Планирование и контроллинг

Изучение и анализ рынка недвижимости г. Краснодара.

исследование рынков коммерческой недвижимости г. Краснодара:

• по местоположению и цене;
• по назначению;
• по объемно-планировочным решениям;
• по спросу и предложению.

исследование рынка  земельных участков г. Краснодара:

• по местоположению и цене;
• по структуре.

исследование рынка  аренды коммерческой недвижимости г. Краснодара:

• по местоположению и цене
• по структуре.

исследование рынка  земельных участков г. Краснодара:

• по местоположению и цене
• по структуре.
• по спросу и предложению. 
  

3.1.Анализ основных тенденций социально-экономического развития Краснодарского края и выбор локального городского рынка

 

Краснодарский край –  самый южный регион России. Площадь  Краснодарского края составляет 76 тысяч квадратных километров или 0,4 процента от всей территории Российской Федерации. Наибольшая протяженность края с севера на юг - 370 километров, с запада на восток - 375 километров. Регион граничит с Ростовской областью, Ставропольским краем, Республикой Адыгея и Грузией, омывается Азовским и Черным морями.

В крае проживает свыше  пяти миллионов человек, в том  числе около 53 процентов - в городах и 47 процентов - в сельской местности. Средняя плотность населения - 66,6 человека на 1 квадратный километр.

 

Рисунок 3.1. Карта Краснодарского края

Основные тенденции  экономического развития края

В текущем году социально-экономическая  ситуация в крае улучшена по всем основным направлениям деятельности.

Темпы роста в промышленности, сельском хозяйстве, строительстве, грузоперевозках, связи, оптовой, розничной торговле, общественном питании, сфере платных услуг населению составили относительно первого полугодия 2011 года от 1,6% до 31,1%.

Также во всех перечисленных  секторах в июне получен прирост  объёмов продукции (работ и услуг) относительно предыдущего месяца (от 1,6% в строительстве до 13,1% в сельском хозяйстве) и относительно аналогичного месяца прошлого года (от 1% в общественном питании до 29,9% в связи).

Индекс промышленного  производства в 1 полугодии текущего года составил 109,7% (против 104,1% в аналогичном периоде 2011 года) за счет роста на 11,9% выпуска продукции обрабатывающих производств и на 3,6% – производства и распределения электроэнергии, газа и воды.

В строительстве объем работ возрос на 31,3%, что на 7,4 процентных пункта (далее – п.п.) опережает темпы роста в январе-июне прошлого года.

Оборот розничной торговли возрос на 4,9%, что на 1,5 п.п. ниже темпа  роста в январе-июне 2011 года, общественного  питания – на 1,6% (на 0,5 п.п. меньше, чем год назад), платных услуг населению – на 6,7% (на 3,8 п.п. больше, чем за 6 месяцев прошлого года).

Позитивно изменение  показателей, характеризующих уровень  жизни населения:

- сохранена положительная  динамика реальных денежных доходов  населения – 101,7% к январю-июню прошлого года (против 107,3% в 1 полугодии 2011 года);

- сохранен прирост  среднемесячной номинальной (110,2%) и реальной (100,4%) заработной платы (год назад – 110,8% и 103,5%, соответственно);

- уровень регистрируемой  безработицы, как и год назад, составляет 0,9% от экономически активного населения.

 

Положение Краснодарского края в сравнении с крупными субъектами ЮФО.

Социально-экономические  показатели края имеют лучшие результаты:

• по темпам роста производства продукции обрабатывающих производств – 111,9% (в Ростовской области – 111,1%, в Волгоградской – 104,3%, в Астраханской – 96,1%), объема выполненных строительных работ – 131,1% (в других регионах – от 94% до 114%), пассажирских перевозок – 104,5% (в других субъектах – 98% - 100,5%);
• по объёму инвестиций крупных предприятий (за январь-май) – в 6,6 раза больше, чем в Ростовской области, имеющей 2 результат, и темпам их роста – 128% к январю-маю прошлого года (в других крупных субъектах ЮФО – от 75% до 119%);
• по величине финансовых результатов деятельности крупных и средних организаций (за январь-май) – в 2,2 раза больше, чем в Волгоградской области, имеющей 2 результат, и темпам их роста – 130,8% к январю-маю прошлого года (в Ростовской области – 101,1%, Волгоградской – 94,1%, Астраханская область убыточна);

Строительство.

Объем выполненных работ  достиг 138,3 млрд. рублей или 131,1% к январю-июню прошлого года (год назад – 123,9%). В июне объем выполненных работ увеличен относительно мая текущего года – на 1,6%, по сравнению с июнем 2011 года – на 8,8%.

При этом объемы дорожного  строительства возросли относительно 1

Среди основных введенных  объектов:

- торговые предприятия  площадью 7,2 тыс. кв. метров, предприятие  общественного питания на 10 посадочных  мест, общетоварные склады площадью 0,7 тыс. кв. метров;

Продолжается строительство олимпийских  и других объектов в городе Сочи.

Потребительский рынок.

 

 

На рынках товаров  и услуг положительные результаты сложились во всех видах деятельности.

Розничные продажи выросли  на 4,9% (в 1 полугодии прошлого года – на 6,4%). В июне оборот розничной торговли составил 108,7% к уровню мая текущего года и 103,7% к июню 2011 года.

В структуре розничного товарооборота удельный вес продажи  пищевых продуктов, включая напитки и табачные изделия, составил 46,3%, непродовольственных – 53,7%. При этом на покупку продовольствия было потрачено на 1,1% больше, чем год назад. Объемы продаж непродовольственных товаров выросли на 8,2%.

Розничные торговые сети формировали 24,7% оборота розничной  торговли торгующих организаций (в январе-июне 2011 года – 23,3%) и 14,1% общего объема оборота розничной торговли (12,8% год назад).

Вывод: таким образом, Краснодарский край занимает лидирующие позиции по темпам роста производства продукции, по объёму инвестиций крупных  предприятий, по доле прибыльных организаций, высокую инвестиционную привлекательность,  в том числе рынка недвижимости, в частности коммерческой, большой потенциал в сравнении со многими субъектами РФ (такими как Ростовская область, Волгоградская, Астраханская). Ведение бизнеса в этом регионе достаточно перспективно, и вложенные денежные средства имеют высокий оборот. Все перечисленные выше обстоятельства делают именно Краснодарский край местом размещения объекта дипломного проектирования.

 

3.2.Рейтинг  самых благоприятных южных городов для девелопмента коммерческой недвижимости

Краснодар

 Административный, промышленный, деловой и культурный центр  Краснодарского края.

Расположен на правом берегу реки Кубань на расстоянии 120-150 км от Черного и Азовского морей. Разделен на четыре округа - Западный, Карасунский, Прикубанский и Центральный. В границах округов находятся 2 поселка городского типа, 5 сельских округов и 29 сельских населенных пунктов. Население - около 800 тысяч человек.

Город занимает выгодное экономико-географическое положение, является крупным транспортным узлом юга России. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, есть аэропорт и речной грузовой порт. На крупных и средних промышленных предприятиях работают около 120 тысяч человек или почти треть всех занятых в экономике города. Основные направления - приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов.

Пригородный агропромышленный комплекс представлен 22 крупными сельскохозяйственными  предприятиями и более чем 1000 фермерскими хозяйствами. Площадь сельскохозяйственных земель - около 50 тысяч гектаров.

Краснодар - крупный культурный центр России. Здесь имеются драматический и кукольный театры, государственный цирк, художественный и историко-археологический музеи, филармония, ботанический сад, многочисленные парки и скверы.

На территории города расположено более 100 общеобразовательных  учреждений. Крупнейшие вузы - Кубанский государственный университет, Кубанский государственный аграрный университет, университет культуры и искусств, Кубанская государственная медицинская академия.

Краснодар входит в число  российских городов, имеющих генеральный  план развития города на период до 2025 года. Реализуется масштабный проект по реконструкции центральной части города.

 

Сочи

 Российский город-курорт  в составе Краснодарского края. Включает Лазаревский, Центральный,  Хостинский и Адлерский районы  с многочисленными курортными посёлками и селами. Площадь - 3506 км². Граничит с Туапсинским, Апшеронским, Мостовским районами Краснодарского края, Республикой Адыгея, Республикой Абхазия. Общая протяженность вдоль Черноморского побережья - около 145 км.

Рельеф горный: 18,5% территории лежит на высоте от 201 до 500 м, 33% - от 501 до 1000 м, 25,3% - выше 1000 м над уровнем моря.

Климат субтропический (территория считается самыми северными  в мире субтропиками) - теплый и влажный. Положение Сочи между морем и  горами создало здесь благоприятные климатические условия: горные вершины закрывают город от холодных северных и восточных ветров, море согревает побережье тёплым влажным воздухом.

Сочи остается крупнейшим бальнеологическим и климатическим  курортом России. Здесь расположено более 200 санаторно-курортных учреждений и туристических баз, среди которых крупные здравницы и гостиничные комплексы разного уровня, а также большое количество мини-гостиниц. Среди природных лечебных факторов Сочи - месторождения сероводородной хлоридно-натриевой воды Мацеста, питьевых минеральных вод (Чвижепсинский нарзан, Пластунская, Лазаревская), йодобромной воды, борной воды, иловых грязей.

По данным на 2007 год  в Сочи проживает 401,4 тысяч человек, из них в городской черте - 334,9 тысяч, в селах - 66,5 тысяч.

Базовыми отраслями  экономики города являются: курортно-туристский комплекс,торговля и общественное питание, строительство, промышленность. Доля малого бизнеса в экономике Сочи, по данным администрации города, составляет около 40 процентов, большая часть ее относится к сфере общественного питания, розничной торговле. Деловая активность в Сочи имеет сезонный характер, связанный с курортной спецификой города: ее пик приходится на лето - начало осени.

В 2007 году город Сочи выиграл  право на проведения XXII зимних Олимпийских, которые должны состояться в 2014 году.

 

Новороссийск

Новороссийск — главный центр цементной промышленности на юге России (5 цементных заводов..

Развито машиностроение, деревообрабатывающая, пищевая сталелитейная  промышленность. Новороссийск является одним из главных винодельческих центров России.

Новороссийск — крупнейший порт России, грузооборот всех терминалов порта в 2009 году составил 123,6 млн т[24]. Город расположен на берегу незамерзающей Цемесской бухты — одной из наиболее удобных на Чёрном море. Порт Новороссийска обеспечивает морскую внешнеторговую деятельность России с регионами Азии, Среднего Востока, Африки, Средиземноморья и Южной Америки. В городе находится управление Новороссийского морского пароходства — одного из крупнейших в России. Имеется морской вокзал.

Новороссийск не является официальным городом-курортом Краснодарского края, но это не мешает ему принимать тысячи отдыхающих из многих регионов России. В городе работает несколько гостиниц, самые крупные из них – «Новороссийск», «Бригантина» и «Черноморская». В скором времени планируется открыть паромное сообщение с городами-курортами Турции на Черном море.

Рейтинг крупнейших городов  юга России с точки зрения инвестиционной привлекательности рынка. В тройку лидеров вошли Сочи, Новороссийск и Краснодар.

Исследование было проведено  после того, как по итогам 2012 года на юге России наметилась тенденция освоения крупными строительными компаниями рынков недвижимости соседних городов, а одной из задач менеджмента стало определение наиболее перспективных для освоения городов региона.

Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают города с самой высокой текущей рыночной стоимостью недвижимости, наименьшей обеспеченностью населения жилищным фондом, высокой активностью потенциальных покупателей, а также наибольшим объемом сделок купли-продажи. По итогам проведенного анализа данным четырем критериям в большей степени соответствуют Сочи, Новороссийск и Краснодар.

 

Таблица 3.2. Инвестиционные показатели городов

Показатели	Краснодар	Сочи	Новороссийск
Цена 1 кв. м., тыс. руб.	45,3	73,2	40,9
Обеспеченность населения жилищным фондом, кв. м/чел	23,3	23	26,7
Кол-во сделок купли-продажи  на 1 тыс. чел. в год (коэффициент активности потенциальных покупателей)	4,1	7,1	8,4
Кол-во сделок купли-продажи  за 2011 год (объем рынка)	4518	3012	6986