Лекции по "Экономике"

3.    Қаржыландыруды ұйымдастыру. Жобаны жүзеге асы-руды бастамастан бұрын оның қалай қаржыландырылатыны туралы накты мөліметтер болуы қажет. Қазіргі кезде қаржыландырудың  ыктимал  көздеріне  кәсіпорындардың  үлестік қатысуы, банк кредиттерг және меншікті қаражаттар жатады. Банктік қаржыландыру көздерін қысқа мерзімге, көбінесе жобаны жүзеге асырудың соңғы кезеңцерінде ғана пайда-лануға мүмкіндік туады.

4. Жобаны жүзеге асыру. Бұл кезеңце  құрылыс процесі де объектіні  өткізу (сату, жалға беру) де қатаң  бақылауда болуы тиіс.   Құрылыстың  салынып  біткен  көлемдері  мен  оған төленген сомалардың сәйкестігін қадағалау үшін техникалық бөлім немесе тапсырыс берушінің өкілі іске кіріседі. Объектілерді өткізу (сату) кестесі мен алдын ала жасалган бол-жамдар маркетингтік  шаралар кешеніне өзгертулер енгізу арқылы тәуекелді азайтуға көмектеседі.

Өнімді (сату объектілерін) еткізуді дер кезінде бастау өте маңызды сегменттердің бірі больш саналады.

Ресейлік, атап айтқанда Петербург қаласында қалыптасқан тәжірибеге сүйенсек нақты сату мүмкіндігі:

1) жаппай тұрғын үй құрылысында  — ғимараттың 2—3 қабаттары салынып  біткеннен соң-ақ басталады;

2) элиталық тұрғын үй және  бизнес орталықтары құры-лысында  — объектідегі жалпықұрылыстық  жұмыстар аякталғаннан соң басталады  екен.

Тұрғын үй құрылысы рыногында сатудың негізгі шаралары жалпықұрылыс жұмыстары аяқгалып, объектідегі өрлеу жұмыстары басталған сәтке түспа-түс келетіндігін тәжірибе көрсетіп жүр. Ал, мұның өзі құрылыс толық аяқталуға 2—6 ай қалғанда барып колға алынуы тиіс.

5. Обектіні пайдалану. Клиенттің тапсырысы мен сұранысына жедел назар аудару дегеніміз — қызмет көрсету кешенін  түрақты  түрде көбейту және              сапасын арттыру. Бұл  объектіні толық өткізуге (сатуға) және

Сонымен қатар компанияның беделін көтеруге  кепілдік  береді.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Даму түсінігі.
2. Даму процессінің кезеңдері
3. Даму процессіне қатысушылары.
4. Жылжымайтын мүлікті дамытушының (деволопер) рөлі
5. Жылжымайтын мүлікті дамытушының (деволопердің) қызметі.

 

Лекция 6. Жылжымайтын  мүлік нарығын зерттеу – мақсаттары, бағыттары және әдістері

Жоспар: 1.Нарықтың жалпы жағдайымен даму үрдістерін зерттеу.

                 2. Нарықты сегменттеу және оның  сыйымдылығын анықтау.

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Жылжымайтын мүлік рыногын сараптау дегеніміз — рыноктың даму үрдістерін толықтай немесе жекелеген сегменттері бойынша мақсаттылықмси зерттеу болып табылады.

Мұндай зерттеулер әр түрлі мақсатта жүргізіледі және оларды негізінен екі топқа жинақтауға болады:

1. Жылжымайтын мүлік рыногын  рыпоктық экономиканың ерекше  сферасы ретінде ұлттық иемесе аймақтық көлемде толықтай немесе жекелегсн сегмснттері бойынша зерттеу.

Бұл  топқа  жататын  зерттеулер  мынадай  мәселелерді шешуге бағытталуы мүмкін:

— рыноктағы бағалардың динамикасы мен болжамын, сұраныс пен ұсынысты анықтау;

— инвестициялардың басқа варианттарымен салыстырғандағы   жылжымайтын   мүлікті   инвестициялаудын, табыстылығы мен тәуекелін бағалау;

— жылжымайтын мүліктің әр түрлі типтеріне тартылған инвестициялардың салыстырмалы тиімділігін бағалау.

Мұндай зерттеулер, ең алдымсм рынокқа кәсіпқой катысушылар (риэлторлар, дамытушылар) үшін пайдалы. Зерттеулер нәтижесі олардың рыноктар стратегиясын белгілеп алуларына жәрдемдеседі, яғни рынок сегменттерінің бірінен екіншісіне ауысу туралы шешім қабылдау, қайсыбір аумақта белсенділікті күшейту, инвестициялық портфелдегі жылжымайтын мүліктің өзіндік салмағын  көбейту немесе азайту мәселелерін шешеді.

2. Нақты объектіге немесе жобаға  қатысты дәлелді шешім қабылдау  үшін жылжымайтын мүлік рыногын  және оны қоршаған ортаны зерттеу. Мұндай зерттеулердін, мақсаттары мынадай болуы мүмкін:

— жылжымайтын мүлік объектісін инвестициялау туралы шешім қабылдау;

—   баға саясатын немесе жалдау ақысын қалыптастыру;

—  жылжымайтын мүлік объектісін сату туралы шешім қабылдау.

Рынокты зерттеу оның мониторингі негізінде жүргізіледі. Рыноктың мониторингі дегеніміз — қадағалаудағы параметрлерді кеңінен қамту арқылы рынокты үзіліссіз және ұзақ бақылау. Рынокты зерттеудің мониторингтік тәсіддерінің едәуір артықшылықтары бар, оның көмегімен рынок қызметі туралы жан-жақты мәліметтер алуға болады. Ал, кемшілігіне келетін болсақ едәуір қаржылық шығындар мен ұйымдастырушылық қайратты қажетсінеді. Бұл кезендегі рынокты ісрттеу нәтижесінде рыноктың жағдайын сипаттайтын жинақталып, қорытылған ақпаратқа қол жеткізіледі. Олар:

— жылжымайтын мүліктің әр түрлі типтері мен объектілерінің баға деңгейі;

—  жалдау ақысының деңгейі;

— жылжымайтын мүлікпен мәмілелердің саны, құрылымы және динамикасы;

—  объектілерді рынокты үстап түру мерзімі;

— жылжымайтын мүлік объектілері құрылысына немесе оларды жаңғыртуға жұмсалатын шығындар деңгейі;

—    жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау шығындары;

—    салынып жатқан объектілердің саны, қызметі және түрлері.

Рыноктың ерекшеліктерін ескерсек жоғарыдағы ақпаратты алудың біраз қиындықтары бар. Ол қиындықгардың себептері:

— мәмілелер туралы  ақпараттың жабықтығы  (әсіресе бағаға қатысты);

—  ақпараттық дерек көздерінің шашыраңқылығы;

—  мәмілелердің нақты мазмұны мен нысанындағы (формасындағы)   алшақтықтар   (мысалы,   коммерциялық жылжымайтын мүлікті акциялар пакетін беру арқылы сату, тұрғын үйді (пәтерді) айырбастау, сыйға тарту құжаттарын жасау арқылы сату т.с.с);

— құрылыс шығындарын есептеу жүйесінің кемшіліктері. Жылжымайтын мүлік рыногының жағдайы туралы ақпараттық дерек көздерін таңдау ісі көбінесе жылжымайтын мүлік рыногы туралы мөліметтерді жинап, өңдеумен шұғылданатын маманданған ұйымдарға, сондағы мемлекеттік билік органдары құрылымына байланысты. Алынған ақпаратты қорытындылау кезінде оның қолданылатын түрінің ережесін катаң сақтау маңызды саналады.

—  Салыстыру үшін қолданылатын бірлікті дұрыс тандау, яғни  тұрғын  үйлер үшін  жалпы  немесе  пайдалы көлемнің 1 м2-на бағаны немесе жалдау ақысын есептеу мен коммерциялық ғимараттардың жалпы немесе пайдалы  көлемінің  1  м2-ның  бағасы  мен жалдау ақысын есептеудің бір-бірінен едәуір айырмашылығы бар.

— Тандалған сегменттің шектерінен шықпауды қадағалау, яғни рыноктағы көп пәтерлі үйлердегі пәтерлердің баға деңгейін нақты пәтердің бағасын анықтау үшін пайдалануға  болмайды,   қаланың  бір   ауданындағы бағаларды зерттеу нәтижесін басқа ауданнан пәтер сатып алу үшін автоматты түрде қолдану да жарамсыз әдіс болып саналады.

— Зерттеу барысында пайдаланылатын көрсеткіш түрін дәл анықтау (ұсыныс бағасы мен сату бағасы бір-бірінен алшақ) оның құрылымына байланысты, себебі, бағаға коммиссиялық, төлемдер кіре ме жоқ па, жалдау ақысына салық, коммуналдық төлемдер кіре ме жоқ па — бұлардың бөрі пысықтап, анықтап алуды қажетсінетін көрсеткіштер екендігі даусыз.

Сараптаудың бірінші кезеңінің нәтижесі болып рынок белсенділігі динамикасы (мәмілелер көлемінің төмендеуі немесе өсуі, инвестициялар көлемінің азаюы немесе көбеюі), әр түрлі қызметке арналған жылжымайтын мүліктің баға және жалдау ақысы динамикасы, жылжымайтын мүлік табыстылығының жоғарылауы немесе құлдырауы  көрсеткіштері есептеледі.

Сату — сатып алу мәмілелері жалпы санының сыртында айтарлықтай   күрделі  және  неше  түрлі  процестер  жүріп жатады.

Құрылыс рыногы субъектілері санының өсу қарқыны тұрғын үйлерді пайдалануға беру кезенінің алдында байқалады. Егер құрылыс циклы бір жылдан бір жарым жыл уақыт аралығын қамтитын болса, онда құрылыс фирмалары санының өсуі құрылыс көлемінің өсуіне тікелей байланысты. Бұл байланыста, әрине, таңқаларлық ерекшелік жоқ. Мәселе мәмілелерге қатысушылардың мүдделері жайында болып отыр. Олардың өздері әр түрлі әлеуметтік топтардың өкілдері болғандықтан, кәсіпкер-мамандардың бұл мәселені ескеруі меміленің ойдағыдай жасалуының кепілі болмақ. Мысалы,

жылжымайтын мүлік объектісі бағасын анықтайтын негізгі факторлардың бірі оның орналасқан ауданы. Алматының бір ауданындағы баға деңгейінің (салыстырмалы) жоғарылығы оның тек қана орналасуында емес екендігін қосымша зерттеулер көрсетті. Тұтыну сапасы жоғары объектілердің оларға әсері бар екендігі де сонда анықталды.

Рынокты зерттеудің келесі қадамы рынокта болып жатқан өзгерістердің  өлшемін   анықтау,   оларды  сандық  бағалау. рынокты жалпы сараптау процесінде кеңінен қолданылатын тәсілдердің бірі рыноктың жағдайын анықтап, көрсеткіштерінің динамикасын сипаттап олардың индексін  шығару төсілі болып табылады. Индекс дегеніміз есептік кезеңнің кайсыбір көрсеткішінің (мысалы,  бағаның) ұқсас базалық (иегіз болып саналатын) көрсеткішке динамикасын өлшеуге көмектеседі, оны қолдану өте тиімді болуы мүмкін. Бірақ, оны   сауатты   пайдалану   қажет.   Мысалы,   тұрғын   үйдің бастапқы рыногындағы бағаның өсуі сұраныстың жоғарылауы,  құрылыс шығындарының ұлғаюы,  салынып жатқан тұрғын үйдің пайдаланылған материалдар түрлері бойынша құрылымының   өзгеруі   т.б.   сияқты   бірқатар   жағдайдың салдары болуы мүмкін.

 

2. Рынокты сегменттеу дегеніміз — физикалық және экономикалық сипаттамаларына қойылатын жалпы талаптарға сәйкес топтастырылған жылжымайтын мүлік тұтынушыларын дербес, бөлек қарастыру. Сегменттерге бөлу рынокты толықтай сараптаудың орнына, оның құрамдас бөлігіне назар аударуды қалайды, сөйтіп, осы сегментте жұмыс істеудің ерекшеліктерін анықтауды (егер фирма рыноктағы өз ксңістігін іздеген болса) немесе объектінің бәсекеге қабілеттігін анықтауды (егер әңгіме жылжымайтын мүліктің жекелеген объектісі туралы болса) көздейді.

Жылжымайтын мүлік рыногында жүргізілетін сегменттеу бірқатар белгілер негізінде жүзеге асады. Олар: географиялық орналасуы, физикалық сипаты, объектілердің қызмет көрсету түрі т.б. болуы мүмкін. Мысалы, Ресейдің  Мәскеу, Санкт-Петербург сияқты ірі қалаларындағы риэлтерлік фирмалардың тәжірибесінде тұрғын үйдің қайталама рыногындағы объектілердің сегменттелуі — ескі үй, күрделі жөндеуден кейінгі ескі үй, сталиндік үйлер, хрущевкалар, брежневкалар, 60—70 ж.ж. панельді үйлер, 80—90 ж.ж. панельді үйлер, кірпіштен салынған үйлер деген сияқты сипаттамалар арқылы жүзеге асады екен. Объектілер сипатының анықтамасының бейберекеттілігіне қарамастан оларға тән белгілер — материалдың типі, орналасқан ауданы, төбесінің жабылуы, бөлмелерінің, қосалқы кеңістіктерінің сипаты арқылы қандай сегментке жатқызу қажеттігі туралы хабардар болуға тұрарлық ақпараттар екендігі даусыз. Ең бастысы осылайша сегменттеудің өзі тұрғын үйді сатып алушының мақсатын түсінуге, оның мүмкіндіктері мен ойларын білуге, сөйтіп қандай бір болмасын клиентпен жұмысты сауатты жүргізуге көмектеседі, нәтижесінде мәміле жасалып, коммиссиялық төлемге қол жеткізіледі.

Бастапқы тұрғын үй рыногындағы сегменттеудің жөні бөлектеу, бұл рынокта тұрғын үйлерді басқаша жіктейді:

— элиталық тұрғын үй (қаланың мәртебелі (престижный) ауданы, экологиясы таза, кірпіштен салынған ғимарат, жер асты гараж, автотұрақ, күзет, автономды жылу тұрғындардың әлеуметтік бірыңғайлығы, пәтер кеңістігінің молдығы, ас үйдің кендігі, санузел, лоджия, холл т.б.);

— сапалы тұрғын үй  (мәртебелі  аудан,  экологаялық қауіпсіздік, кірпіш, үлкен габаритті пәтер, көлемді ас үй, лоджия (балкон));

—  типтік тұрғын үй (экологиялық қауіпсіздік,  соңғы сериялы кірпіш немесе панел үй, оңаша бөлмелер, бөлек санузел, балкон);

—арзан тұрғын үй (жоғарыда көрсетілген артықшылықтардан ада).

Сегменттеудің мызғымас белгісі дейтіндей негіздер жоқ және олай болмайды да. Маңыздысы, сегменттеу арқылы шын мәнінде біртектес объекгілерді біріктіру (және оларды сатып алуға ниеті бар тұтынушыларды да), сегменттердің шектерін анықтау арқылы экономикалық негізді шешімдер қабылдап сату операцияларында жетістіктерге жету.

Рынокты сегменттеудің негізіне басқа белгілерді де алуға болады, айуалық жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттары да бірегей көрсеткіштер тобына жатады. Сегменттеу негізіне тұтынушьшардың өздерін де жіктеп алуға болады. Мысалы, коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногындағы тұтынушьшарды былайша жіктеп қарастыруға болады:

1. Мекемелер, сақгандыру, қаржылық  ұйымдары: бұлардың қызметі, біріншіден, келушілер ағынымен тікелей байланысты, екіншіден, оларға қалыпты жұмыс істеу үшш өзара көне мемлекеттік билік органдарымен тұрақты байланыста болу қажет. Сондықтан, олар қаланың орталығындағы ғимарат үшін жоғарырақ жалдау ақысын төлеуге әзір.

2. Өндірістік ұйымдар: бұлардьщ кейбіреулері үшін орта-м.іічіа сәнді офистің болғаны маңызды. Ал, өндірістік ғима-раттарды олар қала шетінен көргісі келеді, себебі онда жалдау п і.ісы, өрине, төменірек болады.

3. Сауда ұйымдары: бұлардың бағыт-бағдары  тауар сипатына тәуелді болып келеді (азық-түлік, өнеркәсіптік тауарлардың   сатушылары,   қатардағы   сатып   алушылар   үшін, шиталық клиенттер үшін т.б.).

Сауда сипатына сәйкес ғимараттардың орналаскан жеріне қарап әр түрлі болуы мүмкін:

- азық-түлік   тауарларын   саудалайтын   кәсіпорындар үшін  олардың тұрғындарға жақын болғаны  маңызды;

- элиталық тауарлар сататын кәсіпорындар үшін мекемелер орналасқан жерлерге немесе көлік магистралдарына жақын болуы тиімді;

— күнделікті тауарлардың сауда-саттығымен айналысатын кәсіпорындар үшін қоғамдық транспорт маршруттарына жақын болғаны қолайлы.