Оценка объектов недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3 Доходный подход

 

Доходный подход, наряду с затратным и рыночным, применяется для оценки недвижимости. До недавнего времени он не имел широкого применения, однако со временем актуальность его возрастает.

Применение доходного  подхода к оценке зданий требует соблюдения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования производ- ственного объекта, в соответствии с которым стоимость производственного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, при котором отдача от него максимальная. Только в этом случае можно ожидать его наибольшей стоимости.

 

3.3.1 Метод прямой капитализации

 

Данный метод определяет поток доходов и преобразует  его в текущую стоимость путем  применения нормы капитализации.

Основной формулой для  этого метода является

C = I/R,

где С – стоимость объекта; I – чистый доход; R – ставка капитализации.

Ставка капитализации  – это коэффициент, учитывающий  зависимость между стоимостью объекта  и ожидаемым доходом от его  эксплуатации. Она используется для  определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право присвоения будущих денежных потоков.

Понятие коэффициента капитализации, используемого применительно к недвижимости, включает в себя 3 составляющих:

- безрисковый доход  от недвижимости;

- премия за общий риск инвестиций в недвижимость;

- специальная премия  на ликвидность (неликвидность)  конкретного объекта.

 

 

Таблица 29

Расчет коэффициента капитализации

№ п.п.	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Безрисковая ставка	7,00
2	Поправка на риск	6
3	Поправка на низкую ликвидность  оцениваемого объекта	0
Итого:		13,00

 

Ведущим принципом в  работе организации является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь появляется и формируется понятие «риск».

Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка капитализации превышает безрисковую ставку и обеспечивает премию за все виды рисков.

Безрисковое вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данный объект. Безрисковая ставка принята оценщиком по валютным депозитам «Сбербанка» на срок – 1 год. Эта ставка составляет 7,00 %.

Премия на ликвидность  оцениваемого объекта определена согласно следующему принципу:

1) 0 % годовых для высоколиквидных  объектов, у которых ожидаемый  срок реализации для получения  полной рыночной стоимости не  превышает 6 месяцев;

2) 5 % годовых для среднеликвидных  объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости 6−12 месяцев;

3) 10 % годовых для низколиквидных  объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости свыше 12 месяцев [3].

Оцениваемый объект относится  к высоколиквидным объектам, поэтому величина рисковой ставки равна нулю.

Премия за общий риск инвестиций в недвижимость определена на основании следующих рисков.

 

Таблица 30

Расчет поправки на риск

№ п.п.	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Риск, связанный с управлением  собственностью	1
2	Риск урегулирования расчетов	1
3	Финансовый риск	3
Итого:		5

 

Риски, связанные с  управлением собственностью и урегулированием  расчетов, отражаются на всех сторонах существующего предприятия, т.е. текущее  состояние предприятия и перспективы  его развития во многом определены качеством управления. Если учитывать градацию этих рисков от 0 до 5 %, то оценщик по сложившейся ситуации применяет минимальные величины. Согласно имеющейся у оценщика информации, собственник медицинской клиники не достаточно успешно ведет свои финансовые дела.

К финансовым рискам можно  отнести риски, связанные с управлением финансами и взаимоотношением партнеров в процессе сделки: неисполнение договорных обязательств по сделке, невозврат кредита и прочие непредвиденные расходы. При тех же градациях рисков оценщик применяет коэффициент 3 %. Определение стоимости методом капитализации доходов от оцениваемого объекта:

С =  7 992 600 / 0,1300 = 61 481 538 руб.

С помощью метода прямой капитализации в рамках доходного  подхода была получена итоговая стоимость оцениваемого объекта, равная 61 481 538 руб. без НДС.

 

3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков

 

Позволяет определить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом дисконтированных денежных потоков (ДДП) производится по формуле:

где PV – текущая стоимость; C_t – денежный поток периода t; i_t – ставка дисконтирования денежного потока периода t; М – стоимость реверсии или остаточная стоимость; n – количество периодов.

R = i - g,

где R – коэффициент  капитализации; g – условно постоянный (средний) темп прироста доходов от бизнеса в указанном периоде (принят оценщиком в размере 4 % на основе анализа рынка недвижимости).

; g = 4 %; R = 13,00 %.

i₁ = 13,00 % = 0,1300;

i₂ = 17,00 % = 0,1700;

i₃ = 21,00 % = 0,2100;

i₄ = 25,00 % = 0,2500;

i₅ = 29,00 % = 0,2900.

Коэффициент инфляции принят оценщиком также исходя из сложившейся на рынке ситуации в размере 10 % ежегодно в течение пяти лет.

С₁ = 1,04 ∙ ЧОД ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 666 050 ∙ 12 ∙ 1,1 = 9 143 534 руб.

С₂ = 1,04 ∙ С₁ ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 9 143 534 ∙ 1,1 = 10 460 202 руб.

С₃ = 1,04 ∙ С₂ ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 10 460 202 ∙ 1,1 = 11 966 471 руб.

С₄ = 1,04 ∙ С₃ ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 11 966 471 ∙ 1,1 = 13 689 642 руб.

С₅ = 1,04 ∙ С₄ ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 13 689 642 ∙ 1,1 = 15 660 950 руб.

В приведенных выше расчетах денежных потоков: 1,04 − это коэффициент, отражающий средний темп прироста доходов от бизнеса в указанном периоде; 1,1 − коэффициент, учитывающий инфляцию.

Стоимость реверсии определяется:

M = С₅/ i₄

M = 15 660 950 / 0,2500 = 62 643 800 руб.

= 8 091 623 + 7 641 319 + 6 754 760 + 5 607 291 + 4 383 996 + 17 535 985 =              = 50 014 974 руб.

С помощью метода дисконтированных денежных потоков в рамках доход-ного подхода была получена итоговая стоимость оцениваемого объекта, равная 50 014 974 рублей без НДС.

 

3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом

 

Согласование результатов, полученных в рамках доходного подхода, проводится с помощью метода анализа иерархий.

Результаты расчетов приведены в таблицах 31−36.

Таблица 31

Определение веса критерия оценки

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Б	3	1	1/5	3	1,16	0,21
В	5	5	1	5	3,34	0,61
Г	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Сумма:					5,52	1

λ_max = 4,21; ИС = 0,07; ОС = 7,8 %.

Таблица 32

Определение веса критерия А

Метод	Метод прямой капитализации	Метод ДДП	Расчет	Вес критерия
Метод прямой капитализации	1	5	2,24	0,83
Метод ДДП	1/5	1	0,45	0,17
Сумма:			2,69	1

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

 

 

Таблица 33

Определение веса критерия Б

Метод	Метод прямой капитализации	Метод ДДП	Расчет	Вес критерия
Метод прямой капитализации	1	3	2	0,78
Метод ДДП	1/3	1	0,58	0,22
Сумма:			2,58	1

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 34

Определение веса критерия В

Метод	Метод прямой капитализации	Метод ДДП	Расчет	Вес критерия
Метод прямой капитализации	1	4	2	0,8
Метод ДДП	1/4	1	0,5	0,2
Сумма:			2,5	1

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 35

Определение веса критерия Г

Метод	Метод прямой капитализации	Метод ДДП	Расчет	Вес критерия
Метод прямой капитализации	1	3	2	0,78
Метод ДДП	1/3	1	0,58	0,22
Сумма:			2,58	1

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 36

Итоговая таблица определения  стоимости оцениваемого объекта

Показатели	А	Б	В	Г	Итоговый вес подхода	Расчет по подходу	Взвешенный результат
Вес критерия	0,09	0,21	0,61	0,09	−	−	−
Метод прямой капитализации	0,83	0,78	0,8	0,78	0,80	61 481 538	49 185 230
Метод ДДП	0,17	0,22	0,2	0,22	0,20	50 014 974	10 002 995
Сумма:					1		59 188 225

 

ВВЫВОД 3: Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2, рассчитанная доход-ным подходом на дату оценки 1 декабря 2007 г. составляет 59 188 225 (пятьдесят девять миллионов сто восемьдесят восемь тысяч двести двадцать пять) рублей без НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Согласование  результатов

Для целей согласования результатов используют трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид: верхний уровень – цель (оценка рыночной стоимости объекта); промежуточный уровень – критерии согласования; нижний уровень – альтернатива (результаты оценки, полученные различными методами).

Для целей настоящей  оценки используют следующие критерии согла-сования: А – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; Б – способность параметров используемых методов учитывать конъюнк-турные колебания; В – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (место нахождения, размер, потенциальная доходность); Г – возможность отразить действительные намерения потенциаль-ного инвестора или продавца.

Итоговый результат  равен сумме произведений весов  альтернатив на соответствующие  величины альтернатив: