Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2013 в 08:40, курсовая работа
Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.
В связи с поставленной целью, в настоящем проекте решены следующие задачи:
1. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.
2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.
Введение…………………………………………………………………………
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….
2. Концепция управления девелоперским объектом…………………………..
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..
3.2. Экономическая ситуация в г.Краснодаре……………………………....
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………
4.1 Сравнение вариантов территориального размещения объекта………..
4.2 Выбор и сравнение земельных участков………………………………..
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………
Заключение………………………………………………………………….......
Список использованных источников………………………………………….
Приложения……………………………………………………………………….
Примечание:
Таким образом, наиболее привлекательными для застройки являются следующие районы: ЦМР, ШМР и ФМР.
На основе карт правового зонирования карт реконструкции г. Краснодара, был проведен анализ территорий, с учетом юридической, финансовой, экономической и физической сторон.
Проанализировав более детально выбранные районы можно определить:
1) В ЦМР не достаточно свободных земельных участок для осуществления данного проекта. Т.е. участки имеются, но для их освоения необходимы затраты связанные со сносом ветхого фонда, переселением проживающих там жильцов и т.д. Кроме того даже при условии наличия данных средств возникает противоречие со стороны законодательства и на данный момент эти мероприятия приостановлены. Исходя из этого можно сделать вывод что данный район является неприемлемым.
2) В ШМР свободные земельные участки с подходящей для возведения зоной застройки имеются, но вследствие их недостаточного размера для осуществления проекта данный район также считаем неприемлемым.
3) ФМР относится к числу так называемых "спальных" районов. Основной тип многоквартирных домов на ФМР - пятиэтажные и десятиэтажные здания. Имеется ряд новостроек, ведется строительство новых жилых комплексов. Также в районе имеются коттеджные и частные домовладения. ФМР является смежным с центром районом, поэтому стоимость недвижимости несколько выше, по отношению к другим районам Краснодара. В данном районе было выбрано три участка.
Сравнение вариантов территориального размещения проекта по социальным и экономическим условиям
В выбранных районах подбираем земельные участки и сравниваем конкретно их по тем же критериям.
Земельный участок №1 (ул. Яна Полуяна)
Описание земельного участка представлено в виде таблицы.
Местоположение |
г. Краснодар, Западный округ, пересечение улиц Дальняя и Тургенева |
Кадастровый номер |
23:25:02 02 001:1135 |
Категория земель |
Земли поселений |
Вид разрешенного использования |
Для эксплуатации зданий и сооружений |
Площадь участка, м2 |
780 |
Кадастровая стоимость участка, руб. |
21 540 000 |
Вид права |
Собственность |
Субъект права |
ООО «Организация» |
Правоустанавливающая документация |
Договор купли-продажи земельного участка |
Правоудостоверяющая документация |
Свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АА, № 598835. B9 |
Наличие инженерных сетей |
На участке имеются: водопроводные и канализационные сети, электроснабжение, телефонные линии, газ. |
Транспортная доступность |
Выше среднего |
Подъездные пути |
Подъезд с ул. Тургенева |
Рельеф и почвы |
Спокойный |
Затопляемость |
Отсутствует |
Обременения и сервитуты |
Отсутствуют |
Рисунок 4.2. Снимок со спутника
2. Фестивальный микрорайон.
Земельный участок расположен по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Солнечная.
Транспортная доступность к объекту осуществляется автомобильным и общественным транспортом.
Рядом расположены, жилые здания и водолечебница.
п/п |
Основные характеристики | |
1 |
Категория земель |
Земли населенных пунктов. |
2 |
Разрешенное использование / назначение: |
Для строительства и эксплуатации административно-офисного здания. |
3 |
Кадастровый номер: |
23:43:01 06 0007. |
4 |
Площадь участка: |
820 кв.м. |
5 |
Рельеф земельного участка: |
Равнинный. |
6 |
Форма земельного участка: |
Прямоугольная |
7 |
Наличие месторождений: |
Отсутствуют. |
8 |
Наличие в границах участка зданий и сооружений, инженерных систем: |
Полный состав коммуникаций |
9 |
Установленные сервитуты и обременения: |
Не зарегистрированы. |
10 |
Особенности участка: |
Ограничений в использовании нет. |
11 |
Ограниченность в обороте: |
Отсутствует. |
12 |
Кадастровая стоимость: |
23579568 руб. |
13 |
Правоустанавливающие |
Договор купли-продажи земельного участка от 14.10.2007 № 4300025647 |
14 |
Правоудостоверяющие документы: |
- Свидетельство о |
Рисунок 4.4. Снимок со спутника
3. Фестивальный микрорайон.
Земельный участок расположен по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Дзержинского, Авиагородок
Транспортная доступность к объекту осуществляется автомобильным и общественным транспортом.
Рядом расположены, жилые здания
п/п |
Основные характеристики | |
1 |
Категория земель |
Земли населенных пунктов. |
2 |
Разрешенное использование / назначение: |
Для строительства и эксплуатации административно-офисного здания. |
3 |
Кадастровый номер: |
23:43:01 06 0007. |
4 |
Площадь участка: |
803 кв.м. |
5 |
Рельеф земельного участка: |
Равнинный. |
6 |
Форма земельного участка: |
Прямоугольная |
7 |
Наличие месторождений: |
Отсутствуют. |
8 |
Наличие в границах участка зданий и сооружений, инженерных систем: |
Полный состав инженерных коммуникаций |
9 |
Установленные сервитуты и обременения: |
Не зарегистрированы. |
10 |
Особенности участка: |
Ограничений в использовании нет. |
11 |
Ограниченность в обороте: |
Отсутствует. |
12 |
Кадастровая стоимость: |
29474460 руб. |
13 |
Правоустанавливающие |
Договор купли-продажи земельного участка от 14.10.2007 № 4300025647 |
14 |
Правоудостоверяющие документы: |
- Свидетельство о |
Рисунок 4.6. Снимок со спутника
4.2. Оценка местоположения выбранных участков.
Оценка местоположения проводилась экспертным методом. После обработки данных, получили следующие результаты.
Для 1-го земельного участка
Таблица 4.2
Интегральная оценка свойств экспертами |
Приемлемая оценка свойств |
Весомость свойств (ВЕС(i)) |
Оценка качества местоположения | |||
№ Свойства, его название |
1 |
транспортная доступность |
2.2 |
2 |
0.03 |
0.066 |
2 |
транспортная загруженность |
1.8 |
2 |
0 |
0 | |
3 |
подъездные пути |
2.4 |
3 |
0 |
0 | |
4 |
наличие инженерных сетей |
3 |
3 |
0 |
0 | |
5 |
предприятия |
1 |
1 |
0 |
0 | |
6 |
наличие бизнес-центров |
1 |
2 |
0.06 |
0.06 | |
7 |
малоэтажная застройка |
1.2 |
2 |
0.06 |
0.072 | |
8 |
многоэтажная застройка |
2.6 |
3 |
0 |
0 | |
9 |
частные домовладения |
0.6 |
1 |
0 |
0 | |
10 |
парки, скверы, озеленения |
1 |
2 |
0.2 |
0.2 | |
11 |
благоустройства |
1.8 |
3 |
0 |
0 | |
12 |
наличие заводов |
0.6 |
1 |
0 |
0 | |
13 |
санитарно-гигейнические услови |
1.6 |
2 |
0.009 |
0.0144 | |
14 |
свалки |
0.4 |
0 |
0.015 |
0.006 | |
Уровень компетентности эксперта |
35 |
1,139 | ||||
Для второго участка
Таблица 4.3
|
|
Интегральная оценка свойств экспертами |
Приемлемая оценка свойств |
Весомость свойств (ВЕС(i)) |
Оценка качества местоположения | ||
№ Свойства, его название |
1 |
транспортная доступность |
1.6 |
2 |
0.006 |
0.0096 |
2 |
транспортная загруженность |
2.2 |
2 |
0 |
0 | |
3 |
подъездные пути |
1.8 |
3 |
0.08 |
0.144 | |
4 |
наличие инженерных сетей |
1.6 |
3 |
0 |
0 | |
5 |
предприятия |
1.8 |
1 |
0.04 |
0.072 | |
6 |
наличие бизнес-центров |
2.2 |
2 |
0 |
0 | |
7 |
малоэтажная застройка |
1.2 |
2 |
1 |
1.2 | |
8 |
многоэтажная застройка |
1.8 |
3 |
0 |
0 | |
9 |
частные домовладения |
0.2 |
1 |
0 |
0 | |
10 |
парки, скверы, озеленения |
0.4 |
2 |
0 |
0 | |
11 |
благоустройства |
1.6 |
3 |
0 |
0 | |
12 |
наличиезаводов |
0.4 |
1 |
0.03 |
0.012 | |
13 |
санитарно-гигейнические условия |
1.6 |
2 |
0.06 |
0.096 | |
14 |
свалки |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Уровень компетентности эксперта |
35 |
1,452 | ||||
Для 3-го земельного участка
Таблица 4.4
Интегральная оценка свойств экспертами |
Приемлемая оценка свойств |
Весомость свойств (ВЕС(i)) |
Удельная интегральная оценка свойств | |||
№ Свойства, его название |
1 |
транспортная доступность |
2 |
2 |
0.06 |
0.12 |
2 |
транспортная загруженность |
1.6 |
2 |
0.03 |
0.048 | |
3 |
подъездные пути |
2.4 |
3 |
0.06 |
0.144 | |
4 |
наличие инженерных сетей |
2.6 |
3 |
0.2 |
0.52 | |
5 |
предприятия |
1 |
1 |
0.15 |
0.15 | |
6 |
наличие бизнес-центров |
1.4 |
2 |
0.07 |
0.098 | |
7 |
малоэтажная застройка |
1.2 |
2 |
0.009 |
0.0108 | |
8 |
многоэтажная застройка |
2.4 |
3 |
0.015 |
0.036 | |
9 |
частные домовладения |
0.4 |
1 |
0.006 |
0.0024 | |
10 |
парки, скверы, озеленения |
1.4 |
2 |
0.08 |
0.112 | |
11 |
благоустройства |
2.2 |
3 |
0.12 |
0.264 | |
12 |
наличиезаводов |
0.4 |
1 |
0.03 |
0.012 | |
13 |
санитарно-гигейнические условия |
2 |
2 |
0.04 |
0.08 | |
14 |
свалки |
0 |
0 |
0.03 |
0 | |
Уровень компетентности эксперта |
35 |
1,542 | ||||