Лекции по "Экономике"

Имидждік жарнама — фирманы рынокка таныстыруға және ез қызметтері шеңберін кеңейтуге бағытталған саясаттың бір бөлігі. Бұл әрекет клиент үшін күрестегі бәсекелік деңгейі жоғары болған жағдайларда маңызды рөл атқарады. Қызмет көрсетуші ретінде өзін рынокта шебер сата білу фирманың түпкі оңцы нөтижелерге жету үшін жасаған алғашқы қадамдары болып есептеледі. Бірақ, бұл бастамалар қызмет көрсетудің өзін сапалы атқару өрекетіне, әрине, толық мәніндегі балама бола алмайды.

Кәсіпкер өзінің сататын өнімі болып саналатын қызмет көрсетулердің ерекшелігін толық меңгеруі тиіс. Бизнесте ұсақ-түйек болмайды деген аксиоманы әсте естен шығаруға болмас.

Кәсіпкерлік қызметтің өнімі — қызмет көрсету. Ол материалдық зат — өндіріс өнімін өндіруден айрықша ахуалда жүзеге асады. Егер материалдық өнім ендірілгеннен кейін өндірушіден дербес өмір сүретін болса, қызмет көрсетуді оны жүзеге асырушымен тығыз байланыста ғана тұтынуға болатындығы белгілі. Бұдан барып кәсіпкерліктің жетістігін таразылайтын "адам факторы" мәселесі туындайды. Себебі, біріншіден, жылжымайтын мүлік рыногында жоғары нәтижеге қол жеткізу үшін кәсіпкердің қызметін сатып алатын адамдарға жағымды образбен (бет-бейнемен) көріне білу қажет. Адалдық, адамдарға жақындық, олардың проблемаларын шешіп беруге мүмкіндіктері мен даярлығы — міне клиенттің кәсіпқойдан күтетін ұстанымдары осылар.

Екіншіден, қызмет көрсетушішң білімпаздығы оны тұтынушының білігінен артық та, жан-жақгы білімдерінің түбе-гейлі болуы. Сондықган, клиентпен тікелей қатынастығы фирма мамандарының рынокты түсіну, сараптау деңгейі әлде-қайда жоғары сапалы болуы тиіс. Мұның өзі кәсіпкердің клиент алдындағы беделін көтеріп, оған деген сенімділік деңгейін арттырады.

Үшіншіден, ал мұның өзі кәсіпкер үшін ең бастысы, фирманың клиенті (жылжымайтын мүлікпен мәмілеге қатысушы), мәміле кезінде қатты қобалжыған (стресс) күй кешеді. Жылжымайтын мүлік сатып алушы жеке тұлғалардың көпшілігі мұндай мәмілені өмірінде бір-екі рет қана жасайды.

Кәсіпкерге қолқа салған сатып алушы (сатушы) өздерінің проблемаларының тиімді шешілуіне кәсіпкердің білімі, ынтансы, ерік-жігері толығымен жетеді деп сенеді. Кәсіпкердің міндеті сол проблеманы түсіну және оның икемді де оңтайлы шешу жолдарын тауып, клиентке ұсыну болып табылады.

Брокерлік (маклерлік) қызмет үшін клиентпен психологиялық жұмыс проблемалары ерекше, және өте маңызды. Сондықтан да шығар, жылжымайтын мүлік бойынша агенттер тұрақты психологиялық жаттығуларды өздерінің мамандану ыңғайын жоғарылату үшін ең қажетті шара ретінде қарастыратындығы. Мұндай жаттығулар бірқатар мақсаттарды  көздейді — агенттердің өздерінде психологиялық онды ахуал қалыптастыру, клиентпен келіссөздерді жүргізу әдістерін шыңдау, клиенттердің жекелеген топтарының психологиялық ерекшеліктерін түсінуі т.с.с.

Кәсіпкердің назарын күнделікті өзіне аударатын тағы бір мәселеге жылжымайтын мүлікпен операциялар кезінде туындайтын тәуекелдік проблемалары жатады. Жоғарыда, тәуекелдіктің көп түрлілігі жылжымайтын мүлік рыногын сипатайтын белгілердің бірі екендігі туралы айтылған. Соның өзі рыноктағы мәселенің кәсіпқойлық деңгейдегі аныққанығын қабілетін кәсіпкердің болуын қажетсінеді.

Жылжымайтын мүлікпен мәмілелерге қатысушылар үшін маман-кәсіпқойдың делдалдығы тәуекелді кемітудің қажетті әдіс-амалы болып отырғандығы даусыз шындық.

2. Жылжымайтын мүлік мәмілелерінің көп сатылы және ұзақ мерзімді болуы, рынок жағдайы туралы арнайы ақпарат-тармен жұмыс істеу қажеттілігі кәсіпкерлік қызметтің ерекше түрі брокерлікті (оны риэлтерлік деп те атайды) күнделікті өмір шындығына айналдырып отыр.

"Риэлтер" түсінігі соңғы жылдары  қолданысқа енген "американизм". Realtor сөзінің мағынасы АҚШ риэлторлар  Ұлттык, ассоциациясының мүшелері  болып табылатын брокер немесе  жылжымайтын мүлік жөніндегі  агент.

Жылжымайтын мүлікпен мәмілелердің зандық аспектілері туралы көптеген арнайы окулықгар мен оқу құралдары бар.  Біз, сондықтан бұл мәселенің жылжымайтын мүлік экономикасына ең қажетті деген тұстарына тоқталамыз.

Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 147-бабында: "Азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқыктары мен міндеттерін белгілеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттері мәмілелер деп танылады" деген анықтама берілген. Мәмілелер біржақты және екі немесе көп жақты (шарттар) болуы мүмкін. Заңдарға немесе тараптардың көлеміне сәйкес жасалуы үшін бір тараптың ерік білдіруі қажет және жеткілікті болатын мәміле бір жақты мәміле деп есептеледі. Шарт жасасу үшін екі тараптың (екі жақты мәміле) не үш немесе одан да көп тараптың (көп жақты меміле) келісілген ерік білдіруі қажет (140-бап).

Жьшжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау кебінесе көп жақты мәмілелер болып келеді және мәміле заты — жылжымайтын мүлікке құқықгың мәмілеге қатысушылардың бірінен екщшісіне өтуі болып табылады.

1.  Жылжымайтын мүлікпен мәміленің формасы — жай жазбаша немесе мемлекеттік тіркеуден өткен нотариалды сақталуы тиіс. Мәміле формасы сақталмаған жағдайда ол заңды емес, сондықтан, жарамсыз болып есептеледі.

2.   Мәмілені, соған байланысты  әрекеттерді еркін, ерікті меншік  иесі ғана жасауға құқылы.

3. Тараптар жарамды, ақиқат мәміле  жасасулары тиіс, мәміле   жарамсыз   деп   танылған   жағдайда   тараптардың әрқайсысы екінші  тарапқа мәміле бойынша алынғанның  бәрін қайтарып беруге ал заттай  қайтарып беру мүмкін болмаған  жағдайды құнын ақшалай өтеуге міндетті.

Егер мәміле қылмыстық мақсатқа жетуге бағытталып, екі тарапта да жымысқы ниет болған жағдайда олардың мәміле бойынша алғандарының немесе алуға тиісті болғандарының бәрі соттың шешімі немесе үкімі бойынша тәркіленуге жатады. Мұндай мәмілені бір тарап орындаған ретте, екінші тараптан алғандарының бәрі және одан мәміле бойынша бірінші тарапқа тиесілінің бәрі тәркіленуге тиіс. Егер тараптардың ешқайсысы да орындауға кіріспеген болса, мәміледе орындалуы көзделгеннің бәрі тәркіленуге тиіс.

Жылжымайтын мүлікпен мәмілелер негізінен сатып алу-сату мәмілелері болып келеді. Сатып алу-сату шарты ҚР-сының Азаматтық Кодексінде былайша жазылған (406-бап): "Сатып алу-сату шарты бойынша бір тарап (сатушы) мүлікті (тауарды) екінші тараптың (сатып алушының) меншігіне, шаруашылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына беруге міндеттеледі, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақша сомасын (бағасын) төлеуге міндеттеледі". Сатып алу-сату мәмілерінің экономикалық мазмұны — ресурстар немесе өнімдермен айырбас, қоғамда бар экономикалық активтерді оларды тиімді пайдалану мақсатында қайта бөлу. Сатып алу-сату мәмілесінің экономикалық мазмұнын айқындаушы категория — баға категориясы. Жылжымайтын мүлік рыногындағы объекті бағасының дербес сипаты бар, сондықтан ол сатушы мен сатып алушы арасындағы тікелей келіссөздер нәтижесінде қалыптасады. Бұл келіссөздерде объектінің физикалық, заңдық, экономикалық сипаттамалары анықталады және нақты мәміленің шарттары белгіленеді.

Жылжымайтын мүлік бағасы дегеніміз — жылжымайтын мүлік құнының ақшалай көрінісі. Бағада жылжымайтын мүлік құнының ақшалай баламасы мен нақты мәміле шарттары жинақгалады.

Жылжымайтын мүлікке сатып алушының меншік құқығы мәмілені мемлекеттік тіркеуден еткізген сәттен бастап өтеді, сондықтан оған дейінгі іс-әрекеттер меншік құқығының бір тұлғадан екінші тұлғаға өтуін көрсетпейді. Егер шарт жасасқан кезде жылжымайтын мүлікті сатушы оның бүлінгенін білсе немесе білуге тиіс болса және бұл туралы сатып алушыға хабарламаса, соңғысының талап етуі бойынша шарт бұзылады немесе сатушы объектінің бүлінген көлеміне қажетті шығындарды өтеуге міндетті.

Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндетті. Жалдау мәмілесі сатып алу-сату мәмілесі сияқты мемлекеттік тіркеуден өтуі тиіс. Мүлік жалдау шартында жалға алушыға мүлікті жалдау объектісі ретінде берілуге тиесілі мүлікті анықтауға мүмкіндік беретін деректер көрсетілуі тиіс. Шартта мұндай деректер болмаған кезде мүліктік жалдауға берілетін объект туралы талап тараптармен келісілмеген, сондыктан шарт жасалмаған деп есептеледі.

Жалдау қатынастарының экономикалық аспектілері жалға алушының жалдау ақысын (рентаны) төлеуі арқылы жүзеге асады. Рента жалпы және таза деп екіге бөлінеді.

Таза рента төлемі жағдайында жалға алынған үйлерді ұстау, коммуналдық шығындарды төлеу сияқты барлық төлемдерді жалға алушының өзі төлейді де, жалға берушіге жылжымайтын мүліктен түсетін таза табыс болып есептелетін соманы төлейді.

Жалпы рента жағдайында жалдаушы жалға берушіге жалдау ақысын төлейді, ал қалған барлық шығындарды жалға берушінің өзі көтереді.

Жалға беруші мен жалдаушының мүдделеріне әсер ететін маңызды факторға жалдау мерзімі жатады. Жалпы алғанда қысқа мерзімді (1 жыл) және ұзақ мерзімді жалдау түрлері белгілі. Қысқа мерзімді жалдау шартында жалдау ақысы келісім мерзіміне түгел белгіленеді. Ал, ұзақ мерзімді жалдау ақысы кезең-кезеңімен (әдетте 5 жыл сайын) төленеді. Таза және жалпы жалдау ақысын бөліп көрсетумен қатар сауда үйлерін жалдауда қолданылатын проценттік (пайыздык) рента деген туралы да айту қажеттігі туындайды. Пайыздық рентаның мәні мынада: жалға алушы жалға берушіге төлейтін жалдау ақысының барлық сомасы екі бөлікке бөлінеді: тұрақты (рынокта қалыптасқан жалдау ақысы ставкасының 80% дайын құрайды) және айнымалы (жалға алушының тауар айналымы көлемінің бір бөлігі).

Жалдау ақысындағы тұракты және айнымалы бөліктердің үйлесуі жалға алушының жалдау ақысының рыноктық бағасының оның мүмкіндіктерінен артып кетуі тәуекелдігін кемітеді, сондай-ақ жалға берушіні сауда тиімділігін арттыруға мүдделендіреді.

3. Брокерлік (риэлтерлік) қызмет дегеніміз — жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау барысында жәрдемдік, делдалдық қызмет көрсету. Брокерлік фирманың (жылжымайтын мүлік бойынша агенттіктің, жеке кәсіпкердің — брокер, маклер) делдал ретіндегі іс-әрекетінің жемісі, эконо-миканың ерекше секторы — жылжымайтын мүлік рыногында атқаратын қызметі болып табылады.

Брокер қызметінің мазмұны — сатып алушы мен сатушыны, жалға алушы мен жалға берушіні, жылжымайтын мүлікпен мәмілелерге тікелей қатысушы басқаларды да бір жерге жинап кездестіру, солардың арасындағы мәміле жасасуды дайындау және қамтамасыз ету, яғни жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс пен ұсыныс тепе-теңдігіне кол жеткізу амалдарын қарастыру. Шынтуайтында брокердің делдалдығы жылжымайтын мүлік рыногы олқылықтарын жабуға, рыноктың өзін-өзі реттейтін баға механизмдерін жетілдіруге көмектеседі.

Брокерлік қызметтің пайда болуына жылжымайтын мүлікпен мәмілелерге қажет шығындар деңгейінің жоғарылығы, тәуекелдің көп түрлілігі басты себептер болды деп ссептеледі. Трансакциялық шығындардың жіктемесі I тарауда берілген. Енді оларды жылжымайтын мүлікпен мәмілелерге қатысты дәлелдейтін болсақ, онда оларға төмендегілерді жатқызуға болады:

1. Ақпаратты іздеу шығындары  — сатушыға керек объекті мен  оның сатушысын табуға кететін  уақыт пен ресурстарға немесе  сатушы  ұсынған  объектіге  сатып  алушыны табу, объектінің техникалық  жағдайын тексеру, ұқсас объектілер  бағасы туралы ақпараттар жинауға қажетті шығындар.

2. Келіссөздер   жүргізу   және   келісімшарттар   жасау шығындары  — сатушы мен сатып алушыны  кездестіруге, талаптардың ұстанымдарын  дәлелдеуге, екіжақты келісімді  дайындауға,  мәмілені нотариалды  куәландыруға,  мәмілені мемлекеттік  тіркеуге кететін шығындар.

3. Өлшем шығындары — мәміле  жасау шарттары мен объект   сипаттамасын   есептей   отырып   объекті   бағасын анықтауға  қажетті шығындар.

4. Құжаттарды егжей-тегжейлі сипаттау (спецификация) мен   меншік  құқығын  корғау  шығындары   —   объектінің "зандық тазалығын", объектіні сатуға кедергі болатын жағдайлардың бар-жоғын тексеруге, мәмілені мемлекеттік тіркеуді қамтамасыз етуге кететін шығындар.

5. Оппортунистік (келісімпаздық) әрекеттер  шығындары — мәмілеге қатысушылардың  қол жеткізілген келісімдерді сақтауын қамтамасыз етуге қажетті шығындар (құжаттарды уақытылы дайындау, тіркеу-тіркеуден шығуды жүзеге асыру, мәміле   бойынша  есептеулердің  дәлдігі   мен  дер  кезінде орындалуы).

Қазакстандық жағдайларда жылжымайтын мүлікпен есептесулерді жүзеге асыру кезіндегі шығындар мәселесі ерекше манызды. Фирманың міндеті ақша қаражаттарының касса, есепшот арқылы жүргізілуін қадағалауды ғана емес, ең алдымен мәмілеге қатысушылардың мүдделерін қорғап, қаражаттардың сақталуын (инфляция жағдайында) қамтамасыз етуде болса керек.

Дамыған елдердегі жылжымайтын мүлік рыноктары — кызметінің іс-тәжірибесі көрсеткеніндей коммерциялық жылжымайтын мүлікпен мәмілелердің шығыны жылжымайтын мүлік бағасының 2—3%-ын құрайды ал, тұрғын жылжымайтын мүлікпен мәмілелер үшін трансакциялық шығын-дар 7—8%-дан астам екен. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік рыногының тәжірибесін қарастырсақ, егер 90-шы жылдары мәміле шығындары объекті бағасының 8—10%-ін құраған болса, кейінірек аталған көрсеткіштің төмендеу үрдісі байқалады.

Айта кететін бір жайт трансакциялық шығындар деңгейінің жоғары болуын олардың жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау кезінде тәуекел деңгейін төмендетуге ықпал етуімен түсіндіруге болады. Мысалы, жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау кезіңдегі шығындардың басым белігі мәміле жасау мүдделеріне нұқсан келтіретін адамдардың бар-жоғын тексеруге кететіні мәлім. Сондықтан, риэлторлар, сатушыньщ объективті жағдайды "тұмшалауға" мүдделілігіне қарамастан жылжымайтын мүлік төңірегіндегі ақиқатты ашуға күш салады. Ал бұл болса трансакциялық шығындарды арттыруға апарып соғатыны белгілі.