Оценка объектов недвижимости

Рабочий проект, по которому было построено данное здание, выполнен в соответствии со всеми нормами  и правилами, действующими на территории Рос-сийской Федерации. Фасад здания выполнен без каких либо излишеств и по своим конструктивным материалам вписывается в среду близлежащих строений. Здание расположено на территории с учетом удобного подъезда автотранспорта.

Все перечисленные факторы  воздействуют на рыночную стоимость  оцени-ваемого объекта.

Принцип спроса и предложения

Выявляет взаимосвязь  между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей.

Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебанию, чем пред-ложение, т.к. резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие промежутки вре-мени, чем время строительства объектов недвижимости, в результате чего созда-ется дополнительное предложение на рынке.

Однако не всегда соотношение  спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве  случаев цена объекта зависит  от условий финансирования сделки, информированности и уровня компетенции в данном во-просе участников сделки и других причин.

В данном случае при определении  стоимости объекта оценки необходимо учитывать то, что высокий спрос  на данный объект превышает предложение и, соответственно, рыночная стоимость имеет тенденцию к повышению.

Принцип конкуренции

 Если на рынке  извлекаются сверхприбыли,  предприниматели  стремятся по-пасть на этот  рынок. Обострение конкуренции  приводит к росту предложения  на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объект недвижимости в этом случае снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателя, и наоборот. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости.

В данном случае принцип  конкуренции не участвует в определении  ры-ночной стоимости.

2. Краткая информация о месторасположении объекта

2.1 Сведения о регионе Кемеровская область

 

Кемеровская область  входит в состав Западно-Сибирского экономического района. Это самая  небольшая территория, находящаяся  в юго-восточной части За-падной Сибири, которая представляет собой её угольно-металлургическую базу. Она занимает менее 7 % площади Западной Сибири (95,5 тыс. км²), сосредотачи-вает 25 % всего населения района и около 30 % его городского населения. Чис-ленность населения – 2958 тыс. чел. (на 2000 г.). Уступая по территории почти всем краям и областям Сибири и Урала, Кемеровская область имеет самую боль-шую в Сибири плотность населения – 31 человек на 1 км² и является высокоурба-низированным субъектом Российской Федерации. В городах проживает 87 % все-го населения. Удельный вес населения в трудоспособном возрасте – 59 %, пенси-онного возраста – 18 %.

Самые крупные города Новокузнецк и Кемерово, города Прокопьевск, Ленинск-Кузнецкий, Междуреченск, Киселевск  имеют свыше 100 тыс. человек населения.

Уровень промышленного развития, отраслевая структура хозяйства, разме-щение населения и городских поселений Кемеровской области во многом опреде-лены географией эксплуатируемых угольных месторождений - главное богатство юго-восточной части Западной Сибири. Здесь на небольшой территории между Салаирским кряжем на западе и Кузнецким Алатау на востоке на глубине до   1800 м сосредоточено 600 млрд. т высококачественных углей, пласты которых во многих местах выходят даже на поверхность.

Кузнецкий бассейн представляет собой цепочку месторождений, опоясы-вающих с запада Кузнецкий Алатау. Самым  северным является Анжерское место-рождение, а юго-восточным − Томь-Усинское. Здесь же находятся рудные ресур-сы Горной Шории.

Местом строительства  металлургического комбината был выбран Кузнецк (ныне Новокузнецк), что обусловлено близостью к Прокопьевску с его наиболее ценными коксующимися углями, наличием местных угольных месторождений, надежностью источника водоснабжения (р. Томь).

При развитии черной металлургии наиболее экономически эффективно раз-мещать металлургические заводы в одном пункте. Этим и обусловлено размеще-ние в Новокузнецке вблизи от Кузнецкого металлургического комбината (КМК), Западно-Сибирского металлургического завода (Запсиба). Кроме этих двух метал-лургических заводов полного цикла в области имеется Гурьевский металлургиче-ский завод. С наличием дешевой топливной базы связано создание Новокузнецко-го завода ферросплавов, поставляющего свою продукцию металлургическим заводам для легирования стали. Развитие угольной промышленности является базой для электроемких производств химии и цветной металлургии, которые создавались в разных городах области. На базе коксохимического завода в Кемерово были построены азотно-туковый и анилинокрасочный заводы, а также завод пластмасс. В Белове − цинковый завод на концентратах с Дальнего Востока и частично из рудников Салаира. В Новокузнецке, кроме КМК и завода ферросплавов, есть алюминиевый завод.

Развитие черной и  цветной металлургии создало  сырьевую базу для металло-емкого машиностроения, а мощная угольная промышленность предопределила основной профиль машиностроения области − производство горного оборудова-ния. Машиностроительные предприятия размещены практически во всех крупных центрах добычи угля.

Угольно-металлургическая специализация Кемеровской области  наряду с хи-мией и тяжелым машиностроением  способствовало развитию ряда других отрас-лей народного хозяйства. Кемеровская  область имеет развитое производство сель-скохозяйственной продукции. Сеть птицефабрик, теплично-парниковых комбина-тов является существенным подспорьем в снабжении городского населения ово-щами, яйцами и др. Центр пищевой промышленности − город Мариинск.

Горные территории Кемеровской  области, занятые Кузнецким Алатау и хреб-тами Горной Шории, являются районами лесозаготовительной промышленности, добычи золота, нефелинов, угля, железных руд, промысловой охоты. Важнейшие экономические центры этих районов − Таштагол и Междуреченск в Горной Шо-рии, Белогорск в Кузнецком Алатау.

Районы Салаирского кряжа экономически относятся к комплексу Кузнецкой котловины, но довольно специфичны по своим природным условиям и хозяйст-венному комплексу.

Салаирский кряж −  разрушенные эрозией горы − представляют собой систему невысоких холмов с пологими западными и крутыми восточными склонами. Это старый район горнорудной промышленности Западной Сибири, возникшей в конце XVIII − начале XIX веков, известный своими серебросвинцовыми рудами. Кроме полиметаллических руд в Салаирском кряже были открыты месторождения бокситов, барита, нерудного металлического сырья, а также серых колчеданов. Эксплуатация этих месторождений дала жизнь двум небольшим городам – Гурьевску и Салаиру. В Гурьевске работает металлургический завод, перерабатывающий кузнечный чугун. Салаир − центр добычи и переработки полиметаллических руд.

Кемерово − крупнейший промышленный центр. Развиты машиностроение и химия. Центр угледобычи − Прокопьевск, Киселевск, Анджеро-Судженск. Центр  металлургии − Новокузнецк. Кемеровская  область, обладающая богатыми при-родно-сырьевыми ресурсами, имеет мощный экспортный и инвестиционный по-тенциал. Для успешного развития экономики региона большое значение имеет внешнеэкономическая деятельность. Сегодня Кузбасс имеет внешнеторговые свя-зи с 60 странами ближнего и дальнего зарубежья.

Экономическое развитие региона связано, прежде всего, с  созданием в Кеме-ровской области  благоприятных условий для инвесторов и деловых партнеров. Основой  достижения экономического роста в  Кузбассе является инвестиционная активность в промышленности.

Небольшая по территории, компактная, с хорошо развитой сетью  дорог, мощным многоотраслевым хозяйством, Кемеровская область играет ведущую  роль в экономике Сибири.

 

Социально-экономическая  ситуация

В таблице 1 приведены данные, согласно материалам Кемеровского Областного Комитета государственной статистики о социально-экономическом положении области за 2006 г.

Таблица 1

Основные социально-экономические  показатели по Кемеровской области

Показатель	2006г.	В % к 2005г.	Декабрь 2006г.	В % к
				ноябрю 2006г.	декабрю 2005г.
Индекс промышленного  производства	−	106	−	103	99,5
Объем выпущенной продукции  сельского хозяйства,   млрд. рублей	21,2	105	1,1	85	113
Объем работ, выполненных  по виду деятельности   «Строительство»,  млрд.рублей	42,0	102	5,1	108	112
Грузооборот предприятий транспорта, млрд. т-км:
железнодорожного	48,0	106	4,1	99,2	98
автомобильного	2,0	122	0,1	97	94
Пассажирооборот автобусов общего пользования, млн. пасс.– км	4880	109	426	104	114
Оборот торговли, млрд. рублей:
розничной торговли	180	118	19	122	104
оптовой  торговли	249	112	24,6	106	135
Оборот общественного  питания, млн. рублей	9700	117	952	114	121
Объем платных услуг  населению, млрд. рублей	34,4	106	3,4	105	104
Ввод в действие жилых  домов за счет всех источников   финансирования, тыс.  м2 общей площади	804	125	97,3	135	32
Индекс потребительских цен		108,2		100,5	108,2
Индекс цен производителей промышленных товаров	−	105,9	−	100,2	105,9
Среднесписочная численность занятых в экономике, тыс.человек	1264	100,8	1273	100,1	101
Общая численность безработных (на конец ноября), тыс.человек	−	−	111	98	86
Численность безработных, зарегистрированных   в органах государственной  службы занятости   (на конец ноября), тыс.человек	−	−	40,9	102	85
Денежные доходы на душу населения, рублей	9283	120	1288	135	118
Реальные располагаемые  доходы на душу населения		109		132	107
Начисленная среднемесячная заработная плата работающих в экономике
номинальная,  рублей	10114	120	10827	101	119
реальная	−	109	−	100,8	110

 

В таблице 2 приведены  основные показатели динамики промышленного  производства.

Таблица 2

Показатели динамики промышленного производства

	В % к:
	предыдущему периоду	соответствующему периоду 2005 г.
Январь	91	103
Февраль	99	104
Март	104	105
I квартал	−	105
Апрель	101	112
Май	96	107
Июнь	95	106
I полугодие	−	106
Июль	106	114
Август	96	105
Сентябрь	102	107
Январь-Сентябрь	−	107
Октябрь	105	104
Ноябрь	101	105.5
Декабрь	103	99.5
Год	−	106

В таблице 3 представлены основные индексы по видам экономической дея-тельности, согласно данным Кемеровского Областного Комитета государ- ственной статистики за 2006 г.

Таблица 3

Основные индексы производства по видам экономической деятельности

	2006 г., в % к 2005 г.	Декабрь 2006, в % к
		ноябрю 2006 г.	декабрю 2005 г.
Добыча полезных ископаемых	106 (106)*	100,7 (99)	109 (107)
- добыча топливно-энергетических  полезных ископаемых	106 (106)	101 (99,4)	109 (106)
- добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических	107 (111)	79 (76)	118 (116)
Обрабатывающие производства	108 (108)	102 (100,8)	95 (93)
- производство пищевых  продуктов, включая напитки и  табак	99 (96)	118 (108)	112 (98)
- текстильное  и швейное производство	66 (65)	108 (103)	109 (85)
- производство кожи, изделий  из кожи и производство обуви	114	100	142
- обработка древесины  и производство изделий из  дерева	98 (73)	106 (112)	127 (73)
- целлюлозно-бумажное  производство, издательская и полиграфическая деятельность	107 (122)	100,5 (93)	96 (97)
- производство  кокса и нефтепродуктов	110 (110)	104 (104)	102 (102)
- химическое производство	100,2 (100,5)	102 (102)	105 (105)
- производство резиновых  и пластмассовых изделий	85 (69)	101 (100,1)	68 (53)
- производство прочих  неметаллических минеральных производств	126 (125)	106 (114)	147 (149)
- металлургическое производство  и производство готовых металлических  изделий	116 (116)	108 (108)	97 (97)
- производство  машин и оборудования	79 (79)	56 (54)	49 (48)
- производство электрооборудования,  электронного и оптического оборудования	115 (110)	95 (94)	104 (101)
- производство транспортных  средств и оборудования	108 (111)	152 (152)	87 (90)
- прочие производства	147 (152)	104 (99)	176 (173)
Производство и распределение  электроэнергии, газа и воды	99 (98)	110 (110)	89 (90)
- производство, передача и распределение электроэнергии	99,1 (99,1)	110 (110)	91 (91)
- производство, передача  и распределение пара и горячей  воды (тепловая энергия)	100 (95)	117 (118)	81 (83)

* - в скобках – показатели для крупных и средних предприятий

 

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» составил 42 млрд. руб. или 102 % к уровню 2005 г (таблица 4).

Таблица 4

Показатели динамики объема работ

	Млн. руб.	В % к
		предыдущему периоду	соответствующему периоду 2005 г.
Январь	2087	55	134
Февраль	2134	102	112
Март	2620	122	108
1 квартал	6841	62	116
Апрель	2608	97	94
Май	2844	109	101
Июнь	3585	123	100
2 квартал	9037	127	99
1 полугодие	15878	−	105
Июль	3382	93	77
Август	3798	109	88
Сентябрь	4433	113	102
3 квартал	11613	121	89
Январь- сентябрь	27491	−	98
Октябрь	4700	104	106
Ноябрь	4693	98	114
Декабрь	5149	108	112
4 квартал	14542	116	111
Год	42033	−	102