Оценка объектов недвижимости

По данным сборника «Цены  в строительстве» № 12 за декабрь 2007 г. ин-декс пересчета стоимости с цен с 1980 г. на 1 декабря 2007 г. равен 78,846.

Таким образом, К_В = 1,44 ∙ 78,846 = 113,538.

С_о = 22,4 ∙ 7430,9 ∙113,538 = 18 898 645 руб.

Прибыль застройщика примем равной 35 % от восстановительной стоимости здания (принята из задание на курсовое проектирование).

 

Метод количественного  обследования

Основан на детальном  количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных  расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

По предоставленным  оценщику материалам общая сметная стоимость оце-ниваемого объекта на 1991 г. составляет 293 560 руб. Используя индекс пересчета сметной стоимости с 1991 г. на дату оценки 1 декабря 2007 г., из сборника «Цены в строительстве» № 12 за декабрь 2007 г., равный  48,077, получим стоимость объекта оценки, рассчитанную методом количественного обследования, равную:

С_о = 293 560 ∙ 48,077 = 14 113 484 руб.

 

Согласование  результатов определения восстановительной  стоимости

Согласование результатов  восстановительной стоимости, полученных в настоящей оценке при помощи методов сравнительной единицы и количествен- ного обследования, производится с использованием метода анализа иерархий (метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представлении в виде иерархии).

Для согласования результатов  используют трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид: верхний  уровень – цель (оценка рыночной стоимости объекта); промежуточный  уровень – критерии согласования; нижний уровень – альтернатива (результаты оценки, полученные различными методами).

В целях настоящей  оценки используют следующие критерии согласования: А – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; Б – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; В – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (место нахождения, размер, потенциальная доход-ность); Г – возможность отразить действительные намерения потенциального ин-вестора или продавца.

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представле-ния  в виде иерархии выполняется следующая  последовательность действий:

1) Выявляются приоритеты  критериев путем их попарного  сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения ис-пользуется следующая шкала отношений: 1 – одинаковая важность; 3 – незначи-тельное превосходство; 5 – значительное преимущество; 7 – явное преимущество; 9 – абсолютное преимущество; 2, 4, 6, 8 – промежуточные значения.

2) Для каждого критерия  определяется вес.

3) Полученные веса  нормируются.

4) Проводится реализация  описанной процедуры выявления  приоритетов для каждой альтернативы  по каждому критерию.

5) Производится расчет  итоговых весов каждой альтернативы, которые рав-ны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Информацию о степени  отклонения от согласованности матрицы  дает ин-декс согласованности. Если такие  отклонения превышают установленные преде-лы, то следует перепроверить матрицу.

; ,

где ИС – индекс согласованности; λ_max – максимальное собственное число матриц; S_к – сумма интенсивностей проявления критериев по отношению к критерию k_i ; В_к – вес критерия k_i ; n – число критериев.

Сравниваем полученную величину ИС с той, которая получилась бы при случайном выборе количественных суждений из нашей шкалы и образовании  об-ратно симметричной матрицы. Средняя  согласованность для случайных матриц разного порядка представлена в таблице 5.

Таблица 5

Средняя согласованность  для случайных матриц разного  порядка

Размер матрицы	1	2	3	4
Случайная согласованность	0	0	0,58	0,9

Определяем отношение  согласованности по формуле:

где ОС – отношение  согласованности; СС – случайная  согласованность.

Величина ОС должна быть порядка 10 % (иногда до 20 %). Итоговый ре-зультат  равен сумме произведений весов  альтернатив на соответствующие  вели-чины альтернатив:

где З_Аm – значение альтернативы; В_Аm – вес альтернативы.

Результаты расчета  приведены в таблицах 6−11.

 

Таблица 6

Определение веса критерия оценки

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Б	3	1	1/5	3	1,16	0,21
В	5	5	1	5	3,34	0,61
Г	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Сумма:					5,52	1

λ_max = 4,21; ИС = 0,07; ОС = 7,8 %.

Таблица 7

Определение веса критерия А

Метод определения восстановительной стоимости	Метод сравнительной единицы	Метод количественного обследования	Расчет	Вес критерия
Метод сравнительной  единицы	1	2	1,41	0,67
Метод количественного  обследования	1/2	1	0,71	0,33
Сумма:			2,12	1

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 8

Определение веса критерия Б

Метод определения восстановительной стоимости	Метод сравнительной единицы	Метод количественного обследования	Расчет	Вес критерия
Метод сравнительной  единицы	1	4	2	0,8
Метод количественного  обследования	1/4	1	0,5	0,2
Сумма:			2,5	1

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 9

Определение веса критерия В

Метод определения восстановительной стоимости	Метод сравнительной единицы	Метод количественного обследования	Расчет	Вес критерия
Метод сравнительной  единицы	1	1	1	0,5
Метод количественного  обследования	1	1	1	0,5
Сумма:			2	1

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 10

Определение веса критерия Г

Метод определения восстановительной стоимости	Метод сравнительной единицы	Метод количественного обследования	Расчет	Вес критерия
Метод сравнительной  единицы	1	1/3	0,58	0,25
Метод количественного  обследования	3	1	1,73	0,75
Сумма:			2,31	1

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 11

Итоговая таблица определения  восстановительной стоимости

Показатели	А	Б	В	Г	Итоговый вес метода	Расчет по методу	Взвешенный результат
Вес критерия	0,09	0,21	0,61	0,09	−	−	−
Метод сравнительной единицы	0,67	0,8	0,5	0,25	0,56	18 898 645	10 583 241
Метод количественного  обследования	0,33	0,2	0,5	0,75	0,44	14 113 484	6 209 932
Сумма:					1		16 793 173

 

Восстановительная стоимость  оцениваемого нежилого здания составляет 16 793 173 рубля без НДС.

 

 

 

 

3.1.2 Определение физического износа

 

Нормативный метод

Предполагает использование  различных нормативных инструкций межотрас- левого или ведомственного уровня.

Физический износ здания определяют по формуле:

где L_i – коэффициент, соответствующий удельному весу i-го конструктив- ного элемента в общей восстановительной стоимости здания, %; F_ф – физический износ здания, %; F_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %.

В таблице 12 представлен  расчет определения физического  износа норматив-ным методом. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания здесь оценщик принимает согласно сборнику №35 УПВС «Спортивные здания и сооружения для переоценки основных фондов» таблица 15 «Закрытый бассейн для плавания с ванной 25х11,6м» Физический износ определяется согласно ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Виды дефектов определены на основании осмотра конструкций оценщиком.

Таблица 12

Определение физического  износа нормативным методом

№ п.п.	Наименование элементов объекта	Удельный вес элемента, %	Вид дефекта	Износ, %	Удельный вес ×  износ
1	Фундаменты	6	Мелкие трещины в  цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя.	16	96
2	Стены и перегородки	23	Нарушение покрытия выступающих частей фасада, отдельные мелкие выбоины, трещины	6	138
3	Перекрытия	12	Трещины в швах между  плитами	11	132
4	Кровля	3	Мелкие одиночные повреждения в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям	11	33
5	Полы	5	Незначительные повреждения плинтусов. Отставание линолеума в стыках и вздутие местами	11	55
6	Проемы	6	Мелкие трещины в  местах сопряжения коробок со стенами, щели в притворах	8	48
7	Ванная бассейна	9	Местные повреждения  плитки. Мелкие трещины в плитках	3	27
8	Отделочные работы	6	Местные повреждения  окрасочного слоя. Мелкие трещины  в плитках	10	60
9	Прочие работы	4	Трещины стекол. Стертость  дверных полотен и др.	15	60
10	Внутренние сантехнические и электротехнические работы	15	Ослабление мест присоединения  приборов; повреждение покрытия раковин, моек, ванн	13	195
11	Оборудование (фильтрационная, бактерицидная, хлораторная установки  и силовое оборудование)	5	Незначительные повреждения	10	50
12	Спортоборудование и  инвентарь	6	Незначительные повреждения  инвентаря	8	48
Итого:		100		−	942
Физический износ здания = 942/100 = 9,42 %