Оценка объектов недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«КУЗБАССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ»

 

«Кафедра технологии строительного  производства»

 

 

 

 

 

 

 

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

РАСЧЕТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовому проекту по дисциплине

«Оценка объектов недвижимости и бизнеса»

 

 

 

 

Выполнила студентка гр. ЭН−041

ХХХ

 

Проверил руководитель

ХХХ

 

«__» ___________ 2008 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

Кемерово 2008

Оглавление

Задание на оценку. . . . . . . . . . 3

1. Общие положения. . . . . . . . . 4

1.1 Применяемые стандарты  оценки. . . . . . . 4

1.2 Порядок оценки объектов  нежилого фонда. . . . . 6

1.3 Определения и понятия. . . . . . . . 7

1.4 Принципы оценки. . . . . . . . . 15

2. Краткая информация о месторасположении объекта. . . . 18

2.1 Сведения о регионе  Кемеровская область. . . . . 18

2.2 Описание города  Кемерово. . . . . . . . 25

2.3 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта                недвижимости. . . . . . . . . . 28

3. Процедура оценки  объектов недвижимости. . . . . 30

3.1 Затратный подход. . . . . . . . . 30

3.1.1 Расчет восстановительной  стоимости. . . . . . 32

3.1.2 Определение физического  износа. . . . . . 38

3.1.3 Определение функционального  износа. . . . . 42

3.1.4 Определение внешнего  износа. . . . . . . 45

3.1.5 Определение накопленного  износа. . . . . . 47

3.1.6 Согласование результатов  затратным подходом. . . . 47

3.2 Рыночный подход. . . . . . . . . 49

3.2.1 Метод сравнения  цены 1 кв. м площади. . . . . 49

3.2.2 Метод сравнения  валового рентного мультипликатора. . . 59

3.2.3 Метод сравнения  коэффициента капитализации. . . . 60

3.2.4 Согласование результатов  оценки рыночным подходом. . . 60

3.3 Доходный подход. . . . . . . . . 63

3.3.1 Метод прямой капитализации. . . . . . . 63

3.3.2 Метод дисконтированных  денежных потоков. . . . 65

3.3.3 Согласование результатов  оценки доходным подходом. . . 67

4. Согласование результатов.  . . . . . . 70

Список использованной литературы. . . . . . . 73

 

Задание на оценку

 

Оценщик принимает на себя обязательства определить рыночную стоимость отдельно стоящего нежилого одноэтажного здания бассейна для оздоровительного плавания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2 по состоянию на 1 декабря 2007 г.

Цель оценки: определение рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район,                  пр. Кузнецкий, 2 по состоянию на 1 декабря 2007 г.

Назначение оценки: оценка собственности в целях получения информации о рыночной стоимости в случае продажи.

Оцениваемый объект: отдельно стоящее  нежилое одноэтажное здание, расположенное по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2.

Дата составления отчета: 15.02.08 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общие положения

1.1 Применяемые стандарты оценки

 

Оценка была проведена, а настоящий отчет составлен  в соответствии со следующими стандартами  Российского общества оценщиков:

а) СТО РОО 20-02-96 «Рыночная  стоимость как база оценки» (принят 11.09.96 и соответствует «Международному стандарту оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества);

б) СТО РОО 20-05-96 «Оценка  ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств», (принят 11.09.96 и соответствует «Международному стандарту оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества);

в) СТО РОО 27-01-95 «Кодекс  профессиональной этики членов Российского общества оценщиков» (зарегистрирован в Федеральном фонде стандартов 17.10.95).

Оценка объектов, указанных  в настоящем Отчете выполнена в полном соответствии с требованиями:

- Гражданского кодекса Российской Федерации. Частей I и II.

В отношении оценочной  деятельности ГК РФ содержит значительное число положений, связанных с определением стоимости, а также устанавливает объекты гражданских прав, их классификацию, виды и возможность участия в граж-данском обороте.

- Федерального закона Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. № 178-ФЗ от 21.12.01; № 31-Ф3 от 21.03.02 и № 143-Ф3 от 14.11.02.

В соответствии с ФЗ об оценке (ст. 1) он является специальным  по отно-шению к иным актам, регулирующим вопросы оценочной деятельности в граж-данских правоотношениях. Это означает, что федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные акты в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности, не должны противоречить Закону об оценке. Если такие противоречия возникают, то соответствующие положения иных законов и нормативных актов применению не подлежат.

- «Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» Утв. Пост. Пр-ва РФ от 06.07.2001 № 519.

Согласно этому постановлению  Правительства РФ разработка и утверждение  методических рекомендаций по оценочной  деятельности были возложены на Минимущества России. Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

- Положение «О лицензировании оценочной деятельности», утв. пост. Пра- вительствава РФ от 07.06.2002 г. № 395.

С 16.07.2001 оценочная деятельность без лицензии рассматривается как  незаконное предпринимательство. Последняя  редакция Положения (№ 395 от 07.06.02) соответствует  требованиям Федерального закона № 128-ФЗ от 08.08.2001 «О лицензировании отдельных видов деятельности» и предусматривает выдачу лицензий нового образца на осуществление оценочной деятельности, без разделения на работы (услуги) со сроком действия 5 лет. Лицензии, выданные до 10.02.02, будут сохранять юридическую силу до окончания срока своего действия.

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости зе-мельных участков от 07.03.2002 г. № 568-р.

- «Закон об организации страхового дела в Российской Федерации» в ред. Федеральных законов от 31. 12. 1997 № 147-ФЗ, от 20. 11. 1999 № 204-ФЗ.

Согласно ст. 10 данного  закона при страховании имущества  страховая сумма не может превышать  его действительной стоимости на момент заключения договора (страховой  стоимости). Стороны не могут оспаривать страховую стоимость имущества, определенную в договоре страхования, за исключением случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в заблуждение страхователем.

Если страховая сумма, определенная договором страхования, превышает страховую стоимость  имущества, он является недействительным в силу закона в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость иму-щества на момент заключения договора.

 

1.2 Порядок оценки объектов нежилого фонда

 

Данный отчет является полным повествовательным отчетом по оценке, отве-чающим требованиям стандартов с применением всех существующих методов оценки. В процессе работы были собраны все необходимые данные, включая данные о величине арендной платы по помещениям различного функционального назначения.

Окончательная величина стоимости была получена путем согласования величин стоимости, полученных на основании трех подходов к оценке.

Этапы оценки рыночной стоимости  рассматриваемого объекта состояли в следующем:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие  природные, экономические, социальные и другие фак-торы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к со-поставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был прове-дён также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования. Вывод сделан на основе собранной информации с учётом существующих ограничений и ти-пичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Оценка стоимости земли. Не производилась, так как у Заказчика  на дату оценки отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на зем-лю, а договор аренды заканчивается в декабре 2008 года.

Применение методов  оценки объекта. Для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены  три метода: затратный, прямого сравнительного анализа продаж и доходный. Эти  методы являются стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об установленной стоимости. На данном этапе все резуль-таты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино  и изложены в виде отчёта.

 

1.3 Определения и понятия

 

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) − земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, такие как: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Восстановительная стоимость − денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для точного воспроизводства оцениваемого объекта, с при-менением тех же материалов и конструкций, по тем же проекту и спецификациям, с использованием такой же квалификации рабочей силы, которые применялись во время возведении объекта оценки.

Износ − потеря стоимости  недвижимости под действием различных  причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды (СТО РОО 21-01-95).

Физический износ −  потеря стоимости конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и  здания в целом в результате утраты ими первона-чальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежно-сти  и проч.) в результате воздействия на них природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (ВСН 53-86 (р), 1990 г.).

Функциональный износ  − потеря стоимости объекта вследствие несоответ-ствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и каче-ство предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элемен-тов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым (име-ется в виду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической). Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) ниже  вклада в суммарную стоимость объекта или, по крайней мере, равны ему, то такой износ считается устранимым, в противном случае износ считается неустранимым.

Внешний износ − убытки, возникающие в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градострои-тельных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.

Косвенные издержки. В  показатели восстановительной стоимости  в сбор-никах УПВС включены учитывавшиеся  в системе ценообразования 1969 года все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплоща-дочные расходы, которые составляют в среднем примерно 15−17 % от стоимости строительно-монтажных работ:

− расходы по отводу и  освоению строительных участков;

− стоимость проектно-изыскательских работ;

− затраты, связанные  с производством работ в зимнее время;

− затраты по сдельно-премиальной  оплате труда;

− стоимость содержания дирекции строящегося предприятия;

− расходы по перевозке  рабочих на расстояние свыше 3 км при  отсутствии коммунального транспорта и др.

В зависимости от цели оценки и конкретной рыночной ситуации при необ-ходимости к восстановительной стоимости, включающей выше перечисленные издержки, могут добавляться дополнительные затраты на возведение улучшений, характерные для современных условий. К этим дополнительным косвенным из-держкам относятся: