Оценка объектов недвижимости

 

2.2 Описание города Кемерово

 

География

Кемерово является административным центром Кемеровской области. Год  основания – 1918 г. Второй по численности населения город Кузбасса, расположен в северной части Кузнецкого бассейна, на берегах р. Томи в среднем ее течении. Территория современного Кемерово расположена по обоим берегам  р. Томи и занимает  282,3 км². Расстояние  от Кемерово до Москвы 3482 км.

Административно город  включает 5 районов (Центральный, Заводский  и Ленинский районы расположены  на левом берегу р. Томь; Рудничный  и Киров-ский районы – на правом берегу) и 5 поселков (Кедровка, Ягуновский, Пионер, Боровой, Промышленновский).

Общая численность населения Кемерово по данным Территориального ор-гана Федеральной службы Государственной статистики по Кемеровской области на 1 января 2005 года составляла 522,6 тыс. человек.

История

Начало истории города Кемерово положил первооткрыватель кузнецкого каменного угля Михайло Волков, который еще в первой четверти 18 века в Том-ском уезде обнаружил железную руду, а в «Горелой горе» в 7 верстах от Верхне-томского острога, на территории современного Кемерово, − залежи угля.

В 1868 г. крестьяне деревни Кемерово начали добычу каменного угля. В 1907 г. был основан кемеровский угольный рудник. В 1915 г. началось строитель-ство кемеровского коксохимического завода. В канун революции на месте ны-нешнего города ютилось несколько деревушек, село Щеглово, шахтерский посе-лок Красная Горка и поселок строителей Коксохимзавода.

В мае 1918 г. первый съезд  Совета рабочих и солдатских депутатов  поста-новил считать волостное  село Щеглово и прилегающие к  нему населенные пункты городом Щегловском. Здесь в годы первых пятилеток набирает темпы угледобыча и вступает в строй Коксохимзавод. В 1921 г. в г. Щегловске создана «автономная индустриальная колония Кузбасса», а в 1924 г. на Коксохимзаводе был  получен первый кокс.

В 1932 г., спустя 14 лет после  образования города, Щегловск был переиме-нован в Кемерово. С образованием в 1943 г. новой области Кемерово становится ее центром. В 1982 г. Международный Планетарный Центр присвоил малой пла-нете имя «Кемерово».

Сейчас это крупный  индустриальный центр: город энергетики, машино-строения и химии. Ведущая отрасль – угольная. Ее представляют: разрез Кедров-ский и АО «Северокузбассуголь» − крупнейшие поставщики энергетических уг-лей в странах СНГ и Дальнего Зарубежья. Предприятия машиностроения  выпус-кают электродвигатели, оборудование для химической промышленности и быто-вые приборы. АО «Азот» и фирма «Токем» производят продукцию, которая хоро-шо известна за пределами этого региона (синтетические смолы, фенопласты, ани-линовые красители, лаки краски – всего более 200 наименований.

В Кемерово также развиты  легкая и пищевая промышленности. АО «Ортон» производит высококачественные ткани, которые пользуются повышенным спро-сом. Ассортимент выпускаемых  продукций постоянно расширяется. Предприятия отправляют свою продукцию  более чем в 30 стран.

 

Экономика и строительство  объектов социально-культурной сферы

Ведущими отраслями  промышленности города являются электроэнергетика (удельный вес отрасли в общем  объёме 31,9 %), химическая (23,7 %), металлурги-ческая (20 %), машиностроительная и угольная (8,6 % и 8,5 % соответственно). В Кемерово находятся такие предприятия химической промышленности как ОАО «Азот», ОАО «Химпром», ОАО «Кокс», ОАО «Химволокно», ОАО «Полимер», ОАО «Анилинокрасочный завод»; предприятия по добыче угля: ОАО ХК «Куз-бассразрезуголь», ОАО «Разрез «Кедровский» и другие.

Администрация города одной  из приоритетных задач экономического раз-вития ставит привлечение инвестиций в различные отрасли городского хозяйства. Благодаря проводимой инвестиционной политике органов власти, за последние три года в городе заметно улучшился инвестиционный климат. Прирост инвести-ций в основной капитал по крупным и средним предприятиям по сравнению с 2002 годом составил 84,4 %. Если в 2002 г. объём инвестиций составлял 2,7 млрд. рублей, то в 2004 г. данный показатель превысил 5 млрд. рублей. Всего по городу общий объём инвестиций составил 8,3 млрд. рублей, что на 61 % больше показа-теля 2002 года. Основная часть инвестиций направлена в производственный сек-тор экономики (80 %). Исходя из данных показателей, можно сделать вывод о сложившихся в Кемерово благоприятных условиях инвестирования.

Являясь экономическим  центром области, Кемерово играет важнейшую  роль в развитии предпринимательства. Значительную долю рынка в экономике города занимает средний и малый бизнес. Доля субъектов экономики, занятых только в малом бизнесе составляет около 30 % от общего количества занятых в эконо-мике. При этом субъекты малого предпринимательства обеспечивают ¼ поступ-лений в доход городского бюджета.

В Кемерово сохраняется устойчивая тенденция роста среднемесячной зара-ботной платы. Так в 2003 г. размер среднемесячной заработной платы в 1,5 раза превысил уровень 1999 года и составил 5230 рублей на одного работающего чело-века, а в 2005 г. размер заработной платы увеличился до 7225 рублей, что выше уровня 2003 года в 1,4 раза.

В городе ведётся строительство  и реконструкция жилого фонда  и объектов социального значения, что в дальнейшем отразится на миграции и численности населения  определённых микрорайонов города.

 

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

 

Понятие наилучшего и  наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем  отчете, определяется как вероятное  и разрешенное за-коном использование  оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непре-менно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспе-чения и финансового оправдания такого рода действий. Для определения наилуч-шего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия.

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в  данном мес-те способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возмож-ное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет  приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с договором  о предоставлении участка в пользование  на ус-ловиях аренды, земельный участок  был предоставлен в 1980 году для строитель-ства одноэтажного бассейна для оздоровительного плавания. На момент оценки объект используется в качестве басейна. Учитывая выгодное место расположения объекта, а также сложившуюся в данном сегменте рынка услуг незначительную конкуренцию, оценщик пришел к выводу, что ставка арендной платы на помещения данного здания составит 550 рублей за 1 м² в месяц. 

Таким образом, использование  данного участка в целях, отличных от выше-приведенных, не является юридически правомочным.

Объект оценки физически  не приспособлен для использования  его под дея-тельность, отличающуюся  от использования как бассейн. Для изменения существующего назначения здания, к примеру, на офисное или торговое, потребуются значительные затраты на реконструкцию здания.

Следовательно, наилучшим  и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование в качестве здания бассейна для оздоровительного плавания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Процедура  оценки объектов недвижимости

 

Определение стоимости  объекта оценки осуществляется с  учетом всех фак-торов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непо-средственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стои-мости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный, ры-ночный и доходный.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных вели-чин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости производится исходя из того, какие методы наиболее соответствуют особенностям оцениваемого объекта.

 

3.1 Затратный подход

 

Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, осно-ван на предположении, что затраты  на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует  полному праву собственности  и равна сумме рыночной стоимости  участка земли и стоимости  нового строительства улучшений  за минусом накопленного износа.

Определение рыночной стоимости  в рамках затратного подхода может  быть реализовано на базе стоимости  замещения или стоимости воспроизводства.

Стоимость воспроизводства  объекта оценки − сумма затрат в рыночных це-нах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения  объекта оценки − сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту  оценки, в рыночных ценах, существующих на дату прове-дения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства  либо стоимость замещения объекта  недвижимо-сти без учета накопленного износа (стоимость нового строительства) определяется в целях настоящего отчета как полная стоимость воспроизводства (полная стоимость замещения), при этом полная восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стои-мости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным ус-тареванием, внешним устареванием и комбинацией этих факторов.

Физический износ определяется посредством экспертной оценки. Он является результатом эксплуатации объектов недвижимости, которая приводит к образованию дефектов и повреждений, т.е. к полной или частичной потере элементами объектов недвижимости своих первоначальных технических качеств. Физический износ определяется на основе оценки технического состояния оцениваемого объекта.

Внешний износ – это  уменьшение стоимости имущества  вследствие измене-ния внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных  и финан-совых условий, демографической  ситуации, градостроительных решений, эколо-гической обстановки и других качественных параметров окружения.

В рамках затратного подхода  к оценке недвижимости выделяют следующие основные методы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1) Метод сравнительной  единицы. Текущую стоимость выбранной для рас-чета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножают на количество единиц оцениваемого объекта.

2) Метод количественного  обследования. Основан на детальном  количест-венном и стоимостном   расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, обо-рудования и строительства здания в целом.

 

 

3.1.1 Расчет восстановительной стоимости

 

Оценка стоимости строительства  в рамках данного подхода определяется двумя методами: методом сравнительной  единицы и методом количественного обследования.

Метод сравнительной  единицы

Предполагает расчет стоимости строительства сравнительной  единицы ана-логичного здания, а  именно 1 м³. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия сравниваемых объектов. Для определения величины затрат используются различные справочные и нормативные материалы (в данном случае УПВС). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения и необходимые поправочные коэффициенты.

С_о = С_{1 м}³V_о К_в,

где Со – стоимость  оцениваемого объекта; С_{1 м}³ – стоимость 1 м³ типичного сооружения на базовую дату; V_о – количество единиц сравнения оцениваемого объекта (объем); К_В – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки.

Технологии строительства  и используемые материалы на 1980 г. совпадают с 1969 г., поэтому оценщик  для определения стоимости нового нежилого здания использует данные на СМР из предоставленной для оценки информации.

Стоимость 1 м³ нежилого помещения принимается по сборнику Укрупнен-ных показателей восстановительной стоимости «Спортивные здания и сооруже-ния для переоценки основных фондов» № 35. Согласно отделу II «Сооружения для водных видов спорта», таблице 15 «Закрытый бассейн для плавания с ванной 25х11,6м», восстановительная стоимость 1 м³ здания объемом 7430,9 м³ для второго территориального пояса составляет – 22,4 руб.

Индекс изменения стоимости  СМР по индексам Госстроя с 1969 г. по 1976 г. К = К₁ • К₂ • К₃ = 1,02 ∙ 1,09 ∙ 1,12 = 1,44,

К₁ = 1,02 – из Приложения №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. Это территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости, стоимости СМР по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления; К₂ = 1,09 – коэффициент, учитывающий территориальный и климатический пояса (для г. Кемерово территориальный пояс – второй, климатический пояс – первый); К₃ = 1,18 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народ- ного хозяйства на 01.01.1984 г. для больниц и поликлиник (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94).