Лекции по "Экономике"

«ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНДАҒЫ КӘСІПКЕРЛІК ӘРЕКЕТ»

ПӘНІНЕН

ЛЕКЦИЯ ТЕЗИСТЕРІ

 

Лекция 1. Жылжымайтын мүлік нарықтық қатынастар объектісі ретінде

Жоспар: 1.Меншік құқығы және өзге де заттық құқықтар.

        2.Жылжымайтын  мүлік және оның құрамы

                 3.Жылжымайтын мүліктің физикалық және экономикалық сипаттамасы

 

Лекцияның қысқаша мазмұны:

1. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 188-бабына сәйкес "Меншік құқығы дегеніміз субъектінің заң құжаттары арқылы танылатын және қорғалатын өзіне тиесілі мүлікті өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билік ету кұқығы".

Заттық құқық дегеніміз тұлғаның затқа заңдық билігі құқығы. Заттық құқық тұлғаның затқа тікелей қатынасын орнықтырады.  Бұндай тұлға өзінің затқа құқығын жүзеге асыру үшін басқа тұлғалардың көмегіне жүгінбейді. Заттық құқықтар  абсолютті   құқықтар  қатарына  жатады.   Заттық құқықтар объектісіне материалдық мағынасындағы зат жатады.  Меншік құқығын қоспағаңда,  өзге заттық құқықтар басқалардың заттарына құқық болып табылады.

Меншік иесі болып табылмайтын адамдардың заттық құқықтары ҚР Азаматтық кодексінде төмендегіше көрсетілген (195-бап):

1. Меншік құқығымен қатар заттық  құқықтарға:

1) жерді пайдалану құқығы;

2) шаруашылық жүргізу құқығы;

3) оралымды баскару құқығы;

4)осы Кодексте немесе өзге заң актілерінде көзделген басқа да заттық құқықтар.

2. Заттық құқықтарға, егер заңдарда  өзгеше көзделмесе немесе осы  заттық құқықтың табиғатына қайшы  келмесе, меншік құқығы туралы  нормалар қолданылады.

ҚР-сы Азаматтық Кодексінің 117-бабында былай делінген:

1. Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын  дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер  және жермен тығыз байланысты  өзге мүлік, яғни орнынан олардың  мақсатына сай емес, шығынсыз  ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік  жатады.

2.Мемлекеттік  тіркеуге  жататын   әуе  және  теңіз кемелері, ішкі  сауда жүзу кемесі, "өзен-теңіз" жүзу кемесі, ғарыштық объектілер  де қозғалмайтын заттарға теңестіріледі. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын  заттарға өзге мүліктер де  жатқызылуы мүмкін.

3.Қозғалмайтын  заттарға жатпайтын  мүлік,  оның ішінде ақша мен  бағалы қағаздар қозғалатын мүлік  деп танылады. Заң құжаттарында  көрсетілгеннен басқа реттерде  қозғалатын мүлікке құқықтарды  тіркеу талап етілмейді.

Жоғарыда келтірілген ҚР-сы Азаматтық Кодексінің бабынан байқайтынымыз қозгалатын мүліктен қозғалмайтын мүліктің негізгі айырмашылығы соңғыларының міндетті түрде тіркелуі қажеттігінде екен.

Қозғалмайтын мүлік бөлінетін және бөлінбейтін болуы мүмкін. Бөлінетін мүлік дегеніміз — бөлу нәтижесінде бөліктері өз мақсатын (міндетін) жоғалтпайтын мүлік. Бөлінбейтін мүлік дегеніміз — өзінің шаруашылық мақсатын (міндетін) өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заң құжатында ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлік.

Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы, сондай-ақ жан-жақты рөл аткарады. Ол шаруашылық жүргізудің табиғи-кеңістік негізі, кез келген кәсіпорын активтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес басқару объектісі және инвестициялық актив т.б. бола береді.

Жылжымайтын мүлік анықтамаларын басқа да дерек көздерінен кездестіруге болады. Мысалы: Жылжымайтын мүлік дегеніміз — "физикалық объект ретіндегі жер және онымен тығыз байланыстының барлығы" (жердің үстіне тұрғызылған, салынған). (Г.Харрисон. Жылжымайтын мүлікті бағалау. М., 1994). "Жылжымайтын мүліктің басым көпшілігіне тән белгі олардың жермен үзілмес байланыста болуы..." (Р.Ф.-ның Азаматтық Кодексі, I бөлім).

Жылжымайтын мүлік экономикасы оқып, үйренуде ең алдымен анықгауды талап ететін сұрақтар:

а) жылжымайтын  мүлік  рыногындағы  қатынастардың объектісі не?

б) рыноктағы "тауар", мәміле заты не?

в) бұл тауардың құндылығын қандай факторлар анықтайды және оның айналым ерекшеліктері неде?

Жылжымайтын мүлік объектілері болып, біріншіден жер учаскелерінің өзі есептеледі, екіншіден, жылжымайтын мүліктің алғашқы, бастапқы (первичный) және қайталама (вторичный) объектілері саналады.

Жер учаскесі дегеніміз — заңдық және геодезиялық белгіленген шекарасы бар жер үстінің бір бөлігі.

Жылжымайтын мүліктің алғашқы объектісі дегеніміз — жер учаскесі және онымен берік байланыстағы, қозғалған жағдайда өзінің бастапқы мақсатын (міндетін) жоғалтатын мүлік (үйлер, ғимараттар).

Жылжымайтын мүліктің қайталама объектісі дегеніміз — белгіленген тәртіппен құжатталған үйдің, ғимараттың кеңістік бөлігі, және оның жылжымайтын мүліктің бастапқы объектісінен бөлек, дербес құқықтық статусы бар (пәтерлер, бөлмелер, т.с.с).

Анықгамадан   белгілі   болғаны  рынокта   бастапқы  да, қайталама да объектілер айналымда болады екен.

Бұның өзі нақты рыноктық тәжірибеге сай келеді және жылжымайтын мүліктің қайталама объектілері айналымының - рыноктағы үлесі жоғары, артық екендігі де белгілі болса керек.  Дегенмен,  қазақстандық тежірибеде  (ТМД  елдері тәжірибесіңде десе де болады) "жылжымайтын мүлік" түсінігі туралы кеңінен таралған және күнделікті практикаға енген тұжырымды бірден-бір ақиқат деп айтуға болмайтын шығар. Бұның  басты  себебі  қазақстандық жылжымайтын  мүлік рыногының туындап,  қалыптасуы ерекшеліктеріне байланысты болса керек.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

Қазақстандағы жекешелендіру процесі қайталама объектілерден басталып, бастапқы объектілерге қарай "жылжығаны" баршаға мәлім процесс. Пәтерлерден үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады ғой бұл үрдіс. Ал, қалыпты қисын бойынша жылжымайтын мүлік рыногының туындап, қалыптасуы басқаша болып келеді. Мұнда, алғашқы (бастапқы) объект — жер рыногы, одан кейін үйлер мен ғимараттар рыногы, ең соңында пәтерлер мен бөлмелер рыногы болуы тиіс екендігін дүниежүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.

Міне, дәл осы "қалыпты қисын" өнеркәсібі дамыған елдердегі жылжымайтын мүлік түсінігі шеңберіне сәйкес келеді және бұның өзі дәстүр ретінде ежелден қабылданған ереже болып саналады.

 

2. Жылжымайтын мүліктің жермен тікелей және тығыз байланыстылығы оның маңызды белгісі деумен қатар, жылжымайтын мүліктің негізгі элементтерінің ең біріншісі де жер екендігін баса көрсетуіміз дұрыс сияқты.

Жылжымайтын мүліктің дамыған объектісі негізгі үш элементтен тұрады. Олар: жер (жер телімі), жерді жетілдіру (жақсарту) және жылжымайтын мүлік жабдықтары (құрамдас бөлшектері). Аталған элементтер өздерінің мәні тұрғысынан адамдардың табиғатты (жерді) игеру кезеңдерін көрсетеді, сондықтан да тек қана жердің өзінен тұратын жылжымайтын мүлік объектісі бар болуы мүмкін, ал объектінің "жақсартудан", "жетілдіруден" басталуы, әрине мүмкін болмайтын құбылыс. Кез келген жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи негізі және алғашқы кұрамдас бөлігі жер болып табылады. Ақиқаты сол, жылжымайтын мүлік объектісін анықтайтын басты белгі оның жермен байланыстылығында болса керек. Бір жер учаскесінің өзінде-ақ архитектурасы, пайдаланылған материалдары, көздеген мақсаты бойынша әр түрлі ғимараттар тұрғызуға болады. Тек қана бір нәрсе өзгермейді — ол ғимараттың белгілі бір жер үстімен берік байланыстылығы.

Жердегі анық бір орынға байланыстырылған жылжымайтын мүлікке жақын тұрған ғимараттардың, құрылғылардың, көлік жолдарының, аудандағы экологиялық жағдайдың әсері болады. Сондықған, жылжымайтын мүліктің тұрған орны — оның бағасына, өтімділігіне, табыстылығына және т.б. экономикалық параметрлеріне мейлінше әсер ететін басты сипаттамасы. Олай болса жылжымайтын мүліктің тұрған орны оның тек географиялық сипаты ғана емес, көбінесе экономикалық сипаттамасы екендігі анық шешілген мәселе.

Жылжымайтын мүлік объектілері өздерінің географиялық жағдайы бойынша бір-бірінен едәуір ерекшеленіп экономикалық сипаты бойынша өте жақын болуы әбден мүмкін. Бұл арада іскерлік, белсенділік деңгейі, тұрғындардың әлеуметтік құрамы және т.б. туралы айтып отырмыз. Сонымен, жылжымайтын мүліктің тұрған орны оның бағалылығын анықтайтын факторлардың бірі ретінде едәуір экономикалық маңызы бар екендігі түсінікті болды.

Теория бойынша жер құқығы оның тек үстіне ғана емес, жердің астындағы және жоғары аспан кеңістігіндегі бар нәрселерге де құқық беруі тиіс болғанымен бұл құқықтар шексіз емес. Мысалы, көптеген еуропалық елдерде жер қойнауына құқық мемлекеттің құзырында, ауа кеңістігіне де жер иесінің құқығы шектелген.

Жер жылжымайтын мүліктің маңызды элементі болғандығына сәйкес өте құнды ереже қалыптасады: кез келген жылжымайтын мүлік объектісінің сипаттамасында оның жермен байланыстылығы айтылуы қажет. Кез келген жылжымайтын мүлік объектісіне құқық алу үшін, ең алдымен ол тұрғызылатын жерге құқық алу көзделуі тиіс. Жылжымайтын мүліктің бағалылығын анықтайтын маңызды факторлардын бірі оны қоршаған орта екендігі де естен шықпағаны абзал. Бұл арада біз өзіңіз тұрған үйдің жанында көлік-коммуникациялық жүйелер, май құю станциясы, дүкендер сияқты инфрақұрылымдар бар ма, жоқ па деген сұрақтарды меңзеп, олардың да баға деңгейіне әсері бар екендігін көрсеткіміз  келеді. Жылжымайтын мүліктің екінші құрамдас бөлігі жерді жетілдіру (жақсарту). Жерді жетілдіру дегеніміз жерді мүддеге сай  өзгертуге  байланысты  кез  келген жұмыстар;  оларға мелиорация, дренаж, құрылыс жүргізу алдындағы кешенді инженерлік дайындықтар жатады. Жерді жетілдіру түсінігіне онда тұрғызылатын және тұрғызылған үйлер мен ғимараттар да кіреді.

Жерді жақсарту жылжымайтын мүлік табиғатына тікелей әсер ететін негізгі факторлардың бірі болып табылады. Оның маңыздылығын   түйсіну   үшін   экономикалық   теориядағы экономикалық процестерді зерттеудің алғышарттарының бірі өндіріс факторларын зерттеу екендігін еске алсақ та жеткілікті. Онда, негізінен үш фактор — еңбек, жер және капитал ерекшеленеді.  Олай  болса жерді жақсарту жылжымайтын мүлік объектісін табиғатын сапалы түрде өзгертеді және бұл онды өзгеріс кем дегенде екі өндіріс факторының өзара әрекеті, жемісі болатындығын байкау қиын емес. Жетілдірілген жер учаскесі өңделмеген жермен салыстырғанда бағасы жоғарырақ жылжымайтын мүлік объектісіне айналады екен. Жердің еркін рыноктық айналымда болуы бұл мәселені оңтайлы шешеді.  (Рыноктың А.Смит айтқан "көрінбейтін қолын" еске алайық). Ал, жер еркін айналымда болмаған жағдайда мәселе күрделене түседі. Проблеманың шешімі — құрылыс үшін бөлінген жер учаскелерін еркін нарықтық айналымға жіберу. Сонда ғана "жақсартылған" жер учаскелеріндегі жер мен капиталдың нәтижелерін нақты бағалауға мүмкіндік туады. Айталық, Ұлыбритания сияқты елде ғимараттың жобалау-сметалық құжаттарының бар болуының өзі жерді "жақсартады", сөйтіп, оның бағасы айналымдығы жай жобаға кірмеген жермен салыстырғанда жоғары болып шығатыны дәлелденіп отыр.

Қазақстандық заңнама жер учаскесін "жетілдірілген" деп айту үшін жеткілікті деңгейі қандай болуы керек? — деген сұраққа әзірге жауап бере қойған жоқ. Сондықтан бұл мәселеге нақтылық дарытып, ілгері даму шараларын қарастырса "жетілдірілудің" болатыны даусыз.

Жылжымайтын мүліктің үшінші құрамдас бөлігі — жабдықтар (керек-жарақтар). Жабдықтар дегеніміз жылжымайтын мүлікке (жерге, ғимаратқа) тіркелген (бекітілген) және оның ажырамас бөлігі болып табылатын (технология немесе заңға , шартқа сәйкес) және өзің қасиеттері бойынша қозғалатын заттар. Егер, өзінің сыртқы белгілері бойынша жылжымайтын мүліктің жабдығы болып табылатын зат келісім-шартта солай деп көрсетілмесе (мысалы, үйді әрлеу бұйымдары) онда сатушы әлгіні жылжымайтын мүлік элементінен бөлектеп "жылжитын" мүлікке айналдырып жіберуге толық құқылы болар еді. Сондықтан, келісім-шарт жасасудағы маңызды нәрсе — ол жылжымайтын мүлікті бар керек-жарақтарымен дәл сипаттауға саятыны белгілі болып қалады. Керек-жарақтардың (жабдықтардың) бар немесе жоқ екендігі жылжымайтын мүлік объектісінің бағасына әсер етуші фактор болатындығын естен шығармаған дұрыс шығар. Сонымен, жылжымайтын мүлікке жер, жетілдірулер және жабдықтар жататыны түсінікті болды.

3. Жылжымайтын мүліктің жермен біртұтас байланыстылығы оның физикалық объект ретіндегі бірқатар ерекшеліктерін анықтайды және бұл ерекшеліктер жылжымайтын мүлік өрісінде қызмет атқаратын рыноктық механизмдерге өз әсерін тигізеді.

Өзінің құрамында жер учаскесі, үйлер, құрылғылар т.б. бар кез келген жылжымайтын мүлік объектісіне мынадай физикалық белгілер тән: •

— тұрақтылығы   (жер   үстінің   белгілі   бір   аумағында қозғалмай тұруы);

— бірегейлігі (басқа объектілерге абсолютті ұқсастығы жоқ);

— ұзақ мерзімділігі (15-тен 150 жылға дейін);

• күрделілігі (объектіде    табиғи    және    жасанды элементтердің болуы).

Жылжымайтын мүлікке, әсіресе жерге тән шектеулілік пен қайта өндірілмейтіндік сиякты сипаттарды қосуға болады. Жердің шектеулілігі туралы қағиданы жалпы жер үстіне тән қасиет деп айтуға болады, ал белгілі бір аумақ туралы сөз қозғалса бұл түсінік салыстырмалы ғана мәнге ие болып шығады. Мысалы, Алматы каласының шекарасын Алматы облысы аумағы есебінен кеңейтуге болады деген сиякты.

Жылжымайтын мүліктің бірегейлігін (стационарлығын) сұраныс пен ұсыныс,  сатып алушы мен сатушы жалпы  жылжымайтын мүлік рыногында емес, нақты, аумақтық шегі бар рынокта кездесетіндігі анықтайды. Жылжымайтын мүлік рыногы,   ең   аддымен   шектеулі,   белгілі   бір   шеңбердегі (локальный) рынок. Жылжымайтын мүлік рыногының дамуы және оның негізгі параметрлері біртутас ұлттық экономика шеңберінде де ерекшеленеді. Оған аумақтар мен аудандардың экономикалық т.б. даму деңгейлерінің тікелей әсері бар. Сондықтан, жылжымайтын мүліктің ұлттық рыногы жергілікті рыноктардың   (олардың   белсенділігінің   баға   деңгейінің, табыстылығының,   тәуекелдігінің   т.б.)   жиынтығы   болып саналады. Айталық, Астана мен Алматыдағы жылжымайтын мүліктің 1 м2 бағасын, Арқалық пен Қаратаудың 1 м2 бағасымен салыстырып көріңіз. Біз бұл жерде ағымдағы жағдайды айтып отырмыз.