Лекции по "Экономике"

Рыноктың жағдайы: Испания түтастай алғанда қымбат ел емес, жылжымайтын мүлік бағасы Еуропа елдерінде қалыптасқан бағалардың төменгі нүктесіне орналаскдн.

Түркия

Орташа пәтердің (4—5 бөлмелі — алаңы 90 м2) орта бағасы 40 мың долл. қүрайды. Стамбулда орташа пәтер қүны 60 мың долл. Босфор жағасында салынған вилла — 2—3 млн. долл. Ең төмен бағалар Анкара қаласы маңындағы кенттердегі тәуір коттедждер — 10—12 мың долл. түрады.

Артықшылықтары

1. Визасыз режим.

2.Жылжымайтын  мүлікке  салық  —   0,4—0,5%,  жер салығы — 0,6%.

3.Шетелдіктер, кейбір аймақгар  мен қалаларды қоспа- 
ғанда, барлық аумақгардан үйлер мен пәтерлерді ала береді.

Түтастай алғанда Еуропа елдеріне төн кұбылыс жалпы экономикалық ситуацияның жылжымайтын мүлік бағалары деңгейіне әсер етуі болып табылады. Экономикалық тоқырау кезінде жылжымайтын мүлік бағалары төмендейді. Экономика жандана бастағанда ол бағалар да жоғарылауын кайта жалғастырады. Дегенмен, Еуропада экономикалық конъюнктурадан тәуелсіз елдер де баршылық. Бүл елдерде жылжымайтын мүлік объектілерінің бағасы экономикалық тоқырау кезінде де төмендемейді. Мұндай елдер қатарына Мальта, Швейцария, Монако мемлекеттері жатады. Бүның басты себебі мәртебелі аудандарда үй салуға шектеулермен байланысты. Үй түрғызуға шектеулер сүраныстың үсыныстан

артып кетуін туындатады да бағалар деңгейінің үнемі жоғарылауына әкеліп соғады. Бұл елдерде үйді сатып альіп кайта сатудан пайда түсіруге әбден болады. Бағалардың төмендемеуінің тағы бір себебі, Монакодағы жьшжымайтьің мүлікке салық салынбайды. Мальтада жылжымайтын мүліктер өз бағалық деңгейінен төмен бағаланатын кездері бар. Осы сияқгы факторлардың әрекеттері үй (пәтер) бағаларың салыстырмалы тұрақгы қалыпта үстайды.

Швейцария

Бүл елдін жағдайы дәулетті және зиялы адамдар мекендеуі үшін арналғандай. Дайын жылжымайтын мүлік бағасының орта деңгейі 1 м2-қа 2870 пен 4500 долл. аралығында тербеледі. Қүрылыс кезеңі аяқгалмаған үйден пөтер алудьщ қүны одан 10—20%-ға төменірек болады.

Артықшылықтары

1. Барлығы дерлік объектілердің күйі жақсы қалыпта сақталған.
2. Мемлекет кауіпсіз.
3. XX  ғасырдың  өне  бойында  жылжымайтын  мүлік бағасы ешбір төмендемеген.
4. Жылжымайтын мүлікті жалға беруден, салықты қоса есептегенде  бір  жылда  объекті  қүнының  3%-ын  табуға болады.

Кемшіліктері

1. Швейцарияның 26 кантоны ішіндегі — Фрибург, Во және  Вале  кантондары  аумағынан  жылжымайтын  мүлік объектілерінің сатылмайтындығы.
2. Бір шетелдік алаңы 200 м2-қа дейінгі бір ғана объект сатып алуға қүқылы.
3. Объекті салынған жерді қоса есептегенде сатылатын жер телімінің мөлшері 15 шаршы метрден аспауы тиіс.
4. Шетелдік елге кіру визасын 6 айда бір рет үш айға ғана ала алады, яғни жылжымайтын мүлкі бар шетелдіктің ел аумағында  жылына  6  айдан  артық түруға  мүмкіншілігі қарастырылмаған.
5. Елде жылжымайтын мүлік сирек сатылады, бүл елдің тұрғындары өз үйлерін тастап (сатып) кетуді каламайды, сондыктан жылжымайтын мүлік сатып алушы өзінің назарын тек кана жаңа салынған объектілерге аударуы қажет.
6. Шетелдіктерге ипотекалық кредит берілмейді, берілген ол объекті қүнының 50% қүрайды. Өте қымбат кредит деген сөз.
7. Шетелдік сатып алған объектісін жьшына 8 айдан артық мерзімге жалға бере алмайды. Қалған 4-айда ол үйде өзі тұруы тиіс.
8. Жылжымайтын   мүлік   объектілерін   алыпсатарлық нысана жасауға, жергілікті заң бойынша тыйым салынған.

Рыноктың ағымдағы жағдайы: бағалардың жыл сайынғы түрақты өсуі шамамен 5—7%-ды құрайды.

АҚШ

Нью-Иорктегі тұрғын үй бағалары: студия — 60-тан 180 мың долл. дейін, бір жататын бөлмесі бар — 95—500 мың; 2 жататын бөлмесімен — 200—1000 мың; 3 жататын бөлмесі бар — 250—1200 мың; сән-салтанатты пәтерлер (6—7 жататын бөлмелері бар) — 750—5000 мың долл. тұрады.

Брайтон-Бичте: студия — 30—40 мың долл., 1 жататын бөлмесі бар — 50—120 мың; 2 жататын бөлмелі — 70—150 мың долл. түрады.

Флорида: 9—9,5 шаршы метр — 10 мың долл., алаңы 200 м2 бір кабатты үйдің ең арзаны — 89 мың долл. түрады.

Сан-Франциско: үш қабатты стандартты үй — 300 мың долл. аса, ал ерекше мәртебелі аудандарындағы сондай үйлер 1 млн. долл-ға дейін түрады.

Вашингтон: 4 жататын бөлмесі бар, үш қабатты мәртебелі үй (каладан 7—8 мың кщііықгықга) — 300 мың долл. түрады.

Артықшылықтары:

1. Бірқатар штаттарда жер телімдерін үй салуға міндеттенбей-ақ сатып алуға болады. Жер жыл сайын шамамен 20%-ға қымбаттайды.
2. Жылжымайтын мүлікке салық — жылына қүнының 1—1,5%-ын қүрайды.
3. Жылжымайтын мүлікке меншік иелегі туралы қүжаттың болуы, шақыру қағазынсыз-ақ елге кіру визасын алуға мүмкіндік береді.
4. Түрғын үйлерді жалға беруге рүқсат етілген.

Кемшіліктері

Шетелдіктер үй бағасын толық төлеу арқылы ғана сатьщ ала алады.

Сонымен, шетелдік жылжымайтын мүлік объектілеріщң тартымдылығын анықгайтын факторлардың көп нысанды, әр тұрлі және көпбағытты екендігіне куә болдық.

Егер нақгылай айтатын болсақ бұл факторлардың саны 40-ка жетеді екен. Жинақгаушы және негізгі критерий — пәтердің 1 м2 алаңының кұны жөне үйдің күны. Әдетте, әрбір жылжымайтьш мүлік сатып алушының өзіндік есебі бар екені мәлім. Клиенттердің (сатып алушылардың) мақсаттары былайша жіктеледі:

• өзі түрып, өмір сүруі үшін;
• отбасымен бірге түракты түруы үшін;
• демалыс үшін;
• бизнес үшін;
• коммерциялық мақсатта пайдалану үшін;
• сатып алып, пайда табу мақсатында қайтара сату үшін. 
  Әрбір нақгы жағдайда сатып алушы өз басымдықгарын

таңдауы кджет және оны ең маңызды деген (өзі үшін) факторлар жиынтығымен бағалауы тиіс.

Шетелдік жылжымайтын мүлік рыногындағы қажеттіліктерді кднағаттандыру мәселесінің едәуір күрделі екендігі белгілі, сондықган оны шешу үшін халықаралық маркетинг методологаяларын пайдалану қажет болатындығы даусыз.

 

Бақылау сұрақтары:

1. Түрғын үй қорыны
2. Әлеуметтік тұрғын үй табысы
3. Шет елдерде түрғын үй рыногы
4. Кондоминимумны4 сипаты
5. Шет етдерде жылжымайтын мүлікті жіктеу принциптері

 

Лекция 12. Жерді пайдалану экономиасы

Жоспар: 1. Жерді пайдаланудың теориялық негіздері

                  2. Меншікті жерді бағалау.

                  3. Қала құрылысы үшін бизнес-жоспарларды  талдап жасау (маркетингтік зерттеулер)

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Адамдардың кез келген қызметі — өндірістік коммерциялык т.б. — жермен тікелей байланысты. Жер — жылжымайтын мүліктің маңызды түрі және қүрамдас бөлігі, кез келген жылжымайтын объектіні қалыптастыру негізі болып табылады. Жылжымайтын мүліктің басқа да объектілері сияқгы жер мынадай қасиеттермен сипатталады:

• кеңістіктік шектеулігі;
• сипаттарын бүзбастан қозғалтудың мүмкін еместігі;
• кез келген шаруашылық және қоғамдық әрекеттің 
  міндетті шарты болуы.

Жылжымайтын мүліктің барлық түрлеріне тән жалпы қасиеттерімен қатар жер ерекше, тек өзіне тән сипаттарға ие. Олар:

• өндіргіштік қабілеті;
• икемді  пайдаланған  жағдайда  санасының  жақсару 
  мүмкіндігі;
• пайдалану  мақсаттарына  сай  құндылығының  арта 
  түсуі.

Жер, ең алдымен кеңістігімен, бедерімен, қыртысымен, суларымен, қойнауымен, өсімдік жөне жануарлар дүниесімен сипатталатын табиғи байлық, ресурс болып табылады. Өндіргіш күштердің дамуымен бүл ресурс әлеуметтік-экономикалық байланыстар объектісіне, ауыл шаруашылы-ғының өндірістік негізіне жөне шаруашылық салалары орналасуы мен дамуының кеңістік базисіне, тұгас алғанда түрмыстың аумақтық негізіне айналады.

Жердің бірегей қасиеті — ол табиғи күштердің квмегімен ауыл шаруашылығы және басқа да шикізаттық өнімдерді жаппай өндіру мүмкіндігінде жатыр. Егер, адам ең алдымен биологиялық объект, содан кейін ғана ойлау мүмкіндігі бар, зерделі тіршілік иесі болса, жер де табиғат жасаған объект, содан кейін ғана өндіріс жабдығы, кеңістіктік базис, жылжымайтын мүлік, т.с.с. болып табылады. Нақгы жер алабы немесе телімі болып нақыталған жағдайларда ғана жер жылжымайтын мүлік объектісі ретінде қарастырылды.

Жеке немесе заңды тұлғаның пайдалануындағы, нақты шекарасы мен аумағы бар жер телімі жер иелігін кұрайды. Осы түсініктер жерге қүқық (меншік, иемдену және пайдалану) пен сол құқыкуы пайдалану процесін анықгайды.

Жер табиғи ресурс ретінде өзінің экономикалық мәнің азаматтардың және олардың бірлестіктері, жергілікті жөне мемлекеттік басқару органдары арасындағы әлеуметтік-экономикалық байланыстар мен мүліктік қатынастар жүйесі арқылы көрсетеді. Мұндай езара өрекеттер жер кдтынастары деп аталады және ол өзінің мөнін жерді пайдаланудың макро және микроэкономикасы арқылы анықтап, белгілейді. Сонымен бірге жер қатынастарының көп түрлі қүқыкхық аспек-тілері экономикалық көрсеткіштер арқьшы жүзеге асады.

Жер іс-әрекеттің кеңістік базисі жөне жылжымайтын мүлік объектісі ретінде өлеуметтік және экономикалық параметрлермен сипатталады.

Жер телімінің маңызды сипаттарына оның көлемі мен орналасуы жатады. Телімнің орналасуы оның негізгі инженер-лік коммуникациялардан, аумақтық орталықгардан, жолдар және олардың сапасы мен кашықгығына қарай сипатталады. Орналасу өзгешеліктеріне байланысты жер телімінің құндылығы да неше мөрте өзгеріп түрады.

Жер телімінің қүндылығына тікелей өсер ететін оның табиғи-технологиялық касиеттеріне жер бедері, геологиясы, қыртысы, аумағы сияқгы қасиеттері жатады. Аталған сапалық көрсеткіштерге байланысты жер телімін игеру мен пайдалану шығындары, атап айткднда инженерлік коммуникацияларды тарту, ғимараттар мен құрылғыларды салу, оларды пайдалану шығындары өркалай болып келеді.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құндылығына өсер ететін факторлар қатарына тікелей жер телімінің жөне оған жақын жерлердің экологиялық жағдайы да жатады. Жердің ең маңызды экономикалық сипаттары болып оның өнімділігі, қүнарлылығы, инфрақүрылымдық жағдаяттары есептеледі. Өнімді жерлердің қүндьшық сипаты олардың бонитеті нәтижесінде белгілі болады. Бонитетті бағалау жер қыртысының табиғи және экономикальщ қүнарльшығын сипаттайтын маңызды көрсеткіш болып табылады. Осы көрсеткіш негізінде егістіктерге арналған жерлердің қүнарлылық нормативтері есептеледі.

  Жер қүнарлылығынан кейінгі маңызды көрсеткішке жердің орналасу аумағы жатады. Жылжымайтын мүлік объек тісі ретіндегі ауыл шаруашылығы көсіпорнының орналаскан аумағын рыноктық бағалау олардың ауьш шаруашылығы өнімдерін өткізу және материалдық-техникалық жабдыктар алу пункттерінен қашықтығымен анықгалады.

Жер телімінің орналасуын технологиялық бағалау оның шаруашылық орталығынан қашықгығымен өлшенеді.

Жылжымайтын мүлік экономикасының маңызды мәселелерінің бірі жерді пайдалану жүйесін тиімді қалыптастыру. Жерді тиімді пайдалану проблемасы көп жағдайларда жерге орналастыру өдістері арқылы шешіледі. Жерге орналастыру ғылымы (ең алдымен жерге орналастыруды жобалау) техникалық, экономикалық, экологиялық жөне қоғамдық ғьшымдар тығыз өзара өрекеттесетін білімнің пөнаралық саласы. Мүның өзі жердің қоғамдық базис ретінде табиғи ресурс та, әлеуметтік-экономикалық байланыстар объектісі де, мүліктік қарым-қатынастар заты да болуымен түсіндіріледі.

Жерге орналастырудың да міндеті екі түрлі: бір жағынан — жерді тиімді пайдалану және қорғау, екіншіден — өндірісті аумақгық үйымдастыру мөселелері. Әлеуметтік-экономикалық құбылыс ретінде жерге орналастыру дегеніміз — жерді пайдалану және аумақтық қүрылысты үйымдастыру бойынша жүргізілетін шаралар жүйесінің занды процесі. Жерге орналастыру жүмыстары жер қатынастарын реттейді, оны пайдалануды үйымдастырады, жерді есептеп, бағалайды, жер пайдаланудың аумақгық жоспарларын талдап жасайды. Жерге орналастыру қызметі экономиканың барлық салаларына қатысты жер мәселесін қамтиды. Мемлекеттік деңгейде — бүл жерді өзгертудің ғылыми болжамы; меншік түріне қарамастан жерді тиімді пайдалану мен үйымдастырудың біртүтас мемлекеттік саясатын камтамасыз ету; жердің мақсатты пайдаланылуын қадағалау; жерді пайдаланудың экологиялық және экономикалық негізделген түрлері мен әдістерін қалыптастыру; жерге қүқықгы куәландыратын қүжаттарды даярлау мен беру.

Жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты жерге орна-ластыру әдістері арқылы келесі мәселелер шешімін табады:

• аумақгардың кала қүрылысы, экологиялык және экономикалық сипаттамалары негізінде жерді пайдалану және қорғау бағдарламасын талдап жасау;
• жер телімдерін біртүтас мемлекеттік жүйе бойынша қалыптастыру және оларды техникалық дайындау;
• жер пайдалануды реттейтін жобаларды талдап жасау;
• жер телімдері шекараларын белгілеу, жер телімдерін бөлу,  жер  телімдеріне  қүқық беретін  қүжаттарды дайындау;
• қалалар, кенттер және ауылдардың аумақгық шекараларын анықтап бекіту;
• пайдаланылмайтын,   тиімсіз   пайдаланьшатын   және мақсатқа сай емес пайдаланылатын жерлерді қайта есептеп анықгау;
• жерді бағалау жұмыстарын аткару.

Жерге орналастыру әдістері арқылы жылжымайтын мүлік объектілері үшін шешімін табатын ең маңызды мәселе жер телімдерін бөліп (кесіп) беру. Нәтижесінде, жылжымайтын мүлік объектісінің, жеке меншік жердің, жер пайдаланудың шекаралары орнықіырылады. Жер телімін бөлу жөніндегі құжаттарға: шекаралар сипаттамасы, шекаралар жоспарлары, аралық белгілер координаттарының каталогы кіреді. Жұмыстар кадастрлық суреттерді, карталар мен жоспарларда пайдалану арқылы жүргізіледі. Бүл материаддарда жер телімдерінің орналасуы, шекаралары, көлемдері және күкықтық мәртебелері көрсетіледі. Сондай-ақ басқа жылжымайтын мүлік объектілеріне кдтысты аралық белгілері дәлденеді.

Жерге орналастыру күжаттары мүдделі мемлекеттік және қоғамдық үйымдар және мекемелермен келісіледі, содан кейін бүл қүжаттарды мемлекеттік атқару билігі немесе жергілікті органдар бекітеді. Лицензиясыз жүргізілген жобалау — іздестіру жүмыстарының заң күші жоқ деп есептеледі

Жер кадастры дегеніміз — жер телімдерін жөне олармен тығыз байланысты жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу жүйесі. Бүл жүйеге, сондай-ақ, жерге қүқық беруші қүжаттарды дайындау және жер телімдерін есептеу мен бағалау да кіреді.

Мемлекеттік жер кадастры жердің қүқықгық режимі, оларды меншіктеушілер, жер пайдаланушылар мен жалға алушылар, жер категориялары, жердің сапалық сипаттамасы мен құндылығы туралы кажетті мәліметтер мен қүжаттардан түрады.

Жерге қүқықгы тіркеу (меншіктеуді, иемденуді, пайдалануды) — ең маңызды мәселелердің бірі. Тіркеу процесі кезінде жердің әрбір теліміне катарлы нөмер белгіленеді. Жер пайдаланудың бастапқы есептеу-тіркеу бірлігі болып қара-

дайым жер телімі немесе жер аумағы қабылданады. Жер хелімін тіркеуден бүрын жерді беру, алу туралы және оның жоспар-картасы жөніндегі заңи қүжаттар дайындалады. Жерге меншік, жерді пайдалану мемлекеттік жер-кадастр кітабына тіркеледі. Заңи қүжат жер теліміне меншік қүқығын тұрақтандырушы куәлік болып табылады.