Лекции по "Экономике"

Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері дегеніміз — жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін және осы рынокка қатысты көптеген факторларды бағалауға мүмкіндік беретін,

әдістемелік ережелер.

Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптерін үш топқа

бөліп қарастыруға болады:

1. Пайдаланушының түсінігіне негізделген  принциптер.

2. Жылжымайтын   мүлік   объектілерімен   байланысты

принциптер.

3.Рыноктық ортамен байланысты  принциптер.

Пайдаланушының түсінігіне  негізделген  принциптерге мыналар жатады:

—  пайдалылық принципі;

— орнын басу принципі;

—  күту принципі.

Пайдалылық принципі бойьшша жылжымайтын мүлік объектісінің құны сатып алушыға каншалықгы пайдалы болуымен ғана құнды. Пайдалылық дегеніміз — жылжымайтын мүліктің осы қалпымен және белгілі уақыт аралығында пайдаланушының қажеттілігін қанағаттандыру мүмкіндігі.

Орнын басу принципі бойынша сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі үшін осындай объектіні салып немесе сатып алуға шығаратын минималды (ең аз) шығынынан артық ақша төлемейді, яғни бағалаудағы объектінің максималды (ең жоғары) құны дәл осындай объектінің минималды бағасымен анықталады.

Күту принципі бойынша кез келген объекті оны сатып алушы үшін каншалықгы пайда өкелетіндігімен анықталады.

Жылжьшайтын мүлік объектілерімен байланысты принциптер сол объектілер орналасқан жермен байланысты және жерді пайдалану принциптерін ескереді. Олар мынадай: ,

—жердің қалдық пайдалылығы принциптері;

—шекті пайдалылық принципі (салым принципі); табыстын көбеюі мен азаюы принципі;

—теп-тенділік принципі;

—экономикалық мөлшер принципі;

—экономикалық бөлектеу принципі.

Жердің қалдық пайдалылығы принципінің негізінде •ндіріс факторлары теориясы жатыр. Бұл теорияға сәйкес оидіріс процесі кезінде өндірілетін өнім капитал еңбек және Кердің өзара өрекеті нәтижесі болып табылады. Осыған сәйкес рента (өндірілген өнім құнының жерге тиесілі үлесі) құнның барлық көлемі мен капитал және еңбек үлесіндегі табыс айырмасы ретінде есептеледі (шығарылады).

Жердің қалдық пайдалылығы принципі жер үшін қабылдауға болатын төлем мөлшерін анықтауға көмектеседі. Егер салынып жатқан объектінің өткізу бағасы 100 мың доллар, құрылыс шығындары 70 мың доллар, қажетті пайда нормасы 20% құрайтын болса, онда құрылыс жүргізуші жер үшін мынадай сома төлеуге өзір: Жер бағасы = 100 мың — 70 мың — (70 мың х 0,2) = 16 мың долл.

Салым дегеніміз — қайсыбір элементтің бар, жоғына байланысты объекті құнының көбеюін немесе азаюын көрсететін сома. Мұндай көбею немесе азаю объектіні салуға ксткен сома деңгейінен артық та кем де болуы мүмкін. Салым иринципінің негізін шекті өнімділік концепциясы қалайды. Оған сәйкес максималды тиімділікке шекті табыс шекті шығынға тең болған жағдайда ғана қол жеткізіледі. Сондықтан, қосымша шығындар аз мөлшермен көбірек  табыс келсе ғана мәнді,  басқа жағдайда шығынданудың қисыны жоқ деп саналады. Табыстың азаюы мен көбеюі принципі Сюйынша жерге капитал мен еңбектің қосымша үлестерін келтірген сайын оның табыстылығы белгілі бір шектерге дсйін көбейеді де, одан ары қарқыны баяулап, қосымша табыстар оны алуға жұмсалған шығындардан төмендеп кетеді.

Тепе-теңділік принципіне сөйкес жер пайдаланудың әрбір типі үшін өндіріс факторларын қолданудың оптималды көлемі жоне арақатынасы болуы тиіс.

Экономикалық мөлшер принципі тепе-теңділік принципінің қарсы жағы деп айтуға болады. Экономикалық мөлшер дегеніміз — рыноктық талаптарға сәйкес жер пайдалануды оптималдандыру үшін қажетті жер көлемі.

Экономикалық бөлектеу принципі жылжымайтын мүлікті қайсы бір мақсатта пайдалану үшін қажетті қүкыкгардың, "жеткіліктігін" немесе "артықтығын" анықтауға көмектеседі.

Рыноктық ортаға  байланысты  принциптерге  мыналар жатады:

—  тәуелділік принципі;

— сәйкестік принципі;

—  сұраныс пен ұсыныс принцимі;

—  өзгеру принципі.

Тәуелділік принципі бойынша нақгы жағдайларда пайда-ланылатын жылжымайтын мүлік объектісініц бағалылығы осы объектіні қоршаған ортаға тәуелді болады. Бұл арада қоршаған орта факторлары экономикалық, экологиялық, зандық болып   жіктеледі.   Экономикалық   факторлардың   маңызы ерекше. Объектінің көлік жолдарына, сауда, мәдениет т.б. орталықтарына жақындығы оның пайдаланушы үшін бағалылығын арттыра түседі. Жылжымайтын мүліктің "экономикалық орналасуы" оның тиімді пайдалануылына едәуір әсері бар. Мысалы, ғимаратты офис жасаудан бас тартып, сауда орталығына бейімдеу пайдаланушы үшін оның бағалылығын арттырары даусыз жағдай.

Сәйкестік принципі кала құрылысы жөніндегі шешім қабылдау, әр түрлі объектілерге талаптар қою объектілердің барлық компоненттерінін. бір біріне сай келуін қадағалау мәселелерін пысықтау барысында маңызды мәнге ие принцип. Мысалы, жоғары сапалы және қымбат бағалы материал-дарды элиталық категориялар үшін объектілерді әрлеуге пайдалану өзін-өзі ақтаса, дәл сондай материалдарды орта класс немесе табысы төмен категориялар үшін қолданудың қисыны да, экономикалық қажеттілігі де жоқ.

Сұраныс және ұсыныс принципі бойынша объектінің құнын анықтайтын бағалаушы жылжымайтын мүлік рыногындагы сұраныс пен ұсынысқа қандай факторлар әсер ететінін білуі абзал және біліп кана қоймай кайсыбір фактор өзгерісінің осы жылжымайтын мүлік объектісі құнына қаншалықты әсері бар екендігін де түсінуі тиіс.

Бәсекелік иринципіне сәйкес жылжымайтын мүлік рыногындағы табыстылық деңгейін "түзеуге" (біркелкі етуге) бағалаушы бәсекенің рөлін толық сезінуі керек. Бәсекелік принципін басшылыққа алу жоғарыдан астам табыстылыққа ерекше назар аударуды талап етеді, себебі бәсекелік әрекет оны орташа салалық дәрежеге төмендетуі тиіс және -бұл фактордың бағалаушы бойында тұрақты жүруі қалыпты рыноктық жағдайды орнықтыруға кепілдік береді.

Өзгеру принципі жылжымайтын мүліктің және мүліктер кешенінің дамуы туындау, өсу, тұрақтану, тоқырау сияқты кезендерден ететіндігін дәлелдейді. Дамудың циклдығы жылжымайтын мүлікті бағалаушының икемді рыноктық саясат жүргізуіне және объектіні шынайы бағалауына көмектеседі.

Жылжымайтын мүлікті бағалауды қорытындылап, біріктіруші принципіне тиімді пайдалану принципі жатады. Бұл қағидатқа сәйкес объектінің ең жоғары ағымдағы құнын исмесе жер телімінің жоғары құнын қамтамасыз ету қажет.

Бұл принцип терт құрамдас бөліктен түрады:

— физикалық мүмкіндік;

—  құқықтық мүмкіндік;

—  қаржылық жүзеге асуы мүмкіндігі;

—  экономикалық тиімділік.

 

2. Бағалау әдістері дегеніміз — бағалау принциптерін қолданудың нақты тәсілдері, яғни жылжымайтын мүлік бағалылығының ақшалай эквиваленті мөлшерін есептеп шығару тәсілдері.

Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері мәселесінің әрбір елде қалыптасқан өзіндік шешімі бар. Мысалы, Үлыбританияда бағалаудың бес әдісі бар екен. Олар: салыстыру, инвестициялық, пайдалылық, қалдық, мердігерлік әдістер. АҚШ-та үш әдіс қолданылады: жұмсау, сатуды салыстырмалы сараптау, табыстылық. Аталған әдістердің әрқайсысының басым қолданылатын сфералары бар. Дегенмен, бағалаушы стандарттарға сәйкес үшеуін бірдей, немесе ең аз дегенде екеуін қатар қолдануы тиіс. Ең дұрысы үш әдісті қатар қолдану жылжымайтын мүлік бағалылығының ақшалай эквиваленті туралы сенімді нәтижеге қол жеткізудің кепілі болып саналады. Әр түрлі әдістерді пайдаланудың себебі, қандай бір болмасын тәсілді дербес қолдану жылжымайтын мүлік құнын бағалауда абсолютті дұрыс жауап бере алмайтындығында болса керек. Әдістер жиынтығын қатар қолдану жалғыз тәсілдің біржақтылығына жол бермей, жылжымайтын мүлік құны туралы мейлінше объективті мәлімет алуға көмектеседі.

Жұмсау әдісінің негізгі идеясы объект өзіне ұқсас мүлікке жұмсалған шығыннан артық сомаға бағаланбайды.  (Өзіне ұқсас объектіден қымбатқа түспеуі тиіс). Бұл әдіс объектінің тозу дәрежесін ескере отырып, қалпына келтіру (орнын толтыру) шығындарын есептеуге негізделген.

Жұмсау әдісін қолдану бес кезеңнен тұрады.

Бірінші кезең: үйлер мен ғимараттарды қалпына келтірудің ағымдағы құнын бағалау. Бұндай бағалаудың бірнеше әдісі белгілі.

Сараптаудың сандық әдісі барлық шығындарда тәптіштеп шығаруды көздейді. Мұнда тікелей шығындармен (материалдар, жабдықтар және еңбек шығындары) қатар жанама (қосымша шығындар, мердігердің пайдасы, сактандыру, жобалық құрылыска рұқсат алу т.с.с.) шығындар есептеледі.

Элементтік әдіс (компоненттерге бөліп қарастыру әдісі) багалаудағы объекті шығындарын ұқсас объектілер шығындарымен әрбір элементі бойынша салыстыра қарастыру.

Екінші кезең: ғимараттың тозуын анықтау.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы тозу түсінігі объектінің ағымдағы құнын анықтайтын фактор.

Тозу мөлшерін анықтау үшін үш әдіс қолданылады:

—   бөлу әдісі;

—  мерзімдік әдіс;

— рынок әдіс.

Бөлу әдісі өз кезегінде тозуды үш құрамдас бөлікке бөліп карастырады:

—  физикалық тозу;

—  функционалдық тозу;

—  сыртқы әсерден тозу.

Физикалық тозу дегеніміз — пайдалану салдарынан немесе табиғи әсерлерден объектінің тұтыну сапасының жоғалуы.

Функционалдық тозу — тұтынушының немесе рынок талаптары мен көзқарастарына сәйкес объектінің тұтыну сапасының жоғалуы.

Сыртқы әсерден тозу — қоршағаи ортаның өзгеруіне байланысты объектінің тұтыну сапасының жоғалуы. Сыртқы әсерлерге экологиядағы жағымсыз өзгерістер, объекті тұрған аудан жағдайының төмендеп кетуі, айналасында болымсыз ахуалдың калыптасуы т.с.с. жатады.

Физикалық және функционалдық тозу түзетуге болатын және түзетуге болмайтын деп екіге бөлінеді.

Түзетуге болатын тозу — түзетуге шыққан шығындар түзету есебінен объекті бағасына қосылатын сомадан кем болған кездегі жағдай.

Түзетуге болмайтын тозу — түзетуге келмейтін немесе оны түзетуге кеткен шығын объекті бағасына қосылатын I омадан артық болатын ахуалды көрсетеді.

Мерзімдік әдіс — ғимараттың физикалық өміршендік МСрзімі, экономикалық өміршеңдігі мерзімі және тиімді өмір-Шеңдік мерзімі сияқгы түсініктерді пайдалануға негізделген.

Ғимараттың физикалық өміршеңдік мерзімі — ғимаратты физикалық пайдалану мүмкіндігі бар мерзім.

Ғимараттың экономикалық өміршеңдік мерзімі — ғимараттың пайда әкелу мерзімі (пайдаланудан түскен табыс шығынндардан артық болуы тиіс).

Тиімді өміршеңдік мерзімі — бағалау сәтіндегі ғимараттың физикалық ахуалына сәйкес пайдалану мерзімі. Ғимараттың күйі оны пайдалану әрекетіне байланысты болғандыктан тиімді өмір мерзімі физикалық мерзімінен артық немесе кем болуы мүмкін. Сондықган, Тозу — тиімді мерзім: экономикалық өмір мерзімі.

Рыноктық әдіс — тозу мөлшері есептелген (рынокта ертерек сатылған объектілер) ұқсас ғимараттармен салыстыру.

Үшінші кезең: есептелген орнын басу (толтыру) + құнын, тозу мөлшеріне сәйкестендіріп, ғимараттың ағымдағы құнын табу.

Сәйкестендіру (корректировка) мынадай қарапайым формуламен шығарылады:

ТС=СЗ-И

Мұндағы ТС — ағымдағы құны.

СЗ — орнын басу құны.

И — тозу.

Төртінші кезең: жер телімі құнын анықтау құрылыстан ада жер құнын төмендегі әдістерді қолдану арқылы анықгайды:

— салыстырмалы сату әдісі;

—ауыстыру (орнына қою) әдісі; ұқсас жер телімінде ориаласкан ғимараттың сату бағасы талданады да, сату бағасы ғимарат бағасы мен жер бағасына бөлінеді, одан шыққан нәтиже бағаланатын объектіге тасымалданады;

—ренталы капитаддандыру әдісі. Әдіс жер үшін жалдау ақысын есептеуге негізделген.

Бесінші кезең: жер телімі құны мен ғимараттың ағымдағы құнын қосу.

СН = ТС + СЗ

мұнда, СН — жылжымайтын мүлік құны,

ТС — ғимараттың ағымдағы құны,

СЗ — жер телімі құны.

Сатуларды салыстырмалы сараптау әдісі. Бұл әдістің негізгі идеясы бойынша ұқыпты сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі үшін соған ұқсас жылжымайтын мүліктің бағасынан артық ақша төлемейді. Аталған әдісті қолдану бағаланушы объектінің құнымен салыстыру арқылы анық-тауды алғышарт есебінде тандайды.

Сатуларда салыстырмалы сараптау әдісі қазіргі рыноктық ақпаратқа негізделеді, Сондықтан тиімді қолданылуы үшін мол ақпарат көздерін қажетсінеді. Бұл әдісті қолдану өрісі жаппай рынок — тұрғын үй рыногы, шағын бизнеске арналған объектілер.

Сатуларды салыстырмалы сараптау әдісін қолданудың негізгі кезеңдері болып мыналар есептеледі:

— жақын арада рынокта   сатылған   жылжымайтын мүліктер жөніндегі ақпарат жинау, сөйтіп бағалайтын объектіге   ұқсас   объектілер   туралы   мәліметтерді топтастыру;

—алынған   (жиналған)   ақпаратты   тексеру   (бағасы, физикалық сипаттамасы,   қаржыландыру  шарттары, орналасқан жері т.с.с);