгайтын погреб, қызметшілерге арналған пәтер.

Салтанатты сарай — бірегей, баламасы жоқ иелік, алаңы 750 м2 және одан да кең, XV—XVI ғасырлар стилінде кдйта жөнделген, жер телімі 1,5 га, бассейн, ванналарымен қоса 6 бөлме қонақгар үшін жеке, дербес ғимарат, қызметшілер үшін бөлек үй, гараждар.

Резиденция-люкс — сапалы 30—60 пәтер, үлкен, әдемі террассалар, жеке меншік парк, бассейн.

Испания

Апартамент-пәтерлер — бір, екі, үш бөлмелі қымбат, қазіргі ұзын саны 500-ге жететін — типті пөтерлер, екі жататын бөлме, екі ванналы бөлмелері бар, қонақ үй, ас үй т.б. түрғын үй бөлмелері мен терраса — 100 м2, пневматикалық қоқыс қүбыры, едендері мрамор мен керамикадан төселген.

Соңғы үлгідегі үйлер — ескілікті стильде әрленген, қымбат, үш жататын бөлмелері бар.

Үй-шале — қазіргі үлгідегі үй, екі жататын бөлме, туалет, ас үй және гараждан түрады.

Бунгало-үйлердің қабырғалары бір-біріне жапсырыла салынған, екі-үш жататын бөлмелері бар.

Түркия

Орташа пәтер — 4—5 бөлме, жалпы алаңы 90 м2.

Жеке үйлер — 3—4 кабатгы, жер асты гараждары бар, теннистік корттары, бассейндері бар, 15 қымбат пәтер орна-ласкан, салоны — 30 м2, бірнеше жататын бөлмелері мен ас үйі бар.

Коттедж — екі-үш жататын бөлмелері, ас үйі мен кіші-гірім жер телімі бар.

Түрғын үй — жылжымайтын мүліктің негізгі қүрамы. Олардың сипаттамалары елдің даму деңгейін, оның климаты ерекшеліктерін, үлттық дәстүрлерін, түтынушылардың талап-тілектерін білдіреді. Жалпы айтқанда, тұрғын үй — жылжы-майтын мүлік пәтерлер мен үйлерге бөліне түра көптеген белгілерімен ерекшеленеді екен. Сондықган, жіктеудің бәріне ортақ белгі ол жылжымайтын мүлікті бағалары бойынша топтастыру болып табылады.

 

3. Шет елдерде түрғын үй рыногы жөне жалға алушылар мен пәтер жалдаушылар арасындағы қатынастар кдтаң шектелген. Түрғын үй саласындағы мемлекеттік саясаттың мән-мағнасы мыналарға саяды:

• тұрғын үй туралы заңнаманы таддап жасау және қабылдау;
• түрғын үй қүрылысын ынталандыру;
• салыстырмалы төмен табысты  адамдарға  әр  түрлі жеңілдіктер беру.

Көптеген елдердегі мемлекеттік түрғын үй саясатының мақсаты — әрбір адамды оның кажеттілігіне және экономикалық мүмкіндігіне сай түрғын үймен (пәтермен) камтамасыз ету. Мемлекет жалғыз басты ата-аналарға (Франция, Нидер-ланды), басы бос, үйленбеген адамдарға (Франция, Герма-ния), табысы төмен отбасыларға, қарт жөне мүгедек жандарға (Дания, Нидерланды) ерекше назар аударады.

Эксперттердің бағалауы бойынша өнеркәсібі дамыған елдерде тұрғын үй мәселесі шешілген. 80-ші жылдардың орта түсында бір пәтердегі тұрғындардың саны Германия мен Данияда 3,9, жалпы алғанда 2,4—2,6 адам қүраған.

Азаматтардың түрғын үйге қүқығы үш еддің — Испания, Нидерланды және Португалия елдерінің Конституциясында жазылыи, көрсетілген. Испания Конституциясында: "Барлық испандықгар жеткілікті және жарамды түрғын үйге кұқылы. Мемлекет осы қүқық тиімді болуы үшін кажетті жағдайларды жасап, тиісті шараларды қабылдайды" деп жазылған.

Басқа елдерде түрғын үйге құқық әр түрлі актілерде мойындалған (көрсетілген). Дания, Ирландия және Люксембург сияқгы елдердің әлеуметтік заңнамаларында өз күшімен түрғын үйге қол жеткізе алмайтын адамдардың үйге кұқықтары арнайы көрсетілген. Бельгия, Франция, Германия, Греция және Италия елдерінде түрғын үйге қүқық түрғын үйді жалдау туралы заңцарда кдрастырылған. Бүдан басқа, барлық елдерде әлеуметтік түрғын үй рыногын реттейтін зандар әрекет етеді. Ол заңдарда азаматтардың жекелеген категорияларына түрғын үйді жеңілдікпен беру туралы баптар қарастырыл ған.

  Түрғын үй саясаты мәселелерімен  әр түрлі министрліктер шүғылданады. Греция, Ирландия және Үлыбританияда  — Қоршаған ортаны қорғау, Испания, Италия және Порту галияда — қоғамдық жұмыстар, Люксембург, Нидерланды жөне Данияда — аумақгар қүрылымы, қүрылыс және урбаңцзациялау, Францияда — аумақгарды жарақгандыру, тұрғын үд құрылысы және көлік министрліктері. Бұл елдердің ортальіқ үкіметтері жалпы принциптерді жасауға қатысады да, тұрғьің үй саясатының нақты мәселелерімен жергілікті биліқ органдары мен әр түрлі жалға беруші, жалға алушы ассоциациялар немесе солар тағайындаған комиссиялар шұғылданады. Заңнамалық нормалар жылжымайтын мүлік рыногындағы өзгерістерге сай және тұрғындардың тұрғын үйге деген сұраныстарына сәйкес жаңартьшып тұрады. Өткең ғасырдың 90-шы жыддары барлық елдердегі тұрғындардьщ жеке меншігіндегі үйлер үлесі арта түсті: Бельгияда — 62-дең 65%, Данияда — 52-ден 56%, Испанияда — 69-дан 76%, Францияда — 50-ден 54%, Германияда — 40-тан 42%, Үлыбританияда — 58-ден 67%-ға дейін жоғарылады.