Двухкомнатной квартиры, расположена по адресу г.Одинцово ул. Можайское шоссе д. 129 кв. 24

   Сравнительный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1)

   Затратный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФСО № 1)

   Объект-аналог объекта оценки - Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1)

   Затраты на воспроизводство объекта оценки - Затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий (ФСО № 1)

   Затраты на замещение объекта оценки - Затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 1)

   Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - Дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО № 1)

   Наиболее эффективное использование объекта оценки - Использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО № 1)

   Срок экспозиции объекта оценки - Срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1)

   Итоговая стоимость объекта оценки - Стоимость, определяемая путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (ФСО № 1)

   Отчет об оценке - Документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (ФСО № 3).

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

1. Обоснование использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценки

При составлении данного  отчета использованы Федеральные стандарты  оценки, т.к. они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Использованы также стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет.

2. Федеральные стандарты оценки

Использованы следующие  Федеральные стандарты, действующие  на дату оценки:

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 года, регистрационный N 10040, опубликован в "Российской газете" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045, опубликован в "Российской газете" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N 10009, опубликован в "Российской газете" - Федеральный выпуск №4458 от 5 сентября 2007 г).

3. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегу-   лируемой организации оценщиков

При составлении данного  отчета использован Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков РОО 1-03-2005.

4. Стандарты оценки для определения соответствующего видастоимости объекта  оценки

Для определения рыночной  стоимости объекта оценки использованы указанные в разделе 5.1 Стандарты.

При составлении отчета использованы следующие общие понятия  оценки, соответствующие указанным Стандартам:

     К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

    При определении  цены объекта оценки определяется  денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

    При определении  стоимости объекта оценки определяется  расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

    Итоговая стоимость  объекта оценки определяется  путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

    Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

     Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

    При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта  оценки рассчитывается с даты представления  на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.7. Цель оценки

     Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

     В соответствии со ст.З Федерального  закона от 25.07.98г. № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не  обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

^- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на  открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект  оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен  в денежной форме¹ .

¹ ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. №135-Ф3;

1.8.   Функция оценки

     Консультирование Заказчика о наиболее вероятной величине рыночной стоимости объекта оценки для предоставления соответствующего имущества в качестве залогового обеспечения при получении банковского кредита.

9.     Оцениваемые права

     Настоящая оценка определяет  стоимость полного права собственности на оцениваемый объект.

     Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1 ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

2. ЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

 

2.1. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы

Характеристика рынка

 

     Максимальное число предложений на рынке наблюдалось в апреле, чуть ниже был уровень предложения в другой «пиковый» сезон – в октябре. Общее увеличение объема предложения, по данным департамента аналитики компании «НДВ-Недвижимость» в декабре по сравнению с январем 2011 года составило 1,59%. Такое незначительное увеличение числа предложений за год, скорее всего, свидетельствует о том, что соотношение спроса и предложения на рынке достаточно сбалансировано. (Рис. 1)

Динамика предложения квартир на рынке вторичного жилья Москвы

Рис.1.

 

Спрос 
     К концу года, в преддверии новогодних праздников, произошел ожидаемый спад деловой активности и незначительное снижение спроса на операции с недвижимостью (-3,6%).  Наибольшее уменьшение спроса в декабре наблюдалось на альтернативные сделки, а на операции по чистой продаже или покупке недвижимости, наоборот, вырос (Рис. 2). 

Динамика изменения  спроса на рынке вторичной недвижимости

Рис. 2.

 

Ценовая ситуация 
     В первой половине года курс доллара был относительно стабильным и ниже, чем в конце года, а кривые, отражающие динамику цен в рублях и долларах, двигались синхронно. В августе резкий курсовой скачек повернул кривую долларовых цен вниз, а рублевые цены продолжили расти. В первой и третьей декадах декабря курс доллара вырос, во второй - оставался стабильно высоким. В декабре цена кв. м в рублях выросла на 1,1%, а в долларах, наоборот, упала на 0,9%. К концу прошедшего года средняя стоимость кв. м в долларах составила около 5 545, а в рублях – 174 тыс. (Рис. 3) 

Динамика стоимости 1 кв. м на рынке вторичного жилья

Москвы

Рис. 3.

 

Выводы

     Глава «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев отмечает, что прошедший год еще

раз доказал, что рынок недвижимости сильно изменился после кризиса 2008 года. С января цена кв. м вторичной недвижимости в Москве в долларах выросла на 4,6%, а в рублях - на 9,9%. Стоит отметить, что удорожание кв. м в разных округах столицы не было синхронным. Так, больше всего подорожал кв. м в наиболее дорогих округах ЮЗАО, ЗАО и СЗАО – более 12%. Меньше подорожали более доступные ЮАО, ВАО и ЮВАО – менее 8%. Стоит также отметить, что наибольший рост стоимости кв. м, как ранее прогнозировали аналитики компании «НДВ-Недвижимость»,  пришелся на наиболее ликвидные квартиры.

 

 

 

 

 

 

2. Описание объекта оценки

Идентификация объекта  оценки заключается в установлении соответствия между объектом оценки и  записями в правоустанавливающих документах.

 

Таблица 5

Характеристика  местоположения объекта оценки

Адрес объекта	г. Москва, ул. Новомарьинская, д.16, копр.1, кв.223
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Обеспеченность  объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Состояние прилегающей  территории (субъективная оценка)	Хорошее
Экологическая ситуация в районе расположения объекта оценки	Хорошая

 

 

Местоположение объекта оценки

Рис. 1.

 

 

 

 

 

                                                                                                              Таблица 6

Общая характеристика здания