Планирование и контроллинг

 

ВЫВОД: С точки  зрения экологических рисков наиболее приемлемым является участок №3 имеющий минимальную оценку экологического риска 38,54.

 

Составим сводную таблицу по рассматриваемым участкам.

Таблица 4.7. Сводная таблица показателей.

	Участок №1	Участок №2	Участок №3
Оценка качества места размещения	1,812	1,996	1,861
Площадь участка, м2	8	7,6	8,03
Цена земельного участка, руб.	10902465,44	8631156,31	9214262,25
Цена земельного участка , за 1 кв.м, руб.	13620,88	11156,78	11301,52
Экологический риск	40,04	43,12	38,54

 

 

ВЫВОД: Таким образом  видно, что наиболее предпочтительным для размещения жилого здания со встроенными помещениями является земельный участок № 3, расположенный по ул. Дзержинского.

4.4. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА

 

Инициатором настоящего проекта является предприятие ООО «ИНВСЕТДЕВЕЛОПМЕНТ», г.Краснодар, созданное в соответствии с Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», №14-ФЗ от 8 февраля 1998г., Гражданским кодексом РФ (глава 4, §2, п.4) и иным действующим законодательством РФ.

Общество является юридическим  лицом и свою деятельность организует на основании Устава и действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии с Уставом  основными видами деятельности предприятия являются:

• Строительство зданий производственного и общественного назначения;
• Строительство квартир, коттеджей «под ключ»;
• Капитальный ремонт зданий и сооружений;
• Благоустройство и озеленение территорий;

Уставный капитал Общества определяет минимальный размер имущества Общества, гарантирующий интересы его кредиторов, и составляет 2 487 000 (два миллиона четыреста восемьдесят семь тысяч) рублей.

Руководство текущей  деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом Общества – Генеральным директором, избираемым соучредителями Общества.

Общество имеет в  собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Общество осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом в соответствии с целями  деятельности и назначением имущества. 

Учредители общества являются собственниками земельного участка, общей площадью 8 соток, на котором и планируется строительство 7-миэтажной гостиницы со встроенными коммерческими помещениями. Участок имеет прямоугольную форму и  рельеф без уклона.

Земельный участок находился  в собственности юридического лица, затем был приобретен в соответствии с п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ.

Договор купли-продажи  земельного участка, с одной стороны, для участников рынка является обычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом затруднений. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор – это, прежде всего, соглашение сторон об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

Договор купли-продажи  недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец передает имущество в собственность покупателя, а покупатель – принимает это имущество и уплачивает за него установленную цену.

В нашем случае речь идет о купле-продаже земельного участка, поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи земельного участка (или любого другого недвижимого имущества) являются строгая письменная форма, нотариальное заверение и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы).

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551). Следует быть предельно внимательным, если вы занимаетесь оформлением договора купли продажи без помощи специалиста.

О том, как юридически правильно составляется договор  купли-продажи, стоит рассказать поподробнее. Очень часто в форму договора купли-продажи недвижимости облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые.

Структура договора купли-продажи

 Все договора купли-продажи  недвижимости начинается с преамбулы  (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

• наименование и номер договора купли продажи;
• дата и место заключения (город, село и т.д.);
• информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные);
• полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости);
• указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).

Также в преамбуле, дается определение роли перечисленных  участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель.

Дальше следует основная часть договора купли-продажи, которая  обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых  излагаются условия сделки:

• предмет договора купли-продажи недвижимости;
• дата его заключения и срок действия;
• порядок расчетов, размер и условия платежей;
• взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор содержит условия, включение которых в  текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в договоре купли продажи хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ).

В заключаемом  договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны:

• реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;
• подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры ;
• форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;
• лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;
• документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;
• срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;
• ее реальная стоимость.

Таблица 8.1

Описание земельного участка

Характеристики	Описание
Адрес	г. Краснодар, ул. Дзержинского 43
Удаленность от центра города и локальных центров влияния (центральных  магистралей, оживленных улиц)	Земельный участок расположен в микрорайоне Авиагородок, в 3 км от центра города
Транспортная доступность  объекта	Хорошая, осуществляется общественным транспортом (автобус, маршрутка) и личным автомобильным транспортом.

 

 

 

 

Наименование	Правообладатель
Земельный участок: кадастровый номер 23:43:0117031:17, площадью 803 м².	Шишкарев Анатолий Гаврилович

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 8.2

Основные характеристики земельного участка

п/п	Основные характеристики
1	Категория земель	Земли населенных пунктов.
2	Разрешенное использование / назначение:	Многоэтажное  жилищное строительство
3	Кадастровый номер:	23:43:0117031:17
4	Площадь участка:	803м².
5	Наличие месторождений:	Отсутствуют.
6	Установленные сервитуты  и обременения:	Отсутствуют
7	Наличие улучшений:	Имеются
8	Рыночная стоимость	2 847 223 рублей

 

Участок имеет следующую форму:

 

 

При совершении сделки купли-продажи  земельного участка Юридическому лицу ООО «ИНВСЕТДЕВЕЛОПМЕНТ» были представлены следующие документы:

- свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на землю;

- кадастровый план  участка;

- справка о нормативной стоимости;

- справка об отсутствии  арестов и запрещений;

- справка об отсутствии  зданий, строений и сооружений  на участке.

Текст заключаемого договора и свидетельство о государственной  регистрации права собственности приведены в приложении 1 и приложении 2.

В ходе правовой экспертизы было установлено следующее:

- земельный участок  соответствует кадастровому плану  и разрешённому использованию;

- земельный участок  не имеет обременений и улучшений;

- предоставленная правоустанавливающая  и правоудостоверяющая документация соответствует действующему законодательству РФ;

- кадастровый номер  земельного участка соответствует  действительности;

- свидетельство о регистрации  права собственности соответствует  государственному образцу.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о соответствии заключаемого договора действующему законодательству.

 

 

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТАЦИИ

 

Порядок оформления документов для строительства регламентируют нормы Гражданского, Земельного и  Градостроительного кодексов РФ. Кроме того, правовое регулирование отношений в области строительства осуществляется Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. N 1610-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (с изм. от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г., 22 августа 2004 г.), Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (с изм. от 22 августа, 29 декабря 2004 г., 9 мая 2005 г., 31 декабря 2005 г.), Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221, Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. N 1008, Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150, включенной в Систему нормативных документов в строительстве (СНиП 11-04-2003) Постановлением Госстроя РФ от 27 февраля 2003 г. N 27.

Отдельные вопросы  в области приобретения земельных участков под застройку затронуты в таких правовых актах, как Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм. от 22 августа 2004 г., 30 июня 2006 г.), Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля 2006 г.), Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и др. На основании ст. 2 Земельного кодекса РФ данные отношения также регулируются законами и актами исполнительных органов власти субъектов Федерации и актами органов местного самоуправления.