Оценка объектов недвижимости

 

Стоимостной метод

В основе данного метода лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых  ремонтных меро-приятий, устраняющих  повреждение конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определе-ния физического износа  заключается в определении затрат на ремонт элементов здания (таблица 13). Восстановительная стоимость элементов рассчитывается как произведение восстановительной стоимости здания в целом и удельного веса каждого элемента. Объективно необходимые затраты на ремонт определяются на основании смет, предоставленных специализированными организациями.

Таблица 13

Определение физического износа стоимостным методом

Элементы здания	Восстановительная стоимость  элемента, руб.	Объективно необходимые затраты на ремонт, руб.	Износ, %
Фундаменты	1 007 590,38	161 214	16
Стены и перегородки	3 862 429,79	231 746	6
Перекрытия	2 015 180,76	221 670	11
Кровля	503 795,19	55 417	11
Полы	839 658,65	92 362	11
Проемы	1 007 590,38	80 607	8
Ванная бассейна	1 511 385,57	45 342	3
Отделочные работы	1 007 590,38	100 759	10
Прочие работы	671 726,92	100 759	15
Внутренние сантехнические и электротехнические работы	2 518 975,95	327 467	13
Оборудование (фильтрационная, бактерицидная, хлораторная установки  и силовое оборудование)	839 658,65	83 966	10
Спортоборудование и  инвентарь	1 007 590,38	80 607	8
Всего	16 793 173	1 581 916	−
Физический износ здания = 1 581 916/ 16 793 173 = 9,41 %

 

Метод срока  жизни

Физическая жизнь здания – период эксплуатации здания, в  течение которого состояние несущих  конструктивных элементов здания соответствует  определен-ным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь здания заканчивается при сносе объекта.

Экономическая жизнь  определяется временем эксплуатации, в течение кото-рого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуа-тация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом вводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст  – рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни здания – период времени  от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Показатели физического  износа, эффективного возраста и срока  экономической жизни находятся  в определенном соотношении, которое  можно выразить формулой:

И =

× 100 = × 100%,

где И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, определяется экспертом на основе технического состояния  элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

ЭВ = 27 лет; ФЖ = 175 лет [6]; И = = 15,43 %

 

Согласование  результатов определения физического  износа

Метод срока жизни  дает лишь примерное представление  о реальном физическом износе здания, поэтому оценщик дает окончательное заключение, основываясь на стоимостном и нормативном методах. Так как в этих методах почти одинаковые результаты (9,42 % и 9,41 %), оценщик определил итоговое значение коэффициента физического износа оцениваемого здания с помощью вычисления среднего арифметического значения: К_физ = 9,415 %.

 

3.1.3 Определение функционального износа

 

Функциональный износ  объекта оценки вызван несоответствием  объемно-планировочных и конструктивных решений современным стандартам (неудобная планировка, нехватка мощности инженерных сетей для современного функционирования бассейна).

 

Метод капитализации  избыточных эксплуатационных затрат

Объект оценки требует  эксплуатационных затрат в размере 90 руб./м² в ме-сяц.

Анализ рынка показал, что полностью идентичное оцениваемому объекту здание, плавательного бассейна, в котором отсутствует функциональный износ, требует эксплуатационных затрат в сумме 95 руб. за 1 м² в месяц.

Ставка капитализации  – это коэффициент, учитывающий  зависимость между стоимостью объекта  и ожидаемым доходом от его  эксплуатации. Она исполь-зуется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право присвоения будущих денежных доходов.

Расчет коэффициента капитализации приведет в таблице 14.

Таблица 14

Расчет коэффициента капитализации

№ п/п	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Безрисковая ставка	7,00
2	Поправка на риск	6
3	Поправка на низкую ликвидность  оцениваемого объекта	0
Итого:		13,00

 

Ведущим принципом в  работе организации является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести  убытки. Здесь появляется и формируется  понятие «риск».

Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка капитализации превышает безрисковую ставку и обеспечивает премию за все виды рисков.

Безрисковое вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данный объект. Безрисковая ставка принята оценщиком по валютным депозитам «Сбербанка» на срок – 1 год. Эта ставка составляет 7,00 %.

Премия на ликвидность  оцениваемого объекта определена согласно следующему принципу:

1) 0 % годовых для высоколиквидных  объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости не превышает 6 месяцев;

2) 5 % годовых для среднеликвидных  объектов, у которых ожидаемый  срок реализации для получения  полной рыночной стоимости 6-12 месяцев;

3) 10 % годовых для низколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости свыше 12 месяцев;

Оцениваемый объект относится  к высоколиквидным объектам, поэтому  величина рисковой ставки равна нулю.

Расчет функционального  износа объекта оценки приведен в таблице 15.

Таблица 15

Определение функционального  износа методом капитализации избыточных

эксплуатационных затрат

Расчетные показатели	Скорректированные усредненные показатели по аналогам	Показатели  по оцениваемому объекту
Восстановительная стоимость здания	16 793 173	16 793 173
Эксплуатационные  затраты в год, руб/м2	660	600
Ставка капитализации, %	13,00	13,00
Площадь здания, м2	1730,16	1730,16
Годовые избыточные эксплуатационные затраты, руб./м2	0	60
Капитализированные  избыточные эксплуатационные затраты, руб.	0	(1730,16∙60)/0,1300 = = 829 150
Функциональный  износ, %	0	829 150/ 16 793 173 = 4,93

 

Ставка капитализации  в данном методе принята оценщиком  равной 13,00 % на основе анализа рынка недвижимости и сложившейся на нем ситуации.  Годовые избыточные эксплуатационные затраты принимаются как разница между эксплуатационными затратами за 1 м² в год для объекта оценки и для аналогов.

 

Метод капитализации  потерь в арендной плате

Оценщик определил, что  среднерыночная ставка арендной платы для объекта оценки составит 550 рублей за 1 м² в месяц. Анализ рынка показал, что аналогичное оцениваемому объекту здание, приспособленное под плавательный бассейн, в котором отсутствует функциональный износ, может быть сдано в аренду по цене 600 рублей в месяц за 1 м².

Расчет функционального  износа методом капитализации потерь в арендной плате приведен в таблице 16.

Таблица 16

Метод капитализации  потерь в арендной плате

Расчетные показатели	Скорректированные усредненные показатели по аналогам	Показатели  по оцениваемому объекту
Восстановительная стоимость здания, руб.	16 793 173	16 793 173
Годовая арендная плата, руб/ м2	7 200	6 600
Ставка капитализации, %	12,52	12,52
Площадь, сдаваемая  в аренду, м2	1730,16	1730,16
Годовые потери в арендной плате, руб/м2	0	600
Капитализированные  потери в арендной плате, руб.	0	(1730,16∙600)/0,1252 =   = 8 291 501
Неустранимый  функциональный износ, %	0	8 291 501/16 793 173 =  = 49,3

 

Ставка капитализации  в данном методе принята оценщиком  в размере 12,52%      на основе анализа рынка недвижимости и сложившейся на нем ситуации. Годовые потери в арендной плате принимаются как разница между арендной платой в год за 1 м² для объекта оценки и средним показателем для аналогов.

 

Согласование  результатов определения функционального износа

Функциональный износ  объекта оценщик определил как среднее арифме-тическое двух значений, полученных разными методами:

И_функц = (4,93+49,3) /2 = 27,11 % .

 

3.1.4 Определение внешнего износа

 

Внешний износ оцениваемого одноэтажного здания вызван размещением в непосредственной близости от него Кемеровской ГРЭС.

 

 

 

Метод капитализации  потерь в арендной плате

Анализ рынка показал, что аналогичное оцениваемому объекту здание, приспособленное под размещение плавательного бассейна, в котором полностью отсутствует внешний  износ, может быть сдано в аренду по цене 600 рублей в месяц за 1 м².

Таблица 17

Определение внешнего износа методом капитализации

потерь в арендной плате

Расчетные показатели	Скорректированные усредненные (взвешенные) показатели по аналогам	Показатели  по оцениваемому объекту
Восстановительная стоимость здания	16 793 173	16 793 173
Годовая арендная плата, руб/м2	7 200	6 600
Ставка капитализации, %	13,00	13,00
Площадь, сдаваемая  в аренду, м2	1730,16	1730,16
Потери в  арендной плате, руб.	0	600
Капитализированные  потери в арендной плате, руб.	0	(1730,16×600)/0,13= = 7 985 353
Внешний износ, %	0	7985353/16793173 = = 47,55 %

 

Метод срока  жизни

Этот метод позволяет  рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его износа в ближайшее время.

При оценке объекта эксперт  определил следующие показатели:

- эффективный возраст оцениваемого здания – 27 лет;

- оставшийся срок экономической жизни – 150 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчи-тывается по формуле