Двухкомнатной квартиры, расположена по адресу г.Одинцово ул. Можайское шоссе д. 129 кв. 24

   В.согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

   В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно-регрессионного анализа.

   В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

• Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
• Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

   Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

• Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
• Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
• Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
• Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
• Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

   Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок:

• Процентные относительные;
• Процентные абсолютные;
• Стоимостные относительные;
• Стоимостные абсолютные.

   Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

  Стоимостные поправки:

• Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
• Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Расчет и  внесение поправок.

    Для расчета и внесения поправок применяются множество различных мето   дов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.

Обоснование выбора аналогов

Наиболее эффективное  использование объекта достигается  при его использовании как жилой квартиры, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны преимущественно объекты, которые целесообразно и экономически выгодно использовать по такому же назначению, как и оцениваемый объект. Информация по выбранным объектам-аналогам представлена в

Таблице №9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 9

Объекты аналоги

№п/п	Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1	Источник информации	«Квартиры –  Одинцово»	«Квартиры –  Одинцово»	Квартиры «Миэль»	Квартиры «Миэль»
2	Ссылка на интернет-сайт (название журнала)	http://www.kvartiry-odintsovo.ru/208	http://www.kvartiry-odintsovo.ru/1673	http://kvartira.miel.ru/object/12199/	http://kvartira.miel.ru/object/20462/
3	Наименование объекта	Двух комнатная	Двух комнатная	Двух комнатная	Двух комнатная
4	Передаваемые права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
5	Станция метро	-	-	-	-
6	Местоположение
7	Тип дома	панельный	панельный	панельный	панельный
8	Общая площадь квартиры, кв. м	50	55	69	47,7
9	Наличие отделки	экономичный ремонт	евро ремонт	требует ремонт	экономический ремонт
10	Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
11	Состояние дома, отд. мест общего польз.	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
12	Наличие белкона/лоджии	лоджия	балкон и лоджия	балкон	балкон

 

Расчет  рыночной стоимости  квартиры представлен в Таблице 10.

 

 

                                                                                                                                                                            Таблица 10

 Расчет рыночной стоимости квартиры

Характеристика, показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Объект оценки
Источник  информации	«Квартиры –  Одинцово»	«Квартиры –  Одинцово»	Квартиры «Миэль»	Квартиры «Миэль»	-
Ссылка на интернет-сайт (название журнала)	http://www.kvartiry-odintsovo.ru/208	http://www.kvartiry-odintsovo.ru/1673	http://kvartira.miel.ru/object/12199/	http://kvartira.miel.ru/object/20462/	-
Функциональное назначение	Квартира 1	Квартира 2	Квартира 3	Квартира 4	Квартира
Общая площадь квартиры, м2	50	55	63	47,7	57
Цена продажи, тыс. руб.	5 800 000	7 500 000	6 600 000	6 700 000	-
Цена  предложения, руб./м2 общей площади	5800000 : 50= 116 000	7500000 : 55= 136 364	6 600 000 : 63=104 761	6 700 000 : 47,7=140 461	-
Передаваемые  права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Условия сделки	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Дата  предложения	IV квартал 2012г.	IV квартал 2012г.	IV квартал 2012г.	IV квартал 2012г.	17.10.2012
Корректировка	0%	0%			-
Поправка на торг	Торг есть	Торг есть	Торг есть	Торг есть	Рыночная стоимость
Корректировка	-5%	-5%	-5%	-5%	-
Скорректированная цена, тыс. руб./м2	116 000 ·5/100=5800 116 000- 5800=110 200	136 364·5/100=6818 136 364-6818=129 546	104 761∙5/100=5238 104 761+5238=109 999	140 461∙5/100=7023 140 461+7023=147 484	-
Станция метро	Ст. Баковка	Ст. Баковка	Ст. Баковка	Ст. Баковка	Ст. Баковка
Местоположение	ул. Чикина д.2	ул. Маршала Крылова  д.2	ул. Говорова д.52	Можайское шоссе  д.83	Можайское шоссе  д.129 кв.24
Особенности местоположения	5 м.п до станции  Баковка	15 м.п до станции Баковка	20 м.п до станции  Баковка	15 м.п до станции  Баковка	5 м.п до станции  Баковка
Корректировка	0%	2%	5%	2%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	110 200	129 546·2/100=2590 129 546+2590=132 136	109 999∙5/100=5499 109 999+5499=115 498	147 484∙2/100=2949 147 484+2949=150 443	-
Локальные особенности  местоположения	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	110 200	132 136	115 498	150 443	-
Тип дома	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	110 200	132 136	115 498	150 443
Степень строительной готовности	100%	100%	100%	100%	100%
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	110 200	132 136	115 498	150 443	-
Этаж/ этажность	13/16	7/9	15/17	6/12	4/12
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	110 200	132 136	115 498	150 443	-
Наличие отделки	текущий ремонт	евроремонт	требует ремонта	текущий ремонт	текущий ремонт
Корректировка	0%	-5%	5%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	110 200	132 136·5/100=6606 132 136-6606=125 530	115 498∙5/100=5774 115 498+5774=121 272	150 443	-
Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	110 200	125 530	121 272	150 443	-
Состояние дома, отд. мест общего польз.	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	после ремонта
Корректировка	2%	2%	2%	2%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	110 200·2/100=2204 110 200+2204=112 404	125 530·2/100=2510 125 530+2510=128 040	121 272∙2/100=2425 121 272+2425=123 697	150 443∙2/100=3008 150 443+3008=153 451	-
Наличие балкона/лоджии	лоджия	балкон и лоджия	балкон	балкон	балкон
Корректировка	0%	-2%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м2	112 404	128 040·2/100=2560 128 040-2560=125 480	123 697	153 451	-
Сумма корректировок по модулю, %	5%+2%=7% 100%-7%=93%	5%+2%+5%+2%+2%=16% 100%-16%=84%	5%+5%+2%=12% 100%-12%=88%	5%+2%+2%=9% 100%-9%=91%	-
Весовые коэффициенты*	93%/(93%+84%+88%+91%)≈0,25	84%/(93%+84%+88%+91%)≈0,25	88%/(93%+84%+88%+91%)≈0,25	91%/(93%+84%+88%+91%)≈0,25	-
Взвешенное  значение, тыс. руб. / м2	112 404∙0,25=28101	125 480∙0,25=31370	123 697∙0,25=30924	153 451∙0,25=38362	-
Стоимость 1 м2объекта оценки, тыс. руб.	28101+	31370+	30924+	38362=	128757∙57=7339149
Стоимость  объекта,  тыс. руб.					7339149

*При сложении весовых  коэффициентов, их сумма должна  равняться 1

 

Объяснение  вносимых корректировок:

Права.

   В рамках данной работы объекты - аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.

Условия финансирования сделки.

   Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Значение корректировки 0%.

   Условия продажи (аренды).

Все выбранные объекты  аналоги выставлены на рынок посредством  публичной оферты, (оферта (от лат. offero — предлагаю) — письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

Значение корректировки (+/-) 0%.

Дата предложения

   Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами.

Значение корректировки  0%.

Снижение цены в процессе торгов.

   В процессе ведения переговоров, покупателям часто удается снизить цену

предложения, скидки на торг существенно возрастают. Средние значения  скидок  на  торг 6%.

Значение корректировки  6%.

 

 

Местоположение.

     Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе даных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.

Учитывают ближайшее  окружение, специфику локального расположения объекта, по сравнению с объектами  аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное  районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к метро объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно-деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.

                                                                                                           Таблица 11

Значение поправки на местоположение

Характеристика	Объект 1	Объект 2
Источник  информации	"Инком-недвижимость",	"Миэль"
Точная  ссылка на информацию	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1100889/	http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1100909
Местоположение	ст.м. Братиславская, Перервинский б-р д. 15, корп. 2	ст.м. Братиславская, ул. Братиславская ул д. 11
Удаленность от метро	10 м.п. от ст.м.	5 м.п. от ст м.
Площадь, кв. м	76,9	75
Назначение	квартира	квартира
Состояние помещения	экономичный ремонт	экономичный ремонт
Состояние здания	хорошее	хорошее
Стоимость продажи  за 1 кв. м, руб.	145643,7	160000
Удаленность от метро	10 мин. пешком от ст.м.	5 мин. пешком от ст м.
5 м.п. от ст.м.	5%	0%
10 м.п.  от ст м.	0%	-7%

Значение корректировки  составляет -7 %

Тип дома

   Панельные дома являются более престижными, чем блочные. Недостаток блочных домов является плохая состыковка блоков, невозможность варьировать габаритами квартир и изменять их планировку, поэтому это является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1-2%.

Значение корректировки - 2%

Степень строительной готовности

   Все используемые в расчете объекты-аналоги являются завершенным строительством и эксплуатируемые по назначению жилые дома. Корректировка не применялась.