Лекции по "Экономике"

Сонымен, жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныс деңгейі бірқатар тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін болады екен. Есте сақтайтын бір нәрсе, жаңа аумақтарды игеру, жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін салу, жаңа материалдар мен конструкцияларды пайдалануды жүзеге асыру — ұзақ мерзімді процесс,  сондықтан жылжымайтын  мүлікке баға өскен сәттен-ақ жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныс бірден  көбейіп  жүре  бермейді.   Экономикалық  теорияда айтылатын икемділік қысқа мерзім ішінде жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсынысқа тән емес, яғни қысқа мерзімдегі ұсыныс абсолютті икемсіз.  Икемділік (эластичность) дегеніміздің өзі бір параметрдің екінші бір параметр өзгеруіне реакциясының өлшемі ғой.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныстың икемді болмауының себебі жылжымайтын мүлік объектілерін салу (тұрғызу)  процесінің  ұзақтығында  болса  керек.   Бағаның өсуіне рынок ұсыныстың ұлғаюымен жауап беруі үшін кем дегенде 2—3 жыл уақыт қажет екен. Оны өмірлік тәжірибе көрсетіп отыр. Мысалы, Алматыда инвестициялық-құрылыс циклы  3—3,5  жылды  көрсетсе,  жобалау-құрылыс  циклы шамамен 1,5—3 жылды құрайды екен.

Жылжымайтын мүлік рыногының өзіне тән ерекшелігі ұсыныс өзгешеліктерімен шектелмейді. Бағалар мен табыстар өзгеруіне сұраныстың да "үн қосуы" бірталай ерекшеліктерге бой алдырады. Американдық зерттеулерге сәйкес тұрғын үй рыногындағы баға бойынша сұраныс икемділігі коэффициенті 0,6-ны құрайды екен, яғни баға 1%-ке төмендесе, сұраныс 0,6%-ке ғана ұлғаяды екен, немесе қарама-қарсы, баға 1%-ке өссе, сұраныс 0,6%-ке азайатын болып шыққан. Аталған зерттеулерге сәйкес табыс бойынша сұраныстың икемділігі де аса жоғары емес (0,3—0,5), басқаша айтқанда табыстың 100%-ке дейін өсуінің өзі сұраныстың 30—50%-ке ғана жоғарылауын қамтамасыз ететін болып шығады. Ал, енді байлық бойынша  сұраныстың  икемділігін  бағалаған  зерттеушілер оның икемділігі бірлікке жақын дейді, яғни байлық 1%-ке өссе,   сұраныс   та   сондай   шамаға   жоғарылайды   екен. Мәселенің мәнісі мынада: жылжымайтын мүлікті, тұтынушылардың  басым  бөлігінің  табыстарымен  жылжымайтын мүлік объектісі бағасының арақатыстары салыстыруға келмейтін өлшемдер. Тәжірибе көрсетіп отырғанындай жылжымайтын   мүліктің   бағасы  оны  пайдаланушының  жылдық табысынан бірнеше ондық есе жоғары, сондықтан табыс бірнеше ондық пайызға өссе де жылжымайтын мүлік бағасының жанына да жолай алмайды. Бірақ, жылжымайтын мүлікті түтынушыда бар игіліктердің жалпы қоры (байлығы) рыноктағы  жылжымайтын  мүлік  бағасымен   салыстыруға жарап  қалады.   Сондықтан,  жылжымайтын   мүлік  рыногындағы сұранысты қалай көбейтеміз деген сұраққа жауап — тутынушының байлығын оның ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау керек. Қазақстандық жылжымайтын мүлік рыногында мұндай механизмдер казірдің өзінде бар. Қайталама рынокта — бұл сатып алу-сатудың карама-қарсы мәмілелері болса, бастапқы рынокта қолда бар тұрғын үйді (пәтерді) тіркеу, есепке алу, игілікке жарату.

2. Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау үшін кажетті шығындар деңгейінің жоғары болуы жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін көрсететін елеулі мәселе болып табылады.

Мәміле шығындары (трансакциялық шығындар) — дегеніміз мәмілеге қол жеткізу үшін сатып алушылар мен сатушылардың жұмсайтын қаражаты, шығыны. Рыноктық транс-акцияны жүзеге асыру үшін кіммен мәміле жасау керек, шарттары қандай болмақшы, алдын-ала келіссөздер жүргізу, келісім-шартты даярлау, басқа да ақпараттарды жинау әрекеттері жүзеге асуы тиіс.

Трансакциялық шығындар көлемі рыноктық акпараттың толықтығы мен ақиқаттығынан, мәміле жасау үшін контр-агенттердің жеткілікті болуынан, мәміле шарттарының стандартталу деңгейінен, стандартты келісім-шарттарды пайдалану мүмкіндігінен, есептеулердің ықтимал варианттары санынан т.б. тәуелді. Оларға рыноктық қатынастарды мемлекеттік реттеу жүйесі де (жекелеген мәмілелерге арнайы салық салу, қосымша іс-шаралар қажеттілігі, рынокка кіру рұқсаты мен шектеулері т.с.с.) едәуір әсер етеді.

Мәміле шығындары кұрамын жіктейтін болсақ, онда олар мынадай:

1.Ақпарат іздеу шығындары —  мәміле контрагенттерін іздеуге  жұмсалған уақыт пен ресурстар  және рынок жағдайы туралы  мәлімет жинақтау.

2.Келіссөздер жүргізу мен келісім-шартқа  қол жеткізу шығындары.

3.Мәміле затын бағалауды жүзеге  асыру үшін кететін шығындар.

4.Берілетін құқықтар көлемін  анықтау үшін шығындар мөлшері.

5.Контрагенттің қол қоюдан жалтаруы  себебінен пайда болған зияндардың  орнын толтыру шығындары т.с.с.

Талдап, қарайтын болсақ көрсетілген параметрлер бойынша жылжымайтын мүлік рыногы басқа рыноктармен салыстырғанда мәміле жасау шарттарының күрделілігімен ерекшеленеді екен, сондықған да мұндағы тарнсакциялық шығындар өзге рыноктарға қарағанда едәуір жоғары болып келеді.

Дамыған елдердің жылжымайтын мүлік рыноктарында сатып алу-сату мәмілелерін жасау барысындағы шығындар жылжымайтын мүлік бағасының 2—3%-ін кұрайды екен. Бұл коммерциялық жылжымайтын мүлікпен мәміле бағасы, ал тұрғын үй мәмілелерінде аталған шығын 7—8%-ке дейін өсетін көрінеді. Алматыдағы шығындар объекті бағасының 10%-не дейін баратынын тәжірибе көрсетіп отыр. Әрине, брокерлік қызмет көрсетулер рыногындағы бәсекенің есе түсуі, қызмет көрсетулер тарифі жүйесінің тәртіптене түсуі бұл мөлшердің азаюы үрдісін айқындайтын тәрізді.

Шығындардың едәуір бөлігін брокердің комиссиялық сыйақысы құрайды. Бұның өзі ТМД елдеріне ғана емес, дамыған елдердің өздеріне де тән құбылыс болып тұр. Айталық, мәміле шығындары (объектінің бағасына қатысты) АҚШ-та — 6%, Ұлыбританияда — 5%-ке жетіп отыр. Брокер (агент, маклер) мәміле жасаушылардың бір жағының мүддесін жузеге асыруға күш салғанына қарамастан аталған елдерді мәміле шығындарын келісуші екі жақ та бірдей көтереді екен. Бұл біздің жылжымайтын мүлік рыногына қатысушылар үшін үлгі боларлықтай тәжірибе екендігін айтқан жөн. Дегенмен, түптеп келгенде шығындардың барлық сомасын төлейтін сатып алушы екендігі де мәлім ғой.

Делдалға төленетін коммисиялық төлемнің жоғары деңгейде болуы мынадай заңды сұрақ туындатады: каражатты үнемдеу мақсатында делдалсыз, дербес, өзара мәмілеге неге келмеске? Бұл мәселенің тұңғиықтағы себебі мәмілені дербес жасауға ұмтылатын сатып алушы мен сатушы ақша мен уақытын жұмсап қана қоймайды, сонымен бірге бірқатар тәуекелдікке де барады, (қауіпсіздік, сұраныс пен ұсынысты бағалаудағы қателіктер, сапа мен санды айырудағы кемшіліктер т.с.с.) ал оның негізі жеке бастың хабарсыздығында жатыр. Кәсіпқойдың кызметіне жүгіну — жылжымайтын мүлікпен операциялар жасауда тәуекелдік пен шығындарды азайтудың әдісі.  Брокерлік фирманың қызметіне жүгінудің  негізінде үнемді экономикалық ереже кағидасы — шығындарды, қолдан шығып кетер табыстарды, мүмкін болар нәтижелерді салыстыра карастыру болуы тиіс деп ойлаған дұрыс шығар.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы трансакциялық шығындардың жоғары деңгейі осы рыноктың маңызды ерекшеліктерінің бірі — тауар өтімділігінің төмен деңгейінде болса керек. Өтімділік түсінігі экономикалық еңбектерде бірқатар мағьшада қолдыналды. Айталық, кандай бір активтің қолма-қол ақшаға айналу жылдамдығы, (ақшаның өзін "абсолютті өтімді, ерекше тауар" дейміз) жобаның өтімділігі (жоба бойынша міндеттемені дәл мерзімде орындау) және активтің өз құнын сақтап қалу мүмкіндігі. Соңғы параметр бойынша жылжымайтын мүлік көптеген активтердің алдында тұр деп нық сеніммен айта аламыз. Ал біздің оқу құралымызда "өтімділік" термині негізінен активтің қолма-қол ақшаға айналу жылдамдығы төңірегінде пайдаланылып отырғаны белгілі.

Басқа активтермен салыстырғанда жылжымайтын мүлікті өткізу үшін едәуір уақыт қажет. Дамыған рыноктардың өзінде жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілелерін 2—4 айда жасап, аяқтаса қалыпты жағдай деп есептелінеді. Бұл сатушының өз тауарына шынайы баға сұраған жағдайындағы мәмілені жасап, бітіру мерзімі. Ал, баға тым аспандап кетсе, онда жылжымайтын мүлікті өткізу мерзімі де ұзарып сала береді.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы тауарлар өтімділігінің төмендігі рынокқа кәсіпқой катысушылардың қажеттілігін дәлелдейді. Алматы қаласында да маманданбаған қызмет көрсетулердің санын азайтуға күш салынып жатқаны белгілі. Біздің қаладағы жылжымайтын мүлік рыногы тұрақты дамытып келеді. Бұл рынокта мол ақша қоры жинақталған. Айталық, жылжымайтын мүліктің қалалық Орталығының мәліметі бойынша Алматыда 360 мың объекті тіркелген. Бір жылдың ішінде тек тұрғын үйлер бойынша ғана 28 мың мәміле жасалады екен. Мұның өзі тұрғын үй қорының 7—8%-ын құрайды. Шамамен алғанда жылдық капитал айналымы бір миллиард долларға дейін жететін көрінеді.

3. Тәуекел дегеніміз кайсыбір операцияньщ немесе жобаның нақты нәтижелерінің алдын-ала жоспарланған қалыптан теріске ауытқып орындалмай қалу қауіпті.

Жылжымайтын мүлік рыногында жылжымайтын мүліктің күрделі табиғатына, (жылжымайтын мүліктің әрбір объектісінің физикалық, зандық және экономикалық сипаты бар) аумақтық экономика жағдайына тікелей теуелділігіне байланысты тәуекелдік мәселесі ерекше маңызды орын алады. Жалпы, тәуекелдікті баскару жылжымайтын мұлік рыногының көкейкесті проблемасы болып табылады.

Жылжымайтын мүлік табиғатына және ерекшеліктеріне сәйкес тәуекелді туындататын факторларға — заңдық, қала құрылысына байланысты, әкімшілік, экономикалық, технологиялық факторларды жатқызуға болады.

Аталған факторлардың әрқайсысына түсіндірме беретін болсақ, онда: зандық тәуекелдікке — меншік иесі құқығын жоғалту, келісім-шартта орын алған қателіктерге байланысты шығындардың орнын толтыра алмау, кездейсоқтан үшінші жақ талаптарының пайда болуы; объектіде күтпеген оқиғалардың белең алуы қауіптері жатады.

Технологиялық және қала құрылысы тәуекелдігіне — жобаны жүзеге асыру аумағын дұрыс тандамау, оның қоршаған ортаға сәйкессіздігі, конструкциялық шешімдер қателігі, материалдарды таңдауда қателіктерге бой алдыру қауіптері жатады.

Әкімшілік тәуекелдікке — салықтық режимнің өзгеруі, кала әкімшілігінің жаңа, тосын талаптарының туындауы, ғимаратты функционалды пайдалануға шектеулер қойылуы қауіптері жатады.

Экономикалық және ұйымдастыру тәуекеддігіне — аумақтық экономика дамуы болжамының дұрыс еместігі, рыноктағы сұраныс пен ұсынысты болжау қателіктері, бәсекелік ортаны дұрыс бағаламау, жобаны жүзеге асыруды ұйымдастырудағы салғырттық қауіптері жатады.

Жылжымайтын мүліктің экономикалық-құқықтық ерекшеліктері мәміленің заңдық жағына баса көңіл аударуды талап етеді. Мұның өзі жылжымайтын мүлікпен операциялар жасаудың заңдық негізі қалыптаса қоймаған қазақстандық жағдайда өте маңызды мәселе. Жылжымайтын мүлік рыногының орнығуы тәжірибесі көрсетіп отырғанындай мәміле жасау кезіндегі заңдық сараптаудың төмен деңгейі жылжымайтын мүлік туралы толық ақпараттың болмауы, әсіресе оның құқықтық статусы жөніндегі мәліметтің кайшылықтары, соңынан мәмілелерге жаңа талаптардың, сотқа шағымданулардың өршуіне әкеп соғады. Заңдық қамтамасыз етудің жан-жақтьшығы, сақтандыру компанияларымен ынтымақтастық-тәуекелдіктер деңгейін кемітудің айқын жолы.

Қала құрылысы және технологиялық тәуекелдіктер әдетте, жылжымайтын мүлікті дамыту жобаларының жеткіліксіз тәптіштеуіне және объектілерді техникалық сараптаудан өткізудің әлсіздігіне байланысты орын алады. Технологиялық тәуекелдіктер көбінесе жобаларды жүзеге асыру орындарының ерекшеліктеріне байланысты туындайды.

Қазақстандық жағдайларда әкімшілік тәуекелдіктердің маңызы ерекше. Бізде оларды жүзеге асыру барысында, оларды аткару ережелері елеулі өзгерістерге ұшырап жатады. Жергілікті немесе жоғары билік орғандарының талап етуімен салықтық режим, қалалық инфрақұрылымды дамыту жөніндегі жаңа шешімдер қабылданып тәуекелдіктің мүмкін болар каупі деңгейі жоғарылай түсетін кездер аз емес. Сондықтан, құрылысқа, қайта жарақтандыруға немесе жаңадан жоспарлауға рұқсат алу кезеңінде-ақ міндеттемелердің дәлме-дәл анықталуына және оларды қажетті құжаттармен бекітуге қол жеткізу абзал.

Жылжымайтын мүлік рыногында жүріп жатқан күрделі процестер рыноктың ағымдағы жағдайын, негізгі үрдістерін және даму перспективаларын зерттеуге мұқият болуды қажетсінеді. Зер салудың жеткіліксіздігі тәуекелдік қауіпін көбейе түседі. Ал, ол қауіптердің өзі төмендегідей себептерден туындатады.

— ұқсас мәмілелер мен жобаларды сараптаудың жеткілік-сіздігі;

— бар ақпаратты дұрыс пайымдамау;

қолда бар деректерге объективті көзқарастың жетіспеушілігі;

— өткендегі тәжірибені дәлел, дәйексіз болашақ кезеңге де пайдалануға ұмтылу т.с.с.

Экономикалық сараптауға атүсті қарау өкінішті нәтижелерге апаратынын әсте естен шығармау керектігін түсінген жағдайда ғана тараптар өкініп қалудан аулақ болады. Ағымдағы рыноктық конъюнктураны зерттеу қажет, дегенмен, оған әсер ететін факторларды тұрақты түрде сараптау одан да маңызды.

Мысалы, жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс пен ұсыныс үрдістеріне көбінесе өсер ететін демографиялық жағдай, көші-қон, жалпы кәсіпкерлік ахуал, салық салу ставкалары, мәміле процедуралары ұзақтығы сияқты факторлар тұрақты талдау-сараптаудан өткізілуі тиіс. Тәуекелдіктің барлық түрлерінің сайып келгенде, қаржылық өлшемі бар екендігі мәлім:

Қаржылық тәуекелдіктерді бірнеше топқа бөліп қарастыруға болады:

1. Қаржылық жүйенің жалпы жағдайы  мен өзгерістерінен туындайтын  тәуекелдіктерге мыналар жатады:

— кредиттер бойынша проценттік ставкалардың өзгеруі;

— валюта бағамының тербелістеріне шектеулер қою;

— болжаммен салыстырғандағы инфляция кэрқынының өзгеруі;

— балама инвестициялар табыстылығының өзгеруі.

2.Қаржыландырудың  варианттарын  таңдаумен  байланысты тәуекеддіктер  қаржыландырудың көзі ретінде  кредитті немесе акция шығаруды  таңцаудағы кателіктерге байланысты  орын алады.

3.Қаржылық есептеулер сапасының төмендігімен байланысты төуекелдіктер жоба бойынша кірістер мен шығыстар жоспарын жасауда ықтимал қауіптерге байланысты болып келеді.