Планирование и контроллинг

После того как  проектная документация разработана, она подлежит утверждению застройщиком или заказчиком в установленном им порядке (п. 15 ст. 48 ГСК РФ). Обычно это происходит путем проставления подписи физического лица или подписи представителя (обычно руководителя) и оттиска печати юридического лица на титульном листе проекта. Проектная документация утверждается.

В случаях, предусмотренных  ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или заказчик до утверждения  проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.

Согласно ст. 49 ГСК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие  жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома  с количеством этажей не более  чем три, состоящие из нескольких  блоков, количество которых не  превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные  дома с количеством этажей  не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

4) отдельно стоящие  объекты капитального строительства  с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

5) отдельно стоящие  объекты капитального строительства  с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

Государственная экспертиза проектной документации не проводится также в случае:

если для  строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (далее - типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства;

если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, указанных в ч. 2 ч. 49 ГСК РФ;

если для  строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство.

Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (далее также - государственная экспертиза) проводится федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственными указанным органам государственными учреждениями. Государственная экспертиза проектной документации объектов, указанных в п. 5.1 ст. 6 ГСК РФ, и результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, проводится указанным федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему государственным учреждением. Государственная экспертиза проектной документации иных объектов и результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, проводится указанным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или подведомственным ему государственным учреждением.

Предметом государственной  экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.

В соответствии с ч. 11 ст. 49 ГСК РФ порядок организации  и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ. До выхода указанного постановления Правительства РФ при проведении государственной экспертизы проектной документации следует руководствоваться Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации" от 27 декабря 2000 г. N 1008, с учетом частей 2 и 3 ст. 49 ГСК РФ.

Результат государственной  экспертизы проектной документации - заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Помимо государственной  экспертизы законодательством предусмотрена также возможность проведения негосударственной экспертизы проектной документации. Согласно ст. 50 ГСК РФ застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу. Негосударственная экспертиза проектной документации проводится на основании договора аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.

Договор, предметом  которого является проведение экспертизы, заключается в виде договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл. 39 Гражданского кодекса РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

В заключение следует  отметить, что в соответствии со ст. 60 ГСК РФ организация, которая  провела негосударственную экспертизу проектной документации, несет субсидиарную ответственность по отношению к лицу, осуществившему подготовку проектной документации в случае, если был причинен вред жизни или здоровью физического лица, имуществу физического или юридического лица в результате несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов и имеется положительное заключение негосударственной экспертизы такой проектной документации. При этом указанная организация будет привлекаться к субсидиарной ответственности при наличии положительного заключения только при условии, что заключение давалось на предмет соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, а не по какому-нибудь иному предмету, например, об экономической целесообразности проекта.

          ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Наличие разработанной  и утвержденной в установленном  порядке проектной документации - обязательное условие для получения разрешения на строительство.

Разрешение  на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ (ч. 1 ст. 51 ГСК РФ). Таким образом, разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Разрешение  на строительство выдается:

1) на земельном  участке, на который не распространяется  действие градостроительного регламента  или для которого не устанавливается градостроительный регламент (перечень таких земельных участков установлен в статье 36 ГСК РФ) - федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией;

2) на остальных  земельных участках - органом местного  самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. В соответствии со ст. 8 ГСК РФ выдача разрешений на строительство на территории поселения или городского округа осуществляется соответственно органами местного самоуправления поселения или городского округа, на межселенных территориях - органами местного самоуправления муниципального района.

Из этого  правила есть еще одно исключение: разрешение на строительство для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков, выдается, соответственно, уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Перечень таких объектов, для размещения которых допускается изъятие, в том числе и путем выкупа, земельных участков, определен в ст. 49 ЗК РФ.

Градостроительный кодекс РФ установил исчерпывающий  перечень документов, необходимых для  получения разрешения на строительство, однако он различается в зависимости от того, какой объект собираются строить: объект капитального строительства или жилищного строительства.

В целях строительства  объекта капитального строительства  застройщик направляет в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие  документы на земельный участок;

2) градостроительный  план земельного участка;

3) материалы,  содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная  записка;

б) схема планировочной  организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации  строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации  работ по сносу или демонтажу  объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное  заключение государственной экспертизы  проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 ГСК РФ);

5) разрешение  на отклонение от предельных  параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех  правообладателей объекта капитального  строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению  также может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

В целях строительства  объекта индивидуального жилищного  строительства застройщик направляет в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, также заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: