Планирование и контроллинг

Облицовку керамическими  плитками производят по всей длине  кухонного фронта высотой 0,6 м между напольными и навесными шкафами, включая навесные стены у плиты и мойки. В ванных комнатах керамическую плитку применяют для облицовки стен, к которым примыкают санитарные приборы на высоту 1,8 м и для устройства экрана перед ванной, при этом скрытые участки стен за ванной не облицовываются. В туалетах и для облицовки остальных участков стен ванных керамическую плитку применять только в цокольной части на высоту 1,5 м.

Наружные стены 3-22 этажа  фасадов здания облицовываются кирпичом лицевым керамическим с покраской поверхности высокостойкими акриловыми краскамии.

Наружные стены 1-2 этажа , стены лестничных клеток – штукатурка по стенам из обыкновенного красного кирпича с последующим покрытием составом ''Униколл'', цвет покрытия – белый.

Бетонные элементы фасада (ограждения балконов, пояски плит перекрытия, парапет) шпатлёвка с последующей покраской фасадной краской ''SAFRAMAR'' цвет белый.

Цоколь, входы, цветочницы облицовываются шлифованными плитами керамогранита со снятой фаской.

Входные наружные двери, ворота гаража, металлические элементы фасадов, переплёты окон, витражей и балконных дверей – окраска эмалью ПФ-115 в два слоя по грунтовке ГФ-020.

 

6.3.5. ТЭП по зданию.

 

Экономические показатели зданий определяется их объемно планировочными и конструктивными решениями, характером и организацией санитарно - технического оборудования.

Проекты гостиниц характеризуют следующие показатели:

• строительный объем. м.куб.) (в т.ч. подземной части),
• площадь застройки (м²),
• общая площадь (м ),
• жилая площадь (м²),
• площадь летних помещений (м²),

К1 - отношение жилой площади к общей площади, характеризует рациональность использования площадей.

К₂ - отношение строительного объема к общей площади, характеризует рациональность использования объема.

Строительный  объем надземной части здания определяют как произведение площади горизонтального сечения на уровень первого этажа выше цоколя (по внешним граням стен) на высоту, измеренную от уровня пола первого этажа до верхней площади теплоизоляционного слоя перекрытия.

Строительный  объем подземной части здания определяют как произведение площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа, на уровне выше цоколя, на высоту от пола подвала до пола первого этажа.

Строительный  объем тамбуров, лоджий, размещаемых  в габаритах здания, включается в общий объем.

Общий объем  здания с подвалом определяется суммой объемов его подземной и надземной частей.

Площадь застройки рассчитывают как площадь горизонтального сечения здания на уровне цоколя, включая все выступающие части и имеющие покрытия (крыльцо, веранды, террасы).

Площадь помещений  измеряют между поверхностями стен и перегородок в уровне пола.

Площадь всего  жилого здания определяют как сумму площадей этажей, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь лестничных клеток и различных шахт также входит в площадь этажа. Площадь этажа и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

 

Таблица 6.6. ТЭП по зданию.

 

6.4 Конструктивные  решения.

   В состав помещений многоэтажного жилого дома кроме основного элемента - квартир запроектированы встроенные помещения.

Положительная сторона  такого решения - это максимальное приближение к жилой зоне объектов соцкультбыта, что ведет к комфортности обслуживания населения, сокращает затраты на строительство, а также на одновременную сдачу и жилья и соцкультбыта. С другой стороны находящиеся в здании магазины, парикмахерские и другие встроенные помещения концентрируют людские потоки, автотранспорт; своей деятельностью повышают шумы и непроизвольно засоряют прилегающую территорию отходами своего производства.

Многоэтажные жилые  дома являются основным типом жилища в городах нашей страны. Такие дома позволяют рационально использовать территорию, сокращают протяженность инженерных сетей, улиц, сооружений городского транспорта. Значительное увеличение плотности жилого фонда (количество жилой площади (м²), приходящейся на 1 га застраиваемой территории) при многоэтажной застройке дает ощутимый экономический эффект. Кроме того, их высотная композиция способствует созданию выразительного силуэта застройки. Правильный выбор этажности застройки определяет ее экономичность.

 

 

6.4.1. Описание  несущих и ограждающих конструкций.

фундаменты – монолитная железобетонная плита;

вертикальные несущие  конструкции – кирпичные стены  и перегородки;

перекрытия – сборное  железобетонное перекрытие;

наружные стены –  кирпичные многослойные с эффективным  утеплителем;

перегородки – гипсолитовые листы по металлическому каркасу с отделкой: виниловые обои под покраску;

заполнение оконных  и дверных проемов – металлопластиковые стеклопакеты;

покрытие – железобетонное, совмещенное с плоской рулоннной  кровлей;

лестничные марши –  сборные железобетонные.

 

6.4.2  Требуемая  степень огнестойкости  конструкций,

противопожарные мероприятия.

 

Противопожарные мероприятия  запроектированы согласно СНиП

21-01-97. «Пожарная безопасность зданий и сооружений.» Здание относится ко II степени огнестойкости. В связи с этим, согласно противопожарным нормам, должны обеспечиваться следующие пределы огнестойкости конструкций:

несущие конструкции - 2 часа;

перегородки - 0,25 часа;

перекрытия - 1,5 часа.

Эвакуация людей  осуществляется через тамбуры, по лестницам.

Полы в  коридорах несгораемые. Конструкции лестниц предусматривается оштукатурить огнезащитной штукатуркой толщиной не менее 30мм.

Здания оборудуются  системой оповещения и автоматической системой дымоудаления см. п. 1.5.5.

подводок   к водоразборным кранам, подлежат изоляции.

Для встроенных помещений запроектированы отдельные  сети холодной и горячей воды с устройством водомерных узлов.

В помещении  санузлов офисов на подводках холодной и горячей воды устанавливаются счетчики холодной и горячей воды.

Для противопожарного водопровода запроектирована сухотрубная система водопровода. Система заполняется водой при открывании электрических задвижек, которые включаются от кнопок пожарных шкафов

 

 

 

 

 

 

6.5. Санитарно-техническоеи инженерное оборудование.

6.5.1.Отопление

Проектом предусматривается двухтрубная поквартирная система отопления с  нижней разводкой подающей и обратной магистралей. От остальных вертикальных  стояков делается отвод к каждой квартире к индивидуальному узлу подключения системы отопления. Трубопроводы от узла подключения к нагревательным приборам  прокладываются в конструкции пола и выполняются из сшитого полиэтилена фирмы  «Rehau».

Нагревательные приборы:

-радиаторы «Colidor-500» - в квартирах;

-радиаторы «Colidor -350» - в санузлах квартир;

-высокие конвекторы — в лестничной клетке.

Регулирование теплоотдачи нагревательных приборов осуществляется термостатами «RTD-N" фирмы «Denfoss».

Выпуск воздуха из системы производится в верхних точках, спуск воды - в нижних точках.

 

6.5.2. Водоснабжение

Водоснабжение произведено от сетей 1-й зоны водоснабжения, с устройством перемычки между существующими водоводами Ø 200 и Ø 300 мм. Подключение здания выполнено в существующем колодце от водовода Ø 300 мм. В соответствии со СНиП 2.04.02-84 трубы применены чугунные напорные. На сети согласно СНиП 2.04.02-84 установлена запорная регулирующая арматура для оперативных подключений. Глубина заложения сети до 2,5 м.

Холодная вода подаётся на удовлетворение хозяйственно-питъевых нужд. Предусматривается один ввод Д = 50 мм. Водомерный узел оборудуется в подвале сразу за вводом в здание. Учёт расход воды производится водомером типа «УКВ-40» д-40 мм.

Схема внутреннего водоснабжения  принята тупиковая. Стояки монтируются скрыто в сантехшахтах. Подводки к приборам открытые. Для доступа к вентилям предусматриваются лючки.

Трубопроводы монтируются  из стальных водогазопроводных оцинкованных труб по ГОСТ 3262-75. Арматура принята из ковкого чугуна

 

6.5.3.Канализация.

В проектируемом  здании запроектированы следующие  системы канализации:

• бытовая;
• дождевая (сеть внутренних водостоков).

В жилом доме запроектирована бытовая система  канализации. Трубопроводы бытовой канализации проектируются из полиэтиленовых труб, кроме кухонных стояков и сетей канализации, проходящих по подвалу и чердаку.

Отвод дождевых и талых вод с кровли здания осуществляется в самотечную сеть внутреннего водостока. Сеть дождевой канализации проектируется из чугунных водопроводных труб, кроме труб, проходящих по чердаку, которые проектируются из чугунных канализационных труб.

 Схема  работы бытовой канализации заключается  в следующем: сточные от санитарных приборов самотеком направляются в наружную сеть канализации города диаметром 500 мм. Ввиду того, что борта санитарных приборов, установленных в подвале, ниже уровня люка ближайшего канализационного колодца, проектом предусматривается установка на выпуске канализации из здания задвижки с электроприводом, работа которой автоматизирована от уровня сточных вод в канализационной трубе.

После монтажа  и испытания трубопроводы всех систем окрасить масляной краской за два раза.

 

6.5.4. Электроснабжение и электрооборудование.

 Проект выполнен  в соответствии с ВСН510-88, ПУЭ-98, СНиП 23-05-95.

Общая расчетная  мощность по объекту составляет: 267,4кВт.

По степени  надежности электроснабжения электроприемники противопожарных устройств и пожарно-охранной сигнализации относятся к I категории, остальные электроприемники относятся ко II категории.

Для питания электроприемников I категории в проекте предусматривается устройство АВР на вводах, кроме того, в проекте используются приборы сигнализации, в комплект которых входят аккумуляторы. Переключение питания на аккумуляторы осуществляется автоматически при отключении питания от сети напряжением 220В.

 К вводному  устройству прокладывается две  взаимо-резервируемых линии, от внешней сети.

 

6.5.5. Противопожарные  мероприятия.

Сети связи  от этажных щитков до вводов в квартиры выполняются скрыто в замоноличенных трубках. В пределах квартир сети прокладываются в кабель-каналах и под местами установки плинтусов.

Встроенные  помещения оборудуются сеть связи  от сетей жилого дома. Проводка выполняется в кабель-каналах.

В жилой части  дома предусматривается монтаж системы  дымоудаления, работа которой осуществляется автоматически. Для автоматизации системы дымоудаления используется пульт ППК-2 с тепловыми датчиками. Датчики монтируются в прихожих квартир. Шлейфы от стояков системы автоматики до датчиков прокладываются скрыто в замоноличенных трубках.

Встроенные  помещения оборудуются автоматической пожарной сигнализацией.

 

7. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости

 

7.1. Расчет восстановительной   стоимости объекта с помощью  справочника Ко-инвест

 

Порядок расчета восстановительной  стоимости в ценах 2003 г. соответствует требованиям сборника «Ко-Инвест 2003 Жил72».

Расчет восстановительной стоимости  объекта приводится в таблицах 7.1-7.5:

Таблица 7.1. Исходные данные

Дата начала строительства	01.07.2012
Дата составления инвестиционного  плана	01.09.2011
Средняя рыночная стоимость аренды 1м2 общей площади коммерческих помещений	832,00
Средняя рыночная стоимость 1м2 общей площади 1 местн. ном.	45 200
Средняя рыночная стоимость 1м2 общей площади 2 местн. ном.	42 300
Средняя рыночная стоимость 1м2 общей площади 3 местн. ном.	40 800
Инвестиционный план может корректироваться в процессе реализации проекта при изменении рыночной конъюнктуры

 

Таблица 7.2

п/п	Наименование  показателей	Значение, %	Значение, кв.м.
1	Доля сдаваемых площадей	10%	297
2	Доля продаваемых площадей	90%	1095
	Итого:	1	1392