Лекции по "Экономике"

Операдиядық шығындар объектінің калыпты кызметін камтамасыз етуге арналған шығындар. Олар тұрақты және айнымалы болып екіге бөлінеді.

Тұрақгы шығындар объектіні қамту (жүктеу) деңгейінен тәуелсіз шығындар болып есептеледі. Оған жылжымайтын мүлікке салық, мүлікті сақтандыру шығындары жатады. Пайдалану шығындарының да бір бөлігі түрақты шығындар сомасына кіреді (мысалы, объектіні автономды (дербес) жылыту шығындары).

Айнымалы шығындардың мөлшері объектіні камту (жүктеу) дедгейінен тікелей тәуелді. Айнымалы операциялық шығындардың тізбегі мынадай болып келеді:

— басқару шығындарының негізгі бөлігі;

• коммуналдық қызметтер;
• қызметшілердің еңбек ақысы;
• жалдаушыларды келтіруге, келісім-шарт жасауға арналған шығындар;
• үйлерді жөндеу, өрлеу, үстауға арналған шығындар;
• қауіпсіздікті камтамасыз ету шығындары;
• сантехника, электрожабдықтар, жиһаздар т.с.с. ауыстыруға арналған шығындар.

Ғимараттың кейбір элементтерін ауыстыруға кеткең шығындар, әлбетте таза операциялық шығындар деңгейіне әсер етеді. Дегенмен, олардың мөлшерін кеміту жылжымайтын мүлік объектісінің жалдаушылар алдындағы тартымдылығын төмендетеді. Осыған байланысты қаражаттың жанжақты негізделген шығындары тұрақгы, таза операциялық табыс алудың шарты болып есептеледі.

Сонымен, таза операциялық табыс дегеніміз — жылжымайтын мүліктен түсетін нақты табыстар мен жылжымайтын мүлікті үстауға арналған операциялық шығындардың айырмасы.

Операциялық шығындардың деңгейі жылжымайтын мүліктен алынатын пайда мөлшеріне тікелей әсер етеді. Алматының бизнес-орталықгарының іс-тәжірибесін сараптау, жалдаушының таңдауына олардың төмендегідей сипаттамалары әсер ететінін көрсетті:

- автотұрақ қызметі;

- тамақтануды үйымдастыру;

- тәулік бойынша жүмыс;

- сыпайы күзет;

- оптикалық-талшықтық кабелге қосылу мүмкіндігі. 
Таза  операциялық табыс; көрсеткіші  негізінде  салық салуға дейінгі ақша қаражаттары ағынын есептеуге болады:                                            

 А.Қ.А. = Т.О.Т — күрделі шығындар  — қарызды өтеу.

АКА — ақша қаражаттары ағыны.

Т.О.Т. — таза операциялық табыс.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Жылжымайтын мүлікті басқару
2. "Үлестік" қаражаттарды тарту
3. Табыстар мен шығындар мөлшері қалыптасуын айғақтайтын негізгі көрсеткіштер
4. Басқарушы мен меншік иесінің қатынастарын басқару әрекеттерінің, басымдықтары
5. Айнымалы операциялық шығындары
6. Инвестициялық жылжымайтын мүлікті басқару

 

Лекция 10. Ипотекалық несиелеудің  негізгі үлгілері және оның Қазақстандағы перспективалары

Жоспар: 1. Ипотекалық несиелеудің мәні және  негізгі принциптері.

                  2. Ипотекалық несие түрлері.

                  3. Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің  проблемалары мен перспективалары

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Жылжымайтын мүлік рыногына катысты ипотекалық кредиттеу осы сферадағы ең ірі қайшылықтардың бірі — жылжымайтын мүлік объектілерінің жоғары құны (бағасы) мен жылжымайтын мүлікті ықтимал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі арасындағы кайшылықты шешу мақсатында қолданылатын механизм.

Түтынушы үшін ипотекалық кредиттеу — түрғын үйге деген кажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықта шешу әдісі.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық кредиттеу рыноктағы сұранысты кеңейту механизмі.

Каржы рыногы үшін ипотекалық кредиттеу — табыс пен тәуекелдің тұрақты қайшылығын шешу тәсілі.

Ипотекалық кредиттеуді дамытудың негізгі принципі — ипотекалық кредиттеу механизмдері оның қаржылық рыноктағы бәсеке қабілеттілігін қамтамасыз етуге тиіс.

Ипотекалық кредиттеуді дамыту негізінде мынадай идеялар жатыр:

• жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын    олардың    ағымдағы   төлем    кабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау;
• жылжымайтын  мүлікті  дамыту  мен  алуды  (сатып алуды) қаржыландырудың ресурстық базасын кеңейту;
• қаражаттары    ипотекалық    кредиттеуге    тартылған инвесторлар үшін каражат кайтарымдылығы мен табыс табу сенімділігін қамтамасыз ету.

Аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесі проблемаларды шешу қажет:

• кредит қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепілдіктер жасау;
• кредиттік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы механизмдерді ойластыру;

           —  қарыз алушылар үшін де ипотекалық  кредиттеудің мәні мен маңызын анық көрсететін механизмдерді  іздеп табу.

Тұрғын үй қүрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына ипотекалық кредиттеу мен құрылыс жинақтары (строительные сбережения) жүйесі жатады Қазақстан үшін де тұрғын үй саясатының басым бағыты - ипотекалық кредитгеу мен құрылыс жинақтары.

Тұрғын үй саласындағы рыноктық қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда 1991 жылдан басталды. Содан бергі уақыттарда "Мемлекеттің иелігінен алу және жекешелендіру" "Меншік туралы", "Кепілдік туралы", "Инвестициялық қызмет туралы", "Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы", "Жылжымайтын мүлікке қүқықгарды мемлекетгік тіркеу жәнё олармен мәміле туралы" т.б. тұрғын ұй сферасында рыноктық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалды.

Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға жасау мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Тұрғын үйге сұраныс деңгейі қалыптасып үлгерген орталықгарға Алматы, Астана қалалары және өнеркәсіптің өндіруші, өндеуші салалары орналасқан аймақгар жатады. Тұрғындардың баспанаға сұранысын көп жағдайларда жаңа отбасылар пайда болуы, көші-қон деңгейі, күрделі үй шаруашылығы саны сияқгы демографиялық көрсеткіштер анықгайды.

Қазақстанда жалпы туу коэффициентінің төмендеу ұрдісі байқалады. Жергілікті жылжымайтын мүлік рыноктардағы ситуацияны сараптасақ сураныс Алматы мен Астанада және Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен сияқты облыс орталықтарында салыстырмалы тұрде жоғары.

Сандық көрсеткіштерге қарап Кдзақстандағы баспана мәселесі ойдағыдай шешілген деп те кэлуыңыз әбден мүмкін. 15 млн. халқы бар республикада тұрғын үй алаңы 253 млн2 метрді қүрап, әр адамға 17 м2-тан келеді екен. Бірақ, жақынырақ қарастырғанда бұл сферада кәдімгідей кемшіліктер бар екендігіне көз жеткізуге болады.

   Түрғын үй жағдайын жақсартуға  мұқтаж 264 мың отбасы және оған  қоса 2 млн2 метр тозған үйлер бар екендігін ескерсек, онда Казақстанда жылына 3—3,5 млн шаршы метр жаңа баспана салу міндеті түрғанын көреміз. Соңғы жылдары түрғын үй мәселесінің өткірлігі миграциялық процестерге байланысты азайып тұр, сондықтан тұрғын үй рыногында сұраныстан артып кеткен жағдай қалыптасты. Тұрғын құрылысы бойынша Республикалық статистика екі үрдісті көрсетеді. Біріншісі — мемлекеттік емес секторда салынып жатқан түрғын үйлердің өзіндік салмағының жоғарылауы, жеке меншік үй құрылысы көлемінің артуы. Екіншісі—үйдің бастапқы рыногындағы бағалардың қайталама  бағаларынан 1,5—2,5 есе қымбаттығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттеу проблемасын шешудің негізгі жолы рыноктық механизмдерді дамыту бағытында жағдайлар туғызу, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды кредиттік-қаржылық сфераға бағьптау болып табылады. Ипотекалық кредиттеу рыногын калыптастыруды қаржыландыру ресурстары отбасы табысы жөне түрғындардың меншікті қаражаттарынан құралатын көрсеткіш. Жеке түлғаларға кредит берудің соңғы жыддардағы төжірибесіне сүйенсек, жақын жылдары карыз алушылардың жиынтық саны жылына 2—3 мың адамды қамтитын түрі бар.

 

2. Карыз алушылар арасында бесеке туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:

• ипотекалық кредиттеу мерзімінің үзақгығы (15—30жыл шектерінде);
• берешекті қайтару мен процентгерді телеу төртібі, негізгі   берешектің   қайтарымы  мен   проценттердітөлеудің қабылданған кестесіне байланысты ипотекалық кредиттер екі базалық типке шоғырланады.

1) проценттерді де кредиттің негізгі сомасын да бірден және толықгай төлеу;

2) берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.

Ипотекалық кредиттеудің осы екі типі негізінде олардың бірнеше нақгы түрлерін ажыратуға болады. Олар:

- бір қалыпты төлеу — карыз алушы кредит мерзімінің әрбір   кезеңінде   бір-біріне   тең   сомаларды   төлеп отырады;

- кредитті тізбелеп төлеу -негізгі сома бірдей бөліктермен төленеді де,  оның сомасы азайған  сайын проценттік төлемдер де кеми береді;

- төлем сомасын ұлғайта қайтару-алғашқы төленбеген нақты, сомалар кейінгі төлемде есептеледі;

- кредит  сомасының   белгілі   бір   кезеңдерде қайталануы — әрбір уақыт кезеңінде кредиттің келісілген сомасы   қарыз   алушының   есепшотына жіберіліп 
отырады. 

Ипотекалық кредиттеудің көп турлілігі нақты қарыз алушының мүдделерін ескереді, оның табыс динамикасы ерекшеліктерімен санасады, сөйтіп қарыз алушының табысы мен жылжьшайтын мүлік бағасы арасындағы қайшылықгарды шешудің екі жаққа да қолайлы варианты тандалып алынады

Ипотеканың түрлері көп болған сайын, оны пайдаланатын қарыз алушылар шеңбері де кеңейе түсері сөзсіз. Соны мен бірге ипотека түрлерінің көбеюі кредитордың тәуекел денгейін де көтеріп жібереді және дер кезінде қайтарылмау қаупін үлғайтады.

Тәуекелді басқару проблемасы ипотекалық кредитгеу бағдарламасын жүзеге асыру барысында пайда болатын ірі мәселелердің бірі. Егер бұл проблема оңтайлы шешімін таппаса ипотекалық кредиттеу өзіне тән артықшылықтарын жоғалтып, оның орнын капиталдар рыногын инвестициялаудың басқа варианттары басып кетуі қаупі де жоқ емес.

   Ипотекалык кредиттеу  кезінде негізінен тәуекелдің  екі түрі бой көрсетеді. Олар — кредиттік жөне проценттік тәуекелдер. Кредиттік төуекел — қарыз алушының берешекті өтеу мен   процентті   төлеуге   қабілетсіздігі   немесе   кепілдікке берілген мүліктің  қарыз  алушының  кредитор  алдындағы міндеттемелерін орындауға жеткіліксіздігі. Кредиттік тәуекелді басқарудың негізгі тәсілдеріне андеррайтинг процедураларын қолдану жатады.

Андеррайтинг дегеніміз — кредит беру немесе беруден бас тарту мақсатында қарыз алушының қаржылық жағдайы және кепілдікке беретін жылжымайтын мүлкі туралы мәліметтерді жинау, тексеру және өңдеу.

Андеррайтинг екі құрамдас бөліктен тұрады;

1. қарыз алушының кредит пен процентті қайтару мүмкіндігін көрсететін табыс деңгейн бағалау;
2. Кепілдікке берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау.

 Қарыз алушының төлем мүмкіндігін тексеру үшін негізінен үш көрсеткіш зерттеледі.

Тұрғын үй үшін төлем ауыртпалығы коэффициенті кредитті өтеу мен проценттерді төлеудің айлық сомасының бір айдағы табысмөлшеріне қатнасы;

1. ұзақ мерзімді   ауыртпалық  коэффициенті   —   үзақ мерзімді кредиттер бойынша барлық төлемдердің бір айлық табысқа қатнасы;
2. қарыз   алу   коэффициенті   —   кредит   сомасының кепілдікке алынатын жылжымайтын мүлік құнына қатынасы. Кредиттік тәуекелден басқа кредитор проценттік тәуекелден  қорғану мүмкіндігіне ие болуы тиіс.

    Проценттік тәуекел дегеніміз  қарыз алушылардың ипотекалык  кредиттер үшін төлейтін проценттері  деңгейі мен ипотекалық банктер немесе ипотекалық делдалдардың инвес-торларға төлейтін проценттері деңгейі арасындағы теріс мәнді айырмашылық туындауы тәуекелі.

Теріс мәнді айырмашылық туындауының негізгі себепкері — инфляция, сондықган инфляция әсерін есептеу проценттіқ теуекелге карсы күрестің басты бағыты болып табылады. Инфляция қарқыны жоғары, және оны болжау қиындыққа түсетін жағдайларда ипотекалык. кредиттеудің белгіленген (бекітілген) ставкасынан, кредиттеудің басқа түріне көшкендегі ахуал төуекелді азайтуға өз әсер — жәрдемін тигізеді. Оларға, ставкасы "қалықтайтын" ипотекалық кредиттер және "табысқа ортақ" ипотекалық кредиттеу жатады.

Ставкасы калықтайтын ипотекалық кредиттеу инфляция мәселесін проценттер деңгейін белгілі бір индекске қосактау арқылы шешеді. Индекс жоғарылаған сайын ставка да өседі, егер индекс төмендесе проценттік ставка да кеми бастайды.

Бекітілген ставкасы бар ипотекалар мен қалықгайтын ставкалы проценттің негізінде ықтимал комбинацияларды "гибридтік" ипотека деп атайды. Гибридтік ипотека жағ-дайында алғашқы үш, бес, жеті жылға бекітілген ставка қолданьшады да, уақыт өте келе жыл сайынғы индексациялау арқылы қалықтау ставкасы пайдаланылады.

Ипотекалық кредиттеудің "табысқа ортақ" түрі инфляция мәселесін оның әсерінен (кесірінен) келетін шығынды табыс есебінен жабуды қарстырады.

"Табыска ортақ" ипотеканың екі түрін ажыратуға болады:

1) сату бағасының сатып алу бағасынан артық мөлшерінен кредитордың өз үлесін алатын, ипотека;

2)кредитор әз үлесін операциялық табыстан алатын ипотека.

 Ипотеканың  бірінші  түрінің  шарты  бойынша алушы кредитті рыноктық ставкадан төмен деңгейде алады ал кредитор болса объектінің сату бағасының сатып алу бағасынан артығының бір бөлігіне ие болады. Процент ставкамен кредитордың "табысқа ортақ" үлесі арнайы келісім- шартта қарастырылады. Мұндай келісімдердің ең ұзақ мерзімі әдетте 10 жылға дейінгі уақыт аралығын камтиды. Он жыл өткеннен соң объект қайта қаржыландырылады, тіпті кредитордың өзі жобаны қайта қаржыландыруға міндеттеме алады.