Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Марта 2013 в 14:37, курсовая работа
Для целей согласования результатов используют трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид: верхний уровень – цель (оценка рыночной стоимости объекта); промежуточный уровень – критерии согласования; нижний уровень – альтернатива (результаты оценки, полученные различными методами). Для целей настоящей оценки используют следующие критерии согла-сования: А – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; Б – способность параметров используемых методов учитывать конъюнк-турные колебания; В – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (место нахождения, размер, потенциальная доходность); Г – возможность отразить действительные намерения потенциаль-ного инвестора или продавца.
Задание на оценку. . . . . . . . . . 3
1. Общие положения. . . . . . . . . 4
1.1 Применяемые стандарты оценки. . . . . . . 4
1.2 Порядок оценки объектов нежилого фонда. . . . . 6
1.3 Определения и понятия. . . . . . . . 7
1.4 Принципы оценки. . . . . . . . . 15
2. Краткая информация о месторасположении объекта. . . . 18
2.1 Сведения о регионе Кемеровская область. . . . . 18
2.2 Описание города Кемерово. . . . . . . . 25
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. . . . . . . . . . 28
3. Процедура оценки объектов недвижимости. . . . . 30
3.1 Затратный подход. . . . . . . . . 30
3.1.1 Расчет восстановительной стоимости. . . . . . 32
3.1.2 Определение физического износа. . . . . . 38
3.1.3 Определение функционального износа. . . . . 42
3.1.4 Определение внешнего износа. . . . . . . 45
3.1.5 Определение накопленного износа. . . . . . 47
3.1.6 Согласование результатов затратным подходом. . . . 47
3.2 Рыночный подход. . . . . . . . . 49
3.2.1 Метод сравнения цены 1 кв. м площади. . . . . 49
3.2.2 Метод сравнения валового рентного мультипликатора. . . 59
3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации. . . . 60
3.2.4 Согласование результатов оценки рыночным подходом. . . 60
3.3 Доходный подход. . . . . . . . . 63
3.3.1 Метод прямой капитализации. . . . . . . 63
3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков. . . . 65
3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом. . . 67
4. Согласование результатов. . . . . . . 70
Список использованной литературы. . . . . . . 73
ЗАm – значение альтернативы;
ВАm – вес альтернативы.
Результаты расчетов приведены в следующих таблицах 37-42
Таблица 37
Определение веса критерия оценки
А |
Б |
В |
Г |
Расчет |
Вес критерия | |
А |
1 |
1/3 |
1/5 |
1 |
0,51 |
0,09 |
Б |
3 |
1 |
1/5 |
3 |
1,16 |
0,21 |
В |
5 |
5 |
1 |
5 |
3,34 |
0,61 |
Г |
1 |
1/3 |
1/5 |
1 |
0,51 |
0,09 |
Сумма: |
5,52 |
1 | ||||
λmax = 4,21; ИС=0,07; ОС=7,8%.
Таблица 38
Определение веса критерия А
Подход к оценке |
Затратный |
Доходный |
Рыночный |
Расчет |
Вес критерия |
Затратный |
1 |
4 |
1/6 |
0,87 |
0,18 |
Доходный |
1/4 |
1 |
1/8 |
0,31 |
0,06 |
Рыночный |
6 |
8 |
1 |
3,63 |
0,76 |
Сумма: |
4,81 |
1 | |||
λmax = 3,01; ИС=0,005; ОС=8,62%.
Таблица 39
Определение веса критерия Б
Подход к оценке |
Затратный |
Доходный |
Рыночный |
Расчет |
Вес критерия |
Затратный |
1 |
5 |
1/5 |
0,89 |
0,20 |
Доходный |
1/5 |
1 |
1/7 |
0,31 |
0,07 |
Рыночный |
5 |
7 |
1 |
3,27 |
0,73 |
Сумма: |
4,47 |
1 | |||
λmax = 3,07; ИС=0,03; ОС=3,98%.
Таблица 40
Определение веса критерия В
Подход к оценке |
Затратный |
Доходный |
Рыночный |
Расчет |
Вес критерия |
Затратный |
1 |
1/6 |
1/6 |
0,30 |
0,07 |
Доходный |
6 |
1 |
1/3 |
1,26 |
0,30 |
Рыночный |
6 |
3 |
1 |
2,62 |
0,63 |
Сумма: |
4,18 |
1 | |||
λmax = 3,075; ИС=0,0375; ОС=6,47%.
Таблица 41
Определение веса критерия Г
Подход к оценке |
Затратный |
Доходный |
Рыночный |
Расчет |
Вес критерия |
Затратный |
1 |
1/8 |
1/5 |
0,29 |
0,07 |
Доходный |
8 |
1 |
3 |
2,88 |
0,66 |
Рыночный |
5 |
1/3 |
1 |
1,19 |
0,27 |
Сумма: |
4,36 |
1 | |||
λmax = 3,044; ИС=0,022; ОС=3,8%.
Таблица 42
Итоговая таблица определения стоимости оцениваемого объекта
Показатели |
А |
Б |
В |
Г |
Итоговый вес подхода |
Расчет по подходу |
Взвешенный результат |
Вес критерия |
0,09 |
0,21 |
0,61 |
0,09 |
- |
- |
- |
Затратный |
0,18 |
0,20 |
0,07 |
0,07 |
0,11 |
31 868 403 |
3 505 524 |
Доходный |
0,06 |
0,07 |
0,30 |
0,66 |
0,26 |
59 188 225 |
15 388 938 |
Рыночный |
0,76 |
0,73 |
0,63 |
0,27 |
0,63 |
51 991 364 |
32 754 559 |
Сумма: |
1 |
51 649 021 | |||||
ВЫВОД: Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2, определенная в настоящем отчете на дату оценки 1 декабря 2007 г. составляет 51 649 021 (пятьдесят один миллион шестьсот сорок девять тысяч двадцать один) рубль без НДС.
Список использованной литературы
1. |
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - СПб: СПбГТУ, 1997 г. − 422 с. |
2. |
Оценка недвижимости. Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005 г. − 496 с. |
3. |
Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов / Под ред. Проф. В.А. Швандара.- М.; ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с. |
4. |
Оценка технического состояния объектов недвижимости. Кузьминых В.Н. − НПО «Сибинтел», 2004 г. − 94 с. |
5. |
ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. – М.: Прейскурантиздат, 1988 г. – 49 с. |
6. |
Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, Госстрой СССР – М.: Стройиздат,1965 г. |
7. |
Укрупненные показатели
восстановительной стоимости |
8. |
Укрупненные показатели
восстановительной стоимости |
9. |
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий. Сборник № 33. - М.: Стройиздат, 1970 г. - 88 с. |
10. |
Консультации по вопросам
оценки недвижимости при использовании
сборников укрупненных |