Оценка объектов недвижимости

Для целей согласования результатов используют трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид: верхний уровень – цель (оценка рыночной стоимости объекта); промежуточный уровень – критерии согласования; нижний уровень – альтернатива (результаты оценки, полученные различными методами). Для целей настоящей оценки используют следующие критерии согла-сования: А – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; Б – способность параметров используемых методов учитывать конъюнк-турные колебания; В – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (место нахождения, размер, потенциальная доходность); Г – возможность отразить действительные намерения потенциаль-ного инвестора или продавца.

Задание на оценку. . . . . . . . . . 3
1. Общие положения. . . . . . . . . 4
1.1 Применяемые стандарты оценки. . . . . . . 4
1.2 Порядок оценки объектов нежилого фонда. . . . . 6
1.3 Определения и понятия. . . . . . . . 7
1.4 Принципы оценки. . . . . . . . . 15
2. Краткая информация о месторасположении объекта. . . . 18
2.1 Сведения о регионе Кемеровская область. . . . . 18
2.2 Описание города Кемерово. . . . . . . . 25
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. . . . . . . . . . 28
3. Процедура оценки объектов недвижимости. . . . . 30
3.1 Затратный подход. . . . . . . . . 30
3.1.1 Расчет восстановительной стоимости. . . . . . 32
3.1.2 Определение физического износа. . . . . . 38
3.1.3 Определение функционального износа. . . . . 42
3.1.4 Определение внешнего износа. . . . . . . 45
3.1.5 Определение накопленного износа. . . . . . 47
3.1.6 Согласование результатов затратным подходом. . . . 47
3.2 Рыночный подход. . . . . . . . . 49
3.2.1 Метод сравнения цены 1 кв. м площади. . . . . 49
3.2.2 Метод сравнения валового рентного мультипликатора. . . 59
3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации. . . . 60
3.2.4 Согласование результатов оценки рыночным подходом. . . 60
3.3 Доходный подход. . . . . . . . . 63
3.3.1 Метод прямой капитализации. . . . . . . 63
3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков. . . . 65
3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом. . . 67
4. Согласование результатов. . . . . . . 70
Список использованной литературы. . . . . . . 73