Планирование и контроллинг

Правом распоряжаться земельными участками наделены их собственники или лица, уполномоченные ими. Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Согласно статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации - Особенности предоставления земельных участков для жилищного  строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные  участки для жилищного строительства  из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

(в ред. Федерального  закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

2. Продажа земельных  участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального  закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3. Предоставление  земельного участка в аренду  для индивидуального жилищного  строительства может осуществляться  на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении  земельного участка.

(в ред. Федерального  закона от 31.12.2005 N 206-ФЗ)

В двухнедельный  срок со дня получения заявления  гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

(в ред. Федерального  закона от 31.12.2005 N 206-ФЗ)

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования  сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

(в ред. Федерального  закона от 31.12.2005 N 206-ФЗ)

В случае поступления  заявления о предоставлении в  аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ объектом земельных правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке. Таким образом, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм. от 22 августа 2004 г., 30 июня 2006 г.)  государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним проводится согласно ст. 9 Закона о государственной регистрации учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Регистрационный округ представляет собой территорию, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА.

Согласно п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 16 Закона о вводе Градостроительного кодекса земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность либо в аренду только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе. Проведение конкурсов вообще не предусмотрено.

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГСК РФ).

Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе  на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изм. от 31 декабря 2005 г.) установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). К ним относятся жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Основанием  предоставления земельного участка  в аренду для индивидуального жилищного строительства служит заявление гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

 РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

После приобретения права собственности или аренды на земельный участок застройщик приступает к строительству объекта. Правовое регулирование отношений в области строительства осуществляется Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. N 1610-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (с изм. от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г., 22 августа 2004 г.), Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221, Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. N 1008, Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150, включенной в Систему нормативных документов в строительстве (СНиП 11-04-2003) Постановлением Госстроя РФ от 27 февраля 2003 г. N 27.

Соблюдение  градостроительных, а также строительных норм и правил достигается при осуществлении строительства или иных строительных работ в соответствии с проектной документацией. Таким образом, следующим этапом на пути строительства объекта является принятие застройщиком решения о подготовке проектной документации.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п. 2 ст. 48 ГСК РФ).

Наличие разработанной  и утвержденной в установленном  порядке проектной документации - обязательное условие для получения разрешения на строительство. При этом принципиально новым является положение о том, что при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства не требуется проектная документация. К индивидуальному жилищному строительству относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В случае осуществления  индивидуального жилищного строительства  застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к таким объектам, но при этом предоставление такой проектной документации для получения разрешения на строительство не требуется. Юридическое значение подготовка проектной документации будет иметь в том случае, если в результате несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов материалам инженерных изысканий причинен вред жизни, здоровью физических лиц или имуществу физических или юридических лиц. В таком случае лицо, осуществлявшее подготовку проектной документации, обязано в полном объеме возместить причиненный вред (ч. 2 ст. 60 ГСК РФ).

Осуществлять  подготовку проектной документации может сам застройщик. Но, как правило, в большинстве случаев подготовка проектной документации осуществляется специализированной организацией, привлекаемой застройщиком (уполномоченным им лицом - заказчиком) на договорной основе. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ регулируется § 4 гл. 37 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ним по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

По договору подряда на выполнение проектных  и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю  земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.

Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня принятия решения о проведении соответствующих торгов либо о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства либо принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информацию о плате за подключение.

Порядок определения  и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством РФ.

Подготовка  проектной документации осуществляется на основании:

задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора);

результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.

В настоящее  время состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства законодательно не закреплены, поэтому при подготовке проектной документации следует руководствоваться ведомственными нормативными правовыми актами, строительными и санитарными нормативами и правилами, а также государственными стандартами. Примером могут служить СНиП 11-01-95 "Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений", принятые Постановлением Минстроя РФ от 30 июня 1995 г. N 18-64, ныне отмененные Постановлением Госстроя России от 17 февраля 2003 г. N 18. Несмотря на то, что указанные СНиП были отменены до утверждения федеральных строительных нормативных документов, в настоящее время остается возможным их использование на практике, но только в части, не противоречащей ГСК РФ, иным федеральным законам и постановлениям Правительства РФ.