Оценка объектов недвижимости

− проценты по кредитам;

− рекламные выплаты  в течение строительства;

− арендная плата за временные  помещения в период строительства;

− страховки и др.

Налог на добавленную  стоимость. Начиная с 1992 года, в состав затрат на строительство, в т. ч. в балансовую стоимость строительных объектов, включается налог на добавленную стоимость, рассчитанный как процент от суммы всех строительных затрат и перечисленный заказчиком подрядчику (не путать с НДС, уплачиваемым подрядчику заказчиком при покрытии расходов на материалы или за работы и учитываемым в состав непосредственных строительных затрат). Налог на добавленную стоимость установлен Законом РФ от 6.12.91 «О налоге на добавленную стоимость» и введен со 2.01.92.

Чистый операционный доход − рассчитанная устойчивая величина ожи-даемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех постоянных и операционных расходов, а также резервов, но до об-служивания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Норма прибыли − выраженное в процентах отношение чистого  операцион-ного дохода к сумме инвестиций, потребовавшихся для его получения.

Дисконтирование − преобразование в текущую стоимость будущих  денеж-ных потоков (доходов и расходов).

Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. В случае оценки объекта недвижимости эта ставка равна норме прибыли, достиже-ния которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения и должна быть достаточной для привлече-ния инвестиций.

Коэффициент (ставка) капитализации процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.

Объём здания. Для расчета  восстановительной стоимости по УПВС рас-четный объём здания с чердачным перекрытием определяется произведением его площади (определенной по внешнему контуру наружных стен) на высоту здания, причем высоту следует считать от уровня чистых полов первого (цокольного) этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

Право собственности  − право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим  имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество  в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.).

Прибыль застройщика. Поиск  и приобретение земельного участка, обеспе-чение создания на нем улучшений для последующей продажи или эксплуатации − это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Прибыль девелопера экономически выражает его вклад, определяемый затратами на управление и ор-ганизацию строительства, общий надзор за ним и экспертизу выполненных работ, а также связанный с девелопментом риск.  Однако, т. к. не все застройщики полу-чают одинаковую прибыль, этот показатель должен представлять типичную пред-полагаемую прибыль девелопера.

Реверсия (выручка от перепродажи до вычета налога) – сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за долгосрочное погашение кредита.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в при-обретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благо-разумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип  ут-верждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить рентный доход в будущем.

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке  недвижимости осуществляют сделки купли - продажи по аналогии, т.е. основыва-ясь на информации об аналогичных сделках. Данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположе-ние, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Рыночная стоимость  в Стандарте РОО «Рыночная  стоимость как база оценки» (СТО  РОО 20-02-96) определяется следующим образом: рыночная стоимость есть расчетная  величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Каждый элемент определения  имеет свою концептуальную подоплеку:

− расчетная величина... относится к цене, выраженной в  денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения рыночной стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии какого-либо из признаков специальной стоимости (по определению СТО РОО 20-03-96).

−  ...предполагается переход  имущества... подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой, по ожиданиям рынка на дату оценки, должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия рыночной стоимости.

− ...на дату оценки... выражает привязку расчетной рыночной стоимости  по времени к конкретной дате. В  силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное  значение стоимости для другого  момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, а не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого, определение предполагает, что сделка, определяющая рыночную стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.

− ...между добровольным покупателем... относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его  никто и ничто не принуждает это  сделать. Такой покупатель не готов  платить любую цену - ни по слишком  горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении рыночной стоимости опускают слова о добровольном покупателе.

− ...и добровольным продавцом... относится к такому продавцу, который не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.

− ...в результате коммерческой сделки... означает, что между сторонами  нет никаких особых, специфических  взаимоотношений (как, например, между  материнской и дочерней компанией  или между домовладельцем и съемщиком), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая рыночную стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.

− ...после адекватного  маркетинга... означает, что имущество  должно быть выставлено на рынке к  продаже наиболее подходящим образом  в смысле получения максимальной цены из реально возможных  в соответствии с определением рыночной стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.

− ...каждая из сторон действовала  компетентно, расчетливо... предполагает, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в  достаточной степени информированы  о сущности и характеристиках  продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации задним числом. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле-продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.

− ...и без принуждения делает акцент на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

Сервитут − юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.

Срок экономической  жизни – временной отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль.

Стоимость замещения  − денежная сумма в текущих  ценах, которую нужно затратить для создания объекта, имеющего ту же или эквивалентную функцио-нальную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна.

Улучшения − все изменения, отличающие свободный и освоенный  земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Эффективный возраст  – возраст здания, определяемый его физическим состоянием, дизайном и экономическими факторами, влияющими на его стоимость.

 

1.4 Принципы оценки

 

Принцип замещения

Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типич-ный  благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость  ана-логичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.

Принцип полезности

Всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип изменения

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости, так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки − фиксировать конкретную дату оценки.

 

 

Принцип зависимости

К основным факторам,  влияющим на стоимость объекта недвижимости, относятся местоположение и близость объекта недвижимости к развитой инфра-структуре: дорогам, торговым и культурным центрам и т.д. Оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Оцениваемый объект: нежилое  одноэтажное здание бассейн для оздоровительного плавания, расположенное в Центральном районе г. Кемерово по адресу пр. Кузнецкий, 2. Застройка данного района выполнена в основном жилыми объектами, ведется строительство новых жилых домов, в непосредственной близости располагается крупный торговый центр «Я», крупный магазин строительных материалов «Большой ремонт» и др. Подъезд к объекту оценки заасфальтирован, имеется небольшая парковка для транспортных средств посетителей.

На основании вышеизложенного  оценщик считает, что данный объект оцен-ки находится в доходном месте, поэтому сочетание факторов «местоположение» и «связь объекта оценки с рынком пользователя» влияют на рыночную стоимость.

Принцип соответствия

 Объект оценки, не  соответствующий существующим в  настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обуславливают высокую стоимость объекта.