Лекции по "Экономике"

Құрылысты кредиттеу механизмі және берілген кредитті, оның процентін қоса қайтару ұзақ мерзімді (ипотекалық) кредиттеу механизмінен едәуір ерекшеленеді. Ұзақ мерзімді кредиттеу жағдайында барлық қаражат бір мезгілде, кредит беру сәтінде, аударылады да, оны қайтару бөлшектеніп кредит мерзімі аяқталғанша жалғасады. Ал, құрылысты тікелей кре-диттеу кезінде қарама-карсы жағдай қалыптасады: Кредит бөлшектеніп жұмыстың жекелеген кезендерінің бітуіне қарай беріледі де, кайтарымы кредит мерзімі аяқталған сәтте толығымен өтеледі.

Құрылыскд тікелей қаражат берудің мейлінше кең тараған тәсілдеріне мыналар жатады:

— кезең бойынша әдіс,  немесе объектінің аяқгалған жұмысы көлеміне сәйкес кредитор қаражаттың бір бөлігін береді;

— драфт  әдісі,  яғни  архитектордың  немесе  бақылау жүргізушісі  басқа  бір  түлғаның  растауы  негізінде кредитор ақша бөледі;

—ваучерлер   жүйесі,   немесе   кредитор   мердігерден атқарылған жұмыс туралы есеп алып, соған сәйкес қажетті қаражатты бөледі.

Рыноктық экономикасы дамыған елдерде құрылысты тікелей кредиттеу кезінде ұзақ мерзімді кредиттеуге қарағанда инфляциядан туындайтын төуекелдіктерге көп көңіл бөлмейді. Дегенмен, теуекел деңгейіне әсері бар факторлар әрқашан да назардан тыс қалмайды. Олар:

— құрылыстың өзіндік құны объектінің рыноктың құны-нан артып кету қаупі;

— салынып    жатқан    объектінің    қатарға    қосылуы мерзімінің кешеуілдеуі;

—салынған объектінің сапа талаптарына, экологиялық нормативтерге сай болмауы.

Құрылысты тікелей кредиттеудің тәуекелдігі жоғары болғандықтан оның проценттік ставкасы ұзақ мерзімді кредиттеумен салыстырғанда едәуір артық болып келеді. Бұл кредиттердің ставкалары "қалықтау" (плавающий) негізінде беріледі, яғни қыскз мерзімді кредиттің проценттік ставкасы базалық ставкамен бірге өзгеріп отырады.

Ұзақ мерзімді кредиттеу жағдайында инфляциялық тәуекелдер едәуір әсері бар мағынаға ие болады, сондықган бұл құбылысқа ерекше мән беріледі.

1.Дамуды   коммерциялық   банктің   қысқа   мерзімді мржыландыруы:

1) дамытушылардың көпшілігі институционалдық  инвесторларға қажетті кепілдік  бере алатын жеткілікті дәрежедегі  компаниялар емес;

2)   институционалдық инвесторлар  өз қаржысын салуға і і.і іығушылық танытатын "өтімді" жобалар жылжымайтын мүлік рыногының аз ғана бөлігін құрайды;

3) жоба іріленген  сайын  бір  емес  бірнеше  институционалдық  инвесторды тарту қажеттілігі  туындайды, мұның таңдау мүмкіндіктерін  қысқартады;

4) дамытушының   іс-әрекеттерін   бақылау   банктермен і млыстырғанда инстуционалдық инвестор тарапынан қатаң жолға қойылады, сондықган ол кәдімгідей қол байлау болуы мумкін.

Сонымен қатар банктердің дамуды қаржыландыруы өз дәрежесінде тәуекедді операция болып саналады. Себебі, жылжымайтын мүлік дамуына қаражат салу — қарыз берілген  жоқ құндылыққа қарыз ақша жұмсау деген сөз, екіншіден, коммерциялық банктер жылжымайтын мүлік дамуы исрспективалары жөнінде білгір мамандар тапшылығынан жобаның түпкі нөтижелерін анықтауда біраз қиыншылықгарға гал болады. Осыған байланысты банктің құрылысқа бөлетін қаражаттарының проценттік ставкасы ұзақ мерзімді кредит-ісумен салыстырғанда өлдекайда жоғары болып келеді.

2. Ұзақ мерзімді қаржыландыру.

Бұл вариант бойынша жалғыз инвестордың есебінен қыскд және ұзақ мерзімді қаржыландырудың екеуі бірдей кдмтамасыз етіледі. Бүндай инвесторларға "институцио-малдық инвесторлар" деп аталатын — зейнетақы қорлары, спктандыру компаниялары т.б. жатады. Бұл әдіс жағдайында фаорвардтық қаржыландыру деген тәсіл орын алады. Оның мөнісі зейнетақы қоры немесе сақгандыру компаниясы күрылысты аяқтау үшін қыскз мерзімді қаражат бөледі де, құрылысы аякгалған объектіні сатып алады. Жылжымайтын мүлікті дамытушы үшін бұл әдістің артықшылығы — ол құры-ііысы аяқгалған объектінің сатылмай қалуы қаупін кемітеді.

1)  жоғары тәуекелдік есебінен инвестицияның табысты-лығы ұлғаяды;

2)  инвестор жоба жөніндегі  шешімдерге әсер ете алады, сондай-ақ  жалға алушыларды таңдау мүмкіндігіне  ие болады;

3) егер  құрылыс  кезеңінде жалдау  ақысының  көбеюі байқалса, иңвестор  одан қосымша пайда табады.

Форвардтық қаржыландыру әдісі бойынша жылжымайтын мүліктің салынған объектісіне меншік иесі институционалдық инвестор болып табьшады, бірақ оны пайдалануды дамыту-шының өзі жүзеге асырады.

Форвардтық қаржыландыру әдісіне қарама-қарсы жалдау әдісі деген әдіс бар. ^Бұл әдіс бойынша қысқа мерзімді кдржыландыру көзіне қарамастан коммерциялық жылжы-майтын мүлік объектісі институционалдық инвесторға арнайы шарт негізінде сатылады. Бұл шарткэ сәйкес инвестор объек-тіні дамытушы компанияға белгілі бір мерзімге және жалдау ақысына қайта сатады. Кері жалдау мүмкіндігі дамытушыға жаңа жобаларды жүзеге асыру жолдарын ашады.

3. Қысқа және ұзақ мерзімді  қаржыландыруды үйлестіру.

Құрылысты коммерциялық қаржьшандырудың тәуекелдігі ең төмен және ең кең таралған түрі қысқа және ұзақ мерзімді кредиттеуді үйлестіре пайдалану болып табылады.

Кепілдіқпен жұмыс атқару механизмінің мәні мынада: Маманданған банк (өдетте, ипотекалық) немесе басқа ұзақ мерзімді кредитор жылжымайтын мүлік объектісін кепілге ала отырып ұза.қ мерзімді кредит беруге міндеттенеді. Бұл жағдайда күрылысты кредиттеуші мен қарыз алушының ара-сында шарткд қол қойылады. Мұндай шартты "сенімді міндеттеме" деп атайды, себебі кұрылысқа кредит беруші банкті тәуекелдік аумағынан аулақтап, каражат қайтарым-дылығына сендіреді. Нәтижесінде, құрылыс кредиторы, тұрақгы кредитор және карыз алушы арасында жобаны өткі-зуге байланысты ықгимал тәуекелдіктер деңгейі төмендейді. Бұл схема мынадай жолмен жүзеге асады:

1) қарыз алушы мен құрылыс  кредиторы "сенімді" келісімнің барлық шарттарын орындағаи жағдайда тұрақты кредитордан (сатып алушыдан) құрьшыс объектісін толы* сатып алуға кепілдік алады;

2) түрак^ы кредитор қарыз алушы  мен қысқа мерзімді кредитордан "сенімді төлем" тек содан  ғана тартылатыны туралы кепілдік алады, мұның өзі тұрақгы кредитор үшін іі»уекелдікті кемітеді, оған қоса кредиттеудің басқа объектісін пдсуден босатады.

4. Жылжымайтын   мүлікті   қаржыландыруға   "үлестік" қатысу.

Қазіргі қазақстандык жағдайда құрылысты (әсіресе тұрғын үй құрылысын) қаржыландыруда үлестік қатысу иарианты кеңінен таралып отыр. Негізгі үлес қосушылардың жеке тұлғалар. Тұрғын үй рыногындағы үлестік қаты-судың рөлі мен оған қатысушы жеке түлғалардың басымдығы қазіргі жылжымайтын мүлік рыногындағы негізгі пробле-малардың бірі — үлесі барлардың құқығын қорғауда болып отыр. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың мұндай схемасын реттейтін құжат — ол келісім-шарт. Келісім-шарттың жалпы ережелерінде аталған құрылыс объектісі нарттың жасалу сәті кезінде ешкімге сатылмаған өзгеше бір тәсілдермен жатсындырылмаған, даулы емес және тыйым салынбаған деп керсетілуі тиіс.

Жылжымайтын мүлік рыногында тұрғын үйді тікелей сатып алумен салыстырғанда үлестік құрылыс артықшылығына мыналар жатады:

—  кезең кезеңімен төлеу;

• құрылыстың қалдық құнын (құрылыска шығынның өсуіне байланысты) индексациялау;

—  үлестік  қатысу  арқылы  үй   (пәтер)   алу  шығыны құрылысы   аяқгалған   үйдің   рыноктық   бағасынан, әдетте 10—20%-ға төмен болып келеді.

"Үлестік" қаражаттарды тарту  арқылы жылжымайтын мүлікті дамыту үлестік қатысушылардың қажеттіліктеріне, ең бастысы қаржылық мүмкіндіктеріне қарай бірнеше вариантта қолданылады. Олар:

1)  Бір мезгілде 100%-дық төлеу  арқылы үлестік қатысу.

2) Кезең-кезеңімен төлеу арқылы  үлестік қатысу.

3)  Өзінің тұрғын үйінің (пәтерінің) құнын қоса отырып ұлестік қатысу.

4)  Бағалы қағаздар (облигациялар) шығару. Тұрғын үй салуға карыз  алу т.с.с.

5. Қысқа мерзімді банктік кредиттеу.

Банктердің құрылысты кредиттеу деңгейі қаржыландырудың жалпы көлемінің аз ғана бөлігін кұрайды. Банкті кредитті алу үшін салынып жатқан объект мынадай талаптарға жауап беруі тиіс:

—   жылжымайтын мүліктің осы турімен операция жасау үшін қажетті заңнамалық негіздің жеткілікті болуы;

—   кредит ресурстарын пайдалануды қадағалау мүмкіндігі;

— қарыз алушының өзінде едәуір көлемдегі жеке меншік қаражаттың болуы;

— кредиттеу объектісінің коммерциялық тартымдылығы. Жылжымайтын мүлікті дамытушылардың өздері де банк

Кредиттерін пайдалануға қүлықсыздау болып келеді, себебі, проценттердің аса жоғары деңгейі және оларды (проценттерді) сенімді қамтамЯсыз ету кзжеттілігінің курделілігінде болса керек.

6. Тауар түріндегі кредиттер  және берілетін "пәтерлермен" есептесу.

Құрылыс жобаларын қаржыландыру ісінде бұл әдіс кеңінен танымал. Егер бұл әдіс болмаса қандай да бір жоба-ның жүзеге асуы күрделене түсер еді. Кейбір жобаларға қажетті ресурстардың 70—80%-ы дәл осы әдіс арқылы табы-лып, жұмсалып, нәтижесінде атқарылып жатады.

Тауар кредиті бойынша есептесу құрылыс материалдарын жеткізу және мердігерлік ұйымдардың құрылыс жұмыстарын атқаруы түрінде жүзеге асады. Бұл схеманың басқалардан өзгешелігі мердігерлермен есеп айырысу "натуралды" түрде — жаңа салынған үйден пәтерлер беру арқылы атқарылатын-дығында болса керек. Жылжымайтын мүлікті дамытушы үшін тауар кредиті тиімдірек, себебі бұл жағдайда дамытушы мердігерге қарайламай-ақ пайдалануға жаңа берілген пәтерлердің бағасын белгілеуге мүмкіндік алады. Басқа жағдайларда сату рыногындағы мердігердің өзі дамытушының бәсекелесі болып шыға келеді.

"Пәтерлермен есептесу" схемасының жылжымайтын мүлік рыногында кең таралуына инвестициялық жобаларды жүзеге асыратын дамытушы-бастамашының көбінесе айналмалы қаражатының жеткіліксіздігімен түсіндіріледі.

Ақшаны алмастыратын формаларды қолдану мөселесін жалпыэкономикалық тұрғыдан карастыратын болсақ, олар рыноктық қатынастарды деформациялайтын, сөйтіп сиқын кетіретін фактор болып табылады. Себебі, бағаның көп түрлілігі сатып алушыларды бағыт-бағдарынан жаңылтады, бағалар езінің ақпараттық қызметін атқарудан қалады, шығындарды есептеу жұмыстары күрделене түседі де құрылыс жүргізушілердің бәсекелік мүмкіндіктерін баскалармен салыс-тыру кдбілетінен айырады.

Жылжымайтын мүлік рыногының болашағы оның қаржы рыногымен тығыз өзара байланыстарды калыптастыру жолында болса керек. Қандай кездерде болсын өндіріс-қаражат байланысының беріктігі тиімділіктің алғышарты болып қала беретіндігі даусыз.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың жеке меншік көздері
2. Жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың қарыз құжаттары көздері
3. Дамуды қаржыландырудың негізгі әдістері.

 

 

Лекция 9. Жылжымайтын мүлікті басқару

Жоспар: 1. . Жылжымайтын мүлікті басқару және оның мақсаттары.

                  2. Инвестициялық жылжымайтын  мүлікті  басқару

                  3. Табыстар мен шығындардың қалыптасуы.

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Жылжымайтын мүлікті басқару — басқару теориясы мен практикасының жекелеген түрі, сипаты болып табылады. Жылжымайтын мүлікті көсіпкойлық деңгейде басқару Казақ-станда соңғы уақыттарда ғана кәсіпкерлік қызметтің жеке-леген өрісіне айналып келеді. Алматы, Астана қалаларында бизнестің бұл түрін дамытуда белгілі бір дәрежеде тәжірибе жинақталған.

Жылжымайтын мүлікті басқару дегеніміз — жылжы-майтын мүлікті меншік иесінің мүддесіне сөйкес мейлінше тиімді пайдалану мақсатында кешенді операциялар жүйесін жүзеге асыру іс-әрекеттері. Анықтамаға зер сала кдрасақ бүл арада жылжымайтын мүлік, жылжымайтын меншік ретінде қарастырылады да өңгіме меншікті басқару туралы болып шығады. Бүндай дәлелдеудің едәуір мән-мағынасы бар. Ол — жылжымайтын мүлікті басқару мазмүнына жылжымайтын мүлікке құқықгы да басқару кіреді деген сөз. Басқарудағы жылжымайтын мүлік объектісі, бүл жағдайда заңдық, экономикалық және техникалық сипаттамалар бірлігі ретінде қарастырылады.

Жылжьімайтын мулікті басқарудың заңдық аспектісі оны үнемді пайдалануды, жылжымайтын мүлікке құқықты бөлу мен комбинациялауды үйлестіру қажеттілігін білдіреді. Басқарудың экономикалык, аспектісі жылжымайтын мүлікті пайдалану процесінде калыптасатын кірістер мен шығыстарды басқару арқылы жүзеге асады. Басқарудың техникалық аспектісі баскару объектісін оның функционалдық қызметіне сәйкес пайдалануға даяр жағдайда үстаумен анықталады.

Жылжымайтын мүлік объектілерінің көп түрлілігі, олар-дың бір-бірімен инженерлік коммуникациялар, аумақ бірлігі, бір меншік иесіне қарайтындығы арқылы өзара байланыс-тылығы жылжымайтын мүлікті басқарудың әр түрлі деңгей-лері бар екендігін көрсетеді. Бір қаланың шеңберінде мынадай деңгейлер болуы мүмкін:                                                            -жылжымайтын мүліктің жекелеген объектілерін басқару;