Лекции по "Экономике"

—сатылған объектілер мен бағаланудағы объектілердің сатылу шарттары, салынған жері, физикалық сипаттамалары бойынша салыстыра сараптау;

—табылған айырмашылықтарына қарай сатылатын және бағалау үстіндегі объектілердің сату бағасына түзетулер енгізу;

—түзетілген бағалар жөнінде келісу, сөйтіп бағалану үстіндегі объектінің құнын анықтау.

Обектіні бағалау кезеңнің әрқайсысының өз орны бар, дегенмен бағалану үстіндегі объектінің құнын анықтау үшін "түзетулердің" маңызы ерекше. Бағалау жүргізілген кезде бағалаушы әрбір түзетудің бағасын анықтауы қажет. Қорытындысында сатылатын жылжымайтын мүлік объектісінің шынайы ағымдағы, рыноктык бағасына мейлінше жақындап мәміле шарттарына кірісуге де болады.

Табысты (ренталы) капиталдандыру әдісінің басты идеясы бойынша жылжымайтын мүліктің бағасы оның болашақта әкелетін табыс мөлшерімен анықталуы тиіс. Мұндай табыстар қатарына мыналар жатады:

— жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түскен табыс;

— жылжымайтын мүлікті қдйта сатудан түскен табыс.

Табысты капиталдандыру әдісінің негізінде белгілі формула жатыр, яғни табыс құн мен капиталдандыру ставкасының көбейтіндісіне тең.

Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері универсалды (әмбебап) мәнге ие, дегенмен жылжымайтын мүліктің жекелеген типтерінің өзіндік ерекшеліктері бар. Сол ерекшеліктерді ескеру жылжымайтын мүлік объектілерінің функционалдық қызметіне барынша сайма-сай келуіне ықпал етеді. Мұның өзін мүлікке сай ерекшелік немесе фактор деп те атауға болады. Бұл жердегі ең маңызды мәселе объектінің "орналасқан жері" түсінігі болып табылады. Объектінің орналасқан жері көрсеткішінің жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтаудағы атқаратын рөлі зор.

Осы түсініктің мәні мен мағынасы жылжымайтын мүліктің әрбір типіне қатысты әр түрлі болып келеді:

—тұрғын жылжымайтын мүлік үшін оның орналасуының маңызы — әлеуметтік инфрақұрылым объектілеріне, қоғамдық көлік маршруттарына, демалыс орындарына, өнеркәсіп кәсіпорындарына жақындығы;

—бөлшек сауда нүктелері үшін — жүргіншілері мол көше қиылыстарына, жұмысшы, қызметкерлері көп кәсіпорындар мен ұйымдарға, халық көптеп жиналатын спорт, өнер кешендеріне жақындығы;

— офистік ғимараттар  үшін  —  мәртебелі  аудандарға, билік органдары орналасқан  аудандарға,  жол-көлік магистралдарына жақындығы.

Сонымен қатар, жьшжымайтын мүліктің әрбір типінің озіне тән факторлар жиынтығы болады және олар мүліктің тұтыну сапасына әсер ету арқылы жылжымайтын объектінің бағасын өзгертеді. Бұл факторлар жылжымайтын мүліктің белгілі бір сапалық және сандық сипаттарында орын алады.

Тұрғын жылжымайтын мүлікке салынған ауданының мәртебелігі, біртектес әлеуметтік орта, қауіпсіздік, қосымша қолайлылық сиякты факторлардың әсері едәуір.

Тұрғын жьшжымайтын мүлікке, атап айтсақ мынадай сипаттамалар тән.

Пәтер сипаттамасы:

— бөлме саны;

— жалпы көлемі;

— ас үй көлемі;

— қабаты;

— санузел сипаттамасы;

— қоқыс қүбыры;

— балкон/лоджия;

— пәтер төбесінің биіктігі.

 Ғимарат сипаттамасы:

— ғимараттың типі және материалы;

— тұрғызылған жылы (күрделі жөндеуден өткен жылы);

— лифтінің бар болуы;

— күзеттің бар болуы;

— автотұрақгың бар болуы;

—көршілердің мінездемесі.

Ғимараттың тұрған ауданының сипаттамасы:

— кала орталығына дейінгі қашықтық;

— қоғамдық көлікке дейінгі жолға кететін уақыт;

— спорт, демалыс орталықтарының жақындығы;

— әлеуметтік  және   сауда   орталықтары   объектілеріне жақындығы.

Сауда үйлері:

—  орталық көшелер бойына орналасуы;

—  орталық көшелерге қараған фасад ұзындығы;

—  қиылыстарда орналасу мүмкіндігі;

—  сауда үйлерінің сыйымдылығы;

—  қоймалардың бар болуы;

—  тиеу-түсіру жұмыстары үшін мүмкіндіктер;

—  бәсекелестердің жақындығы т.с.с. Офистік үйлер:

—  қаланың әкімдік орталығына жақындығы;

—  коммуникация  —  байланыс мекемелерінің жақындығы;

—  автотұрақ мүмкіндігі;

—  күзеттің бар болуы;

—  қосымша қызмет көрсетулердің бар болуы.

Офистік ғимараттарда жекелеген сипаттамалардың бар немесе жоқ болуы салдары оларды сапа деңгейі және жалдау ақысы деңгейі бойынша жіктеудің негізі болады.

Объектінің бағалылығын жоғарылататын немесе кемітетін сипаттамалардың сандық мәнін анықтау — бағалаушы жұмысының ең маңызды құрамдас бөлігі. Функционалдық пайдаланылуына қарай объектінің бағалылығына қайсыбір сипаттаманың қаншалықты әсер ететінін бағалаушының талдау-сараптаулар арқылы тап басып білуіне мүмкіндіктері мейлінше мол болатындығы белгілі нәрсе.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Жылжымайтын мүлікті бағалау түсінігі
2. Жылжымайтын мүлік нарығын бағалау  принциптері.
3. Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері.
4. Нарықтың ерекшеліктері

 

Лекция 8. Жылжымайтын мүлікті қаржыландыру

Жоспар: 1. Жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың жеке меншік және қарыз құжаттары   

                      көздері

                  2. Дамуды қаржыландырудың негізгі  әдістері.

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Жылжымайтын мүлікті дамыту үшін қаржыландыру көздері мен механизмі мәселелерінің алатын орны ерекше. Сайып келгенде, аталған проблеманы екіге бөліп карастыруға болады:

1. Жобаны  кдржыландыру кезінде  жеке  және  қарыз қаражаттары  арақатысын анықтау.

2. Сыртқы қаржыландыру көздері  мен механизмін анық-тау және  оларды қайтару ресурстарын қарастыру.

Жылжымайтын мүлікті дамыту жобаларын сыртқы қаржыландыру көздерінсіз атқару мүмкін еместігі ақиқат жағдай болғандықган ең қолайлы вариант жеке капиталды мейлінше тиімді пайдаланумен қатар сыртқы қаржы көздерін жобаны дамыту әрекетіне тарта білу көкейкесті мәселелер қатарынан орын алады. Жеке меншік қаражат есебінен қаржыландырудың бірнеше варианты белгілі:

— таза пайда есебінен;

—  амортизациялық төлемдер есебінен;

— акция эмиссиясы және акционерлік капитал мөлшерін көбейту есебінен.

Аталған әрбір вариант өзінің жағымды және жағымсыз жақтарымен ерекшеленеді. Айталық, пайданы инвестициялық мақсатқа жедел жұмылдыруға болады, бірақ салықты төлегеннен кейін ғана, сондықтан пайда есебінен инвестицияланған әрбір теңге пайдаға салық ауыртпалығын күшейте түседі.

Амортизация, бір қарағанда фирма үшін ештеңеге тұрмайтын инвестиция көзі сияқты көрінуі мүмкін. Дегенмен біріншіден, оның мөлшері амортизациялық төлем нормасымен шектелген (5%) және жеделдетілген амортизация жағдайында оның мөлшері екі еседен артпайды, екіншіден, амортизация кәсіпорын мүліктерін жөндеп, жаңғыртуға арналған қаражат, оны инвестиция есебінде пайдалану жаб-дықгарды жөндеу, алмастыру жұмыстарын тоқгатумен бара-бар; үшіншіден, амортизациялық аударуларды көбейту пайда дсңгейінің төмендеуіне әкеліп соғады (дивидендтердің дсңгейін де) да сыртқы инвесторлар үшін кәсіпорын тартым-дылығын кемітеді.

Жеке меншік қаражаттың үшінші көзі — акциялар шығару есебінен мүмкін болады дедік. Бұл қаражаттың бағасы акцияларға инвестиция салған акционерлердің дивидендтер мөлшері талабымен есептеледі. Бұдан басқа акционерлік капитал мөлшерін өсіру шығарьшған акциялар құнын төлеу қажеттілігіне сондай-ақ акционерлер санының көбеюіне байланысты фирма меншігіне бақылауды жоғалтып алу қаупіне сжеліп соғады.

Жобаны қаржыландыру үшін жеке меншік қаражатты пайдалану туралы шешім қабылдағанда дамытушы оның бағасын сыртқы карыз төлемі бағасымен салыстыруы тиіс, сонда кдйсысы тиімдірек екендігі белгілі болып шығады.

Жеке меншік және қарыз қаражаттарының оптималды арақатысын анықтау үшін мынадай критерийлерді қолдану қажет:

1. Жоба тиімділігі мен қарыз  қаражаттары құны (бағасы) арақатысы жеке меншік капитаддың табыстылығын қажетті деңгейде қамтамасыз етуі тиіс (жобаның жалпы тиімділігі деңгейінен төмен емес). Мұны мынадай мысалмен көрсетуте болады. Екі жоба бар делік. Екеуі де бірдей қаржы мөлшерін — 1000 млн. теңгені қажетсінеді. Екі жоба да бірдей пайда әкеледі, әрқайсысы 200 млн. теңге. Егер салық төлеуді есептемесек, жобалардың табыстьшығы да бірдей — 20%. Бірақ, бірінші жағдайда жобаны кдржыландыру үшін жеке меншік қаражат пайдаланылады, ал екінші жағдайда жеке меншік қаражат 500 млн. теңге, кдрыз — 500 млн. теңге мөлшерін құрайды. Кдрыз қаражатын пайдаланудың проценттік ставкасы 15%-ды құрайды. Сонда жеке меншік қаражат-тың табыстылығы қандай болар екен? Бірінші жоба бойынша жекеменшік қаражаттың табыстьшығы жалпы табыстылыққа тең болады да, сол 20%-ды құрайды. Екінші жоба үшін жағдай бөлектеу. Жеке меншік қаражаттың табыстылығын анықтау үшін біз алынған пайдадан қарыз қаражаттары үшін төленген соманы шығарып тастауымыз керек. Ол — 75 млн. теңге (500 млн. теңгенің 15%-ы). Соған сәйкес жеке меншік қаражаттың табыстылығы бұл жағдайда 25%-ға тең болады (125 млн. т. : 500 млн. т. х 100). Сонымен, екінші жобада қарыз қаражаттарын пайдалану жеке меншік қаражаттың табыстылығын 20-дан 25%-ға көтеруге мүмкіндік береді. Жеке меншік қаражат табыстылығының қарыз қаражатын пайдалану есебінен өсуін қаржы теориясында қаржылық рыча әсері деп атайды. Бұл әсер табыстылықтың қарыз қаражать бағасынан артуы есебінен пайда болып онды нөтиже бере-тіндігі белгілі болып отыр. Бұдан басқа да вариант туындауы мгүмкін — егер қарыз қаражаты бағасы 15% емес 25% болған күнде, жеке меншік қаражаттың табыстылығы көрсетілген 15% мөлшерінде қалып, бірінші жобадағыдан төмен болар еді де, қаржылық рычаг әсері теріс мәнді көрсетер еді. Бұл мысалға пайдаға салықты кіргізетін болсақ, онда шынайы көрініске ие болар едік. Әрине, салық салу көрсеткішін ендіру кдржылық рычаг әсеріц пайдаға салық салу ставкасы мөл-шеріне кемітеді, бірақ жеке меншік қаражат табыстылығы, бірінші жобамен салыстырғанда бәрібір жоғары боп кала береді.

2. Жеке меншік және карыз қаражаттары  арақатысы жеке меншік пайда  үшін "салықтық қалқан" жасауы  тиіс. Қарыз  қаражатын пайдалану  жеке меншік қаражаттың табыс-тылығын  жоғарылатуға мүмкіндіктер беріп, қарыз қаражатын пайдаланғаны  үшін төлем деңгейінің жоба табыстылығынан төменгі дәрежеде болуы жалғаса береді екен. Оған қоса, егер жобаны қаржыландыру үшін қарыз қаражаты пайдаланылса кдрыз қаражаты иесіне төленетін проценттер салық салуға дейінгі пайдадан шегерім болып табылады. Бір фирмаға келіп түскен инвестициялардың сомасы қарыз және жеке меншік капитал комбинациясы болса, екінші фирма тек қана жеке меншік қаражатын пайдаланса, онда олардың айырмашылығы кдрыз қаражаты проценттері төлемінен алынбаған  салық сомасына тең болады.    

Бұндай үнем жобаның атқарылуы мерзімі бойынша байқалады,  сөйтіп жобаның келтірілген (приведенная)   құнын   "салықтық  қалкан"   деп   аталатын мөлшерге көбейтеді. "Салықтық қалқанның" көлемі кредит бойынша проценттік ставка капиталдандырылған ставкаға тең жағдайдағы жыл сайынғы салықгар үнеміне бара-бар болады.

3. Жеке меншік және қарыз капиталы  арақатысы сыртқы қаржыларды  тартуға мүмкіндік туғызуы қажет.

Біріншіден, сыртқы инвесторларға сенімділік сезімін үялату үшін жеке меншік салымның мөлшері жеткілікті болуы тиіс.

Бұл арада дамытушының (деволопер) жеке капиталының жалпы қаржы көлеміне қатынасымен қатар, жеке меншік капиталдың фирма инвестициясы көлеміне қатынасы да врекше мөнге ие болады.

Екіншіден, инвесторға ұсынылған табыстылық дедгейі і.іқтимал балама инвестицияларға қатысты бәсекелік мүм-кіидігі жоғары болғанда ғана жоба діттеген мақсатына жетеді. Инвестордың негізгі мақсаты неғүрлым жоғары пайдаға жету ікендігі баршаға мөлім жағдай ғой.

 

2. Жылжымайтын мүлік дамуын қаржыландыратын жобалардың шетелдік тәжірибесін сараптау, оларды жүзеге асыру негізінде үш варианттың біреуі жататындығын көрсетеді:

1) қысқы мерзімді қаржыландыру  есебінен (әдетте, кредиттік инвестор  — коммерциялық банктің есебінен);

2) ұзақ мерзімді қаржыландыру  есебінен (тікелей — зейнетақы қоры, сақтандыру компаниясы, ипотекалық банк);

3) қысқа және ұзақ мерзімді  қаржыландыруда үйлестіру есебінен.

Әрине, қысқа мерзімді кредиттеу (қаржыландыру) мен ұзақ мерзімді кредиттеудің бір-бірінен айырмашылықгары бар. Батыс елдерінде біріншісін —немесе, екіншісін финанс деген терминдермен түсіндіреді.

Ұзақ және қысқа мерзімді қаржыландырудың айырмашы-лықтары мынадай жағдайларға байланысты:

1. Кридетті қамтамасыз етуге.

2. Кредитті беру технологиясы  және оны қайтару механизміне.

3. Кредиттеу   және    оны   басқару   механизмдерімен байланысты тәуелдіктеріне.

Құрылысқа арналған қысқа мерзімді банктік кредиттеудің "корпоративтік" және "жобалық" деген нысандары (формалары) бар.

Бірінші жағдайда банкті компанияның орнықтылығы, оның активтері, пайдалылығы және ақша қаражаттарының ағыны кызықтырады.

Екінші, "жобалық" кредиттеу жағдайында осы жобаның өзі кредитті қамтамасыз ететін құрал ретінде танылады. Мұның өзі, өрине, аса сенімді камтамасыз ету құралы емес.

Ұзақ мерзімді кредит тек қана сенімді кепілдік жағдайында беріледі, ал ондай кепіддік рөлін жылжымайтын мүлік қана атқара алады.