Оценка объектов недвижимости

 

Расчет поправки на местоположение:

Из списка представленных аналогов выбираем 3 аналога, отличающихся только параметром «местоположение». Тогда стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от местоположения (по аналогам 18, 21 и 22):

окраина – 41250 руб.

периферия – 43500 руб.

центр – 45000 руб.

Расчет поправки на транспортную доступность:

Стоимость 1 кв.м. объекта  в зависимости от транспортной доступности (по аналогам 5, 26, 27, 28, 29):

плохая – 12863 руб.

хорошая – 13830 руб.

отличная – 14023 руб.

средняя – 13540 руб.

удовлетворительная – 13153 руб.

Расчет поправки на материал наружных стен:

Стоимость 1 кв.м. объекта  в зависимости от материала наружных стен (по аналогам 19 и 20):

кирпич – 41667 руб.

бетон – 40000 руб.

Расчет поправки на внутреннюю отделку:

Стоимость 1 кв.м. объекта  в зависимости от внутренней отделки (по аналогам 12,23,24,25):

хорошая – 48443 руб.

удовлетворительная – 47866 руб.

улучшенная – 49596 руб.

плохая – 47290 руб.

Определение корректировки  на площадь (попрака В. Г. Мисовца)

В сравнительном подходе  имеются цены 1 квадратного метра  и площади ана-логов:

Таблица 22

Характеристики аналогов

	Цена, руб/кв.м.	Площадь, кв.м.	Объем, куб.м.
Объект	-	1730,16	7430,90
Аналог 1	51724	870	2871
Аналог 2	13540	1034	3412,2
Аналог 3	17053	733	2418,9
Аналог 4	10714	700	2310
Аналог 5	7001	542,8	1791,2

 

Чтобы получить строительные объемы зданий, умножаем имеющиеся площади на высоту объекта оценки 3,3 м, т.е. рассчитываем, какой объем был бы у аналога, если бы высота у него была как у объекта оценки.

Для расчета поправок на площадь воспользуемся аналогами  из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС:

- для объекта оценки (нежилое назначение): сборник №35 «Спортивные зда-ния и сооружения для переоценки основных фондов», отдел II «Сооружения для водных видов спорта», таблице 15 «Закрытый бассейн для плавания с ванной 25х11,6м», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 22,4 руб.

- для аналога 1 (офисное  назначение): сборник №33, отдел 2, «Столовые трехэтажные кирпичные»  таблица № 17, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 30,7 руб.

- для аналога 2 (нежилое  назначение): сборник №33, отдел 7, «Школа по подготовке кадров  для предприятий торговли» таблица  № 50, для второго территориального  пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 24,1 руб.

- для аналога 3 (нежилое  назначение): сборник №33, отдел 1, «Магазины универсальные многоэтажные»  таблица № 2, для второго территориального  пояса, восстановительная стоимость  1 куб.м. здания – 25,5 руб.

- для аналога 4 (нежилое назначение): сборник №26, отдел II, «Гостиницы двухэтажные из легкобетонных блоков» таблица № 41, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 28,5 руб.

- для аналога 5 (офисное  назначение): сборник №26, отдел V, «Детские сады кирпичные одноэтажные» таблица № 85, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 26 руб.

Таким образом, поправки на площадь следующие:

Аналог 1: 30,7/22,4 = 1,37

Аналог 2: 24,1/22,4 = 1,07

Аналог 3: 25,5/22,4 = 1,13

Аналог 4: 28,5/22,4 = 1,27

Аналог 5: 26,0/22,4 = 1,16

При определении стоимости  оцениваемого нежилого здания в рамках рыночного подхода методом сравнения  цены 1 м² была получена сумма 58 654 154 руб.

 

3.2.2 Метод сравнения  валового рентного мультипликатора

 

Валовой рентный мультипликатор – отношение продажной цены или  к по-тенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

; ПВД = S АС,

где ВРМ – валовый  рентный мультипликатор; ПВД –  потенциальный вало-вый доход, руб.; Ц_О – цена объекта, руб.; S – площадь объекта, м²; АС – ставка арендной платы в год, руб..

Аналог 1:

Аналог 2:

Аналог 3:

Аналог 4: 

Аналог 5:

Поскольку аналог 5 не совсем вписывается в общую ситуацию на рынке со своим слишком отличающимся валовым рентным мультипликатором, оценщик не учитывает его далее  в расчетах.

ВРМ_ср= (3,76+4,54+2,58+2,23)/4=3,28

Для оцениваемого объекта: ПВД = 1730,16 • 12 • 550 = 11 419 056 руб.

Вероятная цена продажи  объекта равна:

Ц_О = 11 419 056 × 3,28 = 37 454 504 руб.

Стоимость оцениваемого нежилого здания, рассчитанная в рамках рыночного подхода сравнением валового рентного мультипликатора, составила 37 454 504 рублей без НДС.

3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации

 

Общий усредненный коэффициент капитализации определяется отноше-нием чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его про-дажной цене:

К_кап=

Для аналога № 1:

Для аналога № 2:

Для аналога № 3:

Для аналога № 4:

Для аналога № 5:

Аналогично предыдущему  расчету оценщик здесь не учитывает  аналог 5, т.к. он  отличается слишком низким коэффициентом капитализации.

К_{кап ср} = (0,0135+0,0127+0,0226+0,0213)/4=0,0175

Вероятная цена продажи  объекта будет равна:

Ц_О= 666 050/ 0,0175 = 38 060 000 руб.

Стоимость оцениваемого нежилого здания, рассчитанная в рамках рыночно-го подхода с помощью коэффициента капитализации, составила 38 060 000 руб.

 

3.2.4 Согласование  результатов оценки рыночным  подходом

 

Согласование результатов, полученных в рамках рыночного подхода, производится с помощью использованного  ранее в настоящем отчете метода анализа иерархий. Результаты расчетов приведены далее в таблицах 23−28.

 

 

Таблица 23

Определение веса критерия оценки

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Б	3	1	1/5	3	1,16	0,21
В	5	5	1	5	3,34	0,61
Г	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Сумма:					5,52	1

λ_max = 4,21; ИС=0,07; ОС=7,8%.

Таблица 24

Определение веса критерия А

Метод	Сравнения цены 1 м2	ВРМ	Коэффициент капитализации	Расчет	Вес критерия
Сравнения цены 1 м2	1	7	7	3,30	0,74
ВРМ	1/7	1	1/2	0,44	0,10
Коэффициент капитализации	1/7	2	1	0,69	0,16
Сумма:				4,43	1

λ_max = 3,09; ИС = 0,045; ОС = 7,76 %.

Таблица 25

Определение веса критерия Б

Метод	Сравнения цены 1 м2	ВРМ	Коэффициент капитализации	Расчет	Вес критерия
Сравнения цены 1 м2	1	5	4	2,71	0,67
ВРМ	1/5	1	1/3	0,41	0,10
Коэффициент капитализации	1/4	3	1	0,91	0,23
Сумма:				4,03	1

λ_max = 3,098; ИС=0,049; ОС=8,45%.

Таблица 26

Определение веса критерия В

Метод	Сравнения цены 1 м2	ВРМ	Коэффициент капитализации	Расчет	Вес критерия
Сравнения цены 1 м2	1	5	4	2,71	0,68
ВРМ	1/5	1	1/2	0,46	0,12
Коэффициент капитализации	1/4	2	1	0,79	0,20
Сумма:				3,96	1

λ_max = 3,046; ИС = 0,023; ОС=3,97 %.

Таблица 27

Определение веса критерия Г

Метод	Сравнения  цены 1 кв.м.	ВРМ	Коэффициент капитализации	Расчет	Вес критерия
Сравнения цены 1 м2	1	4	5	2,71	0,68
ВРМ	1/4	1	2	0,79	0,20
Коэффициент капитализации	1/5	1/2	1	0,46	0,12
Сумма:				3,96	1

λ_max = 3,046; ИС=0,023; ОС=3,97%.

Таблица 28

Итоговая таблица определения  стоимости оцениваемого объекта

Показатели	А	Б	В	Г	Итоговый вес подхода	Расчет по подходу	Взвешенный результат
Вес критерия	0,09	0,21	0,61	0,09	-	-	-
Сравнения цены 1 м2	0,74	0,67	0,68	0,68	0,68	58 654 154	39 884 824
ВРМ	0,10	0,10	0,12	0,20	0,12	37 454 504	4 494 540
Коэффициент капитализации	0,16	0,23	0,20	0,12	0,20	38 060 000	7 612 000
Сумма:					1		51 991 364

 

ВЫВОД 2: Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2, рассчитанная рыноч-ным подходом на дату оценки 1 декабря 2007 г. составляет 51 991 364 (пятьдесят один миллион девятьсот девяносто одна тысяча триста шестьдесят четыре) руб. без НДС.