Планирование и контроллинг

 

Годовая норма дисконтирования =			18%					Индекс доходности,  ИД1	1,45
								Срок окупаемости, кв.	5,6

 

 

 

 

Рисунок 7.18 – График окупаемости модели №3

 

7.9. Заключение

Таблица 7.21 – Показатели эффективности проекта

№ п/п	Показатель	Модели продажи
		№1	№2	№3
1	Чистый дисконтированный доход, тыс. руб.	24 041	19 946	32 088
4	Стоимость риверсии, тыс. руб.	12164,71	11286,32	0,00
2	Срок окупаемости, кварталы.	3,0	5,9	5,6
3	Индекс доходности	1,34	1,28	1,45

 

Рисунок 7.19 – Показатели по различным моделям реализации проекта.

 

Вывод: как следует из анализа показателей эффективности инвестиционных проектов, наиболее целесообразной для реализации моделью продажи номеров и реализации прочих помещений является модели №1 и №3 Однако для инвестора более приемлем первый вариант вложения средств. Данный вывод основан на том, что основополагающим критерием оценки при выборе проекта является срок окупаемости инвестиций – 3 квартала. Показатель ИД также является оптимальным для данной модели (1,34), при том, что встроено-пристроенные помещения первого этажа остаются в собственности у застройщика, позволяя получать доход в будущих периодах.

 

8. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

8.1 Условия и допущения, принятые  для расчета

 

Настоящий финансовый план ограничен  следующими условиями и допущениями:

1) Расчет выручки и затрат  от производственной деятельности  был произведен с учетом того факта, что планируемый ввод в эксплуатацию жилого здания планируется в марте 2013 г. (4-й квартал проекта);

2) В расчетах приняты следующие  допущения: 

- первым месяцем проекта считается  июнь месяц 2012 г.;

- соотнесение переменных затрат  и арендных поступлений в пределах календарного года осуществляется в следующей последовательности: первый месяц - май; двенадцатый месяц - апрель;

- величина полезных площадей, приносящих доход, принята исходя из экспликации помещений здания и составляет 317 м²;

- процент сдаваемых в аренду помещений торгового центра от запланированных к сдаче площадей составляет для второго, третьего и последующих годов проекта 97%, 98% и 99% соответственно;

- расчеты по коммунальным услугам  являются издержками арендаторов и в составе эксплутационных расходов арендодателя не учитываются;

- расходы на замещение рассчитывались  по ставке 0,5% от суммы выручки;

- доля прямых затрат на материалы,  сырье, электроэнергию в общей  стоимости затрат на строительство торгового центра составляет 60%;

3) В расчетах закладывается ежегодный рост арендных ставок, определенный в Разделе 7;

4) Выручка от реализации прогнозируется  исходя из представленного в Маркетинговом плане плана сдачи помещений в аренду (Раздел 7);

5) Номенклатура статей затрат, используемая в расчетах, соответствует принятой классификации операционных затрат по эксплуатации арендуемых помещений коммерческого назначения;

6) Амортизационные отчисления, входящие в состав затрат, но не подразумевающие реального ухода денежных средств, исключены из расчетов плана денежных потоков и оценки экономической эффективности проекта;

7) В расчетах учтен общий режим налогообложения. Текущее налоговое законодательство остается неизменным на весь период горизонта планирования:

- налог на прибыль  – 20%;

- НДС – 18%;

- налог на имущество  – 2,2 %;

- ЕСН (вкл. отчисления  по страхованию от несчастных  случаев) – 34,2%;

- налог на доходы  физических лиц – 13%;

- земельный налог – 33 000 руб. в год;

8) Расходы на оплату труда  прогнозируются на основе допущения,  что заложенная заработная плата и численность персонала в период действия проекта не будут изменяться;

9) Для сопоставления разновременных  затрат и поступлений по проекту применена процедура дисконтирования по ставке 19% в год.

8.2 Инвестиционные издержки

 

Сумма инвестиционных затрат на реализацию настоящего проекта составляет 95 538 тыс. руб.

График потребления финансовых ресурсов представлен в разделе  «Производственный план».

Структура инвестиционных затрат представлена ниже в табличной форме.

 

Таблица 8.1 – Структура инвестиционных затрат по проекту 

 

Наименование	Значение, тыс. руб.
Приобретение  земельного участка	19 840
Капитальные затраты	75 698
Итого:	95 538

 

 

8.3 Источники, формы и условия финансирования

 

Объем инвестиций по данному  проекту составляет 95 538 тыс. руб.

Для реализации проекта  планируется привлечение долевого капитала  – 49 961 тыс. руб. (Раздел 7).

Кроме того, в распоряжении инициатора имеются денежные средства в размере 45 577. руб., полученные ООО «ПроектСтрой» при образовании предприятия от одного из учредителей – ООО «Стройинвест».

Денежные средства необходимы на осуществление  строительства

Соотношение привлеченного и собственного капитала составляет 45,5% / 55,5%.

Структура источников средств по проекту  представлена ниже в табличной форме.

 

Таблица 8.2 – Источники средств по проекту

 

п/п	Наименование  показателей	Сумма, тыс. руб.
1	Собственные средства
1.1	Стоимость земельного участка	19 840
1.2	Денежные средства	25 737
	Собственные средства, всего	45 577
2	Заемные средства и привлеченные средства
2.1	Кредиты банков	0
2.2	Другие заемные средства	49 961
	Заемные средства и привлеченные средства, всего	49 961
	Итого стоимость  проекта	95 538
	в том числе
	Собственные средства	45 577
	Привлеченные  средства	49 961

 

 

Рис. 8.2 Структура  источников финансирования по проекту

 

График инвестиционных вложений можно  проследить по документу «План денежных потоков», раздел 2 «Инвестиционная деятельность».

8.4 Прогноз операционных затрат

 

8.4.1 Постоянные расходы

К постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- налоги на недвижимость;

- страховые взносы (платежи  по страхованию имущества);

- заработанная плата  обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

Планирование постоянных расходов предприятия, в состав которых  входят налог на имущество, платежи  за землю и страхование недвижимости производилось с учетом:

- сроков ввода здания в эксплуатацию – апрель 2011 г.;

- площади земельного  участка – 803 м²;

- ставки земельного  налога: 0,15% от кадастровой стоимости  земельного участка. Сумма земельного налога исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка. Обоснование: Налоговый Кодекс Российской Федерации (ч. II) №117-ФЗ от 26 июля 2000 г.;

- стоимости недвижимости (встроено-пристроеных помещений) –        64 151 тыс. руб.;

- среднерыночной страховой премии (данные ООО «РОСНО») в размере 0,5% от рыночной стоимости улучшений.

Структура постоянных затрат на период проектирования представлена ниже по тексту.

 

Таблица 8.4 – Планирование постоянных затрат

 

Статьи затрат	Прогноз постоянных затрат на период проектирования
	1 ГОД	2 ГОД	3 ГОД	4 ГОД	5 ГОД
Налог на имущество	18,09	14,45	14,33	14,19	14,04
Платежи за землю	22,00	22,00	22,00	22,00	22,00
Страхование недвижимости	0,00	283,50	378,00	378,00	378,00
Итого:	40,09	319,95	414,33	414,19	414,04

 

Продолжение таблицы 8.4

 

Статьи затрат	Прогноз постоянных затрат на период проектирования
	6 ГОД	7 ГОД	8 ГОД	9 ГОД	10 ГОД	ВСЕГО за период
Налог на имущество	13,90	3,44	3,40	3,37	3,33	102,53
Платежи за землю	22,00	22,00	22,00	22,00	22,00	220,00
Страхование недвижимости	378,00	378,00	378,00	378,00	378,00	3307,50
Итого:	413,90	403,44	403,40	403,37	403,33	3630,03

 

8.4.2 Эксплуатационные  расходы

К эксплуатационным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

- коммунальные платежи;

- расходы на содержание  территории;

- текущий ремонт;

- налоги на заработанную  плату;

- расходы по обеспечению  безопасности;

- расходы на управление.

В состав эксплутационных  затрат арендодателя объектов коммерческой недвижимости входят следующие статьи расходов:

- расходы на обеспечение безопасности;

- расходы на управление (маркетинговые расходы).

Охрану здания будет  обеспечивать специализированная охранная фирма, оплата услуг которой будет производиться из расчета 10 тыс. руб. в месяц за 1000 м² с учетом времени сдачи объекта в эксплуатацию.

Предприятие разработало  план рекламной кампании, включающий следующие статьи затрат:

- установку  и помесячную оплату рекламных  щитов;

- рекламу по радиостанциям FM-диапазона;

- рекламу по  местному телевидению;

- создание и  поддержание собственного интернет-сайта;

- прочие рекламные  мероприятия и акции – участие  в выставках, печать информационной и рекламной продукции, размещение рекламы на других носителях.