Планирование и контроллинг

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2013 в 08:40, курсовая работа

Краткое описание

Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.
В связи с поставленной целью, в настоящем проекте решены следующие задачи:
1. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.
2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.

Содержание

Введение…………………………………………………………………………
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….
2. Концепция управления девелоперским объектом…………………………..
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..
3.2. Экономическая ситуация в г.Краснодаре……………………………....
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………
4.1 Сравнение вариантов территориального размещения объекта………..
4.2 Выбор и сравнение земельных участков………………………………..
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………
Заключение………………………………………………………………….......
Список использованных источников………………………………………….
Приложения……………………………………………………………………….

Скачать полностью (4.24 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Прикрепленные файлы: 1 файл

PiK дарофе.doc

— 6.09 Мб (Скачать документ)

 

Таблица 7.3. Определение восстановительной стоимости.

п/п

Наименование  показателей и поправок

Здание-аналог

код 2.5.2.064

1

Справочный показатель по объектам-аналогам

10 852,34

2

Первая группа поправок, выраженных в рублях на 1 м3 строительного объема здания

  
 

- на различие в высоте  этажа

0

 

- на различие в количестве  этажей

0

 

- на различие в прочности  грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов

0

 

- на различия в конструктивных  решениях:

  
 

- подземная часть,  включая фундаменты

0

 

- каркас

0

 

- стены наружные с  отделкой

0

 

- внутренние стены  и перегородки

0

 

- перекрытия и покрытия

0

 

- кровля

0

 

- окна и балконные  двери

0

 

- полы

0

 

- отделка потолков, внутренних  стен и перегородок

0

 

- прочие конструкции

0

 

- специальные конструкции

0

 

- отопление, вентиляция  и кондиционирование

0

 

- водоснабжение и канализация

0

 

- электроснабжение и  освещение

0

 

- слаботочные системы

0

 

- прочие системы и  специальное оборудование

0

 

Итого по первой группе поправок:

0

3

Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов

  
 

- различие в общей  площади

1,1

 

- регионально-экономический  коэффициент

0,94

 

- изменение цен с  декабря 2004  в текущие

2,716

 

Общий корректирующий коэффициент  по второй группе поправок

2,808

4

Скорректированный показатель восстановительной стоимости по объекту-аналогу

30 473,37

5

Итого СМР+Прочие расходы

75 697 984 


 

Таблица 7.4. Расчет затрат сметной стоимости здания по основным конструктивными элементами

№

Наименование

Удельный вес

Стоимость по

п/п

конструктивных элементов

конструкт.

элементам,

   

элемента в

тыс. руб.

   

стоимости здания,

  
   

%

  

1

Подземная часть

6,86

5192,88

2

Стены

27,45

20779,1

3

Перегородки и сантех-кабины

7,4

  

3

Перекрытия и покрытия

6,29

4761,4

4

Кровля

1,74

1317,14

5

Лестницы, балконы, лоджии

3,14

2376,92

6

Окна, двери

7,5

5677,35

7

Полы

6,03

4564,59

8

Отделка

8,15

6169,39

9

Прочие работы

17,54

13277,43

10

Лифты

1,21

915,95

11

Отопление и вентиляция

2,05

1551,81

12

Водоснабжение и канализация

2,2

1665,36

13

Электроосвещение

1,88

1423,12

14

Слаботочные устройства

0,57

431,48

 

Всего

100,01

75 697,98


 

 

 

7.2. Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконта - это  ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта рассчитывается на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Для денежного потока собственного капитала применяется дисконт, равный, требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал. Для бездолгового денежного потока применяется дисконт, равный сумме взвешенных ставок к отдаче на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Существуют различные  методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

для денежного потока собственного капитала:

- модель оценки капитальных  активов;

- кумулятивный подход;

для бездолгового денежного потока:

- модель средневзвешенной стоимости капитала.

Рекомендуется применять  метод кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на низкую ликвидность. При этом увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиций.

В экономике принято считать  безрисковой процентную ставку по денежным вкладам в наиболее надежный банк страны. С экономической точки зрения, безрисковая ставка процента является мерой минимальной стоимости денег как капитала во времени. При этом вложения  в безрисковые инструменты должны быть доступными всем инвесторам и по времени сопоставимыми со сроками владения активами.

Безрисковая ставка отражает минимальную  компенсацию за вложенные средства с учетом фактора времени. В качестве безрисковой в расчетах принята средняя ставка процента по рублевым  депозитам сроком не менее одного года по выборке банков, относящихся к высшей категории надежности.

Таблица 7.6 – Расчет ставки дисконтирования

№ п/п

Наименование риска

Обозначение

Величина

1

2

3

4

1

Безрисковая ставка

Rб

8,59

2

Поправка на несистематические  риски

Rнесист

4,5

3

Поправка на ликвидность

Rл

5,73

 

Итого:

Егод

18,82


Таким образом, в дальнейших расчетах ставка дисконта принимается 

равной 19 %.

 

    1. . Оценка жизнеспособности проекта

Расчет необходимых  характеристик для оценки жизнеспособности проекта приведен в таблицах 7.7-7.8.

Таблица 7.7 – Исходные данные для оценки жизнеспособности проекта

 

№ п/п

Наименование параметра

Буквенное обозначение

Величина

1

2

3

4

1

Стоимость строительства  на текущий момент, тыс. руб.

Ст

82 876

2

Величина, определяющая долю кредитных ресурсов от общей суммы капитальных вложений

В

44%

3

Среднегодовая кредитная  ставка

Рк

16%

4

Нормативный чистый доход  на собственный капитал

D

20%

5

Средняя рыночная стоимость 1м2, тыс. руб.

Ц

35,2


 

Таблица 7.8 – Оценка жизнеспособности проекта

 

№ п/п

Наименование стоимости

Формула

Стоимость, тыс. руб.

Стоимость 1 м2 общей площади здания, руб.

1

2

3

4

5

1

Стоимость строительства  для инвестора

Си

82 876

33 363

2

Стоимость строительства  для инвестора с учетом кредитной нагрузки

Сик = Си*[1+(В*Рк)]

88 711

35 712

3

Стоимость строительства  с учетом нормативного чистого дохода

Синд  = (1+D)*Сик

106 453

42 854


 

7.4. Планирование  потоков инвестиций

  1. По данным СНиП 1.04.03 –85* строится график нарастающего освоения капитальных вложений (рисунок 7.6) и график выполнения капитальных вложений по месяцам (рисунок 7.7).

Рисунок 7.6 – График нарастающего освоения капитальных вложений в %

Рисунок 7.7 – График выполнения капитальных вложений по месяцам  в %

Рисунок 7.8 – График выполнения капитальных вложений по месяцам, тыс. руб.

 

 

 

    1. Прогноз индексов роста стоимости СМР

 

Расчет приведен в  таблице 7.12, графическая интерпретация  – на рисунке 7.9.

Таблица 7.12 –Расчет прогнозных индексов роста стоимости СМР

Периоды инвестиционного  проекта

Индексы роста  стоимости строительно - монтажных работ

Формула модели индекса

год

квартал

порядковый номер квартала

от цен 2001 г.

от цен  1 квартала 2004 г., %

прирост индекса  по отношению к концу 3 кв. 2007 г., %

Предшествующий проекту  период

Роста СМР

2004

1

1

2,54

100,0

-

y1=a0+a1*x+a2*x2

2

2

2,63

103,5

-

  

3

3

2,75

108,3

-

  

4

4

2,93

115,4

-

  

2005

1

5

3,02

118,9

-

  

2

6

3,21

126,4

-

  

3

7

3,41

134,3

-

  

4

8

3,58

140,9

-

  

2006

1

9

3,65

143,7

-

  

2

10

3,78

148,8

-

  

3

11

3,96

155,9

-

  

4

12

4,026

158,5

-

  

2007

1

13

4,123

162,3

-

  

2

14

4,35

171,3

-

  

3

15

4,495

177,0

-

  

4

16

4,728

186,1

-

  

2010

1

17

4,945

194,7

-

  

2

18

5,126

201,8

-

  

3

19

5,233

206,0

-

  

4

20

5,34

210,1

2,0

2,0

Период реализации инвестиционного  проекта

  

2011

1

21

5,5

216,7

5,2

5,2

2

22

5,67

223,3

8,4

8,4

3

23

5,84

230

11,7

11,7

4

24

6,01

236,8

15,0

15,0

2011

1

25

6,19

243,7

18,3

  

2

26

6,37

250,6

21,7

  

3

27

6,54

257,6

25,0

  

4

28

6,72

264,7

28,5

  

Информация о работе Планирование и контроллинг